臺灣臺北地方法院民事判決
112年度訴字第4111號
原 告 臺北市政府都市發展局
法定代理人 王玉芬
訴訟代理人 陳俊吾
複 代理人 程嘉蓮
被 告 徐維（原名徐維貞）
黃邦光
上列當事人間請求返還房屋等事件，本院於民國113年6月14日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告徐維應將門牌號碼臺北市○○區○○○路○號十四樓之二十二之房屋騰空返還予原告。
被告應連帶給付原告新臺幣肆仟伍佰玖拾元，及自民國一百一十二年一月起至返還前項房屋之日止，按月於每月二十日前給付原告新臺幣玖仟玖佰肆拾伍元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告連帶負擔。
事實及理由
壹、程序方面
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或 減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，此觀民事訴訟法第 255條第1項但書第3款規定自明。原告起訴時之聲明為㈠被告 應連帶將門牌號碼臺北市○○區○○○路0號14樓之22房屋（下稱 系爭房屋）騰空返還予原告。㈡被告應連帶給付自起訴日起 至返還系爭房屋之日止，按月給付新臺幣（下同）9,945元 予原告。嗣擴張及減縮聲明為㈠被告徐維應將系爭房屋騰空 返還予原告。㈡被告應連帶給付自民國111年11月1日起至返 還系爭房屋之日止，按月給付原告9,945元（見本院卷第75 至76頁），依上開規定，應予准許。
二、被告徐維抗辯本件訴訟程序應適用小額訴訟程序，不應適用 通常訴訟程序等語（見本院卷第57頁）。然查，本件訴訟標 的價額經本院臺北簡易庭於112年7月14日以112年度北簡字 第7442號裁定核定為84萬6,560元，該裁定送達被告徐維之 住所即臺北市○○區○○○路0號14樓之22，於112年8月7日寄存 在臺北市政府警察局萬華分局西門町派出所（下稱西門町派 出所），此有前開裁定、本院臺北簡易庭送達證書（見北簡
卷第55至56頁、第59頁）可考，被告徐維並未對該裁定提出 抗告，嗣經本院臺北簡易庭以本件非屬簡易事件為由，簽請 將本件移由本院民事庭審理等節，有本院臺北簡易庭簽呈（ 見北簡卷第63頁）可考，則本件適用通常訴訟程序並由本院 民事庭審理並無違誤。
三、被告黃邦光受合法通知，此有本院送達證書（見本院卷第22 7頁）可考，而未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第3 86條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判 決。
貳、實體方面
一、原告主張：被告徐維於110年7月28日邀同被告黃邦光為連帶 保證人，與原告簽立臺北市國民住宅租賃契約書（下稱系爭 租約），向原告承租臺北市所有而由原告管理之系爭房屋， 租賃期間自110年8月1日起至111年7月31日止，每月租金7,6 50元。嗣被告徐維申請暫緩搬遷，經原告同意暫緩搬遷至11 2年1月31日止，依系爭租約第14條第2項約定，被告徐維於 暫緩搬遷期間應按月給付使用費9,945元，然被告徐維自111 年11月1日起即未依約按月給付使用費。其後暫緩搬遷期限 屆滿，被告徐維仍拒不搬遷，依系爭租約第14條第2項約定 ，被告徐維應給付原告無權占用期間租金1.3倍之使用費9,9 45元（計算式：7,650×1.3=9,945元），又被告黃邦光為系 爭租約之連帶保證人，自應負其連帶保證責任。爰依民法第 767條第1項前段規定請求被告徐維騰空返還系爭房屋，依系 爭租約第14條第2項、第17條第2項、第18條約定，民法第73 9條規定請求被告應自111年11月1日起至返還系爭房屋之日 止，按月連帶給付原告9,945元。並聲明：㈠被告徐維應將系 爭房屋騰空返還予原告。