損害賠償等
臺灣橋頭地方法院(民事),訴字,110年度,683號
CTDV,110,訴,683,20240731,2

1/1頁


臺灣橋頭地方法院民事判決
110年度訴字第683號
原 告 黃海清
黃子庭


共 同
訴訟代理人 張簡明杰律師
被 告 瑞鋒營造股份有限公司

法定代理人 楊文宋
訴訟代理人 張志堅律師
洪國欽律師
上列當事人間請求損害賠償等事件,本院於民國113年7月23日言
詞辯論終結,判決如下:
主 文
被告應給付原告黃海清新臺幣4,946,703元,及其中新臺幣2,080,000元部分自民國110年12月16日起,其餘新臺幣2,866,703元自民國112年10月12日起,均至清償日止,按年息5%計算之利息。被告應給付原告黃子庭新臺幣977,732元,及自民國110年12月16日起至清償日止,按年息5%計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第1項於原告黃海清以新臺幣1,648,901元供擔保後,得假執行。但被告如以新臺幣4,946,703元為原告黃海清預供擔保,得免為假執行。
本判決第2項於原告黃子庭以新臺幣325,911元供擔保後,得假執行。但被告如以新臺幣977,732元為原告黃子庭預供擔保,得免為假執行。
事實及理由
一、按當事人不得就已起訴之事件,於訴訟繫屬中,更行起訴, 民事訴訟法第253條定有明文。又訴訟法上所謂同一事件, 應依前後兩訴之當事人是否相同、前後兩訴之訴訟標的是否 相同、前後兩訴之聲明是否相同、相反或可以代用等三個因 素決定之(最高法院73年度台抗字第518號裁定意旨參照) 。查被告另案已起訴之案件為確認債權不存在之訴(即本院1 10年度訴字第682號),而本件則係原告請求被告給付損害賠 償之訴,訴之聲明非屬相同、相反或可互相代用,則原告於 前開確認債權不存在事件繫屬中,再行提起本訴,並無違反 民事訴訟法第253條規定,被告抗辯本件與本院110年訴字第 682號確認債權不存在事件屬同一事件,應依民事訴訟法第2



53條規定駁回起訴等語,尚無足採,先予敘明。二、次按訴狀送達後,原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張 或減縮應受判決事項之聲明者,不在此限,民事訴訟法第25 5條第1項第3款定有明文。查原告訴之聲明原為:「㈠被告應 給付原告黃海清新臺幣(下同)7,084,266元,暨自起訴狀 送達翌日起至清償日止,按年息5%計算之利息。㈡願供擔保 ,請准宣告假執行」。嗣經減縮、擴張聲明,並追加黃子庭 為原告,變更聲明為:「㈠被告應給付原告黃海清4,946,703 元,及其中208萬元部分自民國110年12月16日(即民事準備 一狀繕本送達翌日)起,其餘2,866,703元自112年10月12日( 即民事訴之擴張暨準備程序六狀繕本送達翌日)起,均至清 償日止,按年息5%計算之利息。㈡被告應給付原告黃子庭977 ,732元,及自110年12月16日(即民事準備一狀繕本送達翌日 )起至清償日止,按年息5%計算之利息。㈢願供擔保,請准宣 告假執行。」(下稱變更後聲明),核於前揭規定相符,應 予准許。
三、原告主張:原告黃海清坐落高雄市○○區○○段000地號土地( 下稱系爭土地)所有權人,其上同段2376建號建物(門牌號碼 高雄市○○區○○街000號,下稱系爭建物,與系爭土地合稱系 爭房地)則為原告黃海清黃子庭共有,權利範圍各2分之1 。被告為「高雄市濱海聯外道路開闢工程(北段道路0K~2K+ 100)(第一期)」(下稱系爭工程施工承攬廠商施工 工址鄰近系爭房地僅約80公尺。被告為系爭工程施工者( 承造人),因系爭工程施作期間施工不當、未採取必要防護 措施,造成鄰地之原告所有系爭房地受有損害,依民法第18 4條第1 項前段、第2 項、第794條及依建築法授權訂定之建 築技術規則建築構造編第62條第1項規定,被告應負損害賠 償責任。又原告對於被告施工過程導致系爭房地所受之損害 ,除得請求被告賠償物理技術上之修補費用外,亦得請求賠 償交易價值減損之損害,而被告已於110 年5 月14日依據台 南市結構工程師公會(下稱台南結構技師公會南市結技 鑑字第728 號鑑定報告書給付原告修復工程費1,431,890 元 及地質改良補強低壓灌漿扶正費用2,152,376 元,合計3,58 4,266 元,兩者之屬性均為物被毀損時,針對修補或賠償修 復費用,而回復物之物理性原狀之填補技術性貶值,尚不包 含回復物之價值性原狀之交易性貶損。而本件經法院囑託社 團法人高雄市不動產估價師公會(下稱不動產估價師公會)鑑 定結果,系爭房地因系爭工程受損而受有交易價值減損5,92 4,435元,其中系爭土地交易價值減損3,968,971元、系爭建 物交易價值減損1,955,464元,而系爭土地為原告黃海清



