臺灣臺南地方法院民事判決
111年度訴字第406號
原 告
即反訴被告 邱秉益即邱瓊輝(已於民國111年12月11日死亡)
訴訟代理人 黃雅玲律師
參 加 人 陳鴻銘
訴訟代理人 林金宗律師
被 告
即反訴原告 林明輝
上列當事人間請求給付買賣價金事件，本院於民國113年6月12日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應給付原告新臺幣479,845元，及自民國111年3月24日 起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
二、原告其餘之訴駁回。
三、本訴之訴訟費用由被告負擔百分之32，餘由原告負擔。四、本判決第1項得假執行。但被告如以新臺幣479,845元為原告預供擔保後，得免為假執行。五、原告其餘假執行之聲請駁回。
六、反訴原告之反訴駁回。
七、反訴訴訟費用由反訴原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
按當事人死亡者，訴訟程序在有繼承人、遺產管理人或其他 依法令應續行訴訟之人承受其訴訟以前當然停止；上開規定 於有訴訟代理人時不適用之。民事訴訟法第168條、第173條 前段分別定有明文。查原告於本件訴訟進行期間，於民國11 1年12月11日死亡，其全體繼承人均已向本院聲明拋棄繼承 ，經本院准予備查在案，此有本院家事事件公告附卷可稽( 見本院卷二第17頁)。原告雖已死亡，然原告前已委任黃雅 玲律師為訴訟代理人（見本院卷一第19頁），依照前揭規定 ，本件訴訟程序不停止進行，合先敘明。
貳、實體方面:
一、本訴部分：
㈠原告主張：
⒈原告與被告、訴外人謝志賢、吳武忠、林美淑及謝瑞峰共同 出資購買臺南市○○區○○段000-0(面積860.13平方公尺、下稱 原000-0土地)及000-0(面積860.14平方公尺、下稱原000-0 土地)地號土地【上開土地面積合計1720.27平方公尺(約520 坪)、下合稱系爭土地】，出資比例依序為9.26768%、27.54 413%、22.92305%、8.86743%、27.29540%、4.10231%，並一
致同意將系爭土地借名登記於被告名下，約定日後出售系爭 土地時，被告應將買賣所得價金依出資比例分配予各出資人 。
⒉又被告於108年1月8日將系爭土地其中約300坪(即原000-0土 地其中490.7平方公尺及原000-0土地其中500.99平方公尺， 共991.69平方公尺)，以每坪新臺幣(下同)20.3萬元之價格 ，共計6090萬元，出售予訴外人蔡仁和，並已辦理移轉登記 予蔡仁和，剩餘未出售約220坪土地，被告於108年2月1日辦 理土地分割，編定為臺南市○○區○○段000-00(面積369.43平 方公尺、下稱000-00土地)及000-00(面積359.15平方公尺、 下稱000-00土地)地號土地。基此，原告依其出資比例9.267 68%，得向被告請求土地買賣價金5,644,017元(計算式：60, 900,000元×9.26768%＝5,644,017元)。惟被告迄今尚未將此 部分買賣價金給付原告，並以上開買賣價金尚應扣除土地貸 款之本金、利息及費用為由拒絕給付。然縱使扣除土地貸款 本息及費用，被告至少仍有150萬元之買賣價金餘款應給付 原告等語。並聲明：⒈被告應給付原告150萬元及自起訴狀繕 本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。⒉願 供擔保，請准宣告假執行。
㈡被告則以：
