臺灣臺北地方法院民事判決
112年度訴字第4484號
原 告 黃鳳鴛
訴訟代理人 王雅雯律師
被 告 陳怡君
訴訟代理人 陳信宏
上列當事人間排除侵害等事件,本院於民國113年6月11日言詞辯
論終結,判決如下:
主 文
原告之訴及假執行聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張:
㈠原告於民國110年1月4日買受坐落臺北市○○區○○段○○段000地 號土地(權利範圍4分之1)暨其上門牌號碼臺北市○○區○○街00 0巷00號3樓房屋(下稱系爭3樓房地),而被告為門牌號碼臺 北市○○區○○街000巷00號建物4樓(下稱系爭4樓房地)所有權 人,詎被告前手未經原告及其他樓層區分所有權人之同意, 占用系爭建物頂樓平台上所搭建如附圖紅框部分所示增建物 (下稱系爭頂樓增建物),除影響頂樓平台避難空間及逃生通 路使用之功能外,更有甚者,被告買受後竟將系爭頂樓增建 物分隔為兩間套房出租營利迄今,單間套房網路刊登每月收 取租金新臺幣(下同)12,500元,是被告無權占用系爭建物頂 樓平台,侵害共有人對於頂樓平台之財產權,為此依民法第 767條第1項前段、中段、第821條等規定,請求被告拆除系 爭頂樓增建物,並將系爭建物頂樓平台騰空返還原告與全體 共有人。
㈡被告雖辯稱系爭頂樓增建物在其於105年向前手購買系爭建物 4樓房屋時即已存在,其承接前手權利,繼續使用占有系爭 頂樓平台及增建建物,為全體住戶所共見共聞,長久以來亦 無意見,故共有人就系爭屋頂平台有默示分管契約等語,但 是,住戶間僅係單純沉默之不作為,並無以任何舉動或其他 情事間接為同意之意思表示,自難認有默示同意之法律效果 ,是縱認原告及各該區分所有權人長期未表示反對,仍不得 謂為共有人有默示之意思表示,被告既無法證明全體共有人 間就系爭頂樓平臺有默示分管協議之存在,則其辯以有權占 有系爭頂樓平臺等語,即非有據。
㈢被告辯稱系爭建物頂樓右側搭建約3平方公尺小型倉庫供原告 個人使用乙節。姑不論被告所指小型倉庫並非本件原告請求 拆除範圍,甚且被告於通往系爭建物頂樓通道加裝門鎖,該
小型倉庫截至目前將近3年多來亦遭被告放入其私人物品強 占中,如此何謂各自就屋頂平台占有管領部分互相容忍? 甚 且,被告長期無權占用系爭建物頂樓平台,並將系爭頂樓增 建物分隔兩間套房出租營利迄今,造成系爭建物經常發現多 名不明人士進出窩居頂樓套房內,影響系爭建物其他住戶安 全,是原告據以民法第767條等規定請求被告拆除系爭頂樓 增建物,將系爭頂樓平台騰空返還全體共有人,係本於所有 權人地位之正當權利行使,自無權利濫用可言。 ㈣而系爭頂樓增建物位於臺北市中山區,近捷運行天宮站及中 山國中站,交通便利,鄰近學校(臺北大學、大同高中、五 常國中國小)、公園(榮星花園)、警察局、臺北體育館等, 生活機能完善,被告並將系爭頂樓增建物隔為兩間套房出租 他人營利迄今等情,而臺北市○○區○○段○○段000地號土地(下 稱系爭土地)110年度申報地價(即公告地價x80%)為每平方公 尺72,560元、111至112年度申報地價為每平方公尺76,640元 ,被告占用面積約為50平方公尺,原告就系爭土地之應有部 分為1/4等為計算後,原告本於不當得利法律關係爰請求被 告給付民事起訴狀繕本送達被告翌日起回溯至110年1月4日 止,相當於租金之不當得利合計為225,330元,及民事起訴 狀繕本送達被告翌日起回溯至110年1月4日止之不當得利, 按年息5%計算之利息,暨民事起訴狀繕本送達被告翌日起至 騰空返還系爭建物頂樓平臺之日止,按月給付原告相當於租 金之不當得利為7,983元(計算式:76,640*50*10%*1/4*1/12 =7,983,元以下四捨五入)。
㈤並聲明:
⑴被告應將坐落臺北市○○區○○段○○段000地號土地上門牌號碼臺 北市○○區○○街000巷00號4層樓建物之頂樓平臺,如附圖紅框 部分所示增建物拆除(面積計算約50平方公尺),並將該增建 物占用之頂樓平臺騰空返還原告及全體共有人。 ⑵被告應給付原告225,330元及自民事起訴狀繕本送達被告翌日 起至清償日止,按年息百分之5計算之利息。
⑶被告應自民事起訴狀繕本送達被告翌日起至騰空返還前項所 示頂樓平臺之日止,按月給付原告7,983元。 ⑷並願供擔保,請准宣告假執行。
