臺灣新北地方法院民事裁定
113年度訴字第1085號
原 告 賴艾蓮 原住○○市○○區○○路000巷0弄0號4樓
訴訟代理人 賴孚特
被 告 張美華
訴訟代理人 沈恆律師
上列當事人間請求損害賠償等事件，本院裁定如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
理 由
一、原告起訴主張略以：
（一）基於依民法第227條等規定向出租人請求不完全給付之損 害賠償，先請求一部分如下：一、判令被告依法應退還滅 失之所收之不完全給付之損害賠償新台幣NT$252,450元， 及自起訴狀送達日起至清償日止，按年息百分之五計算之 利息。二、依民法第435條：承租人得按滅失之部分，請 求減少租金：判令減少租金為每月新台幣NT$8,705元至合 於使用收益狀態止，即回復支付每月新台幣11,000元。（二）查原告乙○○向被告甲○○承租坐落在新北市○○區○○路000巷0 弄0號4樓：自中華民國97年11月10日起至今已11年11月， 原告依約依期以支付房租達新台幣NT$1,969,000(見甲證1 )，從未逾期繳付。又該系爭租賃自109年11月10日期滿後 ，轉為不定期租賃(見甲證2:111.6-9李昭融法官之簽說明 一、第三者45行)。然依民法第148條：權利之行使，不得 違反公共利益，或以損害他人為主要目的。行使權利，履 行義務，應依誠實及信用方法。被告但迄今仍不修復於所 民國110年10月14日所簽收據中所列該系爭所列諸問題如 漏水、毀壞等。
（三）受益者（即被告甲○○）具備保有利益之法律上正當性，任 何人不應因損人而利己，才符合公平原則。(一)由被告於 民國110年10月14日所簽收據(見證3)中即可證明：「一、 查該系爭房屋前陽台遮雨篷等曾遭受103年7月22日第10號 麥德姆颱風侵襲臺灣毀壞，失去承租用途(見證4)已失防 雨、防風、防曬、遮雨和儲藏等功能；後陽台因年達45年 ，壁癌滿佈無法使用(見證5)等諸事：被告曾多次承諾修 繕以盡出租人之責：如在其所簽收據中也承諾於民國110 年10月28日修繕完工，以盡所有權人（即房東）之責；並
確保承租人及家人等生命財產等安全，但迄今始終不修復 。(二)不完全給付損害賠償請求權：當租賃物帶有物之瑕 疵，且該瑕疵係因可歸責於出租人之事由所致者，即相當 於因可歸責於出租人之事由而未依債之本旨履行交付或保 持、修繕等義務，是為「不完全給付」，承租人得依民法 第227條規定向出租人請求不完全給付之損害賠償。按系 爭房屋總面積：91.30平方公尺(見甲證6)。房屋租金每月 每平方公尺：新台幣11,000元÷91.30平方公尺=120.48元/ 月，每月滅失而收之租金額=120.48元/平方公尺x19.05平 方公尺（滅失之前後陽台總面積）=NT$2,295元，自民國1 03年7月22日至民國112年9月21日止（計9年2月）不當滅 而收之租金不完全給付之損害賠償：每月滅失而收之租金 NT$2,295元x110月=NT$252,450元。(三)按民法上關於出 租物之修繕責任分配：依民法第429條：「租賃物之修繕 ，除契約另有訂定或另有習慣外，由出租人負擔。出租人 為保存租賃物所為之必要行為，承租人不得拒絕。」所以 租賃物交付時，應合於使用收益狀態並應保持其狀態。依 前揭規定可知，原則上租賃物之修繕是由出租人（如在出 租房屋，即房東）負擔。換言之，原則上就租出去的房屋 有毀損時，例如屋頂漏水或水管不通等等，房東有義務予 以修復，以利房客的使用。或是當房屋發生漏水及需修繕 部份，即使修繕完成後，亦無法正常使用房屋時，房客得 終止租賃契約。(四)房東修繕範圍：原則上，依民法應包 括所有租賃物品的維修。(五)此使用關係之減免租賃物非 因承租人之事由致租賃物一部或全部不能使用，如因天災 事變，第三人侵權行為，或出租人怠於修繕租賃物，承租 人得依租賃物滅失之部份（即不能使用之部份）請求減免 租金。