原告得請求之土地買賣價金並非5,644,017元，應為5,303,7 29元【計算式：(60,900,000元－土地佣金及作業費用3,671, 769元)×9.26768%＝5,303,729元】，再扣除原告應負擔之借 款本金3,834,992元及100年以後貸款利息1,581,934元，已 為負數【計算式:5,303,729元－3,834,992元－1,581,934元＝- 113,197】，原告請求並無理由等語，資為抗辯。並聲明： 原告之訴駁回。
二、反訴部分：
㈠反訴原告主張：
⒈反訴被告得請求之土地買賣價金5,303,729元扣除借款本金3, 834,992元及貸款利息1,581,934元=-113,197元，故反訴被 告應返還反訴原告代墊之金額即113,197元、66,940元(以上 為貸款利息及100年至106年地價稅)、9,681元(107年地價稅 )、1,614元(108年地價稅)及貸款利息76,869元，合計268,3 01元，故反訴被告尚應給付反訴原告268,301元。 ⒉訴外人郭毓紜原為臺南市○○區○○段00000地號土地(面積583.5 7平方公尺、下稱000-0土地)之地主、訴外人葉千慧原為臺 南市○○區○○段00000地號土地(面積580.26平方公尺、下稱00 0-0土地)之地主，上開土地同樣坐落於高速鐵路臺南車站特 定區街廓編號000-0範圍內。礙於98年時高速鐵路臺南車站
特定區都市設計規範(下稱系爭設計規範)規定，最小建築基 地面積至少需有2000平方公尺始可開發，而系爭土地面積未 超過2000平方公尺，無法合法建築使用，如此出售價格勢必 無法提高，更難找到買主，公司股東委託反訴原告全權處理 系爭土地出售事宜，唯有加上與系爭土地毗鄰之000-0土地 面積才能超過2000平方公尺，反訴原告為爭取股東最大權益 ，故拜託郭毓紜與葉千慧互換土地，且郭毓紜同意換地後與 反訴原告共同出售土地，惟換地時所產生的土地價差、稅金 、費用需由反訴原告負責支付，換地價差595,599元可在土 地出售後交付，但郭毓紜因交換土地取得之000-0土地須由 葉千慧以價差金額辦理抵押權設定登記，因此簽立協議書， 反訴原告徵求股東同意後，簽下此協議，並儘速讓系爭土地 出售，直到108年時才由郭毓紜介紹買主蔡仁和購買其中300 坪土地。交易手續完備後，反訴原告依約履行承諾於108年3 月11日匯給郭毓紜介紹費及價差金額合計1,208,959元(即佣 金608,959元加上土地價差600,000元)，至於手續費憑據由 郭毓紜及葉千慧收執，反訴原告依約定支付代書費用及規費 共43,666元予曾文煌代書等語。並聲明：反訴被告應給付反 訴原告268,301元，及自反訴起訴狀繕本送達翌日起至清償 日止，按年息百分之5計算之利息。
㈡反訴被告則以：
⒈就反訴原告主張土地佣金及作業費、雜支共3,671,769元乙事 ，反訴被告就其中葉千慧、郭毓紜所簽署協議書由反訴原告 支付595,599元、曾文煌代書代辦費43,666元及仲介費1%即6 08,959元有爭執，其餘支出金額不爭執。因反訴被告對於葉 千慧與郭毓紜所簽訂協議書與系爭土地買賣有何關係毫不知 情，且反訴原告就上開支出金額，均未檢具支出單據為證， 反訴被告實難認同上開費用屬出售系爭土地之必要支出成本 。
⒉至於反訴原告所提出附件2表格及第一商業銀行股份有限公司 (下稱第一銀行)放款(單筆授信)攤還及收息紀錄查詢單等文 件，因附件2表格為反訴原告自行製作，反訴被告無法核實 書證之正確性，亦難從上開文件判斷反訴原告請求金額之關 連性，故否認上開文件形式上真正。再者，反訴原告所提出 「反訴請求計算明細表」第2項之請求內容「公司代邱生(即 邱秉益)代償銀行借款利息依違約日至出售完成日共8年3月 。利息依年利率5%，計算共1,581,934元」、第3項之請求內 容「邱生(即邱秉益)自105年12月9日至出售日已扣完之餘額 ，補至出售日之利息由公司代墊之金額683,279元×5%×2年3 月＝76,869元」均不知所云，甚至缺乏請求金額計算式及相
