臺灣苗栗地方法院民事簡易判決
113年度苗簡字第463號
原 告 蕭榆婕
被 告 胡翠雲
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於113年7月18日言詞辯
論終結，判決如下：
主 文
一、被告應將門牌號碼苗栗縣○○鎮○○街0段00巷00弄00號202室房 屋(下稱系爭房屋)全部遷讓返還予原告。
二、被告應自113年6月1日起至遷讓系爭房屋之日止，按月給付 原告5,000元。
三、原告其餘之訴駁回。
四、訴訟費用1,000元由被告負擔，並加計自本判決確定之翌日 起至清償日止，按年息5%計算之利息。
五、本判決主文第1、2項得假執行。
事實及理由
一、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法 第386條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為 判決。
二、原告主張：被告於113年3月16日向原告承租系爭房屋，租賃 期間自113年3月16日起至114年3月15日止，租期1年，雙方 約定每月租金5,000元，應於每月16日前支付，被告113年4 月5日給付原告押金5,000元，並簽訂有房屋租賃契約書(下 稱系爭租約)。詎料被告自給付113年3月份租金後，即未按 時給付租金且違反禁止飼養寵物之約定，經原告多次當面阻 止並催繳租金仍無果，原告前已寄發竹南郵局存證號碼0000 90號存證信函（下稱系爭存證信函），通知被告終止系爭租 約並請其搬遷，惟未獲置理。為此，爰擇一依民法第767條 第1項前段、第455條規定，請求被告騰空遷讓返還系爭房屋 ，並依民法第179條規定，請求被告按月給付相當於租金之 不當得利。並聲明：㈠如主文第1項所示；㈡被告應自113年5 月5日起至遷讓系爭房屋之日止，按月給付原告5,000元。
三、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述 。
四、法院之判斷
㈠原告主張之事實，業據其提出系爭租約、系爭存證信函及回 執、苗栗縣政府稅務局113年房屋稅繳款書、土地及建物所
有權狀(卷第17至33、35、37、39、41至43頁)，而被告經合 法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀爭執，依民 事訴訟法第280條第3項準用同條第1項規定，視同自認，是 本院審酌前開證據，堪信原告之主張為真實。
㈡承租人應依約定方法，為租賃物之使用、收益；承租人違反 前項之規定為租賃物之使用、收益，經出租人阻止而仍繼續 為之者，出租人得終止契約；承租人於租賃關係終止後，應 返還租賃物，民法第438條第1項、第2項、第455條分別定有 明文。又出租人非因左列情形之一，不得收回房屋。五、承 租人違反租賃契約時，土地法第100條第5款亦有明定。另系 爭租約第23條約定「禁止養寵物、禁止抽菸、禁止帶房客以 外的人回來住、請維持環境生活品質、連續兩個月未繳房租 費用，出租人有權請承租人搬離」(卷第27頁)。經查，被告 違反系爭租約第23條約定，於系爭房屋內飼養寵物，經原告 阻止仍繼續為之，且原告於113年4月29日寄發系爭存證信函 予被告以告知終止系爭租約，被告業於113年4月30日收受之 ，有系爭存證信函及回執在卷可稽(卷第35、39頁)。惟終止 契約，應依習慣先期通知。但不動產之租金，以星期、半個 月或一個月定其支付之期限者，出租人應以曆定星期、半個 月或一個月之末日為契約終止期，並應至少於一星期、半個 月或一個月前通知之；定有期限之租賃契約，如約定當事人 之一方於期限屆滿前，得終止契約者，其終止契約，應依第 450條第3項之規定，先期通知，民法第450條第3項、第453 條分別定有明文。而法律規定須預行通知，其目的在使相對 人得從容準備出租與他人，或另行租用替代之租賃物，以免 受不測之損害，故終止契約之通知如未附期間，應解為經過 上開第450條第3項所定之相當期間後，即發生終止之效果（ 最高法院95年度台上字第1466號判決參照）。查系爭租約為 定有期限之租賃契約，則依上開法律規定、系爭租約約定及 最高法院判決意旨，原告以系爭存證信函終止系爭租約並未 於1個月前通知被告，則原告終止系爭租約，自應於被告收 受系爭存證信函後1個月（依民法第120條第2項規定以月定 期間者，其始日不算入，故應自被告收受系爭存證信函之翌 日即113年5月1日起算1個月期間）即至113年5月31日午後12 時方發生效力（依民法第121條第1項規定，以月定期間者， 以期間末日之終止，為期間之終止），則系爭租約既經原告 合法終止，原告自得本於系爭租約所生之租賃物返還請求權 ，請求被告將系爭房屋遷讓、返還予原告。
㈢無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益 ，雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第17
9條定有明文。而無權占有他人土地，可能獲得相當於租金 之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號 判決意旨參照）。故無權占用他人之房屋，占有人應返還之 不當得利範圍，即為相當於租金之利益。查系爭租約既經原 告合法於113年5月31日終止，業如前述，則被告占有使用系 爭房屋之法律上原因自113年6月1日起即已不復存在，自應 遷出並將系爭房屋返還原告，惟被告仍繼續占用系爭房屋尚 未返還，顯係無權占有，就其無權占有之期間所獲相當於租 金之不當得利每月5,000元，於其騰空遷讓返還系爭房屋前 ，應一併返還。惟113年5月5日起至113年5月31日止，兩造 系爭租約仍然存續，被告占用系爭房屋仍有法律上原因，原 告請求此段期間相當租金之不當得利即屬無據，應予駁回。 而押租金係以擔保承租人之租賃債務為目的。是押租金返還 請求權，應於租賃關係終了，租賃物交還，承租人已無債務 不履行情事，且押租金尚有餘額時，始能產生（最高法院88 年度台上字第1938號判決意旨參照），故被告於遷讓返還系 爭房屋前，尚不能主張以其所繳納之押租金抵償積欠原告之 相當租金之不當得利，附此敘明。
五、綜上所述，原告依租賃及不當得利之法律關係，請求判決如 主文第1、2項所示，均為有理由，應予准許，逾此範圍，則 屬無據，應予駁回。本件原告勝訴部分係就民事訴訟法第42 7條第1項訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依民事訴 訟法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行。(至原 告另基於民法第767條第1項前段規定請求被告騰空遷讓返還 系爭房屋部分，因屬選擇合併關係，本院即無庸再為審酌， 附此敘明。)
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條，本院併依職權確 定第一審訴訟費用額為裁判費1,000元，應由被告負擔，並 依同法第91條第3項，加給自本判決確定之翌日起至清償日 止，按法定利率即年息5%計算之利息。
中 華 民 國 113 年 7 月 26 日 苗栗簡易庭 法 官 王筆毅
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 7 月 26 日 書記官 劉家蕙