㈡被告應自111年11月1日起至返還 系爭房屋之日止，按月連帶給付原告9,945元。二、被告徐維則以：系爭租約、原告提出之所有證據中被告徐維 之簽名及蓋章均非被告徐維所為，被告徐維與原告間並無簽 立書面租賃契約，被告徐維係自行上網下載繳費單繳費以使 用系爭房屋，故兩造間並無租期屆滿被告須繳納原租金1.3 倍使用費之約定。又兩造間租賃契約已於111年7月31日屆期 ，兩造間已無租賃契約，惟原告仍自111年8月起向被告徐維 收取較原租金7,650元多1.3倍之租金9,945元，於法無據， 故就被告徐維111年8月至111年10月溢繳之租金共6,885元【 計算式：（9,945-7,650）×3=6,885元】及2個月押租金1萬5 ,300元（計算式：7,650×2=1萬5,300元），均抵充原告之請 求。又原告自112年1月31日起即未寄送繳款單予被告徐維， 亦未通知搬遷，故被告徐維並非強占系爭房屋，自無須支付
使用系爭房屋之對價予原告等語，資為抗辯。並聲明：原告 之訴駁回。
三、被告黃邦光則以：被告黃邦光並未擔任系爭租約之連帶保證 人，系爭租約之簽名及蓋章並非被告黃邦光所為等語，資為 抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
四、經查，系爭房屋之所有權人為臺北市，並由原告擔任管理者 。被告徐維自110年8月1日起至111年7月31日止按月給付7,6 50元租金予原告承租系爭房屋。原告與被告徐維以原告111 年7月26日北市都服字第1113049525號函，合意被告徐維得 暫緩搬遷至111年10月31日；以原告111年10月21日北市都服 字第1113072876號函，合意被告徐維得再暫緩搬遷至112年1 月31日。被告徐維迄今仍占有系爭房屋中，且被告徐維111 年8月至10月按月繳納9,945元予原告等情，為兩造於準備程 序及言詞辯論均不爭執（見本院卷第78頁、第135至142頁、 第255至259頁），並有系爭房屋建物謄本、上開函文、臺北 市稅捐稽徵處111年房屋稅繳款書（見北簡限閱卷、北簡卷 第23至27頁）可證，堪信為真實。
五、原告主張系爭租約租期屆滿，經兩造合意被告徐維暫緩搬遷 至112年1月31日，現屆期被告徐維仍拒不搬遷，且未依系爭 租約約定按月給付使用費9,945元，被告徐維應返還系爭房 屋予原告，並與被告黃邦光自111年11月1日起至返還系爭房 屋之日止，按月連帶給付原告9,945元等情，為被告所否認 ，並以前詞置辯。經查：
㈠按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。 民法第767條第1項前段定有明文。又以無權占有為原因，請 求返還所有物之訴，被告對原告就其物有所有權存在之事實 無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，原告於被告無權占有 之事實，無舉證責任；被告應就其取得占有，係有正當權源 之事實證明之（最高法院72年度台上字第1552號判決意旨參 照）。準此，本件被告徐維抗辯其並非無權強占系爭房屋， 則自應由被告徐維就其有權占有系爭房屋之事實，負舉證說 明之責。查被告徐維自110年8月1日起至111年7月31日止向 原告承租系爭房屋，並合意被告徐維暫緩搬遷至112年1月31 日等節，既為兩造所不爭執，且被告徐維亦未提出任何事證 證明有其他占有之權源，堪認被告徐維現係無權占有系爭房 屋，自應依民法第767條第1項前段規定騰空返還系爭房屋予 原告。
㈡次查，系爭租約前言約定：「出租人：臺北市政府都市發展 局（以下簡稱甲方）承租人：徐維貞（以下簡稱乙方）茲為 乙方向甲方承租西寧國民住宅乙戶（以下簡稱國宅），爰經