(六)租賃物瑕疵擔保責任：租賃契約為有償契約， 故關於買賣瑕疵擔保之規定，亦准用之。1.交付前租賃物 有瑕疵及瑕疵擔保責任。出租人負有交付合於使用收益狀 態的租賃物的義務，故承租人對出租人有瑕疵修繕請求權 。租賃契約為有償契約，准用關於買賣瑕疵擔保的規定。 （民法第347條、349至353條）。商品不合約定效用或數 量有所不足，乃屬契約之瑕疵給付或給付不完全之情形， 應以契約之相關規定來處理法律關係。交付前租賃物有瑕 疵出租人負有交付合於使用收益狀態的租賃物的義務，故 承租人對出租人有瑕疵修繕請求權。2.出租人的修繕義務 。出租人既有交付及保持租賃物合於約定之使用，收益狀 態的義務，除契約另有訂定或另有習慣外，出租人應負擔 租賃物的修繕費用（民法第429條）。如經承租人定相當
期限催告出租人修繕，如出租人於其期限內不為修繕者， 承租人得終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用， 或於租金中扣除之（即從租金中扣減預先墊付之修繕費用 ）（民法第430條）。又承租人得主張之「權利瑕疵擔保 請求權」，有如下二端：(1)如權利瑕疵無法除去者，承 租人得准用民法第二百二十六條規定，向出租人請求債務 不履行之損害賠償，並以履行利益為其範圍。(2)如權利 瑕疵可以除去者，在出租人除去之前，承租人得准用民法 第二百三十一條規定，向出租人請求遲延損害賠償。（四）要件與態樣：租賃物瑕疵之發生，不以可歸責於出租人為 必要：但租賃契約成立時，出租人負有交付合於約定使用 收益狀態之標的物予承租人之義務；並且於租賃契約存續 期間，負有「保持義務」與「修繕義務」(民§429)。一旦 租賃物之實際狀態與約定狀態之間存有落差，即屬物之瑕 疵。又不論該瑕疵之發生是否可歸責於出租人，出租人均 負有民法第四百二十九條所定之修繕義務，亦即出租人之 物之瑕疵擔保責任的發生，不以可歸責於出租人之原因所 致者為必要；單就此點而言，實與出賣人之物之瑕疵擔保 責任一樣，同屬於「擔保責任」。又租賃物瑕疵之發生， 不以交付時即已存在為必要：租賃契約乃繼續性契約，除 了在「交付」這個時點，租賃物之現況不應低於約定使用 收益之狀態，同時在租賃契約存續中，出租人必須一直保 持該租賃物，使之合於約定使用收益之狀態（此即「保持 義務」）。所以，與買賣契約不同的是不論租賃物之瑕疵 係發生於交付予承租人之前或之後，凡是於租賃契約存續 期間內所發生者，均在出租人之「修繕義務」及「物之瑕 疵擔保責任」之範圍內。
（五）法律效果：在租賃契約中，對於「物之瑕疵擔保責任」的 規範上要求，都以為「出租人之保持及修繕義務」所涵蓋 。詳言之，民法第四百二十三條與四百二十九條所定出租 人之「保持義務」與「修繕義務」，目的在於保持租賃物 繼續地合於雙方所約定之使用收益狀態。承租人的財務因 為租賃物有瑕疵而污損，亦即承租人之「固有利益」受有 損害，可向出租人請求損害賠償，依民法第三百四十七條 規定準用買賣契約的規範。基於以上說明，出租人之物之 瑕疵擔保責任的法律效果於後：(一)承租人有瑕疵排除請 求權（即修繕請求權）：當租賃物因非可歸責於出租人承 租人之事由，而存有物之瑕疵者，承租人均得依民法第四 百二十九條規定請求出租人加以修繕，亦即承租人享有瑕 疵排除請求權；此與買賣契約之物之瑕疵擔保責任體系之
