臺灣臺北地方法院民事判決
113年度訴字第827號
原 告 新北市住宅及都市更新中心
法定代理人 陳純敬
訴訟代理人 林慶皇律師
被 告 黃榮楷
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國113年6月20日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應將門牌號碼新北市○○區○○路○○○號二十樓之三房屋暨 編號三一一號停車位遷讓返還原告。
二、被告應給付原告新臺幣二萬一千九百二十三元，及自民國一 一二年十二月十三日起至返還第一項房屋及停車位之日止， 按月給付原告新臺幣二萬四千四百元。
三、訴訟費用由被告負擔。
四、本判決第二項於原告以新臺幣七千四百元為被告供擔保後， 得假執行；但被告如以新臺幣二萬一千九百二十三元為原告 預供擔保，得免為假執行。
五、本判決第二項所命給付，各到期部分，於原告每期以新臺幣 八千二百元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣 二萬四千四百元為原告預供擔保，得免為假執行。 事實及理由
壹、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或 減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1項第3款定有明文。本件原告起訴時訴之聲明原為：㈠ 被告應將門牌號碼新北市○○區○○路000號20樓之3房屋（下稱 系爭房屋）暨編號311號停車位（下稱系爭停車位）遷讓返 還原告。㈡被告應給付原告新臺幣（下同）2萬1923元，及自 民國112年12月13日起至返還第一項房屋及停車位之日止， 按月給付原告2萬4400元。㈢願供擔保，請准宣告假執行（見 本院卷第7頁），嗣就上開訴之聲明第三項變更為：聲明第 二項願供擔保，請准宣告假執行（見本院卷第215頁），核 屬減縮應受判決事項之聲明，揆諸上開規定，於程序上並無 不合，應予准許。
二、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法 第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而 為判決。
貳、實體方面：
一、原告主張：系爭房屋及系爭停車位為新店央北青年社會住宅 ，原告為管理單位。兩造就系爭房屋及系爭停車位分別簽立 新店央北青年社會住宅租賃契約書（下稱系爭房屋租約）及 新店央北青年社會住宅汽車停車位租賃契約書（下稱系爭停 車位租約），約定租期均自111年2月1日起至114年1月31日 ，系爭房屋每月租金9200元、押金1萬8400元，系爭停車位 每月租金3000元、押金1000元。詎被告自111年5月起即開始 多次拖欠租金，屢經原告催討才繳納部分金額，原告依出租 住宅住戶管理規則第4條第3項、第9條第3項第1款規定按次 予以扣點，並均發函通知被告，嗣累計扣點已達45點，原告 迫於無奈，方依系爭房屋租約第13條第1項、系爭停車位租 約第8條之規定，於112年7月12日寄發存證信函終止系爭房 屋租約及系爭停車位租約，並於112年8月12日發生終止效力 。被告於租賃關係終止後，已無占用權源，原告自得依民法 第455條前段、第767條第1項前段、中段、系爭房屋租約及 系爭停車位租約約定，請求被告將系爭房屋及系爭停車位遷 讓返還。租賃關係終止後，被告仍無權占有系爭房屋及系爭 停車位，致被告受有減少每月租金1萬2200元之損害，又依 系爭房屋租約第10條第3項及系爭停車位租約第7條後段約定 ，原告得請求加計相當月租金1倍之違約金，而因被告仍繳 納租金至112年12月，併將被告已繳納之系爭房屋押金1萬84 00元、系爭停車位押金1000元均以抵充後，尚欠2萬1923元 。爰依民法第455條、第767條第1項前、中段、第179條規定 、系爭房屋租約及系爭停車位租約相關約定等提起本件訴訟 ，並聲明：㈠被告應將門牌號碼新北市○○區○○路000號20樓之 3房屋暨編號311號停車位遷讓返還原告。㈡被告應給付原告2 萬1923元，及自112年12月13日起至返還第一項房屋及停車 位之日止，按月給付原告2萬4400元。㈢聲明第二項願供擔保 ，請准宣告假執行。
二、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場爭執，亦未提出任 何書狀作何聲明或陳述。
三、本院之判斷：
㈠原告主張系爭房屋及系爭停車位為新店央北青年社會住宅， 原告為管理單位，兩造分別簽立系爭房屋租約及系爭停車位 租約，約定租期均自111年2月1日起至114年1月31日，系爭 房屋每月租金9200元、押金1萬8400元，系爭停車位每月租 金3000元、押金1000元，即每月租金總計1萬2200元。因被 告自111年5月起即開始多次拖欠租金，經原告屢次發函通知 被告，嗣累計扣點已達45點，原告方依系爭房屋租約第13條 第1項、系爭停車位租約第8條之規定，於112年7月12日寄發
存證信函終止系爭房屋租約及系爭停車位租約，並於112年8 月12日發生終止效力等情，業據提出系爭房屋建物登記第一 類謄本、新北市青年社會住宅市有財產提供使用契約書、系 爭房屋租約暨公證書、系爭停車位租約、系爭房屋地下二樓 停車場平面圖、原告發予被告之函文、存證信函暨回執、新 店央北青年社會住宅住戶違規累計扣點總表及新北市政府稅 捐稽徵處110年房屋稅繳款書（均影本）等在卷可稽（見本 院卷第17-119頁），經核與原告主張相符，堪信原告之主張 為真實。
