臺灣新北地方法院民事判決
113年度訴字第914號
原 告 林嘉祥
訴訟代理人 蔡詠綸
被 告 胡青青
詹勝雄
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，於中華民國113年6月11日言
詞辯論終結，本院判決如下：
主 文
一、被告胡青青應將門牌號碼臺北市○○區○○路○段○○號十二樓之 二房屋（含B1編號41車位）全部遷讓返還原告。二、被告胡青青應給付原告新臺幣伍拾貳萬零陸元，及如附表所 示之利息、違約金。
三、原告其餘之訴駁回。
四、訴訟費用由被告胡青青負擔。
五、本判決第一項於原告以新臺幣壹佰伍拾萬元為被告胡青青預 供擔保後，得為假執行；被告胡青青以新臺幣伍佰萬元為原 告預供擔保後，得免為假執行。
六、原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序部分：被告詹勝雄經合法通知，未於言詞辯論期日到場 ，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請 ，由其一造辯論而為判決。
貳、當事人之主張：
一、原告方面：
聲明：㈠被告應將門牌號碼為臺北市○○區○○路0段00號12樓之 2房屋（車位41號）全部遷讓返還原告。㈡被告應給付如附表 1所示金額，即及自附表l所示利息起算日起至清償日止按週 年利率百分之五計算之利息。㈢原告願供擔保，請准宣告假 執行。
其陳述及所提出之證據如下：
（一）系爭房屋部分：
1、請求權基礎：民法第767條第1項前段：「所有人對於無權 占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。」，民法第455 條前段：「承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物」。
2、說明：原告為系爭房屋之所有權人，兩造曾簽署房屋租賃 契約書（下稱系爭租約），依系爭租約第一條，租賃物為 門牌號碼北市○○區○○路0段00號12摟之2房屋（車位Bl41號 ，下稱系爭房屋）；依系爭租約第二條，租賃期間為民國 （下同）111年1月15日起至113年1月14日止；依系爭租約 第三條第一項，每月15日收取當月租金38000元，不滿半 個月部分以19000元（即半個月）計算之；依系爭租約第 八條，被告積欠之租金，除以擔保金抵償外，達兩個月以 上時，原告得催告終止系爭租約，被告應即於期限內遷讓 房屋及將租賃物回復原狀，每逾期一日應加給1500元之違 約金。
㈡詎被告應給付未給付4個月之租金（112年7月15日起至同年 11月14日）共152000元，經原告以擔保金76000元抵償後 ，積欠金額仍達2個月租金即76000元，原告遂依據系爭契 約第八條，第三次於ll2年11月15日發函終止系爭租約， 函送抵達簽收日為112年11月20日（證物3），系爭租約自 112年11月20日起即已終止。以上有 房屋土地所有權狀影 本（證物1）、系爭租約（證物4）、台北電子郵局000000 000號存證信函等（證物5）事證可參。
㈢系爭租約既經原告終止，被告迄未返還，即屬無權占有系 爭房屋，原告得依民法第767條第1項前段、民法第455條 前段規定，請求被告遷讓返還系爭房屋。
（二）給付積欠租金76000元及積欠大樓管理費、大台北瓦斯費 、台北自來水費、暨週年百分之五之遲延利息部分： 1、請求權基礎：⑴系爭租約第三條第一項：「每月租金新台 幣38000元，於每月15日以前繳納。零星未滿半個月租金 ，以19000元為之。」。⑵系爭租約第八條：「承租人違反 租賃契約，積欠之租金，除將擔保金額抵償外，達兩個月 以上時，出租人經定期催告終止租約，……除給付積欠租金 及賠償相當於租額之損害外……」。⑶民法第179條前段：「 無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益。」。⑷民法第229條第1項：「給付有確定定期限者， 債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。」，第233條第1項 ：「遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依 法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約 定利率。」，第203條：「應付利息之債務，其利率未經 約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五。」。 2、說明：
