臺灣彰化地方法院民事判決
113年度重訴字第40號
原 告 祭祀公業法人彰化縣江東興
法定代理人 江坤龍
訴訟代理人 黃呈利律師
被 告 劉趙阿密
劉清輝
劉清道
劉瓊華
上四人共同
訴訟代理人 王昌鑫律師
被 告 陳瑞美
江俊良
江俊忠
江俊典
上四人共同
訴訟代理人 謝文明律師
複代理 人 陳韋璇律師
被 告 江俊同
江俊卿
上列當事人間請求調整租金等事件，本院於民國113年7月10日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告就原告所有坐落彰化縣○○鎮○段000○000地號土地之租金，應自民國113年2月1日起調整為按當年度申報地價年息百分之十計算。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔五分之二，其餘由原告負擔。 事實及理由
壹、程序部分
被告江俊卿經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事 訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造 辯論而為判決。
貳、實體部分
一、原告主張略以：
㈠緣原告為彰化縣○○市鎮○段000○000地號、面積分別為1,073.1 9、1,075.29平方公尺土地（下稱系爭土地）之所有權人， 被告劉趙阿密、劉清輝、劉清道、劉瓊華、陳瑞美、江俊良 、江俊忠、江俊典、江俊同、江俊卿、被告劉趙阿密等4人
之被繼承人劉萬得（已歿）、被告陳瑞美等4人之被繼承人 江啟臣（已歿）均為系爭土地之承租人。因前任管理人未與 被告等10人及上開被繼承人等2人訂立書面租賃契約，並長 期收取租金，致發生不定期租賃關係。系爭土地臨員林市員 東路一段及山腳路三段，附近交通方便，為員林市主要幹線 道路，系爭839、871地號土地之公告現值分別已達每平方公 尺新臺幣（下同）9,500元及21,800元，且依原告以祭祀公 業法人彰化縣江東興（下稱公業）於民國（下同）107年12 月15日第11次會議決議第3點記載：「土地租金：派下員承 租20坪內均以每月每坪100元計價，超過20坪以上者，每月 每坪200元計算之」。又系爭土地雖有土地法第97條及第105 條規定之限制，惟此項規定僅適用於非供營利之純住居使用 ，本件除被告江俊同、江俊卿係搭建房屋供自己居住使用外 ，其餘被告皆有出租之情事，顯非單純供自己居住使用。是 被告劉趙阿密、劉清輝、劉清道、劉瓊華占用系爭土地共46 6.97平方公尺，約141.258坪，每半年之租金為19,180元， 顯然過低，每月應繳租金應調整為26,252元〔計算式：(296. 37+81.47+41.63+47.50)×0.3025=141.258425坪；(20坪×每 坪100元)+(121.258425坪×200元)=26,252元，小數點以下， 四捨五入〕；被告陳瑞美、江俊良、江俊忠、江俊典占用系 爭土地共510.64平方公尺，每半年之租金為20,000元，顯然 過低，每月應繳租金應調整為28,894元〔計算式：(292.03+2 18.61)×0.3025=154.4686坪；(20坪×每坪100元)+(134.4686 坪×200))=28,894元，小數點以下，四捨五入〕；被告江俊同 、江俊卿占用系爭土地共77.69平方公尺，每半年之租金為3 ,400元，顯然過低，每月應繳租金應調整為2,700元〔計算式 ：(9.54+68.15)×0.3025-23.501225坪；(20坪×每坪100元)+ (3.501225坪×200元)=2,700〕。為維護原告公業，爰依民法 第442條前段規定，請求本院准予調整租金等語。 ㈡並聲明：
1.被告劉趙阿密、劉清輝、劉清道、劉瓊華承租原告所有坐 落彰化縣○○市鎮○段000○000地號土地上如民事起訴狀附圖 所示編號839-E部分面積296.37平方公尺、編號871-P部分 面積81.47平方公尺、編號871-F部分面積41.63平方公尺 、編號871-G部分面積47.50平方公尺（面積以實測為準） 之租金，自113年2月1日起調整為每月26,252元。 2.被告陳瑞美、江俊良、江俊忠、江俊典承租原告所有坐落 彰化縣○○市鎮○段000○000地號土地上如民事起訴狀附圖所 示編號839-C部分面積292.03平方公尺、編號871-D部分面 積218.61平方公尺（面積以實測為準）之租金，自113年2
月1日起調整為每月28,894元。
3.被告江俊同、江俊卿承租原告所有坐落彰化縣○○市鎮○段0 00○000地號土地上如民事起訴狀附圖所示編號839-D部分 面積9.54平方公尺、編號871-E部分面積68.15平方公尺（ 面積以實測為準）之租金，自113年2月1日起調整為每月2 ,700元。
4.訴訟費用由被告負擔。
二、被告答辯略以：
㈠被告劉趙阿密、劉清輝、劉清道、劉瓊華答辯略以：原告所 有坐落於彰化縣○○鎮○段000○000地號土地其申報地價分別為 每平方公尺1,520元及3,440元。依土地法第97條、第99條、 第101條及第105條之規定，按申報地價百分之十計算，合計 年租金不得超過103,279元，且依最高法院68年台上字第307 1號判例意旨，基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎 外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用 基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以 為決定，並非必達申報總地價年息百分之十最高額，而認原 告主張被告承租部分之租金應調整為每月26,252元(即每年3 15,024元)，即屬顯無理由。另依民法第442條規定，本件兩 造間屬不定期租賃關係既為原告所自認，則是否增加被告之 租金，自應訴請法院為判定，原告並無自行單方主張調整之 權利，故認原告逕以公業於107年12月15日第11次會議決議 第3點記載為主張增加租金之依據，已屬無據。復於言詞辯 論期日到庭表示原告調整年租金比例太高。原告請求顯然超 出太多，如調整不超過百分之十，伊等沒有意見。亦否認房 屋有出租等語。並聲明：1.原告之訴駁回。2.訴訟費用由原 告負擔。