獨所有、系爭建物則為原告2人共有2分之1,故原告黃海清 受有4,946,703元(即3,968,971元+1,955,464元/2)交易價值 減損之損害,原告黃子庭則受有977,732元(即1,955,464元 /2)交易價值減損之損害。綜上,爰依民法第794條、第184 條第2項規定提起本訴等語,並聲明:如變更後聲明。四、被告則以:
㈠系爭建物經被告辦理緊急搶修後,目前已屬穩定狀態,並經 業主新工處委託高雄市土木技師公會作成108 年9 月27日高 市土技字第00000000號安全評估鑑定報告,認定系爭建物主 體結構,樑、柱尚屬良好,無明顯損害,復經被告要求,另 再行委託高雄市結構工程工業技師公會作成108 年12月3 日 (108)高結師鑑字第10822號安全評估鑑定報告書,亦測量 出系爭建物平均傾斜率及最大傾斜率均符合國家標準,認定 系爭建物應仍可安全居住無虞。然因原告自107 年8 月起即 向被告聲明索賠,經新工處召開會議協調,雙方協議由原告 黃海清指定高雄市建築師公會進行損害鑑定,依高雄市 建築師公會109年5月8日鑑定案號第00000000號鑑定報告認 定損害金額為2,871,058元(即房屋鄰損修復工程費1,006,0 08 元及傾斜補償費1,865,050元),惟原告不同意此一金額 ,故原告黃海清自行委託台南結構技師公會進行鑑定,經該 公會出具109 年12月29日南市結技鑑字第728 號鑑定報告認 定損害金額為3,781,756元(即修復工程費用1,431,890元、 搬遷費用197,490元及地質改良補強低壓灌漿扶正費用2,152 ,376元)。嗣被告同意依台南結構技師公會鑑定報告所列之 修復工程費用1,431,890 元及地質改良補強低壓灌漿扶正費 用2,152,376 元,合計3,584,266 元給付予原告,並已於11 0年5月15日簽發3,584,266元即期支票交付予原告黃海清黃子庭,且支票業已兌
㈡系爭建物雖有補強之需要,然經原告受領被告所給付修復工 程費用1,431,890 元及地質改良補強低壓灌漿扶正費用2,15 2,376 元,其目的乃係以補強低壓灌漿除去其房屋傾斜之情 形,則原告於受領後仍進而主張被告就系爭建物之傾斜部分 仍需負擔交易價值減損部分,即有矛盾。申言之,倘如原告 認無法透過補強低壓灌漿除去其房屋傾斜之情形,則其所請 領之修復工程費用3,584,266元即無法律上之依據,自應依 法返還,如原告既已請求回復原狀之必要費用後,理應可預 期除去系爭建物存之傾斜問題,自不能再請求所謂「因房 屋傾斜」導致交易價值減損之賠償,自屬當然,故就原告請 求系爭房地之交易價值減損,自屬無據等語置辯,並聲明: ⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。⒉如受不利判決,願供擔