㈠被告未給付112年7月15日至11月14日止之四個月租金，系 爭租約自112年11月15日起終止，被告迄未返還系爭房屋
而無權占有等情，已如前述。是以，原告得依據系爭契約 第三條第一項、第八條等規定，以擔保金扣除原積欠租金 後，請求給付剩餘之積欠租金共76000元（計算式：38000 元＊4個月－76000元＝76000元），並依民法第229條第1項、 第233條第1項、第203條等規定，請求給付如附表l所示之 遲延利息。
㈡依系爭租約第7項第1條約定，被告應負擔水費丶電費、瓦 斯費、管理費等費用。被告於系爭租約終止後迄未遷讓返 還系爭房屋，仍繼續佔有使用系爭房屋，卻累積逾期欠繳 112年8月14至112年12月13日大台北瓦斯費計1068元、112 年6月22日至112年10月23日水費計684元、112年6至12月 大樓管理費計22504元，由原告先行墊繳，以上有證物(2) 可參，勘認被告無法律上原因而受有免於繳納上開費用之 利益，並致原告所有財產上之損害，是原告得依民法第17 9條規定請求被告返還上開原告代墊之費用合計24256元（ 計算式：1068+684+22504=24256）；除上開逾期繳納的費 用外，自租約終止日（即112年11月20日）超至遷讓返還 日止，新增費用仍皆應由被告負擔，若逾期未繳，仍按週 年利率五％計算利息（民法第233條第1項前段、第203條、 第229條第2項規定參照）。
（三）自112年11月20日是至遷讓返還之日止，按月給付38000元 暨週年百分之五之利息部分：
1、請求權基礎：(1)系爭租約第八條：「……出租人經定期催 告終止租約，收回房屋，承租人如逾期應即遷讓，……除給 付積欠租金及賠償相當於租額之損害以外，應自期滿或終 止租約之翌日起，每逾期一日，加給出租人違約金新台幣 1500元，並逕受強制執行。」；(2)民法第179條前段：「 無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益。」；(3)民法第229條第1項、第233條第1項、第203條 。
2、說明：按「按無法律上之原因而受利益，致池人受損害者 ，應返還其利益，民法第179條定有明文。又無權占有他 人土地，可獲得相當於租金之利益，為社會通當之觀念。 故如無權占有他人之房屋，加害人應返還之不當得利之範 圍，為相當於租金之利益（最高法院61年度台上字第1695 號、97年度台上字第294號判決意旨參照）。系爭租約自1 12年11月20日起終止，被告迄未返還系爭房屋而無權占有 等情，已如前述。是以，原告受有相當於租之損害，得依 系爭租約第八條或民法第179條，請求被告按月給付相當 於租金之損害賠償／不當得利38000元，暨如附表l示之遲
延利息（例如：112年11月份之租金（112年11月15日同年 12月14日），應自當月15日起算利息，參照系爭契約第二 條、民法第229條第1項）。
（四）自112年11月20日起至遷讓返還之日止，按日給付1500元 暨週年百分之五之遲延利息部分：
1、請求權基礎：系爭租約第八條：「……出租人經定期催告終 止租約，收回房屋，承租人如逾期應即遷讓，……除給付積 欠租金及賠償相當於租額之損害以外，應自期滿或 終止 租約之翌日起，每逾期一日，加給出租人違約金新台幣15 00元，並逕受強制執行。」；民法第229條第1項、第233 條第1項、第203條。
2、說明：系爭租約自112年11月20日起終止，被告迄未返還 系爭房屋而無權占有等情，已如前述。是以，原告得依系 爭租約第八條，請求被告按日給付違約金1500元，暨如附 表1所示之遲延刮息（例如：112年11月20之違約金，應自 當月21日起算利息，參照系爭契約第八條、民法第229條 第1項）。
（五）附表：