下，買受人並無瑕疵排除請求權，有著重大的不同。(二) 不完全給付損害賠償請求權：當租賃物帶有物之瑕疵，且 該瑕疵係因可歸責於出租人之事由所致者，即相當於因可 歸責於出租人之事由而未依債之本旨履行交付或保持、修 繕等義務，是為「不完全給付」，承租人得依民法第二百 二十七條規定向出租人請求不完全給付之損害賠償。(三) 民法第三百五十九條、三百六十條、三百六十四條之準用 ：除此之外，承租人尚可依民法第三百四十七條規定，準 用民法第三百五十九、三百六十條等規定的法律效果，包 括：請求減少租金、終止契約、請求債務不履行之損害賠 償（賠償範圍包括瑕疵損害與瑕疵結果損害）。租賃物為 代替物的情形，雖然並不常見，但如果真的存在，那麼當 出租人所交付之租賃物帶有物之瑕疵時，承租人得依民法 第三百四十七條準用第三百六十四條規定，請求出租人另 行交付無瑕疵之物。【最高法院91年臺上字第1733號判決 】。
（六）因使用關係之減免：民法第四百三十五條規定減免租金給 付義務。是以，因使用關係之減免：租賃物非因承租人之 事由致租賃物一部或全部不能使用，如因天災事變，或出 租人怠於修繕租賃物，承租人得依租賃物滅失之部份（即 不能使用之部份）請求減免租金。」：房屋租金每月新台 幣11,000元-每月滅失而收之租金NT$2,295元=NT$8,705元 。
（七）侵權行為之責任：指不法侵害他人之權益，依法律規定， 應對所生損害負賠償責任之行為。民法第184條（獨立侵 權行為之責任）：因故意或過失，不法侵害他人之權利者 ，負損害賠償責任。按出租人除應以合於所約定使用、收 益之租賃物交付承租人外，並應於租賃關係存續中保持其 合於約定使用、收益之狀態，此觀民法第423條規定自明 。此項出租人之租賃物保持義務，應於租賃期間內繼續存 在，使物為約定之使用收益狀態，故出租人就租賃物應與 出賣人負相同之擔保責任，且其就租賃物之瑕疵擔保責任 ，並不以瑕疵租賃物交付時存在為必要，即交付租賃物後 始發生瑕疵，出租人亦應負擔保責任。其因租賃物瑕疵之 存在而不能達契約之目的者，倘瑕疵係因可歸責於出租人 之事由而發生者，出租人並負債務不履行責任：依上說明 ，原告自得主張物之瑕疵擔保責任而要求退還應退還滅失 之所收之不完全給付之損害賠償新台幣NT$252,450元，及 減少租金為每月新台幣NT$8,705元至合於使用收益狀態止 不履行責任之請求，依法有據。因被告拒不給付，為此狀
請判決如訴之聲請，以維權益。
（八）原告本於誠信原則：自97年11月10日起至113年1月2日點 交（見甲證八）搬離止，曾向被告承租該系爭房屋座落新 北市○○區○○路000巷0弄0號4樓，均依期依約銀行轉帳支付 租金，從未積欠房租。原告家父臺中之房屋曾列入921地 震受災戶，但家父當時不僅將受災戶補助款全部捐出，而 且將配置於新店房屋讓給更需要的受災戶，雖然當時家父 任職的勞委會主委陳菊（菊姐）曾勸家父受領該房屋，也 為家父婉拒。原告早於民國104年購屋（見甲證九），也 未貸款，居家環境優於該系爭房屋，家父曾於110年10月1 4日晚上於系爭房屋處與被告甲○○商洽將該房屋修繕好， 再續租2年，並於112年12月31日搬離（因家父正攻讀博士 班，原告在新北市政府環保局任職，正在準備參加環保技 師與公務員高考等），當時當場也取得被告甲○○同意，簽 下收據（見甲證三）答應在110年10月28日修繕完工，並 保證原告及家人生命財產等安全：並約於隔日即110年10 月15日晚上8點與原告續簽，然屆時被告爽約，且於110年 10月15日告知原告不再續約？（見甲證十）？但原告等也 依當時口頭承諾於112年1214月31日搬離交屋，有關此事 也曾以永和永貞存證信函000277通知被告甲○○因不盡房東 修繕之責任，已無法保證原告及家人生命財產等安全：於 數月餘（即112年12月31日）遷離（見甲證十一）。然被 告卻無端興訟，連新北地方檢察署檢察官都以為原告因積 欠房租才遭被告在112年11月26日假借鈞院民事執行處名 譽將該系爭房屋大門封住，不讓原告及家人進出，又在11 2年11月29日凌晨2時35分左右闖入1樓大門到4樓大門潑糞 尿意圖強迫原告等搬離?!真是可惡至極！無法無天！又鈞 院民事執行處司法事務官也深覺奇怪：一般是積欠房租才 興訟強迫執行離?!……因此該執行所有費用由被告甲○○支付 。