臺灣新竹地方法院民事簡易判決
113年度竹簡字第165號
原 告 徐新興
訴訟代理人 苗繼業律師
吳世敏律師
被 告 陳奇偉
上列當事人間遷讓房屋事件，本院於民國113年7月17日辯論終結
，判決如下：
主 文
原告先位之訴及假執行之聲請均駁回。
被告承租原告新竹市○區○○路000號3樓房屋之租金，應自民國113年6月10日起，調整為每月新臺幣15,000元。被告應自民國113年6月10日起至租賃關係消滅之日止，按月給付原告新臺幣15,000元。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、原告主張：被告前於民國108年間以存款不足，3年後始可存 足購屋頭期款為由，向原告借住門牌號碼新竹市○區○○路000 號3樓房屋（下稱系爭房屋）。原告基於朋友情誼，於被告 同意負擔水電瓦斯、管理費、房屋稅、地價稅後，同意出借 。被告提出租賃期間為108年1月10日至111年1月10日止，每 月租金新臺幣（下同）2,000元，每期繳納6個月租金之租約 （下稱系爭租約）讓原告簽署，原告因信賴被告將於3年後 遷離，乃與被告訂立系爭租約。然原告之本意乃無償提供系 爭房屋借被告使用，否則不會將月租金行情達12,000元至18 ,000元之套房，以與房屋稅、地價稅、管理費相近之數額「 出租」與被告，又受制於不定期租賃關係，無法收回房屋。 原告既未收受被告使用系爭房屋之代價，兩造間應係附負擔 之使用借貸關係，被告於約定3年之使用期限屆至，經原告 請求返還時，即負有返還系爭房屋之義務，故依民法第470 條規定為先位請求。縱認兩造間就系爭房屋之使用關係為租 賃，因系爭房屋之市價已自108年間每坪12至13萬元，增值 至113年間每坪26至28萬元，且被告於約定之3年期滿後拒絕 搬遷，非原告所得預料，故原告備位請求依民法第442條、 第227條之2規定調漲系爭房屋之租金。並㈠先位聲明：被告 應將系爭房屋騰空返還原告。願供擔保，請准宣告假執行。 ㈡備位聲明：如主文第2項所示。
二、被告答辯：108年間被告有租屋需求，原告表示願意用比較 優惠的價格出租閒置已久之系爭房屋，兩造乃簽訂系爭租約 ，111年1月10日租期屆滿後，原告並不反對被告續住，兩造
乃以不定期限繼續租賃，原告如欲提前終止租約，須符合土 地法第100條規定之事由。被告合法占有使用系爭房屋，原 告先位聲明請求被告遷讓房屋為無理由。又原告備位聲明請 求調漲租金，然依土地法第97條「城市地方房屋之租金，以 不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限」之規定 ，超過法定上限部分，房客有權利拒絕支付。系爭房屋屋況 不佳，家電損壞，無從比對實價登錄資料，又原告並非租賃 住宅市場發展及管理條例之租賃住宅服務業者，亦未提供租 賃住宅委託給租賃住宅服務業者以供出租，並無該條例之適 用。被告已支付租金至113年12月，另原告應歸還被告5萬元 ，此5萬元轉為預繳租金，被告已預繳租金至116年1月。原 告起訴請求調整租金，就被告已給付租金部分，不得調漲。 為此聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。如受不利之判 決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、得心證之理由：
原告主張系爭房屋於108年1月10日交付被告使用迄今，被告 依系爭租賃契約如期繳納每月2,000元予原告等情，為兩造 所不爭執，堪信為真實。兩造就被告占有使用系爭房屋之法 律關係究為附負擔之使用借貸或租賃，如為租賃，得否調漲 租金等節容有爭執。故本件應審究者厥為：㈠原告先位主張 與被告間就系爭房屋為借用關係，依民法第470條規定請求 被告返還系爭房屋，有無理由？㈡原告備位聲明請求依民法 第442條、第227條之2規定，自113年6月10日起調漲租金為 每月15,000元，有無理由？應調漲為若干為適當？茲析述如 下：
㈠原告先位聲明，依民法第470條規定請求被告返還系爭房屋， 並無理由：
⒈按稱使用借貸者，謂當事人一方以物交付他方，而約定他方 於無償使用後返還其物之契約。民法第464條定有明文。兩 造間就系爭房屋之使用，乃訂有租賃契約，除有租金、租期 、稅費負擔之約定外，原告更收受2個月租金額之押金4,000 元，縱租金較一般行情低，但扣除稅費、管理費後，系爭房 屋並非完全無償提供被告使用，原告尚不得以租金於扣 除 房屋稅、地價稅、管理費後所剩無幾，即反於兩造書面約定 ，謂兩造間就系爭房屋之法律關係為使用借貸。 ⒉就被告使用系爭房屋之法律關係既定性為兩造之租賃關係， 原告依民法第470條規定請求被告返還系爭房屋，即非有據 ，無從准許。原告先位聲明之請求，應予駁回。 ㈡原告備位聲明請求依民法第442條、第227條之2規定，自113 年6月10日起調漲租金為每月15,000元，尚屬合理：
