臺灣新北地方法院民事判決
111年度重訴字第607號
原 告 徐顥芳
訴訟代理人 張建鳴律師
被 告 費翔
訴訟代理人 蔡文彬律師
林明賢律師
楊培煜律師
被 告 王培玲
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國113年4月12日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告王培玲應將門牌號碼新北市○○區○○路000巷0弄0號1樓房 屋騰空遷讓返還原告。
二、被告費翔應將新北市○○區○○段00地號土地（應有部分10000 分之42）及其上同區段000建號建物（應有部分全部）、000 建號建物（應有部分10000分之42）點交予原告。三、被告王培玲應給付原告新臺幣146,761元，及自民國111年2 月26日起至遷讓返還第一項房屋之日止，按年於每年2月26 日給付原告新臺幣163,816元。
四、原告其餘之訴駁回。
五、訴訟費用由被告負擔。
六、本判決第一項於原告以新臺幣2,588,363元供擔保後，得假 執行；但被告王培玲如以新臺幣7,765,089元為原告預供擔 保，得免為假執行。
七、本判決第二項於原告以新臺幣4,166,667元供擔保後，得為 假執行；但被告費翔如以新臺幣12,500,000元為原告預供擔 保，得免為假執行。
八、本判決第三項前段於原告以新臺幣48,920元供擔保後，得為 假執行；但被告王培玲如以新臺幣146,761元為原告預供擔 保，得免為假執行。
九、本判決第三項後段各到期部分，於原告每期以新臺幣54,605 元為被告供擔保後，得假執行。但被告如每期以新臺幣163, 816元為原告預供擔保，得免為假執行。
十、原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更，但請求之基礎事實同 一、擴張應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第 255條第1項第2款、第3款分別定有明文。原告起訴原訴之聲
明為：①被告王培玲應將門牌號碼新北市○○區○○路000巷0弄0 號1樓之房屋（下稱系爭房屋）返還原告；②被告費翔應將新 北市○○區○○段00地號土地（應有部分10000分之42，下稱系 爭土地）及其上同區段000建號建物（應有部分全部，下稱 系爭建物1）、000建號建物（應有部分10000分之42，下稱 系爭建物2）點交予原告（系爭土地、系爭建物1、系爭建物 2，以下合稱系爭不動產）；③被告王培玲應給付原告新臺幣 （下同）20萬4,257元及自民國111年2月27日起，至返還系 爭房屋予原告之日止，按年於每年2月27日給付原告10萬2,1 29元；④被告費翔應給付原告213萬元，並自111年8月11日起 ，至點交系爭不動產予原告之日止，按日給付原告2萬5,000 元；⑤願供擔保，請准宣告假執行（見本院卷一第11頁至第1 2頁），嗣變更聲明為：①被告王培玲應將系爭房屋返還原告 ；②被告費翔應將系爭不動產點交予原告；③被告王培玲應給 付原告49萬5,010元及自111年2月26日起至返還系爭房屋予 原告之日止，按年於每年2月26日給付原告24萬7,505元；④ 被告費翔應給付原告117萬6,706元，及自111年8月11日起至 點交系爭不動產予原告之日止，按日給付原告2,500元；⑤願 供擔保，請准宣告假執行（見本院卷二第123頁至第124頁） ，核與前揭法條規定相符，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：系爭不動產於109年1月9日信託登記為被告費翔 所有（委託人林政揚、受託人被告費翔），原告與被告費翔 於109年1月10日以總價1,250萬元簽訂買賣契約（下稱系爭 買賣契約）買受系爭不動產，系爭不動產自109年2月26日移 轉登記為原告所有，又依系爭買賣契約本約定出賣人應於10 9年4月10日前完成點交。系爭房屋點交前雖曾出租予被告王 培玲，林政揚已於109年1月6日寄發存證信函向被告王培玲 表明租約已於108年9月到期並請騰空交還系爭房屋。