保請准宣告免為假執行。
五、兩造不爭執事項
㈠原告黃海清系爭土地所有權人,系爭建物則為原告黃海清黃子庭共有,權利範圍各2分之1 。
㈡被告為系爭工程施工承攬廠商施工期間為107 年4 月起至1 08年10月,被告於施工過程中損壞原告共有之系爭建物。 ㈢系爭建物前經新工處委請高雄市土木技師公會針對結構安全 評估鑑定,於108年9月27日作成高市土技字第00000000號安 全評估鑑定報告,認定系爭建物主體結構,樑、柱尚屬良好 ,無明顯損害現象;經新工處委請高雄市結構工程工業技師 公會針對系爭建物是否仍可安全居住進行評估鑑定,於108 年12月3 日作成(108)高結師鑑字第10822 號安全評估鑑 定報告書,認定系爭建物最大傾斜率已達1/61,然應仍可安 全居住無虞;經新工處委請高雄市建築師公會於109年5月8 日做成鑑定案號00000000號鑑定報告書,認定系爭建物鄰損 修復工程費與傾斜補償費各為1,006,008元、1,865,050元, 合計2,871,058元,然原告不同意此金額。 ㈣嗣原告黃海清委請台南結構技師公會於109 年12月29日作成 南市結技鑑定字第728 號鑑定報告認定系爭建物修復工程費 用為3,781,756 元(即修復工程費用1,431,890元、搬遷費 用197,490 元及地質改良補強低壓灌漿扶正費用2,152,376 元)。
㈤就本件鄰損爭議,被告已依台南結構技師公會鑑定報告所列 之修復工程費用1,431,890元及地質改良補強低壓灌漿扶正 費用2,152,376 元(合計3,584,266 元)簽發以原告黃海清 為受款人、面額3,584,266元之即期支票1 紙,原告並於110 年5月14日具領3,584,266元。
六、本院之判斷
㈠按違反保護他人之法律,致生損害於他人者,負損害賠償責 任;但能證明其行為無過失者,不在此限,民法第184條第2 項定有明文。又建築法第69條前段規定:「建築物在施工中 ,鄰接其他建築物施行挖土工程時,對該鄰接建築物應視需 要作防護其傾斜或倒壞之措施」;建築技術規則建築構造編 第2章基礎構造第1節第62條規定:「基礎設計及施工應防護 鄰近建築物之安全。設計及施工前均應先調查鄰近建築物之 現況、基礎、地下構造物或設施之位置及構造型式,為防護 設施設計之依據。前項防護設施,應依本章第六節及建築設 計施工第八章第三節擋土設備安全措施規定設計施工」  ;及民法第794條規定:「土地所有人開掘土地或為建築時 ,不得因此使鄰地之地基動搖或發生危險,或使鄰地之建築



物或其他工作物受其損害。」,均屬防止或禁止施工行為侵 害鄰房權益之保護他人之法律。次按損害賠償之目的在於填 補所生之損害,其應回復者,係損害事故發生前之應有狀態 ,自應將事故發生後之變動狀況悉數考量在內。故於物被毀 損時,被害人除得請求賠償修復費用,以填補技術性貶值之 損失而回復物之物理性原狀外,就其物因毀損所減少之交易 價值,亦得請求賠償,以填補交易性貶值之損失而回復物之 價值性原狀(最高法院110年度台上字第2857號判決意旨參 照)。
 ㈡經查,原告主張被告所給付之修復費用3,584,266元不包含交 易價值減損金額,而系爭房地經修復後仍有交易價值減損乙 節,為被告所爭執,並抗辯稱先前高雄市建築師公會台南 結構技師公會鑑定之鄰損金額均已包含非工程性補償費用即 交易價值減損金額等語。而經本院函詢台南結構技師公會關 於本件鑑定鄰損之金額,是否有包含交易價值減損金額一節 ,經函覆略以:本鑑定報告僅針對填補技術性回復原狀所需 之賠償費用做鑑定,沒有針對房屋修復後因市場機制所反映 之房屋整體交易價值減損金額做鑑定,建議委請不動產估價 師公會做必要的評估鑑定;本案非工程性補償屬於技術性損 害修復費用,並非屬於房屋交易價值減損金額,非工程性補 償為房屋傾斜率或傾斜變化率超過1/200,但未達1/40者, 除依規定估列工程性之補償費用外,應另依其使用不便程度 ,額外估列非工程性補償金額,但兩者補償金額合計不得超 過重建工程費用100%之全額。本件鑑定標的物因室內測量最 大值為1/97之傾斜率,已大於1/200,故才有非工程性補償 等語,有台南結構技師公會函文附卷可參(訴字卷一第65頁 、第129頁),足認建築師公會或技師公會評估之非工程性補 償費用與民法上之交易價值減損金額不同,則被告所賠償予 原告之3,584,266元,自無包含系爭房地交易價值減損部分 ,被告此部分抗辯自無理由。
 ㈢又系爭房地是否因系爭工程受損而受有交易價值減損一節, 經本院囑託不動產估價師公會鑑定系爭建物未有傾斜之合理 市價及因被告施工而造成傾斜(經有台南結構技師公會量測 傾斜率1/97)且扶正修復後之合理市價,並以兩造合意僅以 起訴時作為基準日,經該會轉介由地家不動產估價師聯合事 務所(下稱地家估價事務所)辦理,地家估價事務所估價師 針對勘估標的進行產權、一般因素、區域因素、個別因素、 不動產市場現況、最有效使用分析,及估價師專業意見分析 後,對於系爭房地未有傾斜之合理市價,採用成本法及收益 法之直接資本化法評估房地總值,再依加權平均方式,決定



