臺灣橋頭地方法院民事判決
110年度重訴字第112號
原 告 張嘉元
訴訟代理人 黃進祥律師
黃建雄律師
複代理人 朱宏偉律師
被 告 吳金得
訴訟代理人 林昱宏律師
被 告 陳靜美
訴訟代理人 張職揚
上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國113年6月13日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
兩造共有如附表一所示之不動產，應分割如附表二所示，並依同表所示之補償方式及金額為補償。
訴訟費用由兩造按如附表一所示應有部分比例負擔。 事實及理由
一、原告主張：高雄市○○區○○段000地號土地（下稱系爭土地） 為兩造所共有，應有部分如附表一所示。系爭土地並無不能 分割之情形，亦未定有不分割之特約，因兩造不能達成分割 協議，爰依民法第823條第1項規定訴請變價分割系爭土地。 如變價分割不可行，以高雄市鳳山地政事務所民國112年6月 15日土地複丈成果圖（下稱附圖一）所示，分割方法如附表 二所示（下稱甲方案），並聲明：兩造共有系爭土地請准予 變價分割，變價所得之價金由兩造按如附表一所示之應有部 分之比例分配。
二、被告則以：
㈠被告陳靜美：系爭土地已經歷多年分管狀態，其間並無紛爭 ，兩造之前手共有人間就各自占有管領的部分，互相容忍， 對於他共有人使用、收益各自占有的土地，未予干涉，其間 存有默示分管約定，是系爭土地分割方法應高雄市鳳山地政 事務所民國112年8月15日土地複丈成果圖（下稱附圖二）所 示，分割方法如附表三所示（下稱乙方案）較適當；原告主 張之甲方案，完全排除其現行耕作的位置，應不可採。又鑑 定報告之決定價格明顯高估等語。
㈡被告吳金得：兩造前手間就系爭土地有默示分管協議並依該 協議使用土地，是系爭土地應以乙方案為分割較適當，原告 主張之甲方案，另闢原先不存在之通道，應不可採。三、兩造不爭執事項：
㈠系爭土地為兩造共有，應有部分原告2/9 ，被告吳金得6/18
，被告陳靜美8/18。
㈡兩造間就系爭土地並無不分割之協議，亦無依使用目的不能 分割之情事。
㈢被告陳靜美係經由買賣及強制執行拍賣程序取得系爭土地之 應有部分。
㈣系爭土地之南側臨路，為產業道路可聯外通行。四、本件爭點如下：
㈠兩造就系爭土地有無分管契約效力存在？
㈡系爭土地如為原物分割，應如何分割，始為公平、適當？又 以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有 部分受分配者，其補償金應如何計算？
五、本院得心證之理由：
㈠原告請求裁判分割系爭土地，為有理由：
各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。但 因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在 此限；共有物之分割，依共有人協議之方法行之。分割之方 法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人 拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求為裁判分割，民法 第823條第1項、第824條第1項、第2項分別定有明文。原告 主張系爭土地共有情形及應有部分如附表一所示，有系爭土 地登記公務用謄本在卷可稽（重訴卷㈠第97頁）。系爭土地 位於高雄市大樹區水廠段，坐落於都市計畫外，使用分區均 為一般農業區，使用地類別均為農牧用地，屬農業發展條例 （下稱農發條例）第3條第11款所稱之耕地，其分割條件需 符合農發條例第16條第1項第3、4款及耕地分割執行要點第1 1、12條之規定，依上開規定系爭土地可分割3筆。兩造間復 無不分割之特約，系爭土地亦無因物之使用目的不能分割情 形，為兩造所不爭執，因兩造無法達成分割協議，是原告本 於共有人之資格，訴請裁判分割系爭土地，於法自屬有據。 ㈡關於系爭土地應如何分割及分割方法，茲論述如下： ⒈按分割之方法不能協議決定，法院得因任何共有人之請求， 命為下列之分配：一、以原物分配於各共有人。但各共有人 均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。 二、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各 共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣， 以價金分配於各共有人；以原物為分配時，如共有人中有未 受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之； 以原物為分配時，因共有人之利益或其他必要情形，得就共 有物之一部分仍維持共有，民法第824條第2項、第3項、第4 項定有明文。又請求分割共有物之訴，應由法院依民法第82
