臺灣新北地方法院民事判決
112年度簡上字第43號
上 訴 人 胡本平
兼訴訟代理
人 陳絹卿
被上訴人 黃耀德
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於民國111年12月1
日臺灣新北地方法院三重簡易庭111年度重簡字第1196號第一審
判決提起上訴，經本院於113年6月12日言詞辯論終結，判決如下
：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴及本院主張：
（一）上訴人胡本平於民國110年6月5日向被上訴人承租新北市○ ○區○○○路0段000號3樓之房屋（下稱系爭房屋），其配偶 即上訴人陳絹卿並為連帶保證人，雙方約定租期2年，即1 10年6月5日起至112年6月4日止，每月租金新臺幣（下同 ）4萬8,000元，於每月5日給付。詎料，上訴人嗣後積欠 租金，經被上訴人以存證信函催告支付並告知將終止租約 ，詎租金之給付迭經催討，上訴人均不予置理。又自111 年2月5日起租賃既已終止，上訴人對租賃物即屬無權占有 ，自應按月賠償被上訴人未收租金之損害迄交屋之日止。 而上訴人復未依約付管理費，亦未將系爭房屋回復原狀。 爰提起本件訴訟，請求上訴人給付欠繳租金12萬元、租賃 契約解除後之不當得利60萬元、未付之社區管理費8萬0,3 62元、房屋回復原狀清潔費15萬6,450元。（二）被上訴人稱系爭房屋無法商業使用，惟系爭房屋非上訴人 所稱半毛胚屋狀態，且系爭房屋之大樓1至3樓皆為商辦使 用，大樓公設、廁所、貨物儲藏室皆得依大樓社區管理規 範使用。另因上訴人未依社區規約施工裝潢管理辦法申請 室內施工許可，且未預繳施工保證金、裝修清潔費分別為 10萬元、1萬2,000元，亦未做電梯走道公設防護，始遭大 樓管委會停止施工，而上訴人藉故拖欠房租，拖延搬遷不 點交房屋，直至111年8月22日始交付6把系爭房屋大門鑰 匙予被上訴人，足徵上訴人所稱裝修及搬遷受阻達2個月
、大樓物業以對講機故障拒絕上訴人之訪客來訪，並拒絕 提供貨運公司進出及收貨空間等情，皆為臨訟編撰之詞， 且被上訴人從未合意上訴人不請求房租及物業管理費。並 聲明：上訴駁回。
二、上訴人則以：
（一）系爭房屋已於110年4月20日搬遷完畢，承租系爭房屋時， 已明確告知為辦公用途使用，然因該棟大樓管委會及物業 不歡迎公司住戶存在，使得上訴人於搬遷過程、洗手間使 用及貨運收貨常受到刁難和限制，且被上訴人亦無法與物 管或管委會協調，因此，上訴人承租期間也受有巨大財產 上損害。並於原審聲明：請求駁回被上訴人之訴。（二）被上訴人對上訴人隱瞞因建商及管委會阻撓之故，系爭房 屋無法當辦公室使用，亦未設置洗手間，且上訴人裝修及 搬遷受阻達2個月、系爭房屋大樓物業以對講機故障拒絕 上訴人之訪客來訪，並拒絕提供貨運公司進出及收貨空間 等情，致上訴人無法以系爭房屋為商業使用而受有損失。 嗣被上訴人因未提供約定使用收益之租賃物，兩造合意提 前於111年4月20日終止租約並點交系爭房屋，上訴人亦經 被上訴人請求保留裝潢（被上訴人就系爭房屋係以半毛胚 屋狀態交付予上訴人），就其於因承租所生之費用互不請 求。基此，被上訴人向上訴人請求租金、管理費、違約金 、不當得利、回復原狀費用無理由。退步言，縱認兩造並 未合意提前於111年4月20日終止租約，上訴人則以被上訴 人未能提供「可以順利商業使用之租賃物」為由，主張解 除租賃契約，並請求被上訴人返還上訴人已繳納之租金、 押租金38萬4,000元，並據以抵銷本件之請求。並聲明：⒈ 原判決關於命上訴人為給付部分及該部分假執行之宣告均 廢棄。⒉上開廢棄部分被上訴人在第一審之訴駁回。三、原審判命上訴人應連帶給付被上訴人33萬2,362元，及上訴 人胡本平應給付被上訴人15萬6,450元，以及均自111年6月5 日起至清償日止，按年息5％計算之利息，並駁回被上訴人其 餘之訴，暨就被上訴人勝訴部分依職權宣告假執行。被上訴 人就其敗訴部分並未上訴，已告確定，上訴人就其敗訴部分 聲明不服，提起上訴。
四、得心證之理由：
（一）請求積欠租金部分：按承租人租金支付有遲延者，出租人 得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限 內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付 租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終 止契約，民法第440條第1項、第2項前段分別定有明文。