二、被告答辯意旨略以:
㈠系爭屋頂平台增建建物係於被告於105年向前手購買合江街13 0巷11號4樓房屋時即已存在,被告承接前手權利,繼續使用 系爭頂樓平台及增建建物,為全體住戶所共見共聞,長久以 來亦無意見,故共有人就系爭屋頂平台有明示或默示分管契 約,原告係屬可得而知,而應受分管契約之拘束,且原告為
系爭大樓3樓之所有權人,於110年間受讓取得所有權,對於 系爭屋頂平台及其增建物係由被告管理使用,而其得使用頂 樓右側約3平方公尺小型倉庫等節,於買受時知之甚詳,自 不得因事後住戶變動再為否認之意思,而認無分管之約定, 故原告於受讓時明知有分管契約之存在,自應受分管契約之 拘束。
㈡而且系爭大樓於59年興建並增建屋頂平台,4樓原始所有權人 因當初工法和材料不先進屋頂平台容易產生漏水和頂曬等原 因,在其他共有人認同和同意下於屋頂平台增建建物,大樓 住戶從未對屋頂平台建物表示異議或干涉使用,即歷經逾50 年之久並無爭訟,且由83年間之空照圖所示,系爭大樓屋頂 平台增建物至少於83年間即已存在,而被告於105年購入房 屋承接前手權利,因屋頂老舊年久失修而漏水嚴重,被告於 106年自己負擔全部費用施作屋頂防水工程,係有益於全體 大樓住戶,而由被告繼續使用有系增建物屋頂平台及其增建 建物,為全體住戶所共見共聞,長久以來亦無意見,故共有 人就系爭屋頂平台有默示分管契約。
㈢再者,原告曾於110年11月15日寄發存證信函自陳:「緣本戶 於房屋買賣交易點交當時,前屋主於合約已簽註頂樓右側約 3平方公尺小型倉庫無償移轉使用」等語,足徵原告前手曾 與被告前手達成協議,由被告前手於屋頂平台(頂樓)興建系 爭增建物,而原告前手則於頂樓右側搭建約3平方公尺小型 倉庫,各自就屋頂平台占有管領之部分,互相容忍,對於他 方所占有之使用管理,未予干涉,歷有年所,即得認有默示 分管契約之存在,自不得因事後住戶變動再為否認意思,而 認無分管約定。因此,原告於110年間受讓取得所有權,對 於系爭屋頂平台及其增建物係由被告管理使用,而其得使用 頂樓右側約3平方公尺小型倉庫等節,於買受時知之甚詳, 原告於受讓時明知有分管契約之存在,自應受分管契約之拘 束,原告請求拆除系爭屋頂平台增建物及返還屋頂平台暨不 當得利,均無理由。
㈣尤其,系爭大樓住戶50年來從未對系爭屋頂平台增建物表示 異議或干涉使用,即歷經逾50年之久並無異議或爭訟,依照 誠信原則已生權利失效,原告係繼受前手權利,自亦不得違 反誠信原則,而原告入住系爭大樓後即不斷檢舉或指控被告 及家人製造噪音,被告基於敦親睦鄰,非但與原告善意溝通 及表達被告及家人並未製造噪音,甚至偕同原告架設監視器 證明原告發覺有噪音產生時,被告及家人並無人在家,然而 ,原告竟因此心有不甘,提起本件訴訟,以報其私怨,是原 告提起本件訴訟,係以損害他人為目的,自屬權利濫用。
㈤為此聲明:原告之訴及假執行聲請均駁回;如受不利判決, 願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項:被告係於105年9月22日買受系爭4樓房地 後,為系爭4樓房地之所有權人,原告則自110年1月4日買受 系爭3樓房地後,為系爭3樓房地之所有權人,系爭頂樓增建 物經本院囑託台北市中山地政事務所派員測量後,其占用屋 頂平台之位置、面積如台北市中山地政事務所土地複丈成果 圖(下稱成果圖)所示編號A部分、面積45.66平方公尺等事實 ,並有原告所有權狀、台北市稅捐稽徵處函、房屋稅籍證明 書、照片、台北市中山地政事務所土地複丈成果圖在卷可按 (調解卷第21-23、25頁,本院卷第43、79、85-86、107頁) ,為兩造不予爭執,自堪信為真實,應予確定。四、得心證之理由:
㈠經查,原告主張之事實,業據其提出系爭3樓房地所有權狀、 系爭增建物照片、系爭增建物格間套房網站出租資訊、GOOG LE地圖、地價查詢網頁資料、照片等文件為證(112年度北司 補字第3262號卷第21-31頁,下稱調解卷)(本院卷第73頁); 被告則否認原告之主張,而以前詞茲為抗辯,並提出空照圖 、存證信函、簡訊、頂樓右側小型倉庫照片、房屋稅籍證明 書、屋頂防水工程估價單及收據、台北市稅捐稽徵處函、內 政部不動產交易實價查詢服務網頁截圖等文件為證(本院卷 第37-53、77-86、139頁);是本件所應審究者為:本件兩造 間有無明示或默示之分管協議存在?原告依民法第767條第1 項前段、中段、第821條、第179條等規定,請求被告拆除系 爭頂樓增建物,並將系爭建物頂樓平台騰空返還原告與全體 共有人,以及請求被告給付相當於租金之不當得利225,330 元,及按月給付原告相當於租金之不當得利7,983元,及法 定遲延利息,有無理由?以下分別論述之。
㈡就共有人間有無明示或默示分管協議存在,及原告以所有權 人地位請求被告拆除系爭頂樓增建物,及請求返還予共有人 全體等部分:
⑴按共有人之一人或數人,除經全體共有人同意或經協議外, 不得任意圈占共有物之一部或全部,否則對於他共有人仍屬 無權占有。而共有人於與其他共有人訂立共有物分管之特約 後,縱將其應有部分讓與第三人,其分管契約,對於受讓人 固仍繼續存在,惟應有部分之受讓人若不知悉有分管契約, 亦無可得而知之情形,受讓人如仍受讓與人所訂分管契約之 拘束,有使善意第三人受不測損害之虞,應認不受分管契約 之拘束(司法院大法官會議釋字第349號解釋)。又共有物分 管之約定,不以訂立書面為必要,倘共有人間實際上劃定使
用範圍,對各自占有管領之部分,互相容忍,對於他共有人 使用、收益各自占有之土地,未予干涉,已歷有年所,即非 不得認有默示分管契約之存在。再所謂默示同意,除表意人 之舉動或其他情事,足以間接推知其有承諾之效果意思者外 ,倘單純之沈默,依交易上之慣例或特定人間之特別情事, 在一般社會之通念,可認為有一定之意思表示者,亦非不得 謂為默示之意思表示(最高法院109年度台上字第1032號)。 又所謂默示之意思表示,除依表意人之舉動或其他情事,足 以間接推知其有承諾之效果意思者外,倘依特別情事,在一 般社會之通念,可認單純之沈默有一定之意思表示者,亦非 不得謂為默示之意思表示(最高法院102年台上字第333號)。 ⑵查系爭不動產為59年間建造完成之4層樓建築,建物1樓至4樓 之各層在構造及使用上均明顯區分,有自屬各層區分所有人 之專用部分範圍,而系爭公寓之頂樓平台,乃用以維護建築 之安全與外觀,性質上不許分割而獨立為區分所有之客體, 應由全體住戶共同使用,自係系爭公寓之共同部分,依修正 前之民法第799條規定,應推定為各區分所有人之共有,則 依民法第819條第2項、修正前民法第818條、第820條第1項 規定,兩造及其他住戶固得按其應有部分對於系爭頂樓平台 之有使用收益之權,但其處分變更及設定負擔,應得共有人 全體之明示或默示同意,除另有約定外,亦應由共有人共同 管理之。而原告主張被告無權占有系爭不動產屋頂平台如成 果圖所示編號A部分,並本於所有權請求除去其妨害,而被 告則抗辯其非無權占有系爭屋頂平台,依此即應由被告就其 占有屋頂平台之系爭頂樓增建物有正當權源部分負擔舉證責 任。
⑶而依台灣早期公寓大廈使用習慣,公寓大廈之區分所有權人 多同意由最高樓層之住戶單獨使用頂樓平台部分,且再由系 爭不動產係於59年間建造完成之4層樓建築,係屬台灣早期 興建之公寓大廈,再由被告提出依據83年間之空照圖之資料 所示(本院卷第37頁),以及房屋稅籍證明書之記載其系爭頂 樓增建物起課年份為84年1月(本院卷第79頁),因此,被告 主張:由最高樓層之住戶使用屋頂平台興建系爭頂樓增建物 ,亦與當時之社會風俗習慣無違,應予確定。且被告於105 年買受系爭4樓房地後,就系爭屋頂平台施作防水工程後繼 續使用系爭頂樓增建物,有估價單、內政部不動產實價登錄 系統網頁截圖在卷可憑(本院卷第81、139頁),是其主張: 系爭頂樓增建物為被告之前手所興建,被告於105年買受系 爭4樓房地後,就系爭屋頂平台施作防水工程後繼續使用等 語,應非無據。