㈡原告請求返還系爭房屋及系爭停車位部分，為有理由： 按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；所有人對於無 權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第455條前 段、第767條第1項前段定有明文。系爭房屋租約第13條第1 項約定「乙方（按即被告，下同）違反出租住宅住戶管理規 則（附件五）事由。扣點累計達十五點以上（含）者，不得 續約；扣點累計達三十點，甲方（按即原告，下同）即得終 止租約，乙方絕無異議…」（見本院卷第32頁），查系爭房 屋租約及系爭停車位租約業經原告依約合法終止乙節，業據 本院認定如前，則被告即無合法占有使用系爭房屋及系爭停 車位之權源，而屬無權占有，系爭房屋及系爭停車位既為新 北市所有，並由新北市政府同意由原告使用管理，此有新北 市青年社會住宅市有財產提供使用契約書1紙在卷可參（見 本院卷第19-25頁），則原告依民法第767條第1項前段規定 ，請求被告遷讓返還系爭房屋及系爭停車位，應屬有據。 ㈢原告請求被告給付積欠租金2萬1923元，及自112年12月13日 起至實際交還系爭房屋及系爭停車位之日止，按月給付原告 2萬4400元部分，為有理由：
1.按無法律上之原因而受有利益，致他人受有損害者，應返還 其利益；雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民 法第179條定有明文。又依不當得利之法則請求返還不當得 利，以無法律上之原因而受有利益，致他人受有損害為要件 ，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非 以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得 相當於租金之利益為社會通常之觀念，故如無權占有他人之 房屋，加害人應返還之不當得利之範圍，為相當於租金之利 益（最高法院61年度台上字第1695號判決、97年度台上字第 294號判決意旨參照）。
2.系爭房屋租約第10條第3項「乙方未依第一項規定將房屋返 還甲方時，甲方得向乙方請求未返還房屋期間之相當月租金 額外，並得請求相當月租金額一倍（未足一個月者，以日租
金折算）之違約金至返還為止。」（見本院卷第31頁）、系 爭停車位租約第7條後段「如逾期遷讓交還，甲方得按月向 乙方請求依每月租金（含清潔費）一倍計算之違約金至遷讓 之日止，未滿一個月依比例計算。」（見本院卷第52頁）。 3.又押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃 關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交 付之押租金，發生當然抵充之效力。而於抵充後，猶有餘額 ，始生返還押租金之問題。（最高法院87年度台上字第1631 號判決意旨參照）。
4.系爭房屋租約及系爭停車位租約經原告依約於112年8月12日 合法終止後，被告尚繳納租金至112年12月，連同系爭房屋 押金1萬8400元、系爭停車位押金1000元，合計7萬5677元【 計算式：(9200元+3000元)÷31×19＋(9200元＋3000元）×4＋1萬 8400元＋1000元＝7萬5677元】，則依前揭法律規定、最高法 院判決意旨及兩造間約定，原告主張將7萬5677元用以抵充 系爭房屋租約及系爭停車位租約於112年8月12日終止後，4 個月相當於租金之不當得利及相當於月租金額1倍之違約金 即每月合計2萬4400元後，被告尚應給付2萬1923元（計算式 ：2萬4400元×4－7萬5677元＝2萬1923元），及自112年12月13 日起至返還系爭房屋及系爭停車位之日止，按月給付原告相 當於租金之不當得利及違約金即每月2萬4400元，核屬有據 ，應予准許。
四、綜上所述，原告依民法第767條第1項前段、第455條前段規 定，請求被告應將系爭房屋及系爭停車位遷讓返還予原告， 另依民法第179條、系爭房屋租約第10條第3項、系爭停車位 租約第7條後段約定，請求被告給付原告2萬1923元，及自11 2年12月13日起至返還系爭房屋及系爭停車位之日止，按月 給付原告2萬4400元，亦為有理由，應予准許。五、原告就聲明第二項陳明願供擔保聲請宣告假執行，核無不合 ，爰酌定相當擔保金額，予以准許，並依同法第392條第2項 規定，依職權酌定相當之擔保金額，宣告被告為原告預供擔 保後，得免為假執行。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經 本院斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予 論駁之必要，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 113 年 7 月 4 日 民事第五庭 法 官 何佳蓉
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如
委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 113 年 7 月 4 日 書記官 黃馨儀