臺灣新北地方法院民事判決
113年度重訴字第37號
原 告 吳承融
訴訟代理人 劉金玫律師
被 告 黃淑娟
吳宛臻
吳宗泰
吳致良
兼
上四人共同
訴訟代理人 吳振澤
追加 被告 吳盈潔
前二人共同
訴訟代理人 曾文杞律師
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，經本院於民國113年6月13日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、吳振澤應將門牌號碼新北市○○區○○街000巷0弄00號4樓房屋
及其頂樓加蓋（合稱系爭房屋）騰空遷讓返還予原告。
二、吳振澤應自民國112年8月15日起至遷讓返還系爭房屋之日止
，按月給付原告新臺幣11,286元。
三、原告其餘之訴駁回。
四、訴訟費用由被告負擔。
五、本判決第1項於原告以新臺幣232萬元供擔保後，得假執行；
但吳振澤如以新臺幣6,976,835元為原告預供擔保，得免為
假執行。
六、原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之
基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者、不甚
礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第25
5條第1項第2、3、7款定有明文。本件原告起訴後，追加同
住之人吳盈潔（與黃淑娟、吳宛臻、吳宗泰、吳致良、吳振
澤合稱被告，分則逕稱其名）為被告（見本院卷第108頁）
，因請求之基礎事實同一且不甚礙被告之防禦及訴訟之終結
，合於上開規定。另就訴之聲明第2項不當得利請求起算日
，由原起訴之民國111年4月5日起（見本院卷第11頁），更
正自調解日即112年8月15日起（見本院卷第107-108頁），
核屬減縮應受判決事項之聲明，亦合於上開規定，均應准許
。
貳、實體方面
一、原告起訴主張：
(一)門牌號碼新北市○○區○○街000巷0弄00號4樓房屋（下稱系爭4
樓）及頂樓加蓋（下稱系爭頂加，約65平方公尺，與系爭4
樓合稱系爭房屋）原為訴外人吳瑞正（下逕稱其名）所有，
嗣吳瑞正於111年4月5日去世，經分割繼承後，系爭房屋由
吳瑞正之子即原告單獨所有。吳瑞正與吳振澤為兄弟，吳瑞
正過往基於兄弟情誼讓被告借住系爭房屋，然原告繼承取得
系爭房屋後，因需要使用系爭房屋，已多次向被告請求返還
並聲請調解，惟於112年8月15日調解不成立，遂提起本件訴
訟，並重申終止使用、借用之意思。故被告係無權占有系爭
房屋，爰請求被告遷讓返還系爭房屋，並應給付相當於租金
之不當得利。
(二)爰依民法第767條第1項、第179條規定，提起本件訴訟。並
聲明：
1.被告應將系爭房屋全部騰空遷讓返還予原告。
2.被告應自112年8月15日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月
給付原告新臺幣（下同）15,000元。
3.願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：
(一)系爭4樓及其坐落基地（下稱系爭4樓房地）乃吳振澤所有，
借名登記於吳瑞正名下，被告自係有權占有。
(二)系爭頂加為吳振澤及黃淑娟出資興建而為吳振澤所有，被告
自係有權占有。
(三)並均答辯聲明：原告之訴及其假執行之聲請均駁回。如受不
利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、原告為吳瑞正之子，吳瑞正於111年4月5日死亡，吳振澤與
吳瑞正為兄弟，黃淑娟為吳振澤之配偶，吳宛臻、吳宗泰、
吳致良、吳盈潔為吳振澤之子女，此有兩造個人戶籍資料、