4條命為適當之分配，不受任何共有人主張之拘束。另共有 物分割之方法，應由法院斟酌當事人之聲明、各共有人之意 願、利害關係、共有物之性質、利用價值、使用現況、分割 後之經濟效用及全體共有人之利益等情事而決之，始能謂公 平適當之分配。
⒉經查，系爭土地面積15,791.59平方公尺，呈不規則形狀，均 略呈東北－西南走向，部分土地種植鳳梨，其餘土地則為無 人占用之空地，僅南面接臨既有道路，北面接臨同段1123地 號土地雖有鋪設水泥路面，但土地位於高雄市政府水利局管 轄之竹寮區域排水，且地勢有高低落差，此經本院會同兩造 履勘現場明確及囑託三阜不動產估價師事務所不動產估價師 現場勘測屬實，有勘驗筆錄、有現場照片、高雄市政府水利 局112年5月17日高市水養字第11233649900號高市水養字第1 1233649900號函（重訴卷㈠第35-49、380頁）及估價報告書 （下稱系爭估價報告書）等存卷可參（重訴卷一第145至163 頁），上開事實堪以認定。
⒊被告雖抗辯系爭土地共有人有默示分管協議，分割方案應優 先考量分管之現況等語（重訴卷㈡第204頁），惟經原告否認 ，且據證人吳坤義到院結證稱：共有人間好像沒有分管協議 等語（重訴卷㈡第200-201頁），被告又無其他舉證，難信為 實。被告吳金得固又辯稱：依據民法第820條共有物的管理 ，被告2人的持分已經共有人過半數，應有部分合計過半數 ，故有分管協議存在，且原告也沒有做任何爭執等語（重訴 卷㈡第205頁），惟被告陳靜美則稱：（法官：本案起訴前， 被告陳靜美有與被告吳金得依民法第820 條協議管理各自占 用系爭土地使用？）依據吳大海告訴我們的使用範圍，來占 有使用，不是直接去找被告吳金得做約定的等語（重訴卷㈡ 第207頁），足徵被告陳靜美與被告吳金德間並無就系爭土 地之管理方法有達成合意，被告吳金得上開所辯顯非可採。 ⒋原告主張採甲方案分割，被告均主張採乙方案分割。查附圖 二所示甲部分，依系爭估價報告書所載：因該地部分有閒置 及高低落差（閒置面積：依內政部國土測繪圖資服務雲量測 略為3,320.5㎡；落差面積：略為1,468.49㎡；落差高度：依 等高線圖計算約為10m；坡度依等高線圖計算約為26度）， 故而如依乙方案，將編號甲部分單獨分割予原告，分得面積 為3570.55平方公尺，則上開閒置及有高低落差之土地，將 全部分配予原告，且閒置土地面積占原告可分得土地面積92 .99％（計算式：3,320.5/3570.55＝0.9299），顯失公平。至 被告主張原告曾占有使用附圖二所示甲部分，業據原告否認 ，被告復未舉證，難信為實。反之，如將甲方案所示丙部分
（閒置及落差面積詳下述）分配予被告陳靜美，閒置土地面 積僅占被告陳靜美可分得土地面積58.29％（計算式：4090.9 /7018.11＝0.5829），且如被告陳靜美分得丙部分、被告吳 金得分得乙部分，均與被告2人於系爭土地上之占有使用現 況有所重疊（重訴卷㈡第27頁），仍與使用現況部分相符， 且兩造分得土地均仍留有通行之道路，又分得面積與原應有 部分比例較乙方案為接近且需找補金額亦較乙方案少。綜合 以觀，採甲之分割方案，對兩造原有之權益影響最小且符合 公平原則，原告主張採此甲方案，為有理由，應予准許。 ㈢末按以原物為分配時，倘分得價值較高及分得價值較低之共 有人均為多數時，該每一分得價值較高之共有人即應就其補 償金額對於分得價值較低之共有人全體為補償，並依各該短 少部分之比例，定其給付金額，方符共有物原物分割為共有 物應有部分相互移轉之本旨（最高法院85年台上字第2676號 判決意旨參照）。本院囑託不動產估價師鑑定系爭土地分割 前、後之價值，及甲方案應找補數額，有系爭估價報告書可 資為憑，審酌系爭估價報告書係經進行現場勘估，並採用比 較法、收益法、成本法及依個別因素調整價格參數後進行評 估，由具估價師執照之不動產估價師所作成，應屬專業可採 ，爰認兩造應依如附表二所示金額找補。原告固另稱：系爭 估價報告書未考量系爭土地北邊部分之高低落差10公尺及坡 度26度，分得之共有人勢必要作「填土及水土保持」，始能 正常使用，自應將填土及水保之費用一併納入其計算找補金 額之因素，始足以反應北邊部分之真實的價值減少金額，並 聲請囑託高雄市水土保持技師公會鑑定：施作填土使「高低 落差10公尺、坡度26度」填平，以及施作水土保持，所需之 費用各為若干？