臺灣臺北地方法院民事判決
113年度訴字第164號
原 告 張玉芳
被 告 邱建賢
訴訟代理人 李孟芬
曾朝誠律師
單祥麟律師
上列當事人間返還地下室使用權等事件，本院於民國113年6月20
日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應將門牌號碼臺北市○○區○○街00號地下室如附圖編號A 所示部分（面積21平方公尺）騰空返還予全體共有人。二、被告應給付原告新臺幣43,860元，及自民國112年9月2日起 至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
三、被告應自民國112年9月2日起至返還第一項地下室之日止， 按月給付原告新臺幣731元。
四、原告其餘之訴駁回。
五、訴訟費用除減縮部分外，由被告負擔。
六、本判決第一項於原告以新臺幣390,000元為被告供擔保後得 假執行；但被告如以新臺幣1,169,702元為原告預供擔保， 得免為假執行。
七、本判決第二項於原告以新臺幣15,000元為被告供擔保後得假 執行；但被告如以新臺幣43,860元為原告預供擔保，得免為 假執行。
八、本判決第三項各到期部分於原告以新臺幣245元為被告供擔 保後得假執行；但被告如以新臺幣731元為原告預供擔保， 得免為假執行。
九、原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序事項：
按訴訟送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或 減縮應受判決事項之聲明者，不在此限；又不變更訴訟標的 ，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或 追加，民事訴訟法第255條第1項第3款、第256條定有明文。 查，原告起訴時聲明：臺北市○○區○○街00號（下稱系爭公寓 ）地下室使用權為1樓、2樓、3樓、4樓共同有使用權，並於 事實及理由中表明追討5年占用之不當得利，但其聲明欠明 確，復未載明其請求權基礎（見北司補字卷第7頁）。原告 嗣於民國113年1月11日以民事準備狀變更聲明為：⒈被告應 將系爭公寓地下室騰空返還於全體共有人。⒉被告應自收受
起訴狀繕本翌日起至騰空返還前項房屋之日止，按月給付原 告新臺幣（下同）3,652元。⒊被告應給付原告219,120元， 及自收受起訴狀繕本翌日起至清償日止，按週年利率5%計算 之利息，並敘明本件請求權基礎為民法第767條、第821條、 第233條第1項、第203條等規定（見本院卷第73頁），及於1 13年3月11日言詞辯論期日以言詞補充民法第179條規定（見 本院卷第120頁），核係補充事實上及法律上之陳述，非為 訴之變更或追加。又原告於測量確認被告實際使用範圍後， 再於113年6月20日言詞辯論期日以言詞就訴之聲明第1項變 更為：被告應將系爭公寓如臺北市大安地政事務所113年4月 12日複丈之土地複丈成果圖（下稱附圖）編號A所示地下室 騰空返還於全體共有人（見本院卷第207頁），核係不變更 訴訟標的，而減縮應受判決事項之聲明，應予准許。貳、實體事項：
一、原告主張：原告為系爭公寓2樓之區分所有權人，被告為1樓 區分所有權人；系爭公寓之地下室應為1至4樓區分所有權人 所共有。詎被告未經其他共有人同意，長年無權占有如附圖 編號A所示部分（下稱系爭地下室A部分），迭經溝通未果， 爰依民法第767條、第821條規定，請求被告將系爭地下室A 部分騰空返還予全體共有人，及依民法第179條規定，請求 被告給付起訴前5年相當於租金之不當得利219,120元及其法 定遲延利息，暨自起訴狀繕本送達翌日起至騰空返還之日止 ，按月給付原告相當於租金之不當得利3,625元等語，並聲 明：⒈被告應將系爭公寓之系爭地下室A部分騰空返還於全體 共有人。⒉被告應自收受起訴狀繕本翌日起至騰空返還第1項 房屋之日止，按月給付原告3,652元。⒊被告應給付原告219, 120元，及自收受起訴狀繕本翌日起至清償日止，按週年利 率5%計算之利息。