吳瑞正之戶籍謄本（除戶全部）可佐（見限閱卷；本院卷第
375頁）。系爭4樓於68年11月8日以第一次登記為原因，全
部所有權登記於吳瑞正名下；系爭4樓之坐落基地1/4應有部
分於67年12月26日以買賣為原因，登記於吳瑞正名下；嗣系
爭4樓房地於111年6月28日以分割繼承為原因登記於原告名
下，且就系爭4樓有全部所有權、就其坐落基地有1/4應有部
分等情，有系爭4樓房地之土地、建物登記第一類謄本可佐
（見本院卷第15-21頁），且為兩造所不爭執。又被告自承
自68年9月13日設籍於系爭4樓時起，即居住占有系爭房屋迄
今（見本院卷第423頁），並有新北○○○○○○○○函文暨檢附戶
籍謄本可佐（見本院卷第295-301頁），原告未予爭執，是
上開事實均堪認定。
四、本院之判斷：
(一)民法第767條第1項前段規定「所有人對於無權占有或侵奪其
所有物者，得請求返還之。」。按以無權占有為原因，請求
返還不動產者，占有人對不動產所有權存在之事實無爭執，
而僅以非無權占有為抗辯者，不動產所有權人對其不動產被
無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有
正當權源之事實證明之（最高法院85年度台上字第1120號裁
判參照）。又民事訴訟法第277條前段規定「當事人主張有
利於己之事實者，就其事實有舉證之責任」。
(二)系爭頂加之所有權人為何？
1.按民法第66條第1項所稱不動產之土地定著物，係指非土地
之構成部分，繼續附著於土地，而達一定經濟上目的，不易
移動其所在之物而言。準此，已為不動產之建物，如其屋頂
尚未完全拆除，其結構仍足避風雨，可達經濟上使用之目的
，且具構造上及使用上之獨立性者，其所有權仍屬存在。而
所謂構造上之獨立性，係指建築物有屋頂、四周牆壁或其他
相鄰之構造物，以與土地所有權支配之空間區隔遮斷或劃清
界線，得以明確標識其外部範圍之獨立空間。所謂使用上之
獨立性，乃指建築物得作為一建築物單獨使用，有獨立之經
濟效用者而言。判斷建築物有無使用上之獨立性，應斟酌其
對外通行之直接性、面積、價值、隔間、利用狀況、機能、
與其他建築物之依存程度、相關當事人之意思以及其他各種
情事，依社會一般觀念為綜合考量。又動產因附合而為不動
產之重要成分者，不動產所有人，取得動產所有權，為民法
第811條所明定。故主建物附加之增建物如無獨立出入口，
不能為獨立使用者，應屬主建物之附屬物，而為主建物之一
部分（最高法院108年度台上字第2241號判決要旨參照）。
2.次按所謂附屬建物，係指依附於原建築以助其效用而未具獨
立性之次要建築而言，諸如依附於原建築而增建之建物，缺
乏構造上及使用上之獨立性（如由內部相通之頂樓或廚廁）
，或僅具構造上之獨立性，而無使用上之獨立性，並常助原
建築之效用（如由外部進出之廚廁）等是。此類附屬建物依
民法第811條之規定，應由原建築所有人取得增建建物之所
有權，原建築所有權範圍因而擴張（最高法院100年度台上
字第4號裁判要旨參照）。
3.觀諸本院90年度民執宿字第17988號拍賣抵押物事件查封公
告，其查封之不動產為系爭4樓房地及系爭4樓之增建部分以
實測為憑（見本院卷第245頁），參以被告稱系爭頂加無獨
立出口，與系爭4樓為同一物權客體，因而同時被查封等語
（見本院卷第444-445頁），以及證人李進長結稱：系爭頂
加的水泥是我蓋的，屋頂是鐵皮，前面是客廳，後面有房間
、廚房等語（見本院卷第439頁），可見系爭頂加無獨立出
口，故缺乏構造上及使用上之獨立性，此即內部相通之頂樓
，係依附於原建築即系爭4樓而增建之建物，核屬附屬建物
，不具有獨立之所有權，則縱認系爭頂加為吳振澤出資建造
，吳振澤仍無從取得此部分之所有權，而應由原建築即系爭
4樓所有人取得系爭頂加之所有權。