被告卻反誣指原告濫訴等事宜。又被告甲○○迄今並未搬 入該系爭房屋（見甲證十二）：當初被告偽指「因需自住 為由」要求原告等搬離還屋，當時原告主張：被告甲○○「 只是願負出租人修繕房屋之責而已！才提起訴訟」。被告 訴訟代理人於000年0月00日出庭他案（112訴字第3047案 ）（見甲證十三）審理時，回答鈞院該案法官也證實：「 被告甲○○迄今並未搬入該系爭房屋」有案可查。按判決經 歷所有的救濟程序後，當事人才會拿到「終局」又「確定 」的判決，此時判決才會有：所有判決均有的效力-既判 力、爭點效等可言。被告曾一再於各答辯狀所主張既無既 判力、又無爭點效等效力可言：其所羅列該等系爭案件不
是再審或正提出上訴中，毋庸贅述。又按訴訟法上所謂一 事不再理之原則，乃指同一事件已有確定終局判決者而言 。其所謂同一事件，必同一當事人就同一法律關係而為同 一之請求，若此三者有一不同，即不得謂為同一事件，自 不受確定判決之拘束（最高法院19年上字第278號判例意 旨參照）。再按確定終局判決有既判力者，除別有規定外 ，限於經裁判之訴訟標的，此觀民事訴訟法第400條第1項 規定即明。又按確定判決之既判力，僅以主文為限而不及 於理由。租賃期間，被告之「粗鄙相待」原告以為921地 震受災戶無屋可住，訴訟代理人亦復如此：曾於鈞院板橋 簡易庭當調解委員面對家父說：「連二審上訴費都繳不出 還想上訴等語」，我們都點滴在心頭。綜上所述，按原告 本於「誠信原則」，從未延遲支付該系爭房租，但被告對 前陽台遮雨篷已毀壞多年：已失去防雨、防風、防曬與遮 陽等功能，導致前陽台（即玄關）毫無使用價值可言（見 甲證4）卻經原告多次請求均置之不理（究其原因乃鄙視 原告為921地震受災戶-弱勢族群租戶）。後陽台亦滲水等 導致破損脫落壁癌叢生不堪使用（見甲證5）。此亦為被 告甲○○自認所不爭的事實，一在採辯論主義的前提下，當 事人（即被告甲○○），自認：所不爭的事實，法官不得作 為相反的認定：此辯論主義與處分主義併為民事訴訟的基 本原則。適用法條，因此自依民法第148條、民法第184條 、民法第227條、民法第347條、民法第359條、民法第360 條、民法第364條、民法第423條、民法第429條、民法第4 35條、民法第435條等請求請求損害賠償等事件，依法有 據。
二、被告答辯略以：
（一）就同一紛爭事實，雙方已有另案訴訟審理在先，原告起訴 顯係基於惡意濫訴，意圖使被告疲於應訴，說明如后。按 「當事人不得就已起訴之事件，於訴訟繫屬中，更行起訴 。」、「原告之訴，有下列各款情形之一者，法院應以裁 定駁回之。但其情形可以補正者，審判長應定期間先命補 正：當事人就已繫屬於不同審判權法院之事件更行起訴、 起訴違背第253條、第263條第2項之規定，或其訴訟標的 為確定判決效力所及。」、「分別提起之數宗訴訟，其訴 訟標的相牽連或得以一訴主張者，法院得命合併辯論。」 ，民事訴訟法第253條、第249條第1項第7款、第205條分 別定有明文。次按「分別提起之數宗訴訟，其訴訟標的相 牽連或得以一訴主張者，法院得命合併辯論。命合併辯論 之數宗訴訟，得合併裁判，民事訴訟法第205條第1項、第
2項定有明文，「被上訴人乙○○與上訴人間之侵權行為損 害賠償事件，均屬同一車禍事故，且所涉及者均為上訴人 應否負民法上之侵權行為損害賠償責任，雖訴訟標的各有 不同，惟基於同一車禍事故所生損害，其車禍之基礎事實 既屬同一，處認上開二訴訟之訴訟標的相牽連，且為達訴 訟經濟，避免裁判歧異，爰依前開規定命為合併辯論及合 併裁判」，臺灣高等法院臺中分院107年度上字第470號民 享判決意旨參照
