臺灣高等法院民事判決
113年度上字第80號
上 訴 人 許峰榮
訴訟代理人 陳逸融律師
被 上訴人 曾泰元
訴訟代理人 范值誠律師
複 代理人 林桓誼律師
上列當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於中華民國112年7月
28日臺灣臺北地方法院110年度訴字第5665號第一審判決提起上
訴，本院於113年6月26日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：伊為坐落臺北市○○區○○段0○段00之0地號土 地（下稱系爭土地）之共有人，系爭土地上興建門牌號碼臺 北市○○區○○街00號、00號、00號、00號公寓（分別稱00號、 00號、00號、00號公寓，合稱系爭公寓），伊於民國89年5 月2日以買賣為原因登記為00號公寓3樓房屋（下稱00號3樓 房屋）所有權人，上訴人於72年12月13日以買賣為原因登記 為00號公寓7樓房屋（下稱00號7樓房屋）所有權人。00號公 寓頂樓平台（下稱系爭頂樓平台）應屬全體區分所有權人共 有，惟上訴人無權占用系爭頂樓平台，興建如臺北市古亭地 政事務所民國（下同）112年5月22日土地複丈成果圖（下稱 附圖）所示，編號J、K、L、M、P部分（下分別稱J、K、L、 M、P部分）之增建物，面積依序為67.79平方公尺、1.75平 方公尺、4.04平方公尺、1.46平方公尺、4.8平方公尺，合 計79.84平方公尺（ 下合稱系爭增建物），供其作為佛堂使 用，侵害其他區分所有權人使用系爭頂樓平台之權利，爰依 民法第767條第1項前段、中段、第821條規定，請求上訴人 將系爭增建物拆除，並將J、K、L、M、P部分返還予伊及其 他共有人全體（下稱系爭拆屋還地義務）。又上訴人以系爭 增建物無權占用系爭頂樓平台，受有相當於租金之利益，致 伊受有損害，爰依民法第179條規定，請求被上訴人給付回 溯至起訴前5年內即自105年4月20日起至112年7月31日止之 相當於租金之不當得利新臺幣（下同）8萬2,373元，及自民 事變更之訴聲明㈡暨陳述意見狀繕本送達翌日即112年7月6日 起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，暨自112年8月1 日起至上訴人履行系爭拆屋還地義務之日止，按月給付伊1, 193元等語。原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服，提起
上訴。至原審駁回被上訴人其餘請求部分，未據被上訴人提 起上訴，不在本件審理範圍，茲不贅述。被上訴人答辯聲明 ：上訴駁回。
二、上訴人則以：系爭頂樓平台已由全體地主與訴外人即建商鼎 州營造股份有限公司（下稱系爭建商，法定代理人楊阿合） 成立明示分管契約，該分管契約具有拘束全體區分所有權人 之效力，伊購買系爭00號7樓房屋，同時有權占用系爭頂樓 平台。縱認無明示分管契約，然全體區分所有權人對於系爭 增建物存在，長期相互容忍，未予干涉，足認伊與其他區分 所有權人成立默示分管契約。系爭公寓內通往系爭頂樓平台 之公共樓梯經常保持開啟而未上鎖，系爭增建物存在，不影 響系爭公寓住戶使用水箱、水表、電表、機械室等公共設施 ，因系爭公寓目前多數共有人同意伊單獨使用系爭頂樓平台 ，依民法第820條第1項規定，伊有權管理使用系爭頂樓平台 等語，資為抗辯。上訴聲明：㈠原判決關於命上訴人給付及 假執行之宣告部分均廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人在第 一審之訴及假執行之聲請均駁回。
三、兩造不爭執事項：
㈠00號公寓於72年7月12日興建完成，上訴人於72年12月13日以 買賣為原因登記為00號7樓房屋所有權人，被上訴人於89年5 月2日以買賣為原因登記為00號3樓房屋所有權人。 ㈡系爭頂樓平台之層次面積為77.15平方公尺。 ㈢上訴人占用如附圖所示J、K、L、M、P部分興建系爭增建物， 面積依序為67.79平方公尺、1.75平方公尺、4.04平方公尺 、1.46平方公尺、4.8平方公尺，合計79.84平方公尺，迄今 未拆除。
四、得心證之理由：
㈠上訴人以系爭增建物占有J、K、L、M、P部分，有無正當權源 ？
⒈按共有物除契約另有訂定外，由共有人共同管理之，98年1月 23日修正，同年7月23日施行前民法第820條第1項定有明文 。準此，共有物分管契約係共有人就共有物管理方法所成立 之協議，應由共有人全體共同協議訂定之（最高法院89年度 台上字第585號判決意旨參照）。次按共有物之管理，除契 約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數 之同意行之。但其應有部分合計逾3分之2者，其人數不予計 算。98年1月23日修正，同年7月23日施行後民法第820條第1 項固有明文。惟共有物之適法管理，不僅須符合關於多數決 之規定，尚須有為全體共有人管理共有物之意思，始足當之 。倘僅為自己之用益而占有使用共有物，非基於管理共有物