(三)吳振澤有無占有系爭房屋之正當權源？
1.按稱借名登記者，謂當事人約定一方將自己之財產以他方名
義登記，而仍由自己管理、使用、處分，他方允就該財產為
出名登記之契約，其成立側重於借名者與出名者間之信任關
係，在性質上應與委任契約同視，倘其內容不違反強制、禁
止規定或公序良俗者，應賦予無名契約之法律上效力，並類
推適用民法委任之相關規定（最高法院98年度台上字第990
號、106年度台上字第2678號判決意旨參照）。次按在借名
登記關係爭執之當事人間，借名人如無書面契約等直接證據
以供證明，非不得由何人出資、何人管理使用收益等已證明
之客觀情形推論之，惟此僅係證明方法之一，非謂有該客觀
事實存在，即謂當然存有借名登記關係。法院為判決時，仍
應本於其取捨證據、認定事實職權行使，斟酌全辯論意旨及
調查各相關證據之結果以為判斷，且須合於論理、經驗及證
據法則，否則其事實之認定，即屬違背法令（最高法院111
年度台上字第383號判決意旨參照）。
2.被告辯稱系爭4樓房地乃吳瑞正及吳振澤共同出資購買，所
有權各1/2，吳振澤並將其1/2應有部分借名登記於吳瑞正名
下，且由吳瑞正、吳振澤及其配偶黃淑娟共同給付房地貸款
本息；嗣吳瑞正為訴外人吳界原（下逕稱其名）之故，以系
爭4樓房地抵押借款150萬元，嗣因未清償，致於90年間併同
系爭頂加遭本院查封，吳瑞正表示由吳振澤清償上開150萬
元債務後，願將其1/2應有部分作為上開債務之代物清償，
而同意將系爭4樓房地過戶予吳振澤，雙方合意後，遂由吳
振澤籌足150萬元代為清償以阻止拍賣，然因吳振澤清償上
開債務已無力負擔稅費而未辦理過戶，繼續借名登記於吳瑞
正名下，故被告自係有權占有系爭房屋等語（見本院卷第42
3-426頁），然為原告所否認。查：
⑴被告固辯稱系爭4樓房地乃吳瑞正及吳振澤共同出資購買，所
有權各1/2，吳瑞正並將其1/2應有部分借吳瑞正之名義登記
，且由吳瑞正、吳振澤及其配偶黃淑娟共同給付房地貸款本
息等語，然為原告所否認（見本院卷第369-370頁）。被告
固提出貸款繳納收據（見本院卷第173-195、305-325頁）、
系爭4樓房地委託代建房屋契約書正本（見本院卷第161-167
頁）為證，然上開契約所載委託人為吳瑞正，並非吳振澤，
而持有此契約正本無法證明即為實質所有權人；又上開收據
所載貸款帳戶之戶名為吳瑞正，故僅能證明繳納房貸之事實
，無法證明其資金來源是否吳振澤亦有出資或其出資比例，
又縱認吳振澤亦有出資，然無其他證據足認其與吳瑞正約定
雙方應有部分各1/2並將全部所有權借名登記於吳瑞正名下
。至於吳振澤辯稱其於90年間代償150萬元債務前，其本即
有1/2應有部分故有權居住在系爭房屋內等語，然系爭4樓房
地乃於68年間買受，於84年吳瑞正婚後搬離系爭房屋前，吳
振澤與其全部兄弟姊妹及母親共同居住在系爭房屋之事實，
兩造陳述互核一致而堪以認定（見本院卷第445頁），足認
其家人係基於家屬關係而共同居住在系爭房屋，並不足以證
明吳振澤即有1/2之應有部分。
⑵關於150萬元借款之實際需用人乙節，原告主張當時係吳界原
有資金需求，經吳振澤勸說，吳瑞正始同意將系爭4樓房地
抵押，將借得款項由吳界原及吳振澤處理等語（見本院卷第
372頁），核與被告辯稱吳瑞正係為吳界原之故，始以系爭4
樓房地抵押借款150萬元等語相符（見本院卷第423-426頁）
，證人李進長亦結稱：系爭4樓是老七股票融資去銀行貸款1
50萬元，銀行要查封等語（見本院卷第441頁），堪認上開
借款實際需用人為吳界原，吳瑞正僅係提供抵押物。
⑶觀諸本院90年度民執宿字第17988號拍賣抵押物事件查封公告
，其債務人為吳瑞正（見本院卷第245頁），原告主張吳瑞
正當時有足夠資力可清償上開150萬元債務，但吳瑞正觀望
而不為處理，始由吳振澤籌足150萬元以為清償等語（見本
