臺灣高等法院臺中分院民事判決
113年度上易字第39號
上 訴 人 陳添榜 住○○市○○區○○路000號
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被 上訴 人 陳琪萱
訴訟代理人 唐永洪律師
被 上訴 人 李戎帥
李興民
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許兆芬
上列當事人間請求分割共有物事件，上訴人對於中華民國112年1
1月17日臺灣臺中地方法院111年度訴字第1021號第一審判決提起
上訴，本院於113年6月19日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原判決主文第一項關於所命被上訴人陳琪萱補償金額部分廢棄。被上訴人陳琪萱應按附表二所示金額補償上訴人陳添榜、被上訴人李戎帥、李興民及許兆芬。
第二審訴訟費用，由兩造各按附表一「應有部分比例」欄所示比例負擔。
事實及理由
壹、程序部分：
按言詞辯論期日，當事人之一造不到場者，得依到場當事人 之聲請，由其一造辯論而為判決，民事訴訟法第385條第1項 定有明文。查本件被上訴人李戎帥、李興民及許兆芬均經合 法通知，未於最後言詞辯論期日到場，且核無同法第386條 所列各款情形，爰依上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決 。
貳、實體部分：
一、上訴人主張：坐落臺中市○○區○○段000000○0000000地號土地 （以下分稱系爭0000-4、0000-11地號土地，合稱系爭土地 ）為兩造所共有，應有部分如附表一所示。系爭土地無因物 之使用目的不能分割之情形，兩造間亦無不分割之約定，然 無法為協議分割，爰依民法第823條第1項、第824條規定請 求將系爭土地變價分割，並將所得價金依各共有人之應有部 分比例分配之判決。又系爭土地為無法供建築使用之畸零地 ，原審將系爭土地分歸被上訴人陳琪萱所有並命其以金錢補 償，然威名不動產估價師事務所112年5月31日112威名第000 0000000號函所附估價報告書（下稱系爭估價報告），未參 考被上訴人許兆芬向其前手購買系爭土地應有部分之價格， 所為估價有諸多瑕疵，不應採用等語。並上訴聲明：㈠原判
決廢棄；㈡系爭土地應予變價分割，所得金額按兩造應有部 分比例分配。
二、被上訴人陳琪萱則以：系爭土地並無原物分配顯有困難之情 形，伊之應有部分已達系爭土地之三分之二，且與系爭0000 -4土地相鄰之同段0000-12地號土地，以及與系爭0000-11土 地相鄰之同段0000-00號土地亦屬被上訴人所有，將系爭土 地全部分配給伊，並由伊以金錢補償未獲分配之其他共有人 ，將可使土地盡最大之利用，且系爭估價報告客觀可採等語 資為抗辯。並答辯聲明：上訴駁回。
三、被上訴人李戎帥、李興民經本院合法通知，均未於言詞辯論 期日到場，惟具狀陳述略以：伊等認同上訴人之變價分割方 案等語。
四、被上訴人許兆芬經本院合法通知，未於言詞辯論期日到場， 亦未提出書狀作何聲明或陳述。
五、得心證之理由：
㈠按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物， 但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不 在此限；又共有人相同之數不動產，除法令另有規定外，共 有人得請求合併分割，民法第823條第1項、第824條第5項分 別定有明文。經查，系爭土地為兩造所共有，應有部分比例 如附表一所示，且系爭0000-4土地之使用分區為部分第四種 住○區○○○道路○○○0000000地號土地之使用分區為第四種住宅 區，依使用目的無不能分割情形，共有人間亦無不分割之約 定，惟就分割方法無法達成協議等情，為到庭之兩造所不爭 執，並有土地登記謄本、地籍圖、臺中市清水區都市計畫土 地使用分區（或公共設施用地）證明書在卷可憑（見原審卷 一第39、125、257至259、283至285頁），則上訴人請求裁 判分割系爭土地，合於上開規定，應予准許。