又按承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達2個月以上 時，出租人得收回房屋，土地法第100條第3款亦有明定。 復按民法第440第1項僅規定出租人應定相當期限，催告承 租人支付欠租，並未限定其催告之方式。(最高法院90年 度台上字第1960號民事判決意旨參照）。查系爭房屋租約 約定每月租金為4萬8,000元，應於每月5日前繳納，而上 訴人先行繳納110年6月5日至110年11月5日共6期租金之支 票及押租金9萬6,000元後，即未再繳納租金，業經被上訴 人提出房屋租賃契約書、玉山銀行存戶交易明細附卷可稽 （見本院111年度重簡字第1196號「下稱重簡字」卷第13 頁至第13頁至第25頁、第61頁至第65頁)，堪認屬實，又 被上訴人自111年1月6日起，持續要求被上訴人繳納屆期 租金，直至111年4月14日經被上訴人表示共5個月未支付 租金，請上訴人於111年4月20日搬遷等情，亦有LINE對話 紀錄在卷可考（見本院112年度簡上字第43號「下稱簡上 字」卷一第113頁至第123頁），則被上訴人確有持續催告 上訴人繳納租金，且於111年4月14日時，上訴人已積欠11 0年12月、111年1月至4月共5個月租金，扣除押租金後仍 積欠3個月租金，並已達2個月以上之積欠租金額，是兩造 間租賃關係已於111年4月20日終止，故被上訴人請求上訴 人給付111年2月5日至同年4月20日止積欠之租金，共計12 萬元（計算式：48,000元×2.5月＝12萬元），即無不合， 應予准許。
（二）請求不當得利部分：按無法律上之原因而受利益，致他人 受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已 不存在者，亦同，民法第179條定有明文；又無權占有他 人之土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀 念，故如無權占有他人之房屋，加害人應返還之不當得利 之範圍，為相當於租金之利益（最高法院97年度台上字第 294號民事判決意旨參照）。查如前所述，兩造間租賃關 係已於111年4月20日消滅，是上訴人於租賃關係終止後， 應返還系爭房屋，而依被上訴人主張係於111年7月5日由 管區警員帶同進入系爭房屋查看時，發現上訴人已搬離系 爭房屋，堪認上訴人繼續占用系爭房屋至111年7月5日。 是上訴人於111年4月20日起至同年7月5日止，核屬無權占 有，且因該占用行為而獲取相當於租金之不當得利，致被 上訴人受有無法使用系爭房屋之損害，被上訴人自得依民 法第179條規定，請求上訴人返還111年4月21日至同年7月 5日止相當於租金之不當得利，參以系爭房屋每月租金為4 萬8,000元，以此作為相當於租金之不當得利的數額應屬
合理，故被上訴人請求上訴人自111年4月21日起至111年7 月5日返還系爭房屋之日止，按月給付4萬8,000元相當於 租金之不當得利，亦屬有理，從而，被上訴人請求上訴人 給付自系爭房屋租約終止日起至上訴人返還系爭房屋之日 止，相當於租金之不當得利共計12萬元【計算式48,000元 ×2.5月＝120,000元】，為有理由。至上訴人雖辯稱其已於 111年4月20日搬遷云云，惟被上訴人直至111年8月22日方 收受上訴人寄送之系爭房屋鑰匙，有信封在卷可稽（見簡 上字卷一第87頁），且上訴人聲請傳喚欲證明此事之證人 賴玉琇經本院通知兩次後均未到庭，有送達證書及報到單 附卷可證（見簡上字卷二第23頁、第75頁、第91頁、第10 7頁），自難認上訴人此部分辯稱可採。
（三）請求違約金部分：按當事人得約定債務人於債務不履行時 ，應支付違約金。違約金，除當事人另有訂定外，視為因 不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時 期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權 人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不 依適當方法履行債務所生損害之賠償總額；次按約定之違 約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第250條、 第252條定有明文。查依系爭房屋租約第六條約定：「乙 方（即上訴人）於租期屆滿時，除經甲方（即被上訴人） 同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交 還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交 還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金五倍之違約金 至遷讓完了之日止」，又如前所述，上訴人已於111年7月 5日搬離系爭房屋，是被上訴人依上開約定請求上訴人自 租約終止翌日即111年4月21日起至同年7月5日止，按月給 付違約金即屬有據。惟本院審酌系爭房屋租金為4萬8,000 元，而被上訴人所受損害通常僅為租金之收入以及租金轉 投資之收益，認被上訴人請求按月以租金五倍即24萬元計 算之違約金顯然過高，應酌減為按月給付被上訴人違約金 4,800元，始為妥適。從而，被上訴人得請求上訴人給付 自系爭房屋租約終止日起至上訴人返還系爭房屋之日止之 違約金共計1萬2,000元【計算式4,800元×2.5月＝12,000元 】部分，為有理由。