院卷第372頁），並提出其代償150萬元債務之支票存根為憑
（見本院卷第247頁），為被告所是認（見本院卷第411、42
5頁），被告固辯稱吳瑞正有1/2之應有部分，並同意由吳振
澤清償上開150萬元債務後，願將其1/2應有部分作為上開債
務之代物清償，而同意將系爭4樓房地過戶予吳振澤等語（
見本院卷第146、153頁），然倘認被告所辯為真，吳瑞正既
有1/2應有部分，當時亦有資力清償上開債務，何不自行清
償後要求吳振澤讓與其1/2應有部分作為代物清償，取得對
吳界原之債權並取得系爭不動產之全部所有權以為產權之名
實相符，反而接受上開代物清償並喪失其1/2應有部分之不
利條件？何況吳振澤代償之150萬元均用以清償抵押債權人
，吳瑞正毫無獲利又非上開借款之使用人，倘其接受此代償
條件，係純粹受有1/2應有部分之損害，難認其有何接受此
不平等條件之誘因，故被告所辯實難遽採。
⑷關於吳瑞正有資力卻觀望而不清償之原因，被告辯稱系爭房
屋一開始由吳振澤之母親、三哥、四哥、五哥、老七住一起
，後來因被告吳振澤結婚，太太也住進來，其後老三、四、
五、七陸續遷出，最晚遷出的是老五吳瑞正於84年婚後遷出
等語（見本院卷第445頁），核與原告所述相符（見本院卷
第445頁），可見於90年系爭不動產遭查封時，僅有吳振澤
一家人住在系爭房屋，則原告主張當時吳振澤因其居住其內
，擔心遭拍賣無處可住，因而清償上開債務等語（見本院卷
第372頁），堪以採信，吳振澤既有保留住處之迫切動機，
則吳瑞正雖有資力卻觀望而不清償，亦合於常理。從而益徵
被告上開代物清償之辯詞，難以採信。
⑸至於證人李進長之證述內容（見本院卷第441-442頁），固與
吳振澤所辯代物清償之情節大致相符，然吳振澤所辯已難憑
採，業經本院認定如前，故證人李進長有利於吳振澤之證述
，亦難為有利於吳振澤之認定。而證人李進長固結稱：會知
道這些，是我和吳振澤、吳瑞正、黃淑娟和我老婆聊天時得
知的等語（見本院卷第442-443頁），然審酌其亦結稱：上
開聊天的時間、地點忘記了，很久了等語（見本院卷第443
頁），衡諸系爭不動產查封乃於90年間，證人是否確實記得
90年間吳振澤清償債務之過程，已有可疑，且證人李進長結
稱：黃淑娟與其配偶是姊妹等語（見本院卷第439頁），是
其證述無法排除基於親情迴護被告之可能，亦難採信。從而
，吳振澤辯稱其因代物清償而取得系爭4樓房地之全部所有
權等語，難以憑採。
3.原告主張系爭4樓房地之所有權狀係由吳瑞正持有，並提出
其原本為憑（見本院卷第377-380、410-411頁），吳振澤固
辯稱上開權狀一直放在我那，直到有天我家遭小偷，吳瑞正
才取回權狀說由他保管比較安全等語（見本院卷第410頁）
，然吳振澤並未舉證以實其說，復衡諸所有權狀乃買賣、抵
押等不動產處分行為之權利證明，故通常係由實際所有權人
保管，此在借名登記情形尤是，吳振澤又未能舉證證明上開
遭竊因而交由吳瑞正保管之事，益徵其主張系爭4樓房地係
借名登記於吳瑞正名下等語，難以採信。
4.被告復提出自68年至111年之房屋稅、地價稅繳納收據（見
本院卷第327-361頁），據以主張上開費用由其繳納，故其
乃系爭4樓房地之實質所有權人等語，然為原告所否認（見
本院卷第370-371頁）。衡諸保管上開收據者，無法證明即
為出資者；縱認即為出資之證明，然系爭房屋本由吳瑞正之
手足及母親同住，嗣其他手足陸續搬出，最後搬出者係吳瑞
正於84年婚後搬離，故現由被告一家人居住其內，業如前述
，則縱認自84年後至今均由被告繳納，原告主張係基於使用
者付費等語（見本院卷第370-371頁），亦與常情無違，難
據此逕認吳振澤即為實質所有權人。
5.綜上，吳振澤無法證明其與吳瑞正間先後有1/2應有部分借
名登記之合意、代物清償並同意移轉全部所有權之借名登記