項次 項目（金額） 利息起算日 備註 1 112年9月15日至10月14日之租金38,000元 112年9月15日 系爭租約第三條第二項 2 112年10月15日至11月14日之租金38,000元 112年10月15日 系爭租約第三條第二項 3 自112年11月15日起至清償日止，按月給付38,000元（相當於租金之不當得利） 每月租金均自當月15日起算 系爭租約第二條或民法第179條、第229條第1項 4 112年6～12月逾期大樓管理費（含車位）共計22,504元 112年11月20日租約終止日起算 民法第233條第1項前段、第203條、第229條第2項 5 112年6月22日～112年10月23日逾期臺北自來水費共計684元 112年11月20日租約終止日起算 民法第233條第1項前段、第203條、第229條第2項 6 112年8月14日～112年12月13日逾期大臺北瓦斯費共計1,068元 112年11月20日租約終止日起算 民法第233條第1項前段、第203條、第229條第2項 7 自租約終止日（即112年11月20日）起至遷讓返還日止，新增大樓管理費、水費、瓦斯費、電費（依帳單為準） 112年11月20日租約終止日起算 民法第233條第1項前段、第203條、第229條第2項 8 自112年11月20日至清償日止，按日給付1,500元（違約金） 每日違約金均自翌日起算 系爭租約第八條，民法第229條第1項 （六）重複請求之部分，是還沒扣除押金時所計算之結果，其餘 意見及聲明詳如先前於113年1月22日送到台北地院所陳報 之陳報狀所載。針對詹勝雄之起訴，係因其為系爭租賃契 約之保證人。詹勝雄有住在這個地址。
二、被告胡青青方面：
聲明：駁回原告之訴。
其陳述及所提出之證據如下：
（一）被告胡青青因他案自112年10月1日起由法院羈押禁見中。 原告請求112年9月16日要求被告遷讓房屋不成。租屋契約 簽訂時付2個月押金76,000元，此租屋處是由被告胡青青 和詹勝雄承租，另一名應共同承擔。屋內之物均為被告個 人傢俱，辦公用品及文件等，如任意移動而有遺失毀損， 不知應項何人請求賠償負責。
（二）被告胡青青願終止契約及和解，租屋處如屋主欲清空，可 否先行拍照室內現況，因0403的強烈地震後，都無人入內 查看。文件部分請裝箱，並在箱外註明內容物，衣物及雜 物也請用塑膠袋裝好再封箱，因室內物品沒有很多，可與 同棟19號13樓商量借放（屋主我將去函詢問），其餘傢俱 可以待價而沽，補貼一些工資。有一台電動高島牌跑步機 ，九成新的飲水機和洗衣機。對於屋主誠心抱歉，如能代 為處理非常感恩。
（三）返還房屋沒有意見，但賠償之部分現在沒有辦法，對於原 告請求之金額及利息我沒有意見。羈押期滿後之送達地址 為內湖路三段60巷3段12弄1房子可以任由原告隨時收回， 家具可以變賣補貼原告之費用。
三、被告詹勝雄方面：被告詹勝雄經合法通知，未於言詞辯論期 日到場，亦未提出準備書狀作何聲明或陳述。
參、得心證之理由：
一、原告主張其為臺北市○○區○○路0段00號12樓之2房屋及地下一 層41號車位之所有權人，兩造於110年12月18日簽定房屋租 賃契約書，將系爭房屋（含車位，以下同）出租予被告，租 賃期間自111年1月15日起至113年1月14日止，每月15日收取 當月租金38,000元，不滿半個月以19,000元，被告並交付擔 保金2個月76,000元，如被告積欠之租金數額，於以擔保金 抵償後，積欠達2個月以上時，原告得催告終止系爭租約， 被告應即於期限內遷讓房屋及將租賃物回復原狀，每逾期一 日應加給1500元之違約金等節，為被告胡青青所不爭執，且 有原告提出之房屋租賃契約書影本在卷可參（見臺灣臺北地 方法院臺北簡易庭112年度北簡字第13652號卷第13頁，以下 稱北院卷），則原告與被告胡青青間就前揭房屋有成立租賃 契約關係一節，當堪以認定。至於被告詹勝雄部分，原告主 張其為前揭房屋租賃契約之保證人等語，雖據原告提出前開 租賃契約書影本以為證據，然原告所提出之前揭租賃契約書 上之「承租人保證人」處並無任何人簽名或蓋章，且該處並 有打「×」記號，顯然原告與被告胡青青簽定系爭房屋租賃 契約之時，已經確認並無令承租人即被告胡青青尋覓保證人 之需要，而被告詹勝雄僅簽名於該租賃契約書第四條第二款 文字下方，並無簽名於契約書上之保證人位置，難以認定被 告詹勝雄之簽名乃係為擔任被告胡青青之保證人而簽名，則 原告此部分主張自非可採，從而，原告對於被告詹勝雄自無 基於前述房屋租賃契約關係而為請求之權利一節，堪以認定 ，則原告對於被告詹勝雄之各項請求，乃均屬無理由，應予 駁回。
二、原告主張被告胡青青積欠原告自112年7月15日起至同年11月 14日止之4個月租金共152,000元，經原告以擔保金76,000元 抵償後，積欠金額仍達2個月租金76,000元，原告依據系爭 租賃契約第八條約定於ll2年11月15日發函終止系爭租約，1 12年11月20日送達被告胡青青，系爭租約自112年11月20日 起即已終止等節，並提出台北電子郵局000000000號存證信 函影本以為證據（見北院卷第61至64頁），被告胡青青亦不 爭執系爭房屋租賃契約業經終止一節，則原告此部分主張自