雙方同意特訂立本契約條款如下：」、第2條第1項約定：「 租賃期間：自民國110年8月1日起至111年7月31日止，租期 屆滿時，租賃關係即行消滅，甲方不另通知，無民法第四百 五十一條之適用」、第5條第1項約定：「租金每月新台幣（ 以下同）7,650元（含管理維護費550元），乙方應於每月二 十日前依前條規定繳納一個月租金，……」、第17條第1項約 定：「本租約終止或期滿時，乙方應將租金……等欠款繳清， 並於即日（租期屆至日或租約終止日）將國宅騰空點交甲方 接管並遷出戶籍……」、同條第2項約定：「乙方未依約將國 宅騰空返還甲方，應負損害賠償責任，並按月依租金之1.3 倍給付占用期間之使用費（損害賠償金），且不得主張續租 。」（見北簡卷第17至22頁），又原告給予被告徐維就111 年9月之系爭房屋使用費繳款期限為111年9月20日乙節，有 被告徐維提出之繳款單（見本院卷第69頁）可考，堪認原告 與被告徐維已約定於系爭租約租期屆滿即111年7月31日後， 被告徐維未依約騰空返還系爭房屋予原告時，被告徐維應按 月於原定繳租日即每月20日前給付租金1.3倍即9,945元（計 算式：7,650×1.3=9,945元）之使用費予原告。 ㈢復查，系爭租約第6條第4項約定：「保證金於乙方交還房屋 後無息返還，但乙方有欠繳租金、水、電、瓦斯費用、停車 場租金、甲方代為清除廢棄物費用、乙方不當使用國宅設備 致毀損，或其他乙方違反本契約所生之損害或違約金、訴訟 及執行費用，應由保證金扣除，其不足金額，乙方仍應給付 。」（見北簡卷第18頁），而被告徐維繳納之保證金數額為 1萬5,300元等情，為兩造所不爭執（見本院卷第138頁、第2 31頁），復參諸系爭租約第17條第2項所約定按月給付9,945 元，亦定明其性質為損害賠償金，則被告徐維應按月給付原 告之使用費自應扣除被告徐維已繳納之保證金1萬5,300元。 又被告徐維自111年8月至10月有按月繳納9,945元予原告乙 節，為兩造所不爭執，是被告徐維111年11月所應給付之使 用費9,945元、111年12月所應給付之使用費5,355元部分即 應以保證金1萬5,300元扣抵（計算式：9,945+5,355=1萬5,3 00元），被告徐維應給付原告4,590元（即111年12月所應給 付之剩餘部分，計算式：9,945-5,355=4,590元），及自112 年1月起，按月於每月20日前給付原告9,945元。 ㈣再查，系爭租約第18條約定：「乙方應覓具完全行為能力之 連帶保證人，保證乙方履行契約及契約終止或屆滿後相關各 項義務，並願負連帶賠償責任。」連帶保證人欄位記載為黃 邦光，並有其簽名（見北簡卷第21至22頁），故被告黃邦光 即應與被告徐維就上開應按月給付使用費予原告之債務，負
連帶清償責任。
㈤原告雖併主張依系爭租約第14條第2項為本件請求，然系爭租 約第14條第2項約定：「甲方依本契約規定終止租約時，乙 方應自終止租約之翌日起至返還承租國宅之日止，按月依租 金之一點三倍給付占用期間之使用費（損害賠償金）。」（ 見北簡卷第20頁），依前開本院認定之事實，原告與徐維並 無終止系爭租約之情事，僅係約定之租賃期間屆滿，故原告 依系爭租約第14條第2項為本件請求之部分應屬無據。 ㈥被告雖抗辯系爭租約及原告提出之所有證據上被告之簽名及 蓋章均非被告所為，故被告徐維與原告並無系爭租約第17條 第2項應按月給付租金1.3倍之約定，被告黃邦光亦未擔任系 爭租約之連帶保證人等語。然細觀系爭契約乙方「徐維貞」 及連帶保證人「黃邦光」之姓名、身分證字號、電話均為電 腦繕打之文字，而非手寫文字（見北簡卷第22頁），原告復 主張：系爭租約乙方及連帶保證人之姓名等個人資料均為繕 打，係原告依照被告續租申請書及所附文件製作繕打系爭租 約而成等語（見本院卷第167頁），並提出110年4月19日申 請書（見本院卷第101頁，下稱系爭申請書）暨所附被告徐 維110年4月12日戶籍謄本、被告徐維110年3月15日申請之全 國財產稅總歸戶財產查詢清單、108年度綜合所得稅各類所 得資料清單、被告黃邦光108年11月6日換發之身分證影本（ 見本院卷第169至175頁）為證。