之合意，即無法主張自己係基於實質所有權人地位而有權占
有系爭房屋，復未舉證有何占有之正當權源，是被告所辯難
以憑採。又民法第472條第1款規定「有左列各款情形之一者
，貸與人得終止契約：一、貸與人因不可預知之情事，自己
需用借用物者。」，上開規定之適用，不問使用借貸是否定
有期限，均包括在內。所謂不可預知之情事，指在訂立使用
借貸契約以後所發生之情事，而非訂立契約時所能預見者而
言。而所謂自己需用借用物，衹須貸與人有自己需用借用物
之原因事實為已足，其是否因正當事由而有收回之必要，不
必深究（最高法院58年度台上字第788號裁判意旨參照），
準此，原告主張吳瑞正過往基於兄弟情誼讓吳振澤借住系爭
房屋，然原告繼承取得系爭房屋後，因需要使用系爭房屋，
遂提起本件訴訟，並以起訴狀重申終止使用、借用之意思等
語，依民法第1148條第1項規定「繼承人自繼承開始時，除
本法另有規定外，承受被繼承人財產上之一切權利、義務。
」，參以吳瑞正之繼承人並無拋棄或限定繼承，此有本院家
事公告查詢結果可佐，故原告依法應繼承吳瑞正與吳振澤間
就系爭房屋之使用借貸之權利義務；則原告主張因需要使用
系爭房屋而終止上開使用借貸關係，核與上開規定相符。故
原告主張終止與吳振澤間之使用借貸關係後，吳振澤係無權
占有系爭房屋故依民法第767條第1項前段規定請求遷讓返還
，於法有據。
(三)應負返還系爭房屋、給付不當得利之人為何？
依民法第767條第1項前段規定，應負遷讓返還系爭房屋之義
務及衍生應給付相當於不當得利之租金之前提，必須符合占
有之要件，即依民法第940條規定「對於物有事實上管領之
力者，為占有人」。惟依民法第942條規定「受僱人、學徒
、家屬或基於其他類似之關係，受他人之指示，而對於物有
管領之力者，僅該他人為占有人。」，又按民法第942條所
規定之占有輔助人於受他人指示而為他人管領物品時，應僅
該他人為占有人，其本身對於該物品即非直接占有人，與同
法第941條所定基於租賃、借貸關係而對於他人之物為直接
占有者，該他人為間接占有人之情形不同（最高法院101年
度台上字第563號裁判意旨參照）。準此，原告主張使用借
貸關係乃存在於吳瑞正與吳振澤間等語，則其餘被告乃吳振
澤之配偶及子女，核屬因「家屬關係」而依吳振澤之指示同
住於系爭房屋，依民法第942條規定，吳振澤以外之被告僅
為占有輔助人，並非「占有人」，原告復未舉證證明吳振澤
以外之被告對系爭房屋有何實力支配關係而具有事實上管領
力，是對系爭房屋有事實上管領力之占有人僅為吳振澤；則
原告主張吳振澤以外之被告乃無權占有使用系爭房屋並獲有
相當於租金之不當得利等語，因與占有人之要件不符，於法
無據。從而，應負返還系爭房屋、給付不當得利之人，僅有
吳振澤1人。
(四)原告可請求之不當得利金額？
1.按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價
年息10%為限。此項規定於租用基地建築房屋，準用之，土
地法第97條第1項、第105條分別定有明文。前開規定，於計
算相當於不當得利之租金時，亦得類推適用。又依土地法施
行法第25條規定：「土地法第97條所謂土地及建築物之總價
額，土地價額依法定地價，建築物價額依該管直轄市或縣市
地政機關估定之價額。」，另計算「土地申報總價額」之基
準，依土地法第148條、平均地權條例第16條等規定，係以
土地所有權人依法所申報之地價為其法定地價，如土地所有
權人未於公告期間申報地價者，以公告地價百分之80為其申
報地價。是土地法第97條第1項所謂土地申報價額即指該土
地之申報地價而言。再基地租金之數額，除以基地申報地價
為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租