（二）被告前經多次以電語、存證信函通如原告，表達欲將系爭 房屋收回自用之意，並請原告另覓新屋搬遷，然原告卻拒 不搬遷，被告乃通知原告終止系爭租約，然原告仍未為置 理，被告迫於無奈乃依法向鈞院起訴請求原告遷讓房屋， 業經鈞院111年度訴字第1606號民事判決（下稱系爭判決 ）認定系爭租約業已終止，並命原告遷讓房屋，嗣因原告 未合法上訴，系爭判決已於112年10月11日碓定（詳參被 證1）。原告因被告請求返還房屋並經鈞院系爭判決認可 ，始拖辭早年被告未為出租人修繕義務造成其損害，藉口 拒不返還系爭房屋，直至112年12月26日、113年l月2日經 執行法院履勘，始不得不點交返還系爭房屋，其濫訴之請 求已難謂為當。
（三）再者，原告乙○○於系爭判決確定後，不僅遲遲不返還系爭 房屋，竟就同一紛爭事實多次濫行起訴，詳述如後： 1、原告前向鈞院提出之112年度板簡字第1453號民事起訴狀 時間記載為111年12月28日，係依民法第184條第1項前段 、第191條第l項前段、第195條第1項規定，請求被告賠償 未為修繕義務所造成之損害（詳參被證2）。
2、未久，原告乙○○復又以同一紛爭事實向鈞院濫行起訴（另 案起訴狀時間記載為112年3月20日，案號：臺灣新北地方 法院112年度訴字第1850號，詳參被證3）同樣依民法第18 4條第1項前段、第191條第1項前段、第195條第1項，請求 被告未為修繕義務所造成之損害。
3、又再就同一紛爭事實，同一請求權基礎，於112年10月8日 濫行提起本案訴訟，核屬濫用司法資源無誤。
4、復再就同一蚡爭事實，相隔不到4日，竟又於112年10月12 日濫行提起民事訴訟（另案是訴狀時間記載為112年10月1 2日，案號：臺灣新北地方法院112年度訴字第3047號，詳 參被證4）。
5、甚且又再就同一紛爭事實，同一請求權基礎，於112年11 月27日濫行提起民事訴訟（另案起訴狀時間記載為112年l 1月27日，案號：臺灣新北地方法院板橋簡易庭112年度板
司簡調字第3190號，詳參被證5），核屬濫用司法資源無 誤。
（四）更有甚者，原告就同一紛爭事實前向鈞院提起之112年度 板簡字第1453號損害賠償事件，經被告陳報鈞院係重複起 訴後，原告乃於112年9月25日遞狀聲請撤回（詳參被證6 ），惟今卻又就同一紛爭事實再度提起訴訟，一再玩弄司 法，浪費司法資源，實無可取，謹就同一紛爭事實目前相 關案件審理狀況說明如下：
1、112年度板簡字第1453號（節股）：於111年12月28日起訴 ，復又於112年9月25日撤回。
2、112年度訴字第1850號（團股）：於112年3月20日起訴， 目前繫屬於鈞院審理中，並於112年l1月5日追加請求金額 。
3、112年度板司簡調字第3353號（即本件，理股）：於1l2年 10月8日起訴。
4、112年度訴字第3047號（翔股）：於112年10月12日起訴。 5、112年度板司簡調字第3190號（橋股）：於l12年11月27日 起訴。
（五）按「原告之訴，有下列各款情形之一者，法院應以裁定駁 回之。但其情形可以補正者，審判長應定期間先命補正： 起訴基於惡意、不當目的或有重大過失，且事實上或法律 上之主張欠缺合理依據。」、「前條第一項第八款，或第 二項情形起訴基於惡意、不當目的或有重大過失者，法院 得各處原告、法定代理人、訴訟代理人新臺幣12萬元以下 之罰鍰。」、「……且其主觀上係基於惡意、不當目的，例 如為騷擾被告、法院，或延滯、阻礙被告行使權利……濫訴 對被告構成侵害，並浪費司法資源，得予非難處罰，以遏 制之。」，民事訴訟法第249條、第249條之1及其立法理 由分別定有明文。又「與前案之備位訴訟係屬同一事件， 並係基於騷擾纏訟對造、增加對造應訴成本、延滯阻礙對 造行使權利及浪費司法資源之主觀上惡意或不當目的，且 欠缺法律上之合理依據，即得依前揭規定處再抗告人罰鍰 」（最高法院112年度台抗字第87號民事裁定意旨參照） 。再按，「……衡諸相對人近年多次對社區住戶及相關管理 人員等提起如原裁定附表二所示多件民事訴訟……足認其訴 並非真正為實現抗告人值得保護之實體利益，而係無端加 重被告（相對人）之應訴負擔而為，其程序之遂行將有害 司法資源之合理運用，此該提訴基於惡意，且事實上、法 律上之主張欠缺合理依據，依民事訴訟法第249條之1第1 項規定，法院自得處以新臺幣12萬元以下之罰鍰。」，臺