惟被告 費翔並未配合點交，甚至未經伊同意，竟擅自於109年3月26 日與被告王培玲簽訂承租人搬遷承諾書（下稱系爭搬遷承諾 書）記載被告王培玲應於110年4月4日前自行搬遷騰空。伊 僅能再寄發存證信函通知被告王培玲應返還系爭房屋，然被 告王培玲均置之不理。為此訴請被告王培玲返還系爭房屋、 被告費翔點交系爭不動產，並向被告王培玲請求給付相當於 租金之不當得利、向被告費翔請求給付違約之損害賠償。爰 依民法第767條、第184條第1項前段、第345條第1項、第179 條規定、系爭買賣契約第9條第6項約定，提起本件訴訟等情 。並聲明：①被告王培玲應將系爭房屋返還原告。②被告費翔 應將系爭不動產點交予原告。③被告王培玲應給付原告49萬5
,010元及自111年2月26日起至返還系爭房屋予原告之日止， 按年於每年2月26日給付原告24萬7,505元。④被告費翔應給 付原告117萬6,706元，及自111年8月11日起至點交系爭房屋 予原告之日止，按日給付原告2,500元。⑤願供擔保，請准宣 告假執行。
二、被告均聲明：①原告之訴及假執行之聲請均駁回；②如受不利 之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。並答辯如下： ㈠被告費翔部分：系爭不動產原為被告王培玲之祖父王立成所 有，並登記於被告王培玲之前配偶施昱邦名下，然因被告王 培玲及其前配偶均積欠債務，故系爭不動產已設定多筆最高 限額抵押權，已無殘值，又被告王培玲尚積欠林政揚債務， 而於107年12月3日將系爭不動產移轉登記予林政揚作為擔保 ，嗣因被告王培玲未清償債務，林政揚便欲出售系爭不動產 以抵償債務，經由伊仲介介紹原告配偶翁子堯磋商購買系爭 不動產事宜。系爭不動產因現有被告王培玲居住其中，有難 以收回之問題，為便於要求被告王培玲搬遷，先將系爭房屋 形式上信託登記予伊，再由伊出售予原告，因而伊因信託登 記成為形式上所有權人，但實際所有權人、出賣人仍為林政 揚。因有上述過程，故伊與林政揚於109年1月9日辦理完信 託登記後，旋即於109年1月10日簽訂系爭買賣契約，且原告 除已給付簽約款、完稅款各125萬元外，即使被告王培玲尚 未搬遷，原告亦已給付部分尾款，且原告給付之款項均已轉 交予林政揚，故系爭買賣契約之買賣關係係存在於原告、林 政揚之間，與伊無涉。退步言之，縱使認伊即系爭買賣契約 之出賣人，原告既已簽署延遲交屋協議書（下稱系爭延遲協 議書）同意「簽訂僑馥經建點交書結案出款」，堪認伊已完 成點交（另被告費翔否認有簽署系爭搬遷承諾書）。伊現不 具系爭不動產處分權，亦非占有人，原告訴請伊點交系爭不 動產，自無理由。又原告依系爭買賣契約第9條第6項請求違 約金，惟原告應受系爭延遲協議書拘束，除騰空交屋日期延 至109年8月10日外，延遲交屋責任應依系爭延遲協議書第4 條規定處理，違約金應自原告持有之系爭買賣契約保留款35 萬3,284元中扣除。退萬步言，縱認原告得依系爭買賣契約 第9條第6項請求違約金（被告否認之），原告請求金額亦屬 過高，應予酌減等語，資為抗辯。
㈡被告王培玲部分：系爭不動產原為伊祖父王立成所有，惟伊 與父親王振宇、妹妹均有積欠債務，遂將系爭不動產借名登 記於伊前配偶施昱邦名下，後伊與施昱邦離婚後，施昱邦則 不願再當出名人，伊僅能再借名登記於林政揚名下，伊與林 政揚於107年12月6日有簽署協議書（下稱107年協議書），
又伊雖跟林政揚借款70萬元，但並未約定若無法清償林政揚 可以處分系爭不動產。伊只是找人借名登記，並不知道系爭 不動產已遭賣出，係經由銀行通知不需繳貸款才知悉此情， 且原告從未看過房子，直至原告律師近期有與伊聯繫，伊有 找過原告想與原告承租系爭房屋，只是原告條件伊沒辦法同 意；可否給伊搬遷期等語，資為抗辯。
三、本院之判斷：
