臺灣新北地方法院民事判決
113年度重訴字第180號
原 告 周范春蘭
訴訟代理人 黃俊強律師
被 告 徐秀雲即學成傳統商店
訴訟代理人 葉恕宏律師
簡筱芸律師
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，經本院於民國113年6月20日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應將門牌號碼新北市○○區○○路00號房屋騰空遷讓返還原
告。
二、被告應自民國112年11月23日起至返還第一項房屋之日止，
按月給付原告新臺幣6,829元。
三、被告應將學成傳統商店之商業登記地址及營業稅稅籍登記地
址自門牌號碼新北市○○區○○路00號遷出。
四、訴訟費用由被告負擔。
五、本判決於原告以新臺幣292萬元供擔保後，得假執行；但被
告如以新臺幣8,747,332元為原告預供擔保，得免為假執行
。
事實及理由
一、原告起訴主張：
(一)原告於民國76年間買受門牌號碼新北市土城區學成路41號房
屋（下稱系爭房屋）並登記為所有權人，嗣將系爭房屋無償
出借予被告（係原告之子即訴外人周士超【下逕稱其名】之
配偶）經營「學成傳統商店」（下稱系爭借貸契約），迄今
已18年。現因原告與配偶即訴外人周清榮分別為76歲（36年
4月生）、84歲（28年8月生），因年邁行動不便並有經常就
醫之需求，而有將位於1樓較為便利原告夫妻使用之系爭房
屋收回自用之必要，故前已於112年7月5日發函通知被告，
終止系爭借貸契約，遂提起本件訴訟，請求被告返還系爭房
屋、將商業登記及營業稅籍登記遷出及給付返還前無權占有
之不當得利。
(二)訴之聲明及其請求權基礎如下：
1.第1項聲明「被告應將系爭房屋騰空遷讓返還原告」：依民
法第470條第1、2項、第472條第1款、第767條第1項前段，
請求擇一為原告有利之判決。
2.第2項聲明「被告應自起訴狀繕本送達翌日起至返還系爭房
屋之日止，按月給付原告新臺幣（下同）6,829元」：民法
第179條前段、第181條但書。
3.第3項聲明「被告應將學成傳統商店之商業登記地址及營業
稅稅籍登記地址自系爭房屋遷出」：民法第767條第1項中段
。
4.願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：
(一)兩造係以供被告經營雜貨店維生之目的，就系爭房屋成立使
用借貸契約，核屬未定期限之使用借貸契約，且得依目的定
期限至被告退休之日，依民法第470條第1項後段規定，待使
用完畢時始須返還，被告現猶於系爭房屋穩定經營學成傳統
商店維生，目的尚未完畢，亦無第470條第2項規定之適用。
(二)原告主張其年老病衰以致行動不便之情事，乃人體之自然退
化，屬訂立系爭契約時所能預見，與第472條第1款所定「不
可預知之情事」要件不符。周士超於110年逝世，原告為驅
離被告、高價出售系爭房屋，始提起本件訴訟，與第472條
第1款所定「自己需用借用物」要件不符。
(三)綜上，原告無權為單方終止，被告既依使用借貸契約有權占
有使用系爭房屋，原告本案請求自屬無據。
(四)原告既自認兩造係於94年間成立使用借貸契約，倘認未能依
使用目的定期限，則依第470條第2項規定，自使用借貸契約
成立之時，原告即得對被告請求返還而應起算15年消滅時效
，是原告遲至112年間即罹於時效後，始提起本件訴訟，被
告自得依同法第144條第1項規定拒絕返還。
(五)原告於周士超逝世後，出於驅離被告、炒作房價之目的而提
起本件訴訟，恐致被告難以持生，是縱認被告無占有權源，
原告權利之行使，亦屬民法第148條第1、2項規定之權利濫
用，應予禁止。
(六)並答辯聲明：原告之訴及其假執行之聲請均駁回。如受不利
判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、系爭房屋為原告所有（見板簡卷第31頁），兩造於94年間就
系爭房屋成立未定期限之使用借貸契約，供被告經營學成傳
統商店，為兩造所不爭執（見板簡卷第155-157頁），堪以
認定。
四、本院之判斷：
(一)民法第472條第1款規定「有左列各款情形之一者，貸與人得
終止契約：一、貸與人因不可預知之情事，自己需用借用物
