臺灣桃園地方法院民事判決
113年度訴字第293號
原 告 沈鳳千
訴訟代理人 李成功律師
被 告 吳進堂
宋旻臻
吳進郎
吳宥漩
吳玉英
宋狄祥
宋狄笙
宋瑞菱
上六人共同
訴訟代理人 廖克明律師
上列當事人間請求分割共有物事件，於民國113年6月21日言詞辯
論終結，本院判決如下：
主 文
兩造共有如附表一所示土地及建物應予變價分割，所得價金由兩造按如附表二所示應有部分比例分配。
訴訟費用由兩造按如附表二所示應有部分比例負擔。 事實及理由
一、被告吳進堂經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無 民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一 造辯論而為判決。
二、原告主張：原告於民國112年6月28日經由本院111年度司執 字第76218號債權人林義士與債務人林婉菱間給付票款執行 事件之拍賣程序拍定附表一所示土地及建物（下合稱系爭房 地）應有部分6分之1，本院執行處並於112年9月5日核發權 利移轉證書，而與被告共有系爭房地，各共有人應有部分比 例如附表二所示。系爭房地並無不能分割之情形或不為分割 之約定，而系爭房地為3層樓透天建物，其1、2樓(即附表一 建物部分之編號1）為桃園市○○區○○段00○號、3樓(即附表一 建物部分之編號2）為同段99建號，且各樓層均另有未辦保 存登記之建物(即附表一建物部分之編號3、4），無法原物 分割方法分配全體共有人，應採變價分割方法，由兩造按應 有部分比例分配變價所得價金，對兩造顯較有利，依民法第
823條第1項規定，請求變價分割系爭房地等語，並聲明：如 主文第1項所示。
三、被告則以：
㈠被告吳進郎、吳宥漩、吳玉英、宋狄祥、宋狄笙、宋瑞菱（ 下稱吳進郎等6人）：對於原告的分割方案並無意見，惟原 告表示要向被告購買應有部分，但想用法拍的價格，被告無 法接受，若原告願意出售，價格可以再談等語置辯。並聲明 ：原告之訴駁回。
㈡被告吳進堂辯以：原告拍定其應有部分後，應該要等共有人 需要錢出售持分，而不是用變價拍賣方式處理，又鈞院執行 處第2次、第3次拍賣程序均未通知其他共有人行使優先承購 權，違反土地法第34條之1第2項，故應駁回原告之訴，以資 救濟違法拍賣程序等語。並聲明：原告之訴駁回。 ㈢被告宋旻臻：同意分割，並同意變價分割等語。四、本院之判斷：
㈠按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。 但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不 在此限，民法第823條第1項定有明文。查，如附表一所示土 地及建物部分編號1、2部分之系爭房地為兩造共有，應有部 分比例如附表二所示，有系爭土地及建物登記謄本可稽（見 本院壢司調卷第27至40、59至72頁）；又系爭建物未辦保存 登記部分（即附表一之建物部分編號3、4）亦為兩造按附表 二所示比例共有一節，有原告提出之桃園市政府地方稅務局 房屋稅籍證明書可佐（見本院壢司調卷第97頁），且為被告 所不爭執，堪信為真實。系爭房地既無不能分割之情形或不 為分割之約定，原告請求分割系爭房地，自屬有據。 ㈡次按分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效 完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命 為下列之分配：1.以原物分配於各共有人。但各共有人均受 原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。2.原 物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人 ；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金 分配於各共有人，民法第824條第2項定有明文。又法院裁判 分割共有物，須斟酌各共有人之利害關係、使用情形、共有 物之性質及價值、經濟效用，符合公平經濟原則，其分割方 法始得謂為適當（最高法院90年度台上字第1607號判決意旨 參照）；分割共有物究以原物分割或變價分割為適當，法院 應斟酌當事人意願、共有物之使用情形、經濟效用及全體共 有人之利益等情形而為適當之分割，不受共有人所主張分割 方法之拘束（最高法院88年度台上字第600號判決意旨參照
）。再定共有物分割之方法，立法授權由法院裁量，法院裁 量權之行使，除須符合法律規定（例如民法第824條，建築 法第44條，農業發展條例第16條等）外，亦須符合適當性原 則。故法院為共有物之裁判分割者，應依職權斟酌共有人之 意願、利害關係、共有物之性質、使用狀況、分得部分所得 利用之經濟效用、共有人對共有物之依賴程度（例如高齡生 存配偶就婚姻生活之住宅、殘疾者之交通方便性）或生活上 有密不可分之依存關係（例如滿足其與家人適足住房權）等 ，而定適當、公平之分割方法。