㈠系爭不動產原登記於林政揚為所有，於109年1月9日信託登記 為被告費翔所有（委託人林政揚、受託人被告費翔），原告 與被告費翔於109年1月10日以總價1,250萬元簽訂系爭買賣 契約買受系爭不動產，系爭不動產自109年2月26日移轉登記 為原告所有，又依系爭買賣契約本約定出賣人應於109年4月 10日前完成點交，被告王培玲現占有系爭房屋（坐落系爭土 地），系爭不動產買賣價金有35萬元尚未給付等情，為兩造 所不爭執（見本院卷二第51頁至第57頁、第89頁至第93頁、 第123頁至第128頁、第138頁至第142頁、第146頁至第150頁 ），並有系爭買賣契約書、不動產買賣價金履約保證申請書 、系爭不動產之地籍謄本、系爭不動產之信託契約書、不動 產買賣價金履約保證書、建物所有權狀、不動產現況說明書 、房屋稅繳款書、建物異動索引、僑馥建築經理股份有限公 司（下稱僑馥公司）函及函附不動產買賣價金履約保證專戶 收支明細表附卷可稽（見本院卷一第19至55頁、第59頁、第 65至73頁、第101至106頁、第125至129頁），該部分事實應 堪認定。
㈡關於原告請求被告王培玲遷讓返還系爭房屋部分： ⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任， 民事訴訟法第277條前段定有明文。如係由原告主張權利者 ，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己 主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或 其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求。而原告對於自 己主張之事實已盡證明之責後，被告對其主張，如抗辯其不 實並提出反對之主張者，則被告對其反對之主張，亦應負證 明之責，此為舉證責任分擔之原則(最高法院99年度台上字 第483號民事判決意旨參照)。
⒉按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之， 民法第767條第1項前段定有明文。再按不動產借名登記契約 為借名人與出名人間之債權契約，出名人依其與借名人間借 名登記契約之約定，通常固無管理、使用、收益、處分借名 財產之權利，然此僅為出名人與借名人間之內部約定，其效 力不及於第三人。出名人既登記為該不動產之所有權人，其
將該不動產處分移轉登記予第三人，自屬有權處分（最高法 院106年度第3次民事庭會議決議參照）。
⒊原告為系爭房屋之所有權人依民法第767條第1項規定向現占 有系爭房屋之被告王培玲請求返還系爭房屋。然被告王培玲 以前揭系爭房屋前係借名登於林政揚名下未經其同意遭處分 及賣出等語資為抗辯。惟查：
⑴縱使認被告王培玲將系爭房屋借名登記為林政揚所有，惟不 動產借名登記契約為借名人與出名人間之債權契約，僅為出 名人與借名人間之內部約定，其效力不及於第三人，林政揚 既登記為該不動產之所有權人，依上開說明，其對系爭房屋 所為處分仍屬有權處分，是林政揚於109年1月9日將系爭房 屋信託登記為被告費翔所有（委託人林政揚、受託人被告費 翔），應屬有權處分。至系爭房屋再自被告費翔以買賣為原 因自109年2月26日移轉登記為原告所有，自亦屬有權處分， 是被告王培玲尚無法執其與林政揚間就系爭房屋之借名登記 關係而對所有權人即原告主張係有權占有甚明。是被告王培 玲該部分抗辯，尚非可採。
⑵又證人趙英傑於本院訊問時雖證稱：系爭房屋係被告王培玲 借名登記在林政揚名下一事等語在卷（見本院卷二第52頁至 第55頁），且被告王培玲前配偶施昱邦雖出具證明書稱：被 告王培玲前將系爭房屋借名登記於其名下，後依被告王培玲 指示移轉登記予林政揚等語，有施昱邦證明書在卷可參（見 本院卷二第113頁）。惟觀諸被告王培玲與林政揚於107年12 月6日所簽署之107年協議書業已記載：二、近日甲方將自所 有權人施昱邦取得右列不動產。三、登記完成後屆滿一年內 甲方願將右列不動產以總價新臺幣862萬元整讓予乙方取得 ，甲方不得有異言，過戶所需之稅費概由乙方負擔等語，有 107年協議書在卷可考（見本院卷二第15頁）。衡諸常情， 倘僅為借名登記又何需有「862萬元整讓予乙方」約定？再 者，被告王培玲所簽署系爭搬遷承諾書（見本院卷一第61頁 ）亦記載被告王培玲承租系爭房屋。倘僅為借名登記又何需 有租賃約定？