之意思，縱其同意人數及應有部分合計超過上開規定，亦不 得謂係管理共有物之行為。又共有物分管契約之成立，應由 共有人全體以協議訂立，明示或默示均可，不以訂立書面為 必要，惟所謂默示之意思表示，除依表意人之舉動或其他情 事，足以間接推知其有承諾之效果意思者外，倘單純之沉默 ，依交易上之慣例或特定人間之特別情事，在一般社會之通 念，無從認為有一定之意思表示者，即不得謂為默示之意思 表示。另以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土 地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者， 土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有 人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之(最高法院8 5年度台上字第1120號判決意旨參照)。查系爭公寓為7層樓 建築物，於72年7月12日興建完成，系爭頂樓平台為系爭公 寓1樓至7樓房屋所有權人共有，上訴人對系爭增建物有事實 上處分權，系爭增建物位於系爭頂樓平台，占用J、K、L、M 、P部分，面積依序為67.79平方公尺、1.75平方公尺、4.04 平方公尺、1.46平方公尺、4.8平方公尺，合計79.84平方公 尺，為兩造所不爭，則上訴人自應就其有權占有J、K、L、M 、P部分之事實，負舉證之責。
⒉上訴人抗辯：系爭頂樓平台已由全體地主與系爭建商成立明 示分管契約，該分管契約具有拘束全體區分所有權人之效力 ，伊購買系爭00號7樓房屋，同時有權占用系爭頂樓平台云 云。然查，證人蔡篤霖於原審證稱：原先是居住在○○○路0段 ○○街口附近，因需要徵收土地作為中正國中用地，協調決定 區段徵收，最後取得現在的系爭房屋（指系爭公寓，下同） 基地（即系爭土地，下同），其中1位基地所有權人林德旺 推薦楊阿合的建商（即系爭建商），所以這些人就一起去談 合建。伊分到00號1樓、00號1樓，地下室也是一起，後來伊 還有再買00號2樓，00號7樓所有權人是伊母親，後來伊將00 號、00號1樓都賣掉，目前居住在00號2樓房屋，登記在伊小 孩名下。上述主要協商者有伊、伊父親蔡裕華、楊阿合、林 德旺、黃啟榮父親黃虎、還有吳榕青，總共6人，當時楊阿 合有回答由7樓所有權人使用頂樓平台，所以伊當時才會想 要被分配7樓。伊沒有上去過00號或00號頂樓，但是伊看00 號頂樓有鐵的大型遮雨棚，跟00號的很像，這是系爭建商蓋 好系爭公寓時，頂樓所有權人一起搭的。全部所有權人就是 建商、楊家、伊家、黃家、林家及吳家。只有1樓是2樓以上 兩倍價錢，2樓以上到7樓價格都一樣，7樓都是分配給原地 主或建商，因為7樓可以使用空間比較大等語（原審卷一第4 08-1至410頁）；復於本院審理中證稱：系爭公寓坐落土地
之地主包含伊、伊父親蔡裕華、黃虎、吳榕青、林德旺。林 德旺推薦合建，伊等在工地現場有討論如何分配，地主分配 到地下室、1樓至3樓，其中有人問建商，頂樓如何使用，當 時70年代沒有管理委員會，由7樓維護管理頂樓及使用，當 時沒有提到能否在頂樓加蓋增建物，後來地主都換成7樓， 系爭公寓的頂樓都是分配給地主，當時沒有簽署合建契約， 只有口頭約定，興建完由建商委託代書去辦理登記。伊沒有 去過00號、00號公寓，所以不清楚00號、00號公寓頂樓狀況 ，亦不知悉有無搭建增建物。地主戶應該都知道7樓住戶對 於頂樓有使用權，但建商出售給他人的部分，伊就不清楚， 建商是委託代銷公司處理。上訴人於72年間向林德旺購買00 號7樓房屋，頂樓鐵皮屋是林德旺興建等語（本院卷第323至 324頁）；證人呂麗花於原審證稱：起造書內楊淑芳是楊阿 合女兒，伊母親是楊阿現（與楊阿合是姊弟）、呂麗真是伊 妹妹。