灣高等法院高雄分院112年度抗字第145號民事裁定意旨可 稽。原告於判命遷讓房屋之系爭判決確定後，一方面拒不 搬遷，另方面又執意將同一紛爭事實之損害，惡意拆成多 案請求，甚且原告前提起二件訴訟由鈞院審理期間，於1l 2年6月至9月間竟又多次意圖拖延，故意向鄉鎮區公所重 複申請調解（詳參被證7，均為同一紛爭事實），更於9月 25日假意撤回其中一件訴訟，未久即又提起本件訴訟，意 圖使被告疲於應訴，冀圖藉此逼迫被告遂其所願，延後原 告返還房屋之期日，其起訴顯係基於重大惡意及不當目的 ，不僅使被告疲於應訴，更嚴重耗費司法實源，騷擾癱瘓 司法人力，已然構成民事訴訟法第249條之1要件，應處原 告乙○○新臺幣12萬元罰鍰，以有效遏止其浪費司法之惡意 行為。
（六）綜上，原告起訴係基於惡意目的，嚴重浪費司法資源，且 另案已繫屬在先，原告違反禁止重複起訴之規定，本件應 予駁回，並依防止濫行訴訟、浪費司法資源之規定處於罰 鍰。並聲明求為判決駁回原告之訴等語。
三、按「除別有規定外，確定之終局判決就經裁判之訴訟標的， 有既判力。」，民事訴訟法第400條第1項定有明文。又按確 定判決之既判力，依民事訴訟法第400條第1項規定，就判決 主文所判斷之訴訟標的發生。當事人之一造以該確定判決之 結果為基礎，於新訴訟用作攻擊防禦方法時，他造應受其既 判力之拘束，不得以該確定判決最後事實審言詞辯論終結前 所提出，或得提出而未提出之其他攻擊防禦方法，為與該確 定判決意旨相反之主張，此係既判力積極作用之「遮斷效」 （最高法院111年度台上字第1175號民事判決要旨參照）。 經查：
（一）本件原告前於112年11月28日起訴，請求被告甲○○：「訴 之聲明（請求）：基於依民法第184條第1項前段、第191 條第1項前段、民法第195條第1項規定等法向出租人請求 損害賠償，先請求一部分如下：一、判令被告依法應賠償 計新臺幣參拾陸萬肆仟元整元，及自起訴狀送達日起至清 償日止，按年息百分之五計算之利息。二、訴訟費用由被 告負擔。三、原告如獲勝訴判決，願供擔保請准宣告假執 行，並願此款轉捐新北市政府充當急難救助金等使用。」 等語，其主張為：「事實：一、查原告乙○○自中華民國97 年11月10日起向被告甲○○承租坐落在新北市○○區○○路000 巷0弄0號4樓迄今（見甲證一），依約依期支付房租（見 甲證二），從未延遲支付之情事，依民法第148條行使權 利，履行義務，應依誠實及信用方法。被告但迄今仍不修
復於民國110年10月14日所簽收據（見甲證三）中所列該 系爭房屋浴室馬桶水箱、馬桶底部漏水（見甲證四）、房 屋紗門（見甲證五）、紗窗破損（見甲證六）、客廳地板 （見證七）及系爭房屋樓下對講機損壞（見甲證九八）等 ，被告故意或過失不願修復，應盡出租人修繕責任，有悖 誠信原則之虞，依民法第184條第1項前段、第191條第1項 前段、民法第195條第1項規定等法分別定有明文，故請求 對造人賠償聲請人等所受損害先暫定為新台幣參拾陸萬肆 仟元整元。二、又該系爭租賃自109年11月10日期滿後， 轉為不定期租賃（見甲證九：111.6-9李昭融法官說明一 、第三者4-5行等）。三、該系爭房屋已建設45年（見證 十）之因年久，導致如上所述致使原告財產精神等受損。 原告為相鄰關係，曾透過台北市萬華區調解委員會試圖協 調方式解決此爭執問題，但被告拒不到場（見甲證十一） 無法解決，只有透過訴訟程序來解決。(一)房東對租屋有 「保持義務」及「修繕義務」：1.民法第423條規定，出 租人應於租賃關係存續中，保持租賃物合於約定使用、收 益之狀態。