綜上，被告王培玲所稱借名登記一節亦頗有可 疑。至被告王培玲所提109年1月12日錄音及譯文（見本院卷 二第95頁至111頁），雖可知被告王培玲當時曾勸說林政揚 、被告費翔勿處分系爭房屋，然由對話內容仍無法逕證實系 爭房屋係借名登記。從而，被告王培玲辯稱系爭房屋係借名 登記為林政揚所有一節，仍容有疑問，併此敘明。 ⑶按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓 與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在，民法第42 5條第1項規定甚明。查被告王培玲、林政揚於另案偵訊時均
陳稱系爭房屋登記於林政揚名下後由林政揚以不定期租賃之 方式出租予被告王培玲等語在卷（見臺灣新北地方檢察署11 1年度調偵字第512號卷宗【下稱調偵512卷】第9頁至第12頁 ），其等所述與系爭買賣契約所附109年1月10日不動產現況 說明書（下稱系爭不動產現況說明書）記載：有租賃之情事 ，並約定交屋前終止租約並騰空交屋等語相符，有原告與被 告費翔簽署之系爭不動產現況說明書在卷可參（見本院卷一 第59頁）。是依卷內事證，堪認系爭房屋於移轉登記予原告 時存在不動產租賃契約。至原告所提出附卷之寄件人為林政 揚收件人為被告王培玲之109年1月6日存證信函（見本院卷 一第57頁）雖稱系爭房屋租約已於108年9月到期云云，惟衡 以文件製作時間等節，堪認證明力較低，存證信函內該段記 載內容，尚難採信。惟縱使認被告王培玲就系爭房屋之不定 期租賃依民法第425條第1項規定對系爭房屋之受讓人繼續存 在，然被告王培玲已簽署於109年3月26日簽署系爭搬遷承諾 書（見本院卷一第61頁），系爭搬遷承諾書記載立承諾書人 甲方被告王培玲、乙方被告費翔、見證人林政揚，並約定因 被告費翔要求收回房屋，而被告費翔與被告王培玲合意被告 王培玲於110年4月4日前自行搬遷騰空等語，並有「本人王 培玲同意租賃契約所載明，若租金遲繳一期視為租約已到， 提前搬遷」等語，核與被告王培玲於另案提出之109年3月26 日系爭房屋租賃契約（租賃期間自109年4月5日起至110年4 月4日止）相符（見臺灣新北地方檢察署111年度調偵續字第 51號卷宗【下稱調偵續51卷】第19頁至第25頁），是堪認被 告王培玲就系爭房屋之不定期租賃已轉為定期租賃，被告王 培玲就系爭房屋之租賃關係至遲已於110年4月4日到期。從 而，經參酌卷內事證，堪認被告王培玲自110年4月5日後應 屬無權占有系爭房屋。
⑷綜上所述，本件原告既為系爭房屋之所有權人，被告王培玲 雖提出前揭抗辯，惟被告王培玲就其現占有系爭房屋具有正 當權源之事實，尚不能證明之，自應認原告對被告王培玲請 求騰空遷讓系爭房屋之請求，為有理由。
㈡關於原告請求被告費翔點交返還系爭房屋部分： ⒈按稱信託者，謂委託人將財產權移轉或為其他處分，使受託 人依信託本旨，為受益人之利益或為特定之目的，管理或處 分信託財產之關係。受託人因信託行為取得之財產權為信託 財產。受託人因信託財產之管理、處分、滅失、毀損或其他 事由取得之財產權，仍屬信託財產。受託人死亡時，信託財 產不屬於其遺產。信託法第1、9、10條定有明文。 ⒉參酌卷附地籍謄本、信託契約書（見本院卷一第35至46頁、
第47至48頁），足見系爭不動產之信託關係存於信託受託人 即被告費翔與信託委託人林政揚之間，本為被告費翔、林政 揚內部關係，合先敘明。又觀諸卷附系爭買賣契約（見本院 卷一第23至30頁）明確記載不動產出賣人即乙方為被告費翔 ，此由契約末頁之簽名蓋章處乙方欄位僅有被告費翔簽名及 蓋章即甚明確，縱使系爭買賣契約有記載賣方被告費翔（委 託人：林政揚）、雙方已知本宗買賣，賣方為信託受託人， 委託人為林政揚，信託目的詳如附件信託契約書等語，惟， 堪認該等附記不過敘明出賣人被告費翔並未違反信託委託人 林政揚之意思或信託目的而已，顯然並非指出賣人為林政揚 而僅以被告費翔為代理人簽訂買賣契約，況被告費翔、林政 揚彼此內部動機為何，尚無從影響系爭買賣契約確已載明出 賣人為被告費翔之事實。