伊沒有分配到房子，也不知道有分配給誰，亦不知悉 被列為起造人等語（原審卷一第411至412頁）；證人鄭志麟 於原審證稱：伊是（廠商）財務部經理，也是負責人，但未 參與商談（系爭公寓）合建事宜，本件應該是起造人委託我 們建造，建照申請人應該是委託建造人等語（原審卷一第41 3至414頁）；證人楊淑芳於原審證稱：伊不清楚此屋起造情 形，都是我爸爸楊阿合處理，伊不清楚自己是否為（系爭公 寓）房屋所有權人等語（原審卷二第9頁）；證人趙愛珠於 原審證稱：伊於72年間向建商購買臺北市○○區○○街00號4樓 房屋（下稱00號4樓房屋），當時建商鼓勵伊買7樓，說頂樓 歸伊使用，但伊錢不夠，所以買00號4樓，伊住進00號4樓房 屋後，幾乎沒有召開過全體住戶會議（指區分所有權人會議 ），住戶幾乎沒有聯繫，大樓之電梯修繕費用是由2至7樓住 戶，共12戶負擔等語（原審卷二第62至64頁），參以系爭公 寓之建造執照申請書記載申請人為楊阿現等22名（原審卷三 第221至223頁），與使用執照之起造人相同（原審卷一第37 頁），可知系爭建案興建前僅有蔡篤霖、蔡裕華、楊阿合、 林德旺、黃虎、吳榕青等6人協議由系爭公寓頂樓所有權人 得管理使用各該頂樓平台，而未經全體起造人同意，亦未經 系爭公寓完成後全體區分所有權人開會決議系爭公寓頂樓區 分所有權人管理使用各該頂樓平台，單憑蔡篤霖、趙愛珠之 證言，尚不足以認定系爭公寓全體區分所有權人已成立明示 分管契約。至於上訴人所提73年1月10日簽署之買賣契約（ 本院卷第145、207頁），僅具有債權性質，對被上訴人及其 他共有人不發生拘束力，上證9（本院卷第387頁）亦未見關 於系爭頂樓平台由何人管理之記載，與本件無關，不足以為
有利於上訴人之認定，是上訴人此部分所辯，要無可取。 ⒊上訴人另抗辯：縱認無明示分管契約，然全體區分所有權人 對於系爭增建物存在，長期相互容忍，未予干涉，足認伊與 其他區分所有權人成立默示分管契約云云。然查，系爭公寓 區分所有權人過去未曾向上訴人行使權利，然可合理推知之 原因甚多，或出於對所有權歸屬或法律規定之誤解，或因權 利意識之欠缺，或礙於處置能力之不足，抑或基於睦鄰情誼 與人為善，甚或無暇處理，均非無可能，系爭頂樓平台使用 情況無足推認是否確經全體共有人同意，復自系爭公寓歷來 費用分擔情形以觀，其等水費、電費、維護及安檢費用，原 則均按2樓至7樓戶數共12戶分擔（原院卷一第367頁；卷二 第89、93、95、97頁），為上訴人所不爭（原審卷三第245 頁），足認系爭公寓其他共有人在本件訴訟之前未有任何舉 動足以間接推知同意上訴人以系爭增建物占用J、K、L、M、 P部分，系爭公寓其他共有人多年來未提出異議，充其量僅 能認為單純之沉默，尚難認系爭公寓全體共有人默示成立由 上訴人管理使用J、K、L、M、P部分之分管契約，上訴人此 部分所辯，亦非可採。
⒋上訴人復抗辯：依民法第820條第1項規定，因00號、00號公 寓（獨棟雙拼建物）目前多數共有人同意伊單獨使用系爭頂 樓平台，故伊有權管理使用系爭頂樓平台云云。惟查，系爭 頂樓平台為00號、00號公寓全體區分所有權人共有，系爭增 建物是否得以繼續占用系爭頂樓平台，屬對於系爭頂樓平台 之特定部分占有使用，揆諸前揭最高法院判決意旨，須徵得 00號、00號公寓區分所有人全體同意，上訴人雖提出00號1 樓、00號2樓、00號3樓、00號5樓、00號6樓、00號7樓、00 號1樓、00號2樓、00號4樓、00號6樓、00號7樓區分所有權 人同意書（原審卷二第239至261、311至333頁），然00號4 樓、00號3樓（即被上訴人）、00號5樓區分所有權人未出具 同意書，且上訴人僅為自己之用益而占有使用系爭增建物， 非基於管理共有物之意思，縱區分所有權人之同意人數及應 有部分合計超過民法第820條第1項規定，亦不得謂係管理00 號、00號公寓之行為，上訴人此部分所辯，委無可取。 ⒌綜上，被上訴人主張上訴人以系爭增建物占用J、K、L、M、P 部分，欠缺正當權源等情，應屬可採。
㈡被上訴人依民法第767條第1項前段、中段、第821條規定，請 求上訴人將系爭增建物拆除，並將J、K、L、M、P部分返還 予伊及其他全體共有人，有無理由？
按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之； 對於妨害其所有權者，得請求除去之；各共有人對於第三人
，得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之 請求，僅得為共有人全體之利益為之，民法第767條第1項前 段、中段及第821條分別定有明文。查系爭頂樓平台為00號 、00號公寓1樓至7樓區分所有權人共有，上訴人以系爭增建 物無權占有J、K、L、M、P部分，業如前述。被上訴人依民 法第767條第1項前段、中段及第821條規定，請求上訴人將 系爭增建物拆除，並將J、K、L、M、P部分返還予被上訴人 及其他共有人，核屬有據。
㈢被上訴人依民法第179條規定，請求上訴人給付自105年4月20 日起至112年7月31日止之相當於租金之不當得利本息，暨自 112年8月1日起至上訴人履行系爭拆屋還地義務之日止，按 月給付相當於租金之不當得利，是否有據？得請求之金額為 若干？
⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益，民法第179條前段定有明文。又無權占有他人土地，可 能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念。查上訴人以系 爭增建物無權占用A部分，受有相當於租金之利益，致被上 訴人受有損害，業如前述，故被上訴人請求上訴人給付自本 件起訴之日起回溯5年內即105年4月20日起至112年7月31日 止之相當於租金之不當得利本息，暨自112年8月1日起至上 訴人履行系爭拆屋還地義務之日止，按月給付相當於租金之 不當得利，核屬有據。上訴人雖抗辯：系爭公寓內通往系爭 頂樓平台之公共樓梯經常保持開啟而未上鎖，系爭增建物存 在，不影響系爭公寓住戶使用水箱、水表、電表、機械室等 公共設施云云。然查，被上訴人係請求上訴人給付以系爭增 建物無權占用J、K、L、M、P部分相當於租金之不當得利， 與被上訴人得否使用系爭增建物以外之系爭頂樓平台部分無 關，是上訴人此部分抗辯，委無可採。
⒉次按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總 價年息10％為限，此於租用基地建築房屋準用之，土地法第9 7條第1項、第105條定有明文。而依土地法施行法第25條規 定，土地法第97條規定之土地價額係指法定地價而言，又依 土地法第148條規定，土地所有權人依土地法所申報之地價 為法定地價。是城市地方建築基地之租金應以土地申報地價 年息10％為上限。惟基地租金之數額，除以基地申報地價為 基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人 利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較 ，以為決定（最高法院68年度上字第3071號判決意旨參照） 。經查，系爭公寓位在臺北市中正區，鄰近中正紀念堂捷運 站，步行約5分鐘、亦鄰近228公園、台大醫院、中正國中、
南門市場，交通尚稱便利，生活機能完整，有原審110年12 月6日勘驗筆錄、現場照片等件可稽（原審卷一第45至51、9 5、105至107、383頁；卷二第73頁；本院卷第199頁）。本 院審酌上情及上訴人以系爭增建物占有系爭頂樓平台主要係 供佛堂使用（本院卷第214頁）等一切因素，認原審以占用J 、K、L、M、P部分土地申報地價總價額年息5％計算相當於租 金之不當得利，應屬適當。系爭頂樓平台除共用水表、水管 外，均為上訴人所占用，以系爭頂樓平台層次面積77.15平 方公尺，扣除共用水表、水管面積，即附圖M、N、Q部分， 為75.23平方公尺（77.15－1.46－0.42－0.04＝75.23）。準此 ，被上訴人請求上訴人給付自105年4月20日起至112年7月31 日止，共計8萬2,373元，及自起訴狀繕本送達翌日即112年7 月6日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，暨自112年 8月1日起至上訴人履行系爭拆屋還地義務之日止，按月給付 1,193元（計算式詳如原審判決附表關於上訴人部分所示） ，為有理由，應予准許。
五、綜上所述，被上訴人依民法第767條第1項前段、中段、第82 1條、第179條規定，請求上訴人拆除系爭增建物，並將J、K 、L、M、P部分返還予被上訴人及其他共有人，暨請求上訴 人給付8萬2,373元，及自112年7月6日（原審卷三第243頁） 至清償日止，按週年利率5％計算之利息，暨自112年8月1日 起至上訴人履行系爭拆屋還地義務之日止，按月給付1,193 元，為有理由，應予准許。原審就上開應予准許部分為上訴 人敗訴之判決，並為准免假執行之宣告，核無不合。上訴意 旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁 回其上訴。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及所用之證據 ，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰逐 一論列，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項 、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 113 年 7 月 26 日 民事第十九庭
審判長法 官 魏麗娟
法 官 張婷妮
法 官 林哲賢
正本係照原本作成。
上訴人如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委任
律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 7 月 26 日
書記官 陳盈真
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