2018年6月27日新上路的租賃住宅市場發展及 管理條例（俗稱租賃專法）亦於第8條第1項規定，出租人 應於租賃期間保持租賃住宅合於居住使用之狀態。這就是 法律所規定出租人負擔的租賃物「保持義務」。2.既然出 租人（房東）對於租賃住宅負有「保持義務」，就應該保 持其合於居住使用之狀態，當房屋產生瑕疵，而有修繕之 必要時，就應該由房東負責修繕。3.因此民法第429條規 定，租賃物的修繕原則上由出租人負擔（除非契約另有約 定），這就是由出租人保持義務所衍生出之「修繕義務」 。(二)出租人違反租賃物保持義務時，承租人得主張同時 履行抗辯權，拒絕給付租金（詳參最高法院86年度台上字 第1675號判決）。1.由被告於民國110年10月14日所簽收 據（見證3）中即可證明：「在其所簽收據中也承諾於民 國110年10月28日修繕完工，以盡所有權人（即房東）之 責；並確保承租人及家人等生命財產等安全，但迄今始終 不修復。2.按民法上關於出租物之修繕責任分配：依民法 第429條：「租賃物之修繕，除契約另有訂定或另有習慣 外，由出租人負擔。出租人為保存租賃物所為之必要行為 ，承租人不得拒絕。」所以租賃物交付時，應合於使用收 益狀態並應保持其狀態。依前揭規定可知，原則上租賃物 之修繕是由出租人（如在出租房屋，即房東）負擔。換言 之，原則上就租出去的房屋有毀損時，例如屋頂漏水或水 管不通等等，房東有義務予以修復，以利房客的使用。或
是當房屋發生漏水及需修繕部份，即使修繕完成後，亦無 法正常使用房屋時，房客得終止租賃契約。(三)房東修繕 範圍：原則上，依民法應包括所有租賃物品的維修。(四) 租賃物瑕疵擔保責任：租賃契約為有償契約，故關於買賣 瑕疵擔保之規定，亦准用之。1.交付前租賃物有瑕疵及瑕 疵擔保責任出租人負有交付合於使用收益狀態的租賃物的 義務，故承租人對出租人有瑕疵修繕請求權。租賃契約為 有償契約，准用關於買賣瑕疵擔保的規定。（民法第347 條、349至353條）。商品不合約定效用或數量有所不足， 乃屬契約之瑕疵給付或給付不完全之情形，應以契約之相 關規定來處理法律關係。交付前租賃物有瑕疵出租人負有 交付合於使用收益狀態的租賃物的義務，故承租人對出租 新人有瑕疵修繕請求權。2.出租人的修繕義務出租人既有 交付及保持租賃物合於約定之使用，收益狀態的義務，除 契約另有訂定或另有習慣外，出租人應負擔租賃物的修繕 費用（民法第429條）。如經承租人定相當期限催告出租 人修繕，如出租人於其期限內不為修繕者，承租人得終止 契約或自行修繕而請求出租人償還其費用，或於租金中扣 除之（即從租金中扣減預先墊付之修繕費用）（民法第43 0條）。3.又承租人得主張之「權利瑕疵擔保請求權」， 有如下二端：(1)如權利瑕疵無法除去者，承租人得准用 民法第226條規定，向出租人請求債務不履行之損害賠償 ，並以履行利益為其範圍。(2)如權利瑕疵可以除去者， 在出租人除去之前，承租人得准用民法第231條規定，向 出租人請求遲延損害賠償。五、要件與態樣：租賃物瑕疵 之發生，不以可歸責於出租人為必要：但租賃契約成立時 ，出租人即負有交付合於約定使用收益狀態之標的物予承 租人之義務；並且於租賃契約存續期間，負有「保持義務 」與「修繕義務」（民法第429條）。一旦租賃物之實際 狀態與約定狀態之間存有落差，即屬物之瑕疵。又，不論 該瑕疵之發生是否可歸責於出租人，出租人均負有民法第 429條所定之修繕義務，亦即出租人之物之瑕疵擔保責任 的發生，不以可歸責於出租人之原因所致者為必要；單就 此點而言，實與出賣人之物之瑕疵擔保責任一樣，同屬於 「擔保責任」。又租賃物瑕疵之發生，不以交付時即已存 在為必要：租賃契約乃繼續性契約，除了在「交付」這個 時點，租賃物之現況不應低於約定使用收益之狀態，同時 在租賃契約存續中，出租人必須一直保持該租賃物，使之 合於約定使用收益之狀態（此即「保持義務」）。所以， 與買賣契約不同的是，不論租賃物之瑕疵係發生於交付予