關物證，反訴原告請求顯無理由。
⒊反訴原告雖稱系爭土地因礙於系爭設計規範規定最小建築面 積需有2,000平方公尺才可開發，並稱其獲得股東同意，拜 託郭毓紜及葉千慧換地，惟反訴被告自始至終對於反訴原告 促成郭毓紜及葉千慧換地，並由其負擔換地價差、稅金乙事 均不知情，更未同意反訴原告簽署郭毓紜及葉千慧換地協議 書乙事。且系爭設計規範規定之最小建築基地面積並不影響 系爭土地出賣他人，系爭土地無須與000-0土地一同出售。 又反訴原告雖稱與000-0土地合併出售有利於提高土地銷售 機會及售價，惟反訴原告於98年7月簽署前揭換地協議書後 ，相隔近10年直至108年2月才售出系爭土地部分面積(約300 坪，合計991.69平方公尺)予蔡仁和，而非將系爭土地全部 售出，況系爭土地面積合計應為1720.27平方公尺，與最小 建築基地面積至少2000平方公尺差距僅280平方公尺，根本 無須負擔000-0土地之換地價差及稅金、代書費。 ⒋再者，反訴原告雖稱土地仲介費1%及土地換地價差金額就是 支付給郭毓紜，共給付1,208,959元。然反訴原告自陳土地 仲介費1%為608,959元，鄰地換地價差為595,599元，兩者合 計金額應為1,204,558元，此與反訴原告實際給付郭毓紜之 金額不符，實難認定上開匯款金額與反訴原告所稱費用有直 接相關。況郭毓紜收取仲介費1%乙事，亦未見出具仲介契約 書面約定，更無任何事證可證明系爭土地部分出售予蔡仁和 係透過郭毓紜仲介成立買賣，故反訴被告就上開金額仍有爭 執，自應由反訴原告盡其舉證責任。至於反訴原告稱曾文煌 代書手續費用共支付43,666元一事，其迄今均未提出任何收 據或物證，反訴被告否認上開金額之真實性等語，資為抗辯 。並聲明：反訴原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項：
㈠原告與被告、訴外人謝志賢、吳武忠、林美淑及謝瑞峰共同 出資購買系爭土地，出資比例依序為9.26768%、27.54413% 、22.92305%、8.86743%、27.29540%、4.10231%，並一致同 意將系爭土地登記於被告名下，約定日後出售系爭土地時， 被告應將出賣所得價金依出資比例分配予各出資人。 ㈡被告於108年1月9日將原000-0土地其中490.7平方公尺(下稱0 00-0土地)及原000-0土地其中500.99平方公尺(下稱000-0土 地)，以總價6090萬元出售予訴外人蔡仁和，並於108年2月1 日辦理分割登記，原000-0土地因分割增加000-00土地、原0 00-0土地因分割增加000-00土地，000-0、000-0土地則於10 8年2月23日移轉登記為蔡仁和所有。
㈢被告以系爭土地設定抵押向第一銀行借款3500萬元，原告自1
00年起停止償還上開貸款本息及負擔系爭土地地價稅。 ㈣被告抗辯系爭土地有土地佣金、代書費、作業費用支出3,671 ,769元(見本院卷一第113頁)，應由出資人依出資比例分擔 ，原告爭執其中葉千惠、郭毓紜所簽署協議書由被告支付59 5,599元、曾文煌代書代辦費43,666元、仲介費608,959元部 分，其餘不爭執。
㈤訴外人郭毓紜原為000-0土地之所有權人、葉千慧原為000-0 土地之所有權人，雙方於98年7月31日簽立土地互換協議書 ，約定對於土地交換所生之費用及前述土地價值差額595,59 9元全數由被告負責給付之(見本院卷一第127頁)。四、本件之爭點：
㈠本訴部分：
⒈被告抗辯系爭土地設定抵押向第一銀行貸款3,834,992元(原 告主張其應負擔之借款金額為3,243,688元)、利息1,581,93 4元(自100年1月1日起至108年2月23日移轉土地予蔡仁和止) 應由原告負擔，是否可採?