人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比
較，以為決定，並非必達申報總地價年息百分之10最高額（
最高法院68年台上字第3071號裁判意旨參照）。
2.系爭房屋之用途係供被告居住，其中系爭4樓之建物完成日
期為68年7月30日，屋齡約有44年，有建物現值調查估價表
可佐（見本院卷第117頁），系爭房屋附近多為住宅區，交
通及生活機能普通，此有本院依職權查詢之Google地圖可憑
，本院斟酌上情，認原告請求吳振澤給付相當於租金之不當
得利，以系爭土地及房屋申報總價年息百分之6計算為適當
。又系爭4樓坐落之土地面積為217.99平方公尺，於112年1
月之公告地價為18,700元/㎡，有本院查詢新北市不動產地政
局網頁查詢結果1紙可稽，則申報地價為其80%即14,960元/㎡
，而原告就系爭土地之權利範圍為4/1，有系爭土地登記第
一類謄本可佐（見本院卷第21頁）；系爭4樓於112年度之建
物現值為886,837元，有建物現值調查估價表可稽（見本院
卷第117頁）；又系爭頂加因未辦理保存登記而無地政機關
估定之建物現值，原告就此亦未舉證，則本院依兩造未予爭
執之系爭頂加面積為65㎡套用上開系爭4樓之建物現值調查估
價表公式，計算結果，系爭頂加之建物現值為555,021元（
計算式：65㎡×單價29,004元/㎡×總折舊率70.56%＝1,330,239
，元以下四捨五入；65㎡×單價29,004元/㎡＝1,885,260；1,88
5,260-1,330,239=555,021元），故系爭房屋之建物現值共
計1,441,858元（計算式：886,837＋555,021＝1,441,858）。
3.基上，吳振澤自無權占有系爭房屋日即112年8月15日調解不
成立當日起至將系爭房屋遷讓返還原告之日止，每月占用系
爭房屋之不當得利計為11,286元【計算式：（申報地價14,9
60元/㎡×基地面積217.99㎡×基地權利範圍1/4＋建物現值1,441
,858元）×酌定年息比例0.06÷12月＝11,286元；元以下四捨
五入】。原告固主張依591租屋網，系爭房屋附近之租金為
每月19,000元，僅暫以15,000元為計算等語（見本院卷第13
頁），並提出591租屋網頁資訊為憑（見本院卷第29頁），
然此與上開法律規定不符，無從逕以之為原告請求不當得利
之數額。是原告可向吳振澤請求每月占用系爭不動產之不當
得利為11,286元，逾此部分之請求，則屬無據。
五、綜上所述，原告民法第767條第1項前段、第179條規定，請
求吳振澤騰空遷讓返還系爭房屋，及應自112年8月15日起至
遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告11,286元為有理由
，應予准許，逾此範圍之請求（含對吳振澤以外之被告之請
求），則為無理由，應予駁回。
六、兩造均陳明願供擔保請准宣告假執行及免為假執行，就原告
勝訴部分，經核均無不合，爰酌定相當擔保金額准許之；至
原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據暨攻
擊防禦方法，經本院審酌後，認與本件判決之結果不生影響
，爰不另一一論述，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1項前
段。
中 華 民 國 113 年 7 月 31 日
民事第五庭 法 官 劉容妤
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如
委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 8 月 1 日
書記官 李育真