承租人之前或之後，凡是於租賃契約存續期間內所發生者 ，均在出租人之「修繕義務」及「物之瑕疵擔保責任」之 範圍內。六、法律效果：在租賃契約中，對於「物之瑕疵 擔保責任」的規範上要求，都以為「出租人之保持及修繕 義務」所涵蓋。詳言之，民法第423條與429條所定出租人 之「保持義務」與「修繕義務」，目的在於保持租賃物繼 續地合於雙方所約定之使用收益狀態。承租人的財務因為 租賃物有瑕疵而污損，亦即承租人之「固有利益」受有損 害，可向出租人請求損害賠償，依民法第347條規定準用 買賣契約的規範。基於以上說明，出租人之物之瑕疵擔保 責任的法律效果於後：(一)承租人有瑕疵排除請求權（即 修繕請求權）：當租賃物因非可歸責於承租人之事由，而 存有物之瑕疵者，承租人均得依民法第429條規定請求出 租人加以修繕，亦即承租人享有瑕疵排除請求權；此與買 賣契約之物之瑕疵擔保責任體系之下，買受人並無瑕疵排 除請求權，有著重大的不同。(二)不完全給付損害賠償請 求權：當租賃物帶有物之瑕疵，且該瑕疵係因可歸責於出 租人之事由所致者，即相當於因可歸責於出租人之事由而 未依債之本旨履行交付或保持、修繕等義務，是為「不完 全給入出付」，承租人得依民法第227條規定向出租人請 求不完全給付之損害賠償。(三)民法第359條、360條、36 4條準用：除此之外，承租人尚可依民法第347條規定，準 用民法第359、360條等規定的法律效果，包括：請求減少 租金、終止契約、請求債務不履行之損害賠償（賠償範圍 包括瑕疵損害與瑕疵結果損害）。租賃物為代替物的情形 ，雖然並不常見，但如果真的存在，那麼當出租人所交付 之租賃物帶有物之瑕疵時，承租人得依民法第347條準用 第364條規定，請求出租人另行交付無瑕疵之物。【最高 法院91年臺上字第1733號判決】。七、精神慰撫金：按不 法侵害他人之身體、健康、名譽、自由、信用、隱私、貞 操，或不法侵害其他人格法益而情節重大者，被害人雖非 財產上之損害，亦得請求賠償相當之金額，民法第195條 第1項前段定有明文。又不法侵害他人居住安寧之人格利 益，如其情節重大，被害人非不得依民法第195條第1項規 定請求賠償相當之金額（最高法院92年台上字第164號判 例意旨參照）。查(一)系爭房屋紗門等破損：無法密合， 導致夏天蚊蟲飛入而被咬（叮）：嚴重時會致病需就醫、 冬天冷風颼颼吹進令人難受必須添加熱氣設備：(二)系爭 房屋客廳等地板破損影響美觀，親戚朋友們到訪時顏面無 光令人羞赧，心情自難安逸：(三)系爭房屋浴室馬桶水箱
、馬桶底部或馬桶老舊不修導致漏水（明顯的水漬）：蓄 水量不夠水壓不足以沖下糞便，須購買沖壓工具（如証四 ）才能完全將糞便沖進化糞池，不易沖排。滋生黴菌、細 菌，有害居家健康與安全。長期在此環境中帶來更多的危 害與精神煩躁不安！精神上的創傷與痛苦：(四)系爭房屋 樓下對講機損壞：導致無法收受掛號郵件、送達貨品等、 親戚朋友到訪時，須另行通電告知才到樓下開門迎接造成 不變之至。所以懇請求法官做出適當處分。按民法第184 條（獨立侵權行為之責任）：因故意或過失，不法侵害他 人之權利者，負損害賠償責任。是指不法侵害他人之權益 ，依法律規定，應對所生損害負賠償責任之行為。按出租 人除應以合於所約定使用、收益之租賃物交付承租人外， 並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態 ，此觀民法第423條規定自明。此項出租人之租賃物保持 義務，應於租賃期間內繼續存在，使物為約定之使用收益 狀態，故出租人就租賃物應與出賣人負相同之擔保責任， 且其就租賃物之瑕疵擔保責任，並不以瑕疵租賃物交付時 存在為必要，即交付租賃物後始發生瑕疵，出租人亦應負 擔保責任。其因租賃物瑕疵之存在而不能達契約之目的者 ，倘瑕疵係因可歸責於出租人之事由而發生者，出租人並