至被告費翔另提出之地政士收費明 細、代書費發票（見本院卷一第193至197頁）不過證明何人 支付該筆代書費用，無法證明系爭買賣契約出賣人並非被告 費翔。又由卷附僑馥公司函及函附不動產買賣價金履約保證 專戶收支明細表、支票（見本院卷一第157至159頁、第201 頁），縱使認僑馥公司結案對賣方之結案出款價金金流雖有 部分流向林政揚，然前揭不動產買賣價金履約保證專戶收支 明細表已載明「賣方指定匯款」，且買賣契約出賣人本即可 指示買受人以對第三人付款或匯款至第三人帳戶（出賣人與 第三人間另依內部關係處理）等方式為價金支付，出賣人本 非必須本人親自或以本人帳戶收取價金，自不可逕將價金金 流往對象逕指為買賣契約之出賣人，是該等事證亦不足以證 明被告費翔並非系爭買賣契約之出賣人。綜上，堪認被告費 翔確為系爭買賣契約之出賣人。
⒊按系爭買賣契約第9條第6項規定：本約買賣標的雙方應於產 權移轉登記完畢，並辦妥相關之他項權利登記或塗銷等作業 無誤後辦理點交（若因相關作業遲延者，最遲不得逾109年4 月15日）等語，有系爭買賣契約在卷可參（見本院卷一第23 至30頁），且系爭買賣契約所附系爭不動產現況說明書亦記 載：有租賃之情事，並約定交屋前終止租約並騰空交屋等語 相符，有原告與被告費翔簽署之系爭不動產現況說明書在卷 可參（見本院卷一第59頁），復觀諸系爭延遲協議書第1條 記載「買賣雙方騰空交屋日延至109年8月10日」等語，有系 爭延遲協議書（見本院卷一第199頁），足見依系爭延遲協 議書至多僅有同意延遲點交義務，但未解免出賣人之點交義 務，是依系爭買賣契約、系爭延遲協議書堪認系爭買賣契約 之出賣人即被告費翔負有點交原告系爭不動產之義務，且應 於109年8月10日將系爭不動產點交原告。
⒋至被告費翔辯稱：點交非必現實占有，系爭不動產買賣價金 履約保證已結案出款，故已完成點交云云。惟觀諸系爭買賣 契約、系爭延遲協議書所謂「點交」，衡諸文義及社會常情 ，堪認所謂「點交」即為讓原告取得系爭不動產之直接占有 甚明，系爭遲延協議書已載明「因賣方無法騰空交屋故協議 如下：」即可資為佐證，遑論系爭延遲協議書亦對系爭買賣 契約價款結案出款已另為約定，自不能僅以僑馥公司結案出 款而逕指為已完點交。被告費翔該部分所辯，實與常情有違 ，尚難採信。
⒌被告費翔係基於系爭買賣契約、系爭延遲協議書負有點交原 告系爭不動產之義務，此與被告費翔現非系爭不動產所有人 並無關連。又被告王培玲與林政揚之間就系爭房屋之不定期 租賃，該不定期租賃於被告費翔取得系爭房屋所有權時曾對 被告費翔繼續存在，足見被告費翔對系爭房屋亦曾取得間接 占有；再者，卷附系爭搬遷承諾書（見本院卷一第61頁）上 有林政揚、被告王培玲之簽名以及被告費翔之姓名，被告王 培玲於另案偵訊時陳稱：系爭搬遷承諾書是林政揚親自拿給 伊簽的等語（臺灣新北地方檢察署111年度調偵字第512號卷 宗【下稱調偵512卷】第10至11頁），被告費翔於另案於110 年11月12日偵訊時亦陳稱：伊答應買方在交屋前應終止租約 且騰空交屋，伊於109年1月10日簽署系爭不動產現況說明書 ；系爭搬遷承諾書那天是林政揚代替伊簽的，事先有徵得伊 的同意等語在卷（見臺灣新北地方檢察署110年度他字第628 3號卷宗【下稱他字卷】第107至108頁）。綜上所述，被告 費翔雖現未直接占有系爭不動產，且系爭房屋為被告王培玲 直接占有中，然依卷內事證仍堪認其就點交系爭不動產之系 爭買賣契約給付義務仍屬給付可能，被告費翔自無從解免其 基於系爭買賣契約、系爭延遲協議書負有點交原告系爭不動 產之給付義務甚明。
⒍綜上所述，本件被告費翔既為系爭買賣契約之出賣人，原告 依自應認原告系爭買賣契約第9條第6項規定對被告費翔請求 點交系爭不動產予原告之請求，為有理由。
㈢關於原告請求被告王培玲返還系爭房屋之相當於租金不當得利 部分：
⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益 ；雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179 條定有明文。又無權占有他人所有物或地上物，可能獲得之 相當於租金之利益，應以客觀上占有人所受之利益為衡量標 準，非以請求人主觀上所受之損害為斷（最高法院104年度台 上字第715號判決意旨參照）。次按城市地方房屋之租金，以