⑷況且,兩造分別係於105年、110年始買受系爭4樓房地、系爭 3樓房地,而原告於110年間買受系爭3樓房地後,以存證信 函通知被告,記載略以:「本戶於房屋買賣交易點交當時, 前屋主於合約已簽註頂樓右側約3平方公尺小型倉庫無償移 轉使用」等語,有上開存證信函在卷可按(本院卷第39-42頁 ),足見原告於買受系爭3樓房地時,業已經其前手告知共有 人間就屋頂平台之分管協議,係由4樓房地所有權人使用系 爭頂樓增建物,而由3樓房地所有權人使用頂樓右側約3平方 公尺之小型倉庫,自應受該分管協議之拘束,是被告主張: 系爭不動產共有人就屋頂平台有分管協議存在,其就系爭頂 樓增建物有正當使用權源等語,即非無據,亦可確定。 ⑸再者,原告自110年1月4日買受系爭3樓房地後,曾於110年8 月起傳送訊息予被告,記載略以:「你好,今天已經到13號 4樓裝完椅子的襪子,下午5點仍有拖椅子的聲響 尤其是剛 剛9點20分 剛剛跟王先生確認過 聲音不是從他們那邊發出 來的 告知你一下」、「昨天晚上11點到凌晨4點半 有吵雜 的騷擾聲 已經全都錄 告知你一下 相信你會說我們都不在 家 所以不用回簡訊」、「陳小姐您好,關於早上的事情 我 們會邊走邊看 現再跟你講一個事情 就是監視錄影器 因為 我們已經確認 你們兩個夫妻跟小孩子 只有星期三交換時會 回來 所以階段性任務已經達成 另外的問題 監視錄影器的 業者 跟你講過了 我們不放心 所以我們決定 把它拆掉會比 較好」、「一直未收到你的回訊 因為這個共同裝設的監視 器 是雙方出資 我的決定跟理由是單方面決定 還要共同出 資的你 確定我才可以拆下來 至於如何使用 你可以裝設在 其他地方 我不反對」、「監視錄影器處理方式 基本上是出 資的雙方 同意拆下來 這是第一個 請警察來處理 這是第二 個 我就講過 在騷擾噪音還沒處理之前 也就是我生活不得 安寧的情況 我除了守正之外 暫時跟9號4樓 11號4樓 5樓 1 3號4樓 零接觸 請你做出決定」、「陳小姐你好 我會先把 我家的WIFI關掉 另外我會請警方 到場來拆除監視錄影器及 電線其他的事情再為穩定之前我無法跟所有住戶講任何的事 」等語,有上開簡訊在卷可按(本院卷第47-53頁),而若原 告對於被告使用系爭頂樓增建物有所爭執,自當理應於110 年買受後立即對其他區分所有權人詢問或提出質疑,甚至向 被告為主張權利,但是,原告卻僅就聲響噪音之部分向被告 為主張,且除未向被告使用之系爭頂樓增建物主張權利外, 甚且更向被告主張其就屋頂平台右側約3平方公尺之小型倉 庫有使用權利,自堪認原告已就系爭不動產之共有人間多年 來存在分管協議之情形知之甚詳,則其本於所有權人地位,
依民法第767條第1項前段、中段、第821條等規定請求被告 將如成果圖所示編號A部分拆除並返還予共有人全體等語, 均非有據,應予確定。
㈢至就原告依民法第179條規定請求被告給付相當於租金之不當 得利225,330元,及按月給付原告相當於租金之不當得利7,9 83元,及法定遲延利息等部分,惟系爭不動產共有人間就屋 頂平台之分管協議,係由4樓房地所有權人使用系爭頂樓增 建物,而由3樓房地所有權人使用頂樓右側約3平方公尺之小 型倉庫,且原告既對於系爭不動產共有人間多年來存在上開 分管協議之情形知之甚詳,則被告使用系爭頂樓增建物自有 合法權源,原告即應受該分管協議之拘束,原告依民法第17 9條規定請求被告給付相當於租金之不當得利,亦非有據, 應予以駁回,亦可確定。
五、綜上所述,系爭不動產共有人間就系爭屋頂平台有分管協議 存在,原告依民法第767條第1項前段、中段、第821條等規 定請求被告將如成果圖所示編號A部分拆除並返還予共有人 全體,以及依民法第179條規定請求被告給付相當於租金之 不當得利225,330元,及按月給付原告相當於租金之不當得 利7,983元,及法定遲延利息等部分,均無理由,應予以駁 回。又原告之訴既經駁回,其假執行聲請亦乏所據,爰併予 駁回之。
六、本件事證已臻明確,兩造其餘攻擊防禦方法及證據,經本院 斟酌後,認為均不足以影響本判決之結果,爰不一一論述, 附此敘明。
七、據上論結,原告之訴為無理由,爰依民事訴訟法第78條,判 決如主文。
中 華 民 國 113 年 7 月 17 日 民事第一庭 法 官 蘇嘉豐
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴,須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者,應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 113 年 7 月 17 日 書記官 陳亭諭