堪以採取。從而，原告主張依前揭租賃契約約定，請求被告 胡青青將所租賃之前揭房屋（含車位）遷讓返還原告一節， 為有理由，應予准許。又查，被告胡青青於本件言詞辯論期 日同意返還系爭租賃房屋，並陳稱房屋可由原告隨時收回等 語，屋內傢俱可由原告自行變賣等語（見本院113年6月11日 言詞辯論筆錄，卷第34頁），因被告胡青青現在另案羈押中 ，未能現實點交與原告，故本件判決仍為命被告胡青青遷讓 返還房屋之諭知，併此敘明。至於被告詹勝雄部分，原告雖 主張被告詹勝雄亦有居住於前開地址房屋內，然依被告胡青 青所陳，該租賃房屋業已無人居住，故可任由原告自行收回 ，可見被告詹勝雄目前已無居住於該房屋之事實，且被告詹 勝雄亦非承租人，故無判決命被告詹勝雄遷出該房屋之必要 ，原告此部分請求乃非可准許。
三、原告又主張依雙方間所簽定之系爭房屋租賃契約，請求被告 應給付如前附表積欠之租金及違約金等項，爰分別審酌如下 ：
（一）112年9月15日起至尚未給付之租金部分：原告主張被告胡 青青自112年7月15日起即未給付租金，其中112年7月15日 起至9月14日之2個月租金76,000元已由擔保金抵償，被告 胡青青尚積欠112年9月15日起至112年11月14日止計2個月 租金共76,000元一節（即前述原告附表項次1、2），為被 告胡青青所不爭執，則原告此部分主張乃堪認為可採。又 原告請求被告胡青青應給付之利息起算日，應自每月15日 應給付日之翌日起算，故上開2個月積欠租金之利息，即 應分別自112年9月16日、112年10月16日起算。（二）原告又主張被告胡青青於系爭房屋終止後，即112年11月1 5日起至清償日（其此部分清償行為應為返還房屋之謂） 止，按月給付相當於租金之不當得利38,000元等語（即前 揭附表項次3），因被告胡青青已經於113年6月11日言詞 辯論期日當庭同意交還系爭租賃房屋，原告已得自行收回 系爭租賃房屋，則被告胡青青應給付之不當得利應算至11 3年6月11日為止，故原告此部分請求於被告胡青青應自11 2年11月15日起至113年6月11日止，按月給付原告38,000 元範圍內方屬可採；因雙方於系爭房屋租賃契約第3條第1 款特別約定，不滿半個月租金以19,000元計算，則上開期 間當以6個月計算，此部分金額應為228,000元。又其利息 之起算日亦應自當月16日起算。
（三）原告另請求關於112年6月至12月大樓管理費（含車位）共 22,504元、112年6月22日起至112年10月23日期間之自來 水費共684元、112年8月14日～112年12月13日逾期大臺北
瓦斯費共計1,068元等部分（即前揭附表項次4、5、6）， 亦為被告胡青青所不爭執，則原告此部分主張亦堪以採取 ；原告主張被告應併給付自租約終止後起算之利息一節， 亦屬可採。至於原告又主張被告應給付自租約終止日即11 2年11月20日起至遷讓返還日止，新增大樓管理費、水費 、瓦斯費、電費等（即前揭附表項次7），固非無據，然 僅稱依帳單為準，但原告並未就此部分請求提出帳單以為 請求之依據，此部分請求則非可准許。
（四）原告另請求被告應給付自112年11月20日至清償日（其此 部分清償行為應為返還房屋之謂）止，按日給付1,500元 違約金部分（即前揭附表項次8），按依雙方所簽定之系 爭房屋租賃契約書第8條約定：「應受強制執行之事項： 承租人違反租賃契約，積欠租金額，除將擔保金抵償外， 達二個月以上時，出租人經定期催告終止租約，收回房屋 ，承租人如逾期應即遷讓，將租賃物回復原狀交還出租人 ，除給付積欠租金及賠償相當於租額之損害外，應自期滿 或終止租約之翌日起，每逾期一日，加給出租人違約金新 臺幣1500元，並逕受強制執行。」等語，原告此部分請求 固非無據；惟按「約定之違約金額過高者，法院得減至相 當之數額。」，民法第252條定有明文，本院審酌以每日1 ,500元計算，每月金額達45,000元，約為原約定租金之1. 18倍，稍有過高，應予酌減至每日750元計算方屬適當。 從而，自112年11月20日起至113年6月11日止計205日，則 原告此部分所得請求之違約金金額為153,750元。原告另 請求被告應按日給付違約金之遲延利息，然原告請求按日 計算之違約金已有孳息性質，參照民法第233條第2項規定 ，原告此部分利息之請求不應准許。