不超過土地及其建築物申報總價年息10％為限；土地法第97條 所謂土地及建築物之總價額，土地價額依法定地價，建築物 價額依該管直轄市或縣（市）地政機關估定之價額；土地所 有權人依本法所申報之地價，為法定地價。土地法第97條、 第148條、土地法施行法第25條分別定有明文。另所謂年息10 ％為限，係指房屋租金之最高限額而言，並非必須依照申報總 價年息10％計算，尚須斟酌系爭土地位置、鄰近地區工商繁榮 程度、使用人利用土地之經濟價值、所受利益，彼等關係及 社會感情等情事以為決定。
⒉查證人即原告配偶翁子堯於另案偵訊時證稱：費翔有跟伊說系 爭房屋裡面現在租給人家，他會想辦法排除，有跟伊提到交 屋日可不可以延後一點但也沒有說要延後多久，有在履約保 證上有押交屋的期限，伊信任費翔，伊想說費翔他有辦法幫 伊排除租約等語在卷（見調偵512卷第10至12頁），經參酌依 卷內兩造所舉事證及前揭所述，本件至多僅能認被告王培玲 就系爭房屋於移轉登記予原告時存在不動產租賃契約，且於 移轉登記予原告後繼續存在並於110年4月4日到期，是尚難認 被告王培玲於109年2月26日至110年4月4日係無權占有，況被 告王培玲於109年2月26日至110年4月4日倘有繳付租金則亦難 認所得利益仍存在。是依上開說明，原告向被告王培玲請求 其占有系爭房屋自109年2月26日至110年4月4日止之相當於租 金之不當得利，為無理由，應予駁回。
⒊被告王培玲自110年4月5日後占用系爭房屋無合法權源，即係 無法律上原因而受有相當於租金之利益，且致原告受有損害 ，原告依不當得利之法律關係請求被告返還其利益，即屬有 據。是原告向被告王培玲請求給付其無權占有系爭房屋自110 年4月5日至111年2月25日止之相當於租金之不當得利、自111 年2月26日起迄返還系爭房屋予原告之日止按年於每年2月27 日給付相當於租金之不當得利，均為有理由，應予准許。 ⒋原告業已具狀陳明系爭土地申報地價、系爭房屋估定價額自10 9年之後每年均略有增加，為免計算複雜，均統一以109年估 值為準等語在卷（見本院卷二第124頁），合先敘明。 ⒌查系爭土地之於109年之申報地價即法定地價為每平方公尺19, 029元，土地面積為11,091.61平方公尺，原告取得權利範圍 為42/10000，系爭房屋之109年之建物估定現值為1,453,765 元等情，有系爭土地於109年間地籍謄本、新北市政府地政局 函附新北市中和區建物現值調查估價表（價格日期109年1月1 日）在卷可稽（見本院卷一第42頁至第44頁、第253至255頁 ），則系爭土地及系爭房屋申報總價額為2,340,226元（計算 式：19,029元×11,091.61㎡×42/10000＋1,453,765元＝2,340,22
6元，元以下四捨五入）。又系爭房屋為鋼筋混凝土造住家用 5層公寓大廈之第1層，於78年10月18日建造完成，有系爭房 屋之登記謄本附卷可稽（見本院卷一卷第35至38頁），且坐 落於新北市中和區，鄰近主要幹道及當地商圈等情，有Googl e地圖及照片查詢在卷可參（見本院卷一第247頁、第269頁） 。爰審酌系爭房屋之屋齡、坐落位置、繁榮程度、交通便利 性、生活機能等情，認系爭房屋之租金以上開總價額年息7％ 為適當，故被告每年應給付原告相當租金之不當得利數額為1 6萬3,816元（計算式：2,340,226元×7％＝163,816元，元以下 四捨五入）。又自110年4月5日至111年2月25日止共327日， 被告王培玲無權占有系爭房屋自110年4月5日至111年2月26日 止之相當於租金之不當得利為14萬6,761元（計算式：163,81 6元×（327/365）＝146,761，元以下四捨五入）。原告可向被 告王培玲請求給付其於110年4月5日至111年2月25日無權占有 系爭房屋之相當於租金之不當得利14萬6,761元，及自111年2 月26日起迄返還系爭房屋予原告之日止按年於每年2月26日給 付16萬3,816元相當於租金之不當得利，原告於此範圍內之請 求返還之不當得利，為有理由，應予准許，原告對被告王培 玲逾此部分之請求，則屬無據，應予駁回。