㈡次按「共有物之分割，依共有人協議之方法行之。分割之方 法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人 拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配 ：一、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配 顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。二、原物分配顯 有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原 物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各 共有人。以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能 按其應有部分受分配者，得以金錢補償之」，民法第824條 第1項、第2項、第3項定有明文。又按裁判分割共有物，屬 形成判決，法院定共有物之分割方法，固應斟酌當事人之聲 明、共有物之性質、價格、利用價值與經濟效用及全體共有
人之利益等，而本其自由裁量權為公平合理之分配，但並不 受當事人聲明、主張或分管約定之拘束。且究以原物分割或 變價分配其價金，必於原物分配有困難者，始予變賣，以價 金分配於各共有人（參照最高法院98年度台上字第2058號、 93年度台上字第1797號、84年度台上字第1538號民事判決） 。經查：
⒈上訴人與被上訴人李戎帥、李興民所提分割方案為將系爭土 地變價分割（見本院卷第57、105、107頁），被上訴人陳琪 萱所提分割方案則為將系爭土地分歸由其一人取得，其再以 金錢補償其他共有人，且有威名不動產估價師事務所出具之 系爭估價報告（外放）可稽，足見本件採原物分割輔以金錢 補償，並無困難。
⒉系爭土地位於61年1月1日發布實施之「台中港特定計畫區」 範圍內，土地使用分區為第四種住宅區、部分道路用地，已 如前述，且系爭土地即系爭0000-4、0000-11土地並非相連 ，無法合併使用，亦即系爭0000-4土地東側臨15米計畫道路 、西側與同段系爭0000-12地號土地比鄰；系爭0000-11土地 東側與同段0000-10地號土地比鄰、西側臨15米計畫道路， 惟道路尚未開闢，系爭土地現做耕地使用等情，有上訴人提 出之地籍圖、現場照片、土地使用分區證明書（見原審卷一 第39、121至125頁）、系爭報告可稽（見外放系爭估價報告 第50頁及附件4)，堪可認定。
⒊審酌系爭土地共有人共有5人，兩造之應有部分比例如附表一 所示之系爭0000-4、0000-11土地面積分別為173平方公尺（ 相當於52.3325坪）及158平方公尺（相當於47.795坪），如 各按共有人應有部分之比例，即被上訴人陳琪萱為3分之2、 上訴人及被上訴人許兆芬均為9分之1、上訴人與被上訴人李 戎帥及李興民均為18分之1的比例，將原物分割予各共有人 ，則被上訴人陳琪萱以外之其他共有人所分得土地面積過於 狹小，不利建築使用。且系爭0000-4、0000-11地號土地相 鄰之系爭0000-12、0000-10地號土地（面積各為179平方公 尺）均為被上訴人陳琪萱所有，有該土地所有權狀影本在卷 可憑（見原審卷一第403、405頁）。審酌被上訴人陳琪萱所 提分割方案，即由其單獨取得系爭土地，並以金錢補償其他 共有人，顯較具開發可能性與可行性，能使系爭土地發揮最 大經濟效益，且符合原物分割原則，故認將系爭土地分歸被 上訴人陳琪萱取得，並以金錢補償其他共有人為適當可採之 分割方案。
⒋雖上訴人以系爭土地為畸零地，分歸予被上訴人陳琪萱取得 亦無法有效利用，及採變價分割方式可透過市場競價，最有
利於共有人云云。然是否為畸零地，涉及建築基地及鄰地現 況情形、寬度、深度、面積、坵形、臨接面前道路（建築位 線位置）及都市計畫土地使用管制規定等事項，有臺中市都 市發展局113年5月27日中市督建字第1130101772號函在卷可 憑（見本院卷第149頁），上訴人單以系爭土地所臨計畫道 路寬度而未慮及臺中市畸零地使用自治條例第7條所規定之 基地寬度每增加10公分，其深度得減少20公分之規定，逕謂 系爭土地為畸零地，並非可採。再者，上訴人既願以鑑價補 償其他共有人，且在原物分割並無困難之情形下，難認變價 分割屬適當之分割方案，上訴人此部分主張，自無可採。 ㈢復按以原物為分配時，如共有人中，有不能按其應有部分受 分配者，得以金錢補償之，為民法第824條第3項所明定。故 以原物為分配時，各共有人是否應為補償或受補償，均應以 其所受分配者，是否已逾或少於其應有部分為斷。且補償金 額之多寡，亦應以應有部分為計算之標準（最高法院77年度 台上字第65號判決意旨參照）。本件系爭土地既分歸被上訴 人陳琪萱單獨取得，自應由其金錢補償未分得系爭土地之其 他共有人。又所謂金錢補償，係指依原物市場交易之價格予 以補償而言（最高法院87年度台上字第2041號判決意旨參照 ）。經查：