者。」，係不問使用借貸是否定有期限，均有其適用，所謂
不可預知之情事，指在訂立使用借貸契約以後，所發生之情
事，而非訂立契約時所能預見者而言，而所謂自己需用借用
物，祇須貸與人有自己需用借用物之原因事實為已足，其是
否因正當事由而有收回之必要，不必深究（最高法院109年
度台上字第498號、111年度台上字第218號判決意旨參照）
。
(二)原告主張系爭借貸契約於94年間成立後，迄今（113年）已
有18年之久，現發生因原告與配偶周清榮分別為76歲（00年
0月生）、84歲（00年0月生），因年邁行動不便並有經常就
醫之需求，而有將位於1樓較為便利原告夫妻使用之系爭房
屋收回自用之必要等語，業據提出原告、周清榮經亞東醫院
、元復醫院開立之診斷證明書為憑（見板簡卷第35-39頁）
，其中原告經診斷為「本態性高血壓、心房顫動、心臟衰竭
」及「心律不整、高血壓」，醫囑為「需長期回診追蹤治療
」、「病人目前年紀大，行動不便」；而周清榮經診斷為「
右膝關節炎合併關節積水」，醫囑為「不宜過度行走即上下
樓梯，宜門診追蹤治療」，堪認原告於兩造就系爭房屋使用
借貸契約成立後，發生上開年邁動不便並有經常就醫之需求
，而須使用居住系爭房屋之情事。又上開事由，於被告使用
系爭房屋18年後始發生，原告主張此為其於訂立系爭借貸契
約時所不得預知而需自用借用物之情事，自當可採。而所謂
自己需用借用物，衹須原告有自己需用系爭房屋之事實，而
為出借系爭房屋時所不能預知，即為已足，縱原告目前尚可
繼續居住使用其他房屋，或名下尚有其他房屋，亦不影響其
依民法第472條第1款事由所為終止使用借貸關係之意思表示
。則原告以上開事由，依民法第472條第1款規定，以本件民
事起訴狀繕本之送達，作為原告依民法第472條第1款終止兩
造間就系爭房屋所成立使用借貸契約之通知（見板簡卷第17
頁），因起訴狀繕本於112年11月22日送達被告（送達證書
見板簡卷第98-3頁）而生效力，堪認兩造就系爭房屋之系爭
借貸契約業經原告合法終止，被告已無合法占用系爭房屋之
權源。
(三)民法第767條第1項前段、中段規定「所有人對於無權占有或
侵奪其所有物者，得請求返還之」、「對於妨害其所有權者
，得請求除去之。」。系爭借貸契約既已終止，被告自斯時
起即乃無權占用系爭房屋，且被告就系爭房屋所為商業登記
及營業稅稅籍登記亦失其依據，而對原告就系爭房屋所有權
之圓滿行使有所妨害。本件被告既已無合法占有、使用系爭
房屋之權源，則原告依民法第767條第1項前段規定，請求被
告騰空遷讓返還系爭房屋，並依同條項中段，請求被告將學
成傳統商店之商業登記及營業稅稅籍登記遷出系爭房屋，洵
屬有據。又原告依民法第472條第1款終止系爭借貸契約，並
依民法第767條第1項前段請求返還系爭房屋，既屬有據，則
原告另依民法第470條第1、2項規定請求返還系爭房屋，是
否有理、其中第2項請求權是否罹於15年之消滅時效（見板
簡卷第163頁），自毋庸審究。
(四)民法第148條規定「權利之行使，不得違反公共利益，或以
損害他人為主要目的。行使權利，履行義務，應依誠實及信
用方法。」。按若當事人行使權利，雖足使他人喪失利益，
倘非以損害他人為主要目的，亦無違反誠實及信用之方法，
即難謂係違反誠信原則或權利濫用（最高法院107年度台上
字第2449號、107年度台上字第2185號判決意旨參照）。被
告辯稱原告於周士超逝世後，出於驅離被告、炒作房價之目
的而提起本件訴訟，恐致被告難以持生，原告權利之行使，
屬民法第148條第1、2項規定之權利濫用等語。然系爭房屋
已無償提供被告經營學成傳統商店使用18年之久，原告現因
年邁行動不便而有使用系爭房屋之需求，非其訂約之初所能
預料，而有收回系爭房屋之需要，業如前述，是其行使此項
法定終止權，復以所有權人地位請求返還，係合法行使所有
權人之正當權利，未有何違反公共利益之情，縱對被告造成
限制，但非以損害他人為主要目的，依上開說明，難認係權
利濫用或違反誠信原則。故被告所辯難認有據。
(五)原告可否求不當得利？其數額？
1.民法第179條規定「無法律上之原因而受利益，致他人受損
害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在