觀諸系爭申請書記載：「本 人徐維貞前向貴府承租臺北市○○○路0號14樓之22西寧國宅1 戶，租期即將於110年5月31日屆滿，因合於下述規定：……茲 依所簽承租國民住宅契約書第2條規定，檢附本人暨配偶之 全戶戶籍資料（……）、全戶之財產歸屬資料清單、最近1年 度之綜合所得稅各類所得資料清單〈……〉及連帶保證人身分證 （或戶口名簿）影本1份（承租戶可互保），請准予於租期 屆滿時辦理續租手續，如有不實願負法律責任。」系爭申請 書申請人姓名以電腦繕打文字「徐維貞」，繕打文字旁有「 徐維貞」之手寫簽名，申請人之身分證字號、聯絡電話、連 帶保證人黃邦光之姓名、住址、身分證字號、出生日期、聯 絡電話（手機、市話）則均為手寫文字（見本院卷第101頁 ），堪認系爭租約確係原告依照系爭申請書之手寫文字事先 繕打製作，否則原告應無可能於簽約前即知悉契約他方及連 帶保證人之身分證字號、聯絡電話等個人資訊，並事先繕打 於系爭租約中。復參諸被告徐維係於110年3月15日由本人向 財政部臺北國稅局萬華稽徵所申請上開財產及所得清單等節 ，有財政部臺北國稅局113年4月15日財北國稅萬華綜所字第 1130701663號函暨所附申請書（見本院卷第193至195頁）可
考，又被告黃邦光無遺失過身分證，並於110年5月10日由本 人持舊身分證換發新身分證等情，有國民身分證掛失資料、 臺北○○○○○○○○○113年3月20日北市安戶資字第1136002672號 函暨所附申請書（見本院限閱卷、本院卷第161至164頁）可 考，且系爭申請書所載手機、市話均為被告徐維及黃邦光所 申登，有申登人資料（見本院限閱卷）可佐，則綜合上情以 觀，倘非被告填具系爭申請書，原告應無可能取得由被告徐 維本人申請之上開財產、所得清單、被告黃邦光本人保管之 身分證影本，並填載被告所申登之手機、市話，足認系爭申 請書實係被告所填載，並由被告徐維持之向原告申請續租， 而系爭租約既係依據系爭申請書所製作，且被告徐維亦不爭 執確有自110年8月1日起至111年7月31日止按月給付7,650元 租金予原告以承租系爭房屋，並自111年8月至10月止按月繳 納9,945元予原告，則堪認兩造應有合意成立系爭租約，是 被告前開所辯應無足採。
㈦被告徐維復辯稱：實際占有系爭房屋之人並非被告徐維，而 係不知名之蒙古籍人士，原告應向該人為請求等語。惟查， 被告徐維既不爭執自110年8月1日起至111年7月31日止向原 告承租系爭房屋，且自陳目前仍居住於系爭房屋尚未搬遷等 語（見本院卷第79頁），則被告徐維前開辯稱實際占有系爭 房屋之人為不知名蒙古籍人士，原告應向該人為請求即屬無 據。
六、綜上所述，原告依民法第767條第1項前段規定請求被告徐維 應將系爭房屋騰空返還予原告，依系爭租約第17條第2項、 第18條約定請求被告應連帶給付原告4,590元，及自112年1 月起至返還系爭房屋之日止，按月於每月20日前給付原告9, 945元，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，為無理由 ，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及所用證據， 經本院斟酌後，認為均不足以影響判決結果，爰不逐一論列 ，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第85條第2項。中 華 民 國 113 年 7 月 12 日 民事第五庭 審判長法 官 匡 偉
法 官 何佳蓉
法 官 張庭嘉以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如
委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 113 年 7 月 18 日 書記官 蔡庭復