房地最適價格;對於系爭房地因被告施工而造成傾斜且扶正 修復後之合理市價,係參考不動產估價師公會全國聯合會發 布之第九號公報內容,採比較法及收益法之直接資本化法評 估房屋傾斜事件影響之房地總值,再依加權平均方式,決定 受傾斜事件影響之房地最適價格,鑑定結果為:㈠系爭房地 未有傾斜前之合理市價:成本價格27,892,837元、收益價格 25,962,727元、最後決定之估價金額27,120,793元。㈡系爭 房地因被告施工而造成傾斜且扶正修復後之合理市價:比較 價格21,297,959元、收益價格21,043,957元、最後決定之估 價金額21,196,358元。㈢評估結論:交易價值減損金額為5,9 24,435元(減損率約為21.84%)等語;又系爭土地價格為186 ,686,316元,系爭建物價格為9,206,521元,經計算土地價 值比例為66.0000000000000%、建物價值比例為33.00000000 00000%,故系爭土地交易價值減損金額為3,968,971元(5,9 24,435元×66.0000000000000%);系爭建物交易價值減損金 額為1,955,464元(5,924,435元×33.0000000000000%)等情 ,有地家估價事務所地家估字第00000000號估價報告書(下 稱系爭估價報告,見外放估價報告書)、113年6月5日函文 、113年7月23日函文為憑(訴字卷二第199頁、第213頁)。 ㈣雖被告抗辯系爭建物為透天厝,縱有傾斜,係建物受有損害 ,土地本身並無存在是否傾斜問題,鑑定交易價格減損時應 將土地價值排除在外等語。惟查,房地結合型態之不動產交 易,均以房地價格合併計價出售,因損害造成之價格減損, 自應以房地總價為計算總減損金額之基礎,此乃事理之當然 。從而,建物發生毀損事故,但尚非無從修護繼續使用而必 須拆除之情形,則其建物及基地之價值於市場上受整體之減 損,於交易之實情上並非不合理,另審酌系爭房地既存有未 保存登記建物,而未保存登記建物亦常為買賣交易之客體, 尚屬有財產價值,是計算系爭房屋合理市價自應以包含未保 存登記建物之市價,較為妥適。
 ㈤被告另抗辯系爭估價報告係屬個別不動產估價師所作成之報 告,與建築師公會、技師公會等機關鑑定顯有不同。而系爭 估價報告自承所鑑汙名價值減損部分,非屬不動產估價技術 規則所規範之項目,係依中華民國不動產估價師公會全國聯 合會第九號公報(下稱第九號公報)及相關論文與不動產估價 理論,故本件估價並無法律上或技術規範上的明確指引,受 估價師主觀意思為斷,參考價值低。另系爭估價報告所採用 之鑑定方法明顯牴觸第九號公報注意事項四(比較案例排除 )、注意事項七(瑕疵比較標的選取原則),且本件估價前 提為「系爭建物扶正修復」,而系爭房地並未對外揭露傾