者，亦同。」。又無正當權源而使用他人所有之土地，即可
獲得相當於租金之利益，為社會通念（最高法院61年度台上
字第1695號裁判意旨參照），占有房屋亦同。系爭借貸契約
終止後，被告乃無權占有系爭房屋，則原告請求返還被告因
此獲有相當於租金之不當得利，自屬有據。
2.關於不當得利之數額：
⑴按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價
年息10%為限。此項規定於租用基地建築房屋，準用之，土
地法第97條第1項、第105條分別定有明文。前開規定，於計
算相當於不當得利之租金時，亦得類推適用。又依土地法施
行法第25條規定：「土地法第97條所謂土地及建築物之總價
額，土地價額依法定地價，建築物價額依該管直轄市或縣市
地政機關估定之價額。」，另計算「土地申報總價額」之基
準，依土地法第148條、平均地權條例第16條等規定，係以
土地所有權人依法所申報之地價為其法定地價，如土地所有
權人未於公告期間申報地價者，以公告地價百分之80為其申
報地價。是土地法第97條第1項所謂土地申報價額即指該土
地之申報地價而言。再基地租金之數額，除以基地申報地價
為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租
人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比
較，以為決定，並非必達申報總地價年息百分之10最高額（
最高法院68年台上字第3071號裁判意旨參照）。
⑵系爭房屋係供經營學成傳統商店，既係供營業用房屋，應不
受土地法第97條、第105條規定限制。然原告並未就上開租
金損害提出鑑定估價報告或其他證據，仍主張應以上開法定
公式為計算依據，則依民事訴訟法第222條第2項規定「當事
人已證明受有損害而不能證明其數額或證明顯有重大困難者
，法院應審酌一切情況，依所得心證定其數額。」，故本院
認以上開法定公式作為本件租金損失之計算依據並無不可，
是建物完成日期為76年6月24日，屋齡約36年，有建物現值
調查估價表可佐（見本院卷第67頁），而原告主張系爭房屋
附近交通便利，生活機能佳等語（見板簡卷第18頁），有原
告提出之Google地圖可佐（見本院卷第95頁），本院斟酌上
情，認相當於租金之不當得利，以系爭土地及房屋申報總價
年息百分之7計算為適當。又系爭房屋占用之土地面積為3,4
18.3平方公尺，原告權利範圍200000分之1976，於111、112
年之申報地價為24,640元，此有土地登記第一類謄本可參（
見板簡卷第33頁）；系爭房屋之建物現值為1,677,933元，
有建物現值調查估價表可佐（見本院卷第67頁），故每月占
用系爭不動產之不當得利計為14,642元【計算式：（申報地
價24,640元/㎡×基地面積3,418.3㎡×基地權利範圍1976/20000
0＋建物現值1,677,933元）×酌定年息比例0.07÷12月＝14,642
元；元以下四捨五入】，則原告請求按月給付6,829元，自
屬有據。
五、綜上所述，原告依民法第472條第1款、第767條第1項前段、
中段、第179條前段規定，請求如主文第1至3項所示，為有 理由，均應予准許。
六、兩造均陳明願供擔保請准宣告假執行及免為假執行，就原告 勝訴部分，經核均無不合，爰酌定相當擔保金額准許之；至 原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應併予駁回。七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據暨攻 擊防禦方法，經本院審酌後，認與本件判決之結果不生影響 ，爰不另一一論述，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 113 年 7 月 31 日 民事第五庭 法 官 劉容妤
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如
委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 113 年 8 月 5 日 書記官 李育真