（四）請求未付之管理費部分：被上訴人主張上訴人未依約繳付 管理費部分，業據提出未繳管理費明細表為憑（見重簡字 卷第113頁），而依系爭房屋租約第三條約定，管理費用 係由上訴人負擔，被上訴人於110年4月28日已將系爭房屋 交由上訴人使用，而上訴人於111年7月5日遷離系爭房屋
，因此被上訴人請求上訴人繳付110年5月起至111年6月之 管理費8萬0,362元，即屬有據。
（五）請求回復原狀部分：查被上訴人主張上訴人應賠償回復原 狀清潔費15萬6,450元，並提出估價單為憑（見重簡字卷 第111頁），而依其上所載保護工程(貼瓦楞板)、拆除工 程(拆除舊有隔間管線)、油漆工程(舊有牆面天花板刷漆) 等工項，佐以被上訴人於111年9月22日庭呈相關照片（見 重簡字卷第165頁至第175頁）證明上開工項有遭上訴人毀 損，因而有修繕、回復原狀之必要，故被上訴人請求保護 工程、拆除工程、油漆工程之工程費用，應予准許。另就 清潔工程部分，應屬回復原狀之必要費用，亦得准許。至 於「材料（零件）折舊」固為民事審判實務所採，惟上開 保護工程、拆除工程及清潔工程均非屬以材料新品更換舊 品，而油漆工程並非牆面損壞，無耐用年限，故均無須折 舊，是被上訴人請求上訴人賠償原告房屋室內回復原狀之 必要修復費用15萬6,450元，自屬有據。 （六）按稱保證者，謂當事人約定，一方於他方之債務人不履行 債務時，由其代負履行責任之契約；保證債務，除契約另 有訂定外，包含主債務之利息、違約金、損害賠償及其他 從屬於主債務之負擔，民法第739條、第740條亦有明文。 又保證債務之所謂連帶，係指保證人與主債務人負同一債 務，對於債權人各負全部給付之責任者而言，此就民法第 272條第1項規定連帶債務之文義參照觀之甚明。查上訴人 陳絹卿為系爭房屋租約之連帶保證人，且系爭租約第十三 條約定，上訴人胡本平如有違背本契約各條項或損害租賃 店屋等情事時，上訴人陳絹卿應連帶負賠償責任並願拋棄 先訴抗辯權，是上訴人陳絹卿自應就上訴人胡本平基於該 租約之法律關係所負債務，負連帶賠償責任。至於系爭房 屋租約既未就保證人保證責任之範圍為特別約定，則上訴 人陳絹卿之保證責任僅包括租賃關係終止前之承租人應負 之給付租金義務及租賃關係終止後承租人未履行返還租賃 物義務而生之損害賠償，是上訴人胡本平未依約支付租金 、以及相當於不當得利之租金、違約金及未付之管理費， 共積欠被上訴人33萬2,362元（計算式：積欠租金12萬元＋ 不當得利及違約金13萬2,000元＋未付之管理費8萬0,362元 ＝33萬2,362元）未清償，應由上訴人陳絹卿負連帶給付責 任。
（七）至上訴人辯稱被上訴人未提供約定使用收益之租賃物，兩 造合意提前於111年4月20日終止租約並點交系爭房屋，上 訴人亦經被上訴人請求保留裝潢（被上訴人就系爭房屋係
以半毛胚屋狀態交付予上訴人），就其於因承租所生之費 用互不請求，然觀諸上訴人所提之對話紀錄（見簡上字卷 一第31頁至第39頁、第45頁至第57頁、卷二第161頁至第1 63頁），並未見有何被上訴人要求保留裝潢，或約定互不 請求費用之情形，更可見被上訴人就上訴人提出之如停車 位、施工裝潢、門卡等租賃問題均願協助處理，以及裝潢 施工限制係管理委員會因疫情期間有所限制，實難認有何 被上訴人未提供約定使用收益之租賃物情形。另被上訴人 既無未提供約定使用收益之租賃物情形，上訴人自無已繳 納之租金、押租金38萬4,000元債權可供抵銷，併此敘明 。
五、綜上所述，被上訴人依兩造間租賃契約及民法第179條，請 求上訴人連帶給付33萬2,362元；上訴人胡本平給付15萬6,4 50元，及均自111年6月5日起至清償日止（見重簡字卷第71 、77頁），按年息5％計算之利息，為有理由。原審為上訴人 此部分敗訴之判決，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當， 求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦及舉證，經本院審 酌後，認與判決結論均無影響，爰不一一論列，附此敘明。七、據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第436條之1第 3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。 中 華 民 國 113 年 7 月 3 日 民事第五庭 審判長法 官 高文淵
法 官 黃乃瑩
法 官 陳囿辰
以上正本證明與原本無異。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 113 年 7 月 3 日 書記官 董怡彤