斜之瑕疵及對外借貸,惟系爭估價報告於無根據情形下直接 認定五項指標均屬汙名效果顯著之情形,已與事實不符,其 鑑定內容不可採等語。惟查:
 ⒈不動產估價師公會鑑定報告為該公會依本院發文由該公會依 專案鑑定業務委員會功能,推選不動產估價師承辦鑑估業務 ,該公會依據專案推選承辦會員辦法遴選會員估價師辦理估 價作業,後由該公會專案鑑定業務委員會組成審查委員會, 就承辦估價師出具之估價報告書為審議,待承辦估價師依詢 委員會提出之審查意見回復並修正後,由該公會出具審核完 備之估價報告書等情,有不動產估價師公會112年11月22日 函可參(訴字卷二第139頁),故系爭估價報告為本院依民事 訴訟法第340條規定囑託不動產估價師公會所作成,鑑定程 序上並無瑕疵。
 ⒉不動產估價技術規則雖無針對污名化價值減損進行明確規範 ,亦無「瑕疵不動產」、「交易性貶值」等用詞定義,然於 法學及不動產領域多有相關文獻對此名詞進行明確的定義, 即瑕疵價值減損分為技術性貶值及交易性貶值,其中技術性 貶值係評估修復成本,應委由建築師、土木技師等專業人士 評估;交易性貶值係評估污名價損,亦即市場性及收益性受 到風險及不確定性增加,所導致的價格下跌,屬不動產估價 師之專業領域。而系爭房地之「技術性貶值」已由台南市結 構技師公會作成鑑定報告,且其鑑定金額不包含「交易性貶 值」,亦與前開有台南結構技師公會之函覆內容相符(訴字 卷一第65頁、第129頁),故系爭估價報告已具備有效的理論 依據,具有參考價值。
 ⒊地家估價事務所於評估過程初步係依照第九號公報内容調查 高雄地區市場交易案例,惟經調查高雄地區並無市場交易案 例可供比擬,僅蒐集到台北地院判決傾斜案例後來有成交之 實價登錄案例,並採用進行比較法試算(參訴字卷二第146 頁至第153頁),惟推估之價值減損率14.06%與過往南部地 區裁判結果差異甚大,其原因可能為臺北市土地價值比例 佔房地總價高,另高雄以透天產品為主而瑕疵情形多發生於 建物,故臺北市傾斜對於房地價值影響比例相對高雄較小。 反之,高雄市不動產產品建物價值比例較台北大,故瑕疵 情形對整體房地價值影響比例也較大。另臺北市主流產品公寓、華廈,該類型產品收益性佳,出租收入較不受瑕疵影 響,故瑕疵價值減損較低,而系爭房地為透天住宅,多自住 使用,瑕疵情形對使用者心理影響較大。綜合上述分析,市 場公開資訊具有瑕疵傾斜之交易實例多位於臺北市,而交易 實例類型皆為公寓、華廈,相較系爭房地為透天產品,該產