等語（重訴卷㈡第157-159頁），惟查系爭估 價書已載有：預為分割後該宗地部分包含閒置及高低落差（ 閒置面積：依內政部國土測繪圖資服務雲量測略為4,090.97 ㎡；落差面積：略為1,468.49㎡；落差高度：依等高線圖計算 約為10m；坡度依等高線圖計算約為26度），除面積調整外 亦調整高低落差部分，依內政部函頒土地徵收補償查估作業 要點中，有關傾斜度最大調整範圍為20%，考量本筆宗地現 況坡度雖為26度，惟亦可有效合理利用，故編號丙總調整率 下修5%，調整後單價為3,610元/㎡(11,900元/坪）等語（見 系爭估價書第72頁），足徵本件囑託之不動產估價師於估價 時已就地勢高低落差所造成之土地價值差異，予以評估，無 再依原告聲請囑託鑑定之必要。又評估土地價格應考量因素 多端，不能僅以鄰地先前之交易價格為唯一參考基準，此觀 系爭鑑價報告書所載可明，故而被告陳靜美僅以鄰地交易價
格而質疑系爭鑑價報告所鑑定之系爭土地價格過高，洵非可 採。
㈣末按應有部分有抵押權或質權者，其權利不因共有物之分割 而受影響，但權利人經共有人告知訴訟而未參加者，其權利 移存於抵押人或出質人所分得之部分；前項但書情形，於以 價金分配或以金錢補償者，準用第881條第1項、第2項或第8 99條第1項規定，民法第824條之1第2項第3款、第3項定有明 文。又訴訟之結果，於第三人有法律上利害關係者，法院得 於第一審或第二審言詞辯論終結前相當時期，將訴訟事件及 進行程度以書面通知該第三人，民事訴訟法第67條之1第1項 亦有明文。查被告吳金得就系爭土地應有部分設定抵押權， 本院已對抵押權人高雄市大樹區農會，業經本院為訴訟告知 而未參加（重訴卷㈡第167頁），揆諸前揭規定，其僅得依民 法第881條第1項、第2項或第899條第1項之規定行使權利， 附此敘明。
五、綜上所述，原告請求就系爭土地為裁判分割，為有理由，應 予准許。至分割方法，經本院斟酌兩造之意見、利害關係， 及系爭土地之性質、使用現狀、所提分割方案之優劣及公平 性、相關法令限制等情，認系爭土地以如附圖一及附表二所 示分割方法分配予各共有人，為公平適當，爰諭知如主文第 1項所示。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所用之證據， 經本院斟酌後，認與判決結果不生影響，爰不逐一論列，附 此敘明。
七、末按因共有物分割、經界或其他性質上類似之事件涉訟，由 敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命 勝訴之當事人負擔其一部，民事訴訟法第80條之1定有明文 。又分割共有物之訴，兩造本可互換地位，由任一共有人起 訴請求分割，均無不可，且性質上並無所謂何造勝訴或敗訴 之問題，乃由法院斟酌各項情事並兼顧兩造之利益，以決定 適當之分割方法，故本件訴訟費用之負擔，自以參酌如附表 一所示應有部分比例分擔較為公允，爰依職權酌定如主文第 2項所示。
中 華 民 國 113 年 7 月 18 日 民事第一庭 法 官 簡祥紋
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 113 年 7 月 18 日 書記官 謝群育
附圖一：高雄市政府地政局鳳山地政事務所收件日期文號112年6 月13日鳳土法字第168號複丈成果圖（即本院所採分割 方案）。
附圖二：高雄市政府地政局鳳山地政事務所收件日期文號112年8 月14日鳳土法字第250號複丈量成果圖。 附表一：不動產明細表
地 號 高雄市○○區○○段000地號土地 面積（㎡） 15791.59 使用分區 一般農業區農牧用地 共有人 應有部分 面積（㎡） 張嘉元 2/9 3509.242 吳金得 6/18 5263.863 陳靜美 8/18 7018.484 附表二（甲方案）：分割方案及找補金額表（參附圖一） 應付補償人 張嘉元 吳金得 分得編號 甲、丁 （分歸同一筆） 乙 分得面積 (平方公尺) 3,502.55 5,270.93 補償數額 (新臺幣) 82,648 454,074 應受補償人 分得編號 分得面積 (平方公尺) 受償數額 (新臺幣) 共有人間 應找補數額對應明細 陳靜美 丙 7,018.11 536,722 82,648 454,074
附表三（乙方案）：分割方案及找補金額表（參附圖二） 應付補償人 陳靜美 分得編號 丙、丁（分歸同一筆） 分得面積 (平方公尺) 7,920.59 補償數額 (新臺幣) 3,933,877 應受補償人 分得編號 分得面積 (平方公尺) 受償數額 (新臺幣) 共有人間應找補數額對應明細 張嘉元 甲 3,570.55 679,454 679,454 吳金得 乙 4,300.45 3,254,423 3,254,423