⒉被告抗辯系爭土地有土地佣金、代書費、作業費用3,671,769 元，應由出資人依出資比例分擔，是否可採? ⒊原告請求被告給付150萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償 日止，按年息百分之5計算之利息，有無理由？ ㈡反訴部分：
反訴原告請求反訴被告給付其代墊之地價稅及利息113,197 元、66,940元、地價稅9,681元、1,614元、貸款利息76,869 元共268,301元，及自反訴狀繕本送達翌日起至清償日止， 按年息百分之5計算之利息，有無理由？
五、得心證之理由:
㈠查原告與被告、訴外人謝志賢、吳武忠、林美淑及謝瑞峰共 同出資購買系爭土地，出資比例依序為9.26768%、27.54413 %、22.92305%、8.86743%、27.29540%、4.10231%，並一致 同意將系爭土地登記於被告名下，約定日後出售系爭土地時 ，被告應將系爭土地出賣之價金依出資比例分配予各出資人 。被告於108年1月9日將原000-0土地其中490.7平方公尺及 原000-0土地其中500.99平方公尺，以總價6090萬元出售予 訴外人蔡仁和，並於108年2月1日辦理土地分割，原000-0地 號土地因分割增加000-00土地(面積369.43平方公尺)、原00 0-0土地因分割增加366-14土地(面積359.15平方公尺)，000 -0、000-0土地則於108年2月23日移轉登記為蔡仁和所有等 情，為兩造所不爭執，則就000-0、000-0土地買賣所得價金 6090萬元，原告依約可受分配之金額應為5,644,017元【計 算式:60,900,000元×9.26768%＝5,644,017元，元以下4捨5入
，以下同】。
㈡被告抗辯系爭土地向第一銀行貸款3,834,992元(原告主張其 應負擔之貸款金額為3,243,688元)、利息1,581,934元(自10 0年1月1日起至108年2月23日移轉土地予蔡仁和止，原告主 張其應負擔之利息金額為572,401元)應由原告負擔，是否可 採?
⒈兩造對被告以系爭土地向第一銀行借款3500萬元乙節並不爭 執，原告主張其應負擔之借款金額應按出資比例計算即3,24 3,688元，被告則抗辯原告應負擔之借款金額為3,834,992元 。經查，依兩造所不爭執之原證1(見本院卷一第21頁)書面 明載購買土地每人所佔比率出資金額、出資比例及第一銀行 3500萬借款明細載明各出資人應負擔之借款金額(原告之借 款金額為3,834,992元)，原告主張應按出資比例計算各出資 人就3500萬元借款應負擔之金額云云，並未提出證據證明， 其主張即難採信，故系爭土地向第一銀行貸款3500萬元，其 中原告應負擔之借款金額即原證1所載3,834,992元。 ⒉被告以系爭土地向第一銀行借款3500萬元，原告自100年起停 止償還其應負擔之貸款本息及地價稅等情，為兩造所不爭執 ，本院並向第一銀行函查系爭土地貸款自100年起至112年4 月間之貸款利率，有第一銀行函覆資料在卷可稽(見本院卷 一第405至417頁)，則自100年1月1日計算至000-0、000-0土 地土地移轉為蔡仁和所有之日即108年2月23日止，原告應負 擔之借款本金為3,834,992元、貸款利息如附表1所示為937, 011元，原告應負擔之系爭土地地價稅則如附表2所示為51,8 81元。
⒊原告雖主張其就應負擔之借款本金有陸續還款云云，惟經被 告否認，原告就其後續還款之事實並未舉證證明，其主張自 難採信。
㈢被告抗辯至000-0、000-0土地移轉所有權予蔡仁和前，被告 已代墊土地佣金、代書費及作業費用共3,671,769元，應由 出資人依出資比例分擔，是否可採?
被告抗辯系爭土地有土地佣金、代書費、作業費用3,671,76 9元(見本院卷一第113頁)，應由出資人依出資比例分擔，原 告就其中葉千惠、郭毓紜所簽署協議書由被告支付595,599 元、曾文煌代書代辦費43,666元、仲介費608,959元部分爭 執，認為上開三筆費用與出售系爭土地無關，不應由出資人 按出資比例負擔云云。惟按行使權利，履行義務，應依誠實 及信用方法，民法第148條第2項定有明文。經查，系爭土地 位於高速鐵路臺南車站特定區街廓編號00-0範圍內，依系爭 設計規範規定，其最小建築基地面積須達2000平方公尺等情
，業據臺南市政府都市發展局於112年7月3日函覆在卷(見本 院卷一第437至472頁)。又系爭土地面積合計為1720.27平方 公尺，確實未達2000平方公尺，被告為求系爭土地能與000- 0土地一同出售，以符系爭設計規範規定最小建築基地面積 須達2000平方公尺之要求，於98年7月31日邀同000-0土地原 所有權人郭毓紜、000-0土地原所有權人葉千慧交換土地， 承諾上開二筆土地交換事宜所生之費用及交換土地差額595, 599元全數由被告負責給付，被告因此支付土地交換費用43, 666元予承辦之代書曾文煌，於108年3月11日匯款給付1,208 ,959元(含出售000-0、000-0土地予蔡仁和之佣金608,959元 及交換土地價差600,000元)予郭毓紜，業經證人曾文煌、郭 毓紜到庭證述明確(見本院111年8月4日言詞辯論筆錄)，並 有被告匯款單據、交換土地協議書在卷可稽(見本院卷一第2 15頁、第127頁)，上開費用均與被告為設法順利出售系爭土 地相關，自應由系爭土地全體出資人按出資比例負擔，原告 主張上開3筆費用與出售系爭土地無關，不應由出資人按出 資比例負擔云云，應屬無憑。故本件原告所應負擔之土地佣 金、代書費、作業費用為340,288元(計算式:3,671,769元×9 .26768%＝340,288元)。