⒋願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以：系爭公寓係由被告與訴外人廣祿、張彩賢、吳旦 華等4人於61年間合資興建完成；依當時土地登記規則，對 地下室產權如何登記並未規定，而系爭公寓之地下室具構造 上之獨立性，應屬系爭公寓之原始出資興建人所有。又系爭 公寓興建當時，全體所有權人已有由被告單獨使用之分管協 議，故被告取得系爭地下室A部分之專用使用權。縱無明示 分管契約存在，惟原告遷入系爭公寓已逾20年，起訴前，包 含原告在內之所有權人，對被告單獨排他使用情事難謂不知 悉，卻未曾提出異議，兩造間亦已成立默示分管協議，自非 無權占有等語，資為抗辯，並聲明：⒈原告之訴駁回。⒉如受 不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、本院判斷：
原告主張其為系爭公寓2樓區分所有權人、被告為1樓區分所 有權人；系爭地下室A部分現由被告占有使用中等節，有建 物登記第一類、第三類謄本在卷可稽（見本院卷第23、93-9 45頁），並經本院履勘現場，製有勘驗筆錄，及履勘現場照 片等附卷可按（見本院卷第143-147、177-201頁），被告亦 無爭執，堪認屬實。惟原告主張系爭地下室A部分為系爭寓 之1至4樓區分所有權人所共有，被告係無權占有，請求騰空 返還予全體共有人，並依不當得利法律關係，請求被告給付 相當於租金之不當得利，則為被告否認，並執上詞置辯。經 查：
㈠按數人區分一建築物而各有其一部者，該建築物及其附屬物 之共同部分，推定為各所有人之共有。各共有人，按其應有 部分，對於共有物之全部，有使用收益之權。共有物，除契 約另有訂定外，由共有人共同管理之。98年1月23日修正前 民法第799條前段、第818條、第820條第1項分別定有明文。 又分別共有之各共有人，按其應有部分對於共有物之全部有 使用收益之權，所謂應有部分，係指分別共有人得行使權利 之比例，而非指共有物之特定部分（最高法院57年台上字第 2387號裁判先例參照）。共有人對共有物之特定部分占用收 益，須徵得其他共有人全體同意（最高法院100年度台上字 第1776號判決要旨參照）。如未徵得共有人全體之同意，對 於共有物之特定部分占用收益，即屬侵害他共有人之權利（ 最高法院110年度台上字第2374號判決參照）。再依93年1月 2日施行之公寓大廈管理條例第23條第2項第1款規定，約定 專用部分之範圍及使用主體，非經載明於規約，不生效力。 是於93年1月1日以前已有以分管契約約定專用部分者，該專 用部分有權使用者之既得權利不受影響，但如於93年1月1日 以前未曾成立分管契約，於93年1月2日以後，約定專用部分 ，非經載明於規約，不生效力。又按以無權占有為原因請求 者，占有人應就其取得占有係有正當權源之事實證明之（最 高法院106年度台上字第203號判決要旨參照）。 ㈡系爭公寓係於61年間興建完成，有使用執照存根在卷可稽（ 見北司補卷第9頁）；系爭公寓於61年間興建完成後，1至4 樓已完成建物所有權第一次登記，惟地下室迄今仍未為任何 登記，亦有系爭公寓之各樓層登記謄本（見本院卷第23-29 頁）在卷可參。再依系爭公寓之建築執照及使用執照存根等 資料（見本院卷第153頁、北司補卷第9頁），系爭公寓之起 造人為被告與廣祿、張彩賢、吳旦華等4人，但各該執照中 並無任何關於地下室權利歸屬於特定起造人之相關內容。再 從建築執照、使用執照、竣工圖說及本院現場履勘時所見，
系爭公寓與門牌號碼臺北市○○區○○街00號1樓係合併聲請建 築執照，為相鄰之建築物，該2棟建築物之2樓以上及地下室 係共用一個出入口，入門處設有可通往地下室及2樓以上之 共用樓梯（見本院卷第133頁竣工圖說、143頁履勘筆錄、17 7-179頁現場照片），可見系爭公寓興建之初，全體起造人 並無將系爭公寓地下室權利歸單獨分配予系爭公寓之1樓區 分所有權人之意。至系爭公寓1樓目前雖設有室內樓梯，可 供其通往系爭地下室A部分，此並為本院履勘時所見，然該 樓梯既係使用執照竣工圖說中所無，顯係取得使用執照後所 另行增設，但增設人及增設之原因不明，自亦難憑此事實， 認定系爭公寓於興建之初，全體起造人已合意將該地下室所 有權分配予1樓之區分所有權人。況被告亦自述系爭公寓地 下室應屬原始出資興建人所有（見本院卷第103頁），則原 告主張系爭地下室A部分應為系爭公寓之1至4樓全體區分所 有權人所共有等語，核屬有據。