（五）按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經 其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債 權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為 其他相類之行為者，與催告有同一之效力；又按遲延之債 務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算 之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率；民法 第229條第2項、第233條第1項分別定有明文。本件原告併 請求被告應給付按法定利率計算年息百分之五計算之利息 ，除前述不應准許部分外，於如附表所示範圍內亦屬可採 。
四、綜上所述，原告主張依租賃之法律關係，請求被告返還系爭 租賃房屋及給付積欠之租金、不當得利、違約金及應付之管 理費、水費、瓦斯費等，於被告胡青青應將系爭租賃房屋遷
讓返還與原告，及給付原告520,006元【計算式：38,000元+ 38,000元+38,000元+38,000元+38,000元+38,000元+38,000 元+38,000元+38,000元+22,504元+684元+1,068元+153,750 元=520,006元】及如附表所示之利息範圍內，為有理由，應 予准許；至於原告之請求超過上開範圍部分則為無理由，應 予駁回。
肆、假執行之宣告：原告陳明願預供擔保聲請宣告假執行，就原 告勝訴部分，經核無不合，爰酌定相當之擔保金額就原告勝 訴部分准許之；被告部分依民事訴訟法第392條第2項規定， 依職權宣告被告於預供擔保後，免為假執行；至於原告其餘 假執行之聲請，因該部分訴之駁回而失所附麗，應併予駁回 。
伍、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及攻擊防禦方法與證據， 經本院斟酌後，與本件判決結果已不生影響，故不一一論列 ，附此敘明。
陸、結論：原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法 第385條第1項前段、第78條、第79條、第85條第1項、第390 條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 113 年 7 月 9 日 民事第六庭 法 官 許瑞東以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 113 年 7 月 9 日 書記官 劉冠志
附表：【單位：新臺幣】
項次 項 目 名 稱 金 額 利率 利息起訖時間 備註 1 租金（112年9月15日起至112年10月14日） 38,000元 年利率5% 112年9月16日至清償日止 2 租金（112年10月15日起至112年11月14日） 38,000元 年利率5% 112年10月16日至清償日止 3 不當得利（112年11月15日起至112年12月14日） 38,000元 年利率5% 112年11月16日至清償日止 4 不當得利（112年12月15日起至113年1月14日） 38,000元 年利率5% 112年12月16日至清償日止 5 不當得利（113年1月15日起至113年2月14日） 38,000元 年利率5% 113年1月16日至清償日止 6 不當得利（113年2月15日起至113年3月14日） 38,000元 年利率5% 113年2月16日至清償日止 7 不當得利（113年3月15日起至113年4月14日） 38,000元 年利率5% 113年3月16日至清償日止 8 不當得利（113年4月15日起至113年5月14日） 38,000元 年利率5% 113年4月16日至清償日止 9 不當得利（113年5月15日起至113年6月11日） 38,000元 年利率5% 113年5月16日至清償日止 10 大樓管理費（含車位）（112年6月至12月） 22,504元 年利率5% 112年11月20日至清償日止 11 自來水費（112年6月22日起至112年10月23日） 684元 年利率5% 112年11月20日至清償日止 12 大臺北瓦斯費（112年8月14日起至112年12月13日） 1,068元 年利率5% 112年11月20日至清償日止 13 違約金（112年11月20日起至113年6月11日止，共205日） 153,750元 無 無 按每日750元計算