㈣原告主張被告應給付原告150萬元及自起訴狀繕本送達翌日起 至清償日止，按年息百分之5計算之利息，有無理由？ 承上，原告依約得受分配之買賣價金5,644,017元，扣除原 告應負擔之借款本金3,834,992元、利息937,011元、地價稅 51,881元及土地佣金、代書費、作業費用340,288元後，尚 餘479,845元，應由被告給付予原告。則原告請求被告給付4 79,845元，及自起訴狀繕本送達被告翌日即111年3月24日( 見本院卷一第57頁送達證書)起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，為有理由，應予准許，逾此部分之請求金額， 則屬無據，應予駁回。
㈤反訴部分:
反訴原告請求反訴被告給付其代墊之地價稅及利息113,197 元、66,940元、地價稅9,681元、1,614元、貸款利息76,869 元共268,301元，及自反訴狀繕本送達翌日起至清償日止， 按年息百分之5計算之利息部分，因反訴原告尚應給付剩餘 買賣價金479,845元予反訴被告，反訴原告之請求即無理由 ，應予駁回。
六、綜上所述，本訴部分原告依兩造契約約定請求被告給付479, 845元，及自111年3月24日起至清償日止，按年息百分之5計 算之利息，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，則無理 由，應予駁回。本訴原告勝訴部分，所命給付未逾50萬元，
爰依民事訴訟法第389條第1項第5款規定，依職權宣告假執 行。並依職權宣告被告供相當擔保後，得免為假執行。至原 告敗訴部分，其假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，應 併予駁回。反訴部分反訴原告請求反訴被告給付268,301元 ，及自反訴起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分 之5計算之利息，為無理由，應予駁回。
七、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘之陳述及所提證據， 經本院斟酌後，認為均於判決之結果無影響，自無庸逐一論 述，併此敘明。
八、據上論結，本件原告之本訴一部有理由、一部無理由；反訴 原告之反訴為無理由，依民事訴訟法第78條、第79條、第38 9條第1項第5款、第392條第2項，判決如主文。中 華 民 國 113 年 7 月 17 日 民事第四庭 法 官 李姝蒓
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 113 年 7 月 17 日 書記官 張鈞雅
附表1:原告應負擔之第一銀行借款利息金額
計息期間 計息日數 借款利率 利息金額 100.01.01至 100.01.31 31日 2.99% 3,834,992元×2.99%×31/365=9,739元 100.02.01至 100.05.05 28+31+30+5=94日 3.05% 3,834,992元×3.05%×94/365=30,123元 100.05.06至 100.08.05 26+30+31+5=92日 3.14% 3,834,992元×3.14%×92/365=30,352元 100.08.06至 101.12.10 365+26+30+31+30+10=492日 3.22% 3,834,992元×3.22%×492/365=166,453元 101.12.11至 105.12.09 21+365×3+(365－22)=1,459日 3% 3,834,992元×3%×1459/365=459,884元 105.12.10至 107.11.30 22+365+(365－31)=721日 2.85% 3,834,992元×2.85%×721/365=215,900元 107.12.01至 108.02.23 31+31+23=85日 2.75% 3,834,992元×2.75%×85/365=24,560元 利息合計 937,011元 附表2:原告應負擔之系爭土地地價稅
年度 原告應負擔之地價稅金額(見本院卷一第133頁) 100年 3,869元 101年 3,869元 102年 4,752元 103年 4,752元 104年 4,752元 105年 9,296元 106年 9,296元 107年 9,681元 108年 1,614元 合計 51,881元
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