㈢查，如附表一建物部分編號1、2所示桃園市○○區○○段00○00○ 號建物之門牌號碼均為桃園市○○區○○路00號，均坐落系爭土 地上，98建號為住家用、鋼筋混凝土造之結構，層數2層、 層次1、2層及騎樓合計面積184.30平方公尺；99建號房屋為 住家用、鋼筋混凝土造之結構，層數3層、層次3樓總面積75 .18平方公尺；如附表一建物部分編號3所示同段暫編830建 號建物為1、2層建物，面積合計36.04平方公尺；如附表一 建物部分編號4所示同段暫編829建號建物為第3層及突出物 建物，面積合計14.5平方公尺，系爭房地為3層樓透天建物 等情，有系爭建物登記謄本、本院111年度司執字第76218號 拍賣公告可查（見本院壢司調卷第27、31、41至47頁），復 為被告所不爭執，堪信屬實。是系爭房屋若採原物分割，無 法確保分割後之各部分均有獨立出入口及上下樓梯，且既有 之管線、電路、排水系統等亦無法滿足分割後個別共有人之 使用，又分割後之各該建物尚必須予以隔間以分別其界限， 又必須設置多個出入通道，如此將使每人分得之部分無法作 充分之利用，造成日後使用上之困難與不便，無法發揮建物 經濟上之利用價值，而致經濟價值減損之情形，可見原物分 割並非妥適且有其困難；至系爭土地乃系爭房屋之坐落基地 ，性質上顯無從為原物分配，足見系爭房地確實不宜原物分 割。又如將系爭房地原物分配單一共有人，則受分配之共有 人，依民法第824條第3項規定，對於未受分配之共有人，應 予金錢補償，然各共有人對於金錢補償之標準或有不同，且 受分配之共有人亦未必有資力以金錢補償其他共有人，故兼 採分割及金錢補償之分割方式亦未必妥適。反之，系爭房地 倘依變價分割之方式予以變賣，則買受人可就系爭房地之全 部加以利用，兩造當事人亦均可單獨或聚資於變賣時參與買 受，經良性公平競價之結果，可使系爭房地之市場價值極大 化，各共有人能分配之金額增加，反較有利於各共有人。是 以，本院斟酌上情，認系爭房地之分割方法，以變賣共有物 後將價金按應有部分比例分配之方式，兼顧各共有人之利益
，符合公平原則，應屬適當。
㈣被告吳進郎等6人雖稱希望原告洽談價購被告應有部分方式云 云。惟本件既經本院安排調解而不成立，且原告已當庭表示 不同意其價格（見本院卷第67、113頁）。又被告吳進堂雖 稱原告取得系爭房地應有部分違反土地法第34條之1第2項， 應駁回原告之訴云云。惟按土地法第34條之1第4項之優先購 買權，係屬債權性質，被上訴人相互間就系爭土地應有部分 之買賣，既經辦畢所有權移轉登記，則上訴人本於土地法第 34條之1第4項規定之優先承購權，請求塗銷被上訴人間之所 有權移轉登記及將該應有部分出賣並移轉登記於伊，即無可 准許（最高法院94年度台上字第2037號判決意旨參照）。而 本院民事執行處拍賣債務人林婉菱系爭房地應有部分6分之1 ，經原告拍定並於112年9月5日核發權利移轉證書，已於同 年9月21日以拍賣為登記原因，辦理所有權移轉登記在案， 有不動產權利移轉證書、建物與土地權狀及登記謄本可稽（ 見本院壢司調卷第19至40頁），則原告既已合法取得上開應 有部分權利。是被告吳進堂抗辯系爭房地拍定時，並未通知 伊等行使共有人之優先承買權，應駁回原告之訴云云，洵無 足取。
五、綜上所述，兩造就系爭房地既未訂有不分割之期限，亦無依 法令或使用目的不能分割之理由，而兩造無法就分割方法達 成協議，則原告依據民法第823條、824條第2項規定，請求 將系爭房地變價分割，於變價後價金按兩造應有部分比例分 配，洵屬可採，應予准許。
六、末按因共有物分割、經界或其他性質上類似之事件涉訟，由 敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命 勝訴之當事人負擔其一部，民事訴訟法第80條之1定有明文 。再者，分割共有物之訴，核其性質，兩造本可互換地位， 本件原告起訴雖於法有據，然被告之應訴乃法律規定所不得 不然，其所為抗辯自為伸張或防衛權利所必要，且本件分割 結果，共有人均蒙其利，是以本院認本件訴訟費用，應參酌 兩造於分割所得之利益之多寡，及兩造就系爭房地各自享有 應有部分之比例等一切情事，由兩造依比例分擔較為公允， 爰判決由兩造按如附表二所示應有部分之比例負擔訴訟費用 。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經 本院斟酌後，認為均不足影響本判決之結果，自無逐一詳予 論駁之必要，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第80條之1、第85條第1項 。
中 華 民 國 113 年 7 月 19 日 民事第三庭 法 官 張世聰
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 113 年 7 月 19 日 書記官 藍予伶
附表一：
土地部分
編號 土地坐落 面積 （平方公尺） 備考 縣市 鄉鎮市區 段 小段 地號 01 桃園市 新屋區 中興 521 151.14
建物部分
編號 建號 基地坐落 ------------- 建物門牌 建築式樣主要建築材料及房屋層 樓層及合計面積 （平方公尺） 備考 1 98 桃園市○○區○○段000○000地號 ------------- 桃園市○○區○○路00號 2層鋼筋混凝土造、住家用 一層：75.18 二層：92.15 騎樓：16.97 合計：184.3 2 99 桃園市○○區○○段000地號土地 ------------- 桃園市○○區○○路00號 3層鋼筋混凝土造、住家用 第三層：75.180 合計：75.18 3 暫編 830 桃園市○○區○○段000○000地號 ------------- 桃園市○○區○○路00號 一層：36.04 二層：7.67 合計：43.71 未辦保存登記 4 暫編 829 桃園市○○區○○段000地號 ------------- 桃園市○○區○○路00號 第三層：7.67 屋頂突出物：6.83 合計：14.5 未辦保存登記
附表二：兩造應有部分比例
編號 共有人姓名 應有部分比例 1 沈鳳千 6分之1 2 吳進郎 6分之1 3 吳進堂 6分之1 4 吳宥漩 6分之1 5 吳玉英 6分之1 6 宋狄祥 24分之1 7 宋狄笙 24分之1 8 宋旻臻 24分之1 9 宋瑞菱 24分之1