㈢被告另抗辯系爭公寓興建當時全體起造人已合意由被告單獨 取得系爭地下室A部分之專用使用權。縱無明示分管契約存 在，惟原告遷入系爭公寓已逾20年，起訴前，包含原告在內 之所有權人，對被告單獨排他使用情事難謂不知悉，卻未曾 提出異議，亦已默示合意由被告單獨使用，被告非無權占有 等語。惟：
⒈按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約 即為成立。民法第153條第1項固有明文。再按共有物分管之 約定，固不以訂立書面為要件，惟須全體共有人對共有物之 占有、使用、收益，達成意思表示一致，始能成立。又所謂 默示之意思表示，係指依表意人之舉動或其他情事，足以間 接推知其效果意思者而言，若單純之沉默，則除有特別情事 ，依社會觀念可認為一定意思表示者外，不得謂為默示之意 思表示（最高法院29年上字第762號裁判先例、110年度台上 字第277號判決參照）。
⒉查，被告並未提出證據證明系爭公寓之全體區分所有權人就 系爭地下室A部分，已有合意由被告取得專用使用權之分管 協議在存，空言主張，自無可憑採。至被告雖另以前述理由 ，抗辯系爭公寓之全體區分所有權人已有默示合意由被告分 管等語。惟縱1樓之室內樓梯及系爭地下室A部分之隔間均係 被告增設，多年來，其他區分所有權人未曾表示異議，然此 或因欠缺法律權利意識，或顧慮鄰居情誼避免相處不睦，或 礙於經濟、處理能力不足等因素，充其量僅能認係單純之沈 默，尚難憑此事實，認定系爭公寓全體區分所有權人已於93 年1月2日前以默示同意方式成立由被告專用之分管協議。從
而，被告前揭所辯，亦無可採。
㈣原告依民法第767條第1項、第821條，請求被告將系爭地下室 A部分騰空返還予全體共有人，有無理由？
按各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之 請求，但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之 。所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。 對於妨害其所有權者，得請求除去之。民法第821條、第767 條第1項前段、中段定有明文。查，系爭系爭地下室A部分為 系爭公寓1至4樓全體區分所有權人共有，現遭被告占有使用 中；而被告並未能舉證證明其有合法占有之權源，均業經審 認如前，其自為無權占有，則原告依民法第767條第1項、第 821條規定，請求被告將系爭地下室A部分騰空返還予全體共 有人，自屬依法有據。
㈤原告請求被告給付相當於租金之不當得利，有無理由？如有 ，得請求之金額若干？
⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益；雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。民法第 179條亦有規定。又無權占有他人房屋土地，可能獲得相當 於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第16 95號裁判先例意旨參照），無權占有他人房屋亦同；是原告 請求上訴人返還因占用系爭地下室A部分所受相當於租金之 利益，自屬有據。又不當得利制度不在於填補損害，而係返 還其依權益歸屬內容不應取得之利益，故依不當得利法則請 求返還之範圍，應以受領人所受之利益為度。查被告無權占 有系爭地下室A部分，為無法律上之原因，受有使用利益， 並致原告受有無法使用之損害，且其所受利益與原告所受損 害間具有直接之因果關係；又原告主張被告無權占有之時間 ，已逾5年以上，被告亦無爭執，則原告依民法第179條規定 ，請求被告給付自起訴狀繕本送達日起回溯5年，及自該書 狀繕本送達翌日起算相當於租金之不當得利，核屬有據。 ⒉原告雖主張系爭公寓之地下室租金行情為每坪為600元以上， 爰請求按此金額計算不當得利，惟並未提出積極證據佐證。 而系爭地下室未經登記，並無申報價額可資查詢，兩造復均 已撤回鑑定之聲請，並主張以系爭地下室A部分之總值一定 比例計算合理之租金額（原告主張按10%計算，被告主張按1 %計算）（見本院卷第208-209頁）。本院審酌本院前以系爭 地下室面積24.35坪之權利範圍，參酌鄰近其他類似物件之 不動產實價登錄資料，核定其市場交易價額為4,483,274元 確定，有本院112年度補字第2178號裁定可參（見本院卷第5 3-54頁），則依此標準計算，系爭地下室A部分，其面積21
平方公尺，合6.353坪，交易價額應為1,169,702元（4,483, 274元÷24.35坪×6.353坪）；併審酌系爭公寓雖位於大安區 ，生活機能便利，且交通功能尚佳，但本件爭議之空間係屬 於地下室，無任何對外窗戶，空間不大，使用條件遠較地上 層建物為差；且依履勘時所見，目前僅作為存放美容美髮備 品、雜物及休息使用（見本院卷第185-191頁），衡之常情 ，其租金額低於一般住宅較為合理，因認酌以交易價額之年 息率3%計算其租金利益即每月2,924元（1,169,702元×3%÷12 ），應屬適當。又原告之權利範圍為1/4，基此計算，被告 應給付原告自起訴狀繕本送達日（即112年9月1日，見北司 補卷第37頁）回溯5年相當於租金之不當得利額為43,860元 （2,924元×12×5年÷4）；另其自起訴狀繕本送達翌日起每月 得請求給付相當於租金之不當得利額為731元（2,924元÷4） 。原告逾上開範圍之請求，則屬無據，應予駁回。 ⒊按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其 催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。遲延之債務 ，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲 延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據 者，週年利率為5%。民法第229條第2項、第233條第1項前段 、第203條分別定有明文。原告請求被告給付5年相當於租金 之不當得利43,860元部分，被告迄今仍未給付，自應負遲延 責任，則原告請求加計自起訴狀繕本送達翌日起即112年9月 2日（見北司補卷第37頁）至清償日止，按法定利率即週年 利率5%計算遲延利息，為有理由，應予准許。 四、綜上所述，原告依民法第767條第1項、第821條規定，請求 被告將系爭公寓之系爭地下室A部分，面積21平方公尺騰空 返還予全體共有人，及依民法第179條規定，請求被告給付 相當於租金之不當得利43,860元，及自112年9月2日起至清 償日止，按週年利率5%計算之利息，暨自112年9月2日起至 騰空返還予全體共有人之日止，按月給付相當於租金之不當 得利731元，為有理由，應予准許。至原告逾上開範圍之請 求，則為無理由，應予駁回。
五、本判決主文第一至三項所命給付部分，兩造各自陳明願供擔 保宣告准、免假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當擔保 金額准許之。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法或所提之證據 ，經核與判決結果無影響，爰不逐一論列，附此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。 中 華 民 國 113 年 7 月 8 日 民事第一庭 法 官 李桂英
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 113 年 7 月 8 日 書記官 翁鏡瑄
附圖：（臺北市大安地政事務所113年4月12日複丈成果圖）