⒈經原審送請威名不動產估價師事務所就系爭土地市場交易價 值為鑑價，經該所採用比較法、土地開發分析法，作為比準 地之估價方法，以決定比準地合理市價，再以比準地市價為 基準，依據影響地價個別因素之差異，調整評估勘估標的之 合理市價，鑑定結果認為系爭0000-4、0000-11地號土地之 交易市價為分別為每坪6萬1100元、6萬3600元，有系爭估價 報告在卷可稽（外放）。參以鑑定人張志忠於本院證稱：就 土地價格為鑑定，需參考的因素有區域因素若干及個別因素 若干，此部分請詳鑑定報告（即系爭估價報告）第39、40頁 。系爭土地於109年12月1日有應有部分9分之1，每坪單價分 別為5.39萬元、5.4 萬元之交易價格（按被上訴人許兆芬向 前手購入之價格），其並未列入參考價格，是因為不動產估 價技術規則第23條規定有13種情況可不列入採納，上述交易 是符合該第2款所稱的期待因素影響交易、第13款的其他特 殊交易，因為它是持分的交易，買持分的土地，原則上就有 比較特別的想法，例如有可能是土地法第34條之1 共有人的 處分，共有人就可以主張分割或整體拍賣，跟正常的買賣不 動產的期待就不一樣，是特殊交易，故未採用等情（見本院 卷第168、170頁），及鑑定證人張志忠領有不動產估價師證 書、不動產估價師開業證書、不動產估價師公會會員證書，
具有專業知識且與兩造無親屬或利害關係等情，是本院認系 爭估價報告之鑑價結果，應堪採信。
⒉上訴人雖以持份買賣甚為普遍，被上訴人許兆芬向前手購買 系爭土地之交易非為特殊交易，應納入鑑價參考，且系爭估 價報告之鑑定方法有問題，系爭土地市場交易之合理單價為 每坪10萬元以上云云。惟查，系爭估價報告業已開宗明義指 明其係鑑定市場交易之正常價格，該報告係考量系爭土地之 基本資料並評估該標的於現行不動產市場條件下合理評估價 值，並經鑑定人對系爭土地進行產權、一般因素、區域因素 、個別因素、不動產市場現況下，本於鑑定人之專業意見、 採用比較法、土地開發分析法等估價方法進行評估，並依各 方法評估結果而得出本件結論（見系爭報告），其所為鑑定 之結果自有相當程度之可信性。又被上訴人許兆芬與其前手 之交易價格，因符合不動產估價技術規則第23條第2款、第1 3款規定而不列入採納，已如前述，且上訴人除前開所述理 由外，復未能舉證證明系爭估價報告究有何違反正確鑑定方 法或程序之情，則其否認系爭估價報告之結論，要無可採。 ⒊又系爭0000-4、0000-11地號土地均分歸被上訴人陳琪萱取得 後，補償金應依以其他共有人應有部分為計算之標準，則以 系爭0000-4、0000-11地號土地每坪分別為6萬1100元、6萬3 600元之標準，由分得土地之被上訴人陳琪萱補償其他共有 人，依此計算命被上訴人陳琪萱補償之金額為如附表二所示 。
六、綜上所述，上訴人依民法第823條第1項、第824條規定訴請 裁判分割，於法有據，應予准許。惟原審所判命被上訴人陳 琪萱補償金額部分尚非允當，而有未合，上訴意旨指摘原判 決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，應由本院就此部 分予以廢棄，改判如主文第2項所示。另訴訟費用部分，斟 酌本件為分割共有物之性質，應由兩造依其就系爭土地之應 有部分比例負擔，較為合理。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 逐一論列，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為有理由，判決如主文。中 華 民 國 113 年 7 月 10 日 民事第二庭 審判長法 官 謝說容 法 官 施懷閔 法 官 廖純卿正本係照原本作成。
不得上訴。
書記官 梁棋翔中 華 民 國 113 年 7 月 11 日附表一：
編號 共有人 應有部分比例 系爭0000-4、0000-11地號土地 1 陳添榜 1/9 2 李戎帥 1/18 3 李興民 1/18 4 許兆芬 1/9 5 陳琪萱 2/3 合計 1/1 ==========強制換頁==========附表二：
受補償人 應受補償金額 系爭0000-4土地 系爭0000-11土地 陳添榜 355,280元 337,751元 李戎帥 177,640元 168,876元 李興民 177,640元 168,876元 許兆芬 355,280元 337,751元 合計 1,065,839元 1,013,254元 土地交易價值：面積173平方公尺×0.3025×每坪金額61,100元＝ 3,197,516元（元以下四捨五入） 應補償金額：土地交易價值×應有部分（元以下四捨五入） 土地交易價值：面積158平方公尺×0.3025×每坪金額63,600元＝3,039,762元（元以下四捨五入） 應補償金額：土地交易價值×應有部分（元以下四捨五入）