⒈按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院 增減其租金，民法第442條前段定有明文。次按租賃物為不 動產，未定有存續期間者，其價值如有昇漲，出租人依法本 得為增租之請求，至所加租額之多寡，應以土地繁榮之程度 及鄰地租金之比較等情形為標準（最高法院18年上字第2812 號、20年上字第283號判例意旨可參）。又契約成立後，情 事變更，非當時所得預料，而依其原有效果顯失公平者，當 事人得聲請法院增減其給付或變更其他原有之效果，民法第 227條之2定規定甚明。
⒉查兩造系爭房屋租賃契約原約定租期自108年1月10日起至111 年1月10日止，每月租金2,000元，租期屆滿後，雖未另訂書 面契約，仍以同一條件繼續進行。而依原告所提實價登錄資 料，與系爭房屋同社區之其他房地，於108年間之實價登錄 成交總價為自190萬元至320萬元不等，每坪單價為11萬至14 .4萬之間；至113年之實價登錄資料，同社區房地成交總價 為自388萬至710萬元不等，每坪單價則自22.3萬至28.8萬元 不等（參卷宗第133頁）。系爭房屋價值昇值已逾2倍，原訂 租金對原告而言，已顯失公平。原告依民法第442條規定請 求調漲租金，應無不合。再者，原告於108年出租系爭房屋 時，是因原告願以較優惠的條件出租，此為被告書狀所明載 （參卷宗第73頁），而原告已多次陳明是因兩造原是朋友關 係，才容忍訂定租約、不計較租約內容（參卷宗第69頁）， 兩造如今友情絕裂，對簿公堂，無從期待原告再以顯低於市 價之租金出租與被告，此乃契約成立當時所未能預料之情事 ，原告依民法第第227條之2第1項規定，請求法院調漲租金 ，亦屬有據。
⒊被告雖稱系爭房屋之租金應受土地法第97條第1項規定之限制 云云。惟按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物 申報總價年息10%為限，固為土地法第97條第1項所明定。然 租賃住宅市場發展及管理條例第6條已明定：「租賃住宅之 租金，由出租人與承租人約定，不適用土地法第97條規定。 」其立法理由謂：公告地價及房屋評定現值與市場價值仍有 差距，無法完全反映房屋收益價值，且上開土地法規定僅規 範城市地區住宅，造成同樣為租賃行為，租金卻因地區不同 而有差異，為尊重市場機制，爰以上開規定排除土地法第97 條規定之適用。被告稱系爭房屋之租金應受土地法第97條第 1項規定之限制云云，自非可採。被告另稱原告非租賃住宅 服務業者，亦未委託租賃住宅服務業者出租，應無租賃住宅 市場發展及管理條例之適用云云。然查，租賃住宅市場發展 及管理條例並非僅在規範租賃住宅服務業者或委託之出租人
，而係對租賃住宅之出租為整體之規範，於自行出租住宅之 自然人亦有適用，被告稱出租系爭房屋供被告居住使用之原 告不在該條例規範之列，不適用該條例云云，並無依據，所 辯自非可採。
⒋查，內政部實價登錄租賃案件之資料中，與系爭房屋同社區 之門牌號碼新竹市○○路000號，總面積13.52坪之房地，於11 2年8月2日所定租約，每月租金為15,000元（參卷宗第120頁 ）。被告雖稱系爭房屋屋況差，無法比照實價登錄之價格云 云。然查，系爭房屋扣除車位後之總面積為16.64坪（參卷 宗第45頁，層次面積35.23㎡，共用部分柴橋段1409建號扣除 車位後為7.34㎡，同段1411建號為12.43㎡，總計55㎡，換算坪 數為16.64坪），樓層位置為3樓，較前引實價 登錄標的大3 坪多，且樓層較高，依市價，應能出租較高之價額，惟考慮 被告陳稱系爭房屋之屋況欠佳及兩造租約已低價延續數年等 情，本院認系爭房屋之租金應自原告調漲租金之意思表示到 達之次月起調漲為每月15,000元，方屬合理。 ⒌被告稱以原告應返還被告之5萬元相抵及先前已繳付之租金計 算，已預繳租金至116年1月，在此之前，不得調漲租金云云 。然查，被告給付原告之金錢數額若干，與原告得自何時起 調漲租金並無絕對關係，原告調整租金之意思表示既已於00 0年0月間送達被告，自得請求自次月起調漲。被告給付與原 告之金錢，自得與調整後應給付之租金數額相抵，尚無從謂 租金之調整，須待所有已給付之金錢均以舊有租金計算至期 滿為止，始能開始。被告所辯租金之調整應於116年1月以後 生效云云，亦乏依據。
五、從而，本件原告依使用借貸之法律關係先位聲明請求被告返 還系爭房屋，並無理由，應予駁回，該部分假執行之聲請失 所附麗，應併予駁回。原告另依民法第442條、第227條之2 第1項規定，備位請求將系爭房屋之租金，自113年6月10日 起，調整為每月15,000元，為有理由，應予准許。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及訴訟資料，經 本院斟酌後，核於判決結果不生影響，爰不予逐一論述，併七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中 華 民 國 113 年 7 月 30 日 新竹簡易庭 法 官 蔡孟芳
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 113 年 7 月 30 日
書記官 蕭宛琴