㈣關於原告請求被告費翔給付違約金部分：
⒈系爭買賣契約第9條第6項規定：本約買賣標的雙方應於產權移 轉登記完畢，並辦妥相關之他項權利登記或塗銷等作業無誤 後辦理點交（若因相關作業遲延者，最遲不得逾109年4月15 日）同時甲方應履行全部價金之給付（包括貸款核撥入專戶 或完成代清償作業或存入乙方指定之帳戶）。如屆最後期限 乙方仍不能點交時，乙方應自最後期限之次日起算，每逾一 日按買賣總價金萬分之二計付違約金賠償甲方，如逾十五日 乙方仍不能點交，再經甲方定期間催告仍不履行時，甲方有 權解除本約等語，有系爭買賣契約在卷可參（見本院卷一第2 3至30頁）。又系爭延遲交屋協議書記載：「因賣方無法騰空 交屋故協議如下」、第4條規定「賣方同意代償日期（109.03 .03）起至騰空日止以買方台灣銀行-華江分行房貸利息補貼 給買方於保留款扣除」等語，有系爭延遲交屋協議書在卷可 參（見本院卷一第199頁）。觀諸系爭延遲交屋協議書已言明 係因賣方無法交屋所為協議，且對系爭不動產點交、價金給 付均有相異於系爭買賣契約之約定，足見系爭延遲交屋協議 書第4條規定之本旨顯係關於原告依無法獲得系爭不動產點交 所生損害賠償，堪認被告所主張系爭買賣契約第9條第6項後 段關於遲延所生違約金規定已為系爭延遲交屋協議書第4條規 定所取代，被告費翔辯稱系爭買賣契約之違約金計算及給付
應依系爭延遲交屋協議書第4條規定處理且應先自保留款扣除 等節，核屬有據。從而，原告本件不得再依系爭買賣契約第9 條第6項規定而僅得依系爭延遲交屋協議書第4條違約金規定 請求違約金。
⒉系爭延遲交屋協議書所稱保留款係指原告尚未給付價金35萬元 及稅金3,284元，業經原告陳明在卷（本院卷一第203頁、本 院卷二第93頁），並有僑馥公司函及函附不動產買賣價金履 約保證專戶收支明細表在卷可證（見本院卷一第157至159頁 ），堪認保留款係35萬3,284元。惟參酌卷內事證，亦尚難認 原告依系爭延遲交屋協議書第4條規定所得請求之違約金已逾 保留款35萬3,284元，併此敘明。
⒋綜上，原告請求被告費翔給付違約金117萬6,716元，為無理由 ，應予駁回。
四、綜上所述，原告依民法第767條請求被告王培玲應將系爭房 屋返還原告、依系爭買賣契約第9條第6項請求被告費翔應將 系爭不動產點交予原告、依第179條規定請求被告王培玲應 給付原告14萬6,761元及自111年2月26日起至返還系爭房屋 予原告之日止，按年於每年2月26日給付原告16萬3,816元。 為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，則為無理由，應予 駁回。又原告勝訴部分，兩造分別陳明願供擔保請准宣告假 執行及免為假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當之擔保 金額准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗， 應併予駁回之。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦及舉證，經本院審 酌後，認與判決結論均無影響，爰不一一論列，附此敘明六、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民 事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主 文。
中 華 民 國 113 年 7 月 26 日 民事第四庭 法 官 胡修辰
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日之不變期間內，向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 113 年 7 月 26 日 書記官 余佳蓉