類型及其土地建物價值比例與本案勘估標的差異甚大, 較不具替代性,故地家估價事務所於綜合考量後採用同樣位 於高雄地區之法院判決作為比較案例,其地區、產品類型、 瑕疵情形皆與本案相當,其評估結果應具參考性。 ⒋又系爭估價報告採用之比較標的瑕疵情形亦為建物傾斜,且 修復前最大傾斜率相似,而因高雄市查無建物傾斜之交易實 例,且採用外縣市之交易實例亦無替代性,故係採用法院判 決作為比較案例,報告書中已明確寫明其修復前之最大傾斜 率,並使用其「交易價值減損」之判決金額計算價值減損率 ,且係直接採用比較標的之「交易價值減損率」進行比較調 整,即表示勘估標的及比較標的皆以已修復為前提進行評估 。
 ⒌另本件評估項目為「交易價值減損金額」,依據第九號公報 所載:「瑕疵價值減損應包含修復費用及污名價值減損」, 其中「污名價值減損」即為「交易價值減損」,而修復費用 為建築師、土木技師等專業人士之評估範疇,非不動產估價 師之專業範圍,故系爭估價報告係將修復費用去化,假設其 已修復完成,方能計算「交易價值減損金額」。而系爭估價 報告内判斷勘估標的之「修復可行性」是否具有顯著之污名 效果,係依據第九號公報規定,評估不動產之汙名價值減損 前,應先分析污名效果是否顯著,「修復可行性」對於污名 效果是否顯著係由市場性風險進行判斷,依行工法及其座 落位置,其修復至完全未發生瑕疵情形的可能性是較低的, 多數潛在買方在知悉後該建物曾經發生瑕疵問題時將導致其 市場性降低,故判斷其「修復可行性低」,而非「無修復可 行性」,本次估價前提為評估「未有傾斜之合理市價」扣除 「已扶正修復之合理市價」,係評估「交易價值減損金額」 之過程,與判斷其瑕疵情形之修復可行性低並無衝突。 ⒍所謂資訊揭露度,指市場上的潛在交易者,是否知悉瑕疵情 況相關資訊,例如在法律上是否規範強制揭露、在交易上是 否可以辨別,及相關的資訊是否充足、正確等。系爭房地業 由台南市結構工程工業技師公會測量主體構造傾斜率西傾1/ 97,具有傾斜瑕疵,建物具有傾斜為交易之重要資訊,屬於 民法第354條之物之瑕疵,賣方如未善盡告知義務,恐負瑕 疵擔保責任。且依據不動產說明書應記載及不得記載事項: 「壹、應記載事項……二、成屋……(一)建築改良物(以下簡 稱建物)……6.建物瑕疵情形:……(4)是否曾經發生火災及其 他天然災害或人為破壞,造成建築物損害及其修繕情形。…… 」,雖未明確記載傾斜情形,惟市場交易習慣多會加註標明 ,故判斷「資訊揭露度」之污名效果顯著。另融資困難度係



指未來若勘估標的買賣交易,因系爭房地已測量其具有瑕疵 情形,賣方須善盡告知義務,於不動產說明書中備註說明, 經估價師訪查銀行業者及不動產仲介業者,不動產說明書中 備註有瑕疵情形之產品,需考量其去化能力及擔保能力較差 之風險,如以系爭房地作為抵押擔保品,將提高銀行承貸風 險,只願意以較低總價進行放款或不承作,故判斷「融資困 難度」之污名效果顯著。
 ⒎綜上,系爭估價報告於評估過程仍有盡市場調查之義務,惟 相同類型產品資訊稀少,以市場調查之實際成交案例進 行比較分析,其結果不具替代性,故採替代性高之法院判決 進行評估,且評估過程皆有充足理論依據支撐,而第九號公 報僅提供不動產估價師進行不動產汙名價值減損估價時之指 引,系爭估價報告並無違反之情事等情,均經地家估價事務 所說明綦詳,有不動產估價師公會112年11月22日函附之地 家估價師事務所函文可參(訴字卷二第140頁至第153頁), 系爭估價報告所敘明評估方法、評估結論已屬有據,具客觀 專業性,自堪憑採。
 ㈥則依系爭估價報告,系爭房地因本件鄰損事件之交易價值減 損為5,924,435元,其中土地交易價值減損金額為3,968,971 元(5,924,435元×66.0000000000000%);建物交易價值減 損金額為1,955,464元(5,924,435元×33.0000000000000%) ,而系爭土地為原告黃海清單獨所有、系爭建物則為原告2 人共有2分之1,則原告黃海清得請求交易價值減損之損害金 額為4,946,703元【(計算式:3,968,971元+(1,955,464元÷2 )=4,946,703元】,原告黃子庭得請求交易價值減損之損害 金額為977,732元(計算式:1,955,464元÷2=977,732元),堪 以認定。
七、綜上所述,原告依民法第794條、第184 條第2項規定,請求  如主文第1、2項之聲明,為有理由,應予准許。兩造均陳明 願供擔保,請准宣告假執行或免為假執行,經核均無不合, 爰各酌定如主文所示之擔保金額,併予准許。
八、本件事證已臻明確,兩造其餘主張陳述及所提之證據,經審 酌後於本件判決結果無影響,爰不逐一論述,附此敘明。九、據上論結,本件原告之訴為有理由,判決如主文。 中  華  民  國  113  年  7   月  31  日 民事第二庭法 官 翁熒雪
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴,須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者,應一併繳納上訴審裁判費。中  華  民  國  113  年  7   月  31  日



書記官 方柔尹

1/1頁


參考資料
營造股份有限公司 , 台灣公司情報網