㈡被告陳瑞美、江俊良、江俊忠、江俊典答辯略以：被告陳瑞 美、江俊良、江俊忠、江俊典之被繼承人江啟臣為原告派下 員之一，為維持家族和諧，其長期使用原告之土地即非以市 場行情為考量收取租金。且公業第11次會議決議之議題3係 針對員林市○○○段000地號土地問題討論，並非就系爭土地之 租金收取為決議，且該決議做成後亦未針對其他土地租金進 行調整，故原告以公業於107年12月15日第11次會議決議議 題3所決議之租金，作為本件租金調漲之依據，顯屬無理。 縱認本件有調整租金之必要，亦應受土地法第97條及第105 條規定之拘束，就租金計算之參考基準，更須斟酌承租利用 基地之經濟價值及所受利益等情，並考量兩造為祭祀公業派 下關係及家族和諧之維持，衡酌租金調整之公平性，此有本 院111年度重訴字第129號民事判決可資參考。另被告江俊良
於言詞辯論期日到庭表示伊認為租金太高，不要調；被告江 俊忠亦於言詞辯論期日到庭表示祭祀公業存在是慎終追遠， 不應以營利為主，不應調整租金等語。並聲明：1.原告之訴 駁回。2.訴訟費用由原告負擔。
㈢被告江俊同於言詞辯論期日到庭表示，不同意調整租金之理 由是漲太高，如在法律規定範圍內，伊就同意。希望維持原 來的租金，如果調高，伊無力支付等語。
㈣被告江俊卿雖未於最後言詞辯論期日到場，亦未具狀表示意 見，惟其於113年3月27日言詞辯論期日到庭表示如依法律規 定範圍內，伊就同意等語。
三、得心證之理由：
㈠按不動產之租賃契約，其期限逾一年者，應以字據訂立之， 未以字據訂立者，視為不定期限之租賃，民法第422條定有 明文。又租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲 請法院增減其租金。但其租賃訂有期限者，不在此限，同法 第442 條定有明文。故不動產如其本身價值於契約成立後有 昇降，原約定之租金，顯不相當，而當事人對於調整租金額 之計算比例又有爭執時，不定期租賃之出租人自得依民法第 442 條前段規定，訴請法院調整計算租金之比例，以維公平 （最高法院87年台上字第1133號裁判意旨參照）。次按契約 成立後，情事變更，非當時所得預料，而依其原有效果顯失 公平者，當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他原有之 效果，同法第227條之2第1項亦定有明文。又未定期限之基 地租賃，契約當事人約定租金按基地申報地價之固定比率計 算者，雖所約定之租金係隨基地申報地價之昇降而調整，惟 契約成立後，如基地周邊環境、工商繁榮之程度、承租人利 用基地之經濟價值及所受利益等項，已有變更，非當時所得 預料，而租金依原約定基地申報地價之固定比率計算顯失公 平者，出租人自得依民法第227條之2第1項規定，訴請法院 調整其租金（最高法院93年台上字第2446號裁判意旨參照） 。末按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報 總價年息百分之十為限，於租地建屋者準用之，土地法第97 條第1項、第105條分別定有明文。而依土地法施行法第25條 規定，土地法第97條所謂土地及建築物之總價額，土地價額 依法定地價，建築物價額依該管直轄市或縣（市）地政機關 估定之價額。該項所稱之法定地價，依土地法第148條規定 ，係指土地所有人依土地法規定所申報之地價。又平均地權 條例實施後，因有公告地價與申報地價之分，如認「公告現 值」較符交易價值時，固非不可參酌「公告現值」為是否調 整租金之標準，但仍於土地法第97條所定最高額限度範圍內
，為調整租金與命為給付之判決(最高法院47年台上字第182 7號判例參照)。
㈡經查，原告主張系爭土地為原告所有，被告劉趙阿密等10人 及上開被繼承人等2人為原告之派下員，且兩造間無訂立書 面租賃契約，並於106年、107年起有租金往來之事實，已超 過一年，確屬不定期限之租賃等情，業據其提出員林南門郵 局第3號存證信函及112年寄自第11號提存通知書、土地使用 租金繳納單、土地登記第一類謄本、戶籍謄本在卷可稽（見 本院卷第35頁、第37至39頁、第49頁、第51至53頁、第127 至134頁、137至144頁），亦為具狀及到庭表示意見之被告 等10人所不爭執，堪信為真實。又原告主張系爭土地臨員東 路一段及山腳路三段，為員林市主要幹線道路，交通便利， 且公告現值分別已達每平方公尺9,500元及21,800元，顯已 高於被告等10人每月租金，並於107年12月15日第11次會議 決議調整土地租金，除被告江俊同、江俊卿係搭建房屋供自 己居住使用外，其餘被告皆有出租之情事，顯非單純供自己 居住使用，而不受土地法第97條、第105條之限制，故應依 原告公業於107年12月15日第11次會議決議第3點所載內容為 調整租金之依據云云，雖據其提出原告公業於107年12月15 日第十一次會議決議影本、Google地圖及土地登記第一類謄 本為證，惟本院審酌原告所提之上開事證，僅能看出系爭土 附近確有聯外巷弄道路，無法得知系爭土地與員林主要幹線 道路之實際距離究竟為何，致無從得知交通便利與否等情， 原告此部分主張欠缺具體事證，尚難信其為真實。又原告公 業於107年12月15日第11次會議決議第3點所載內容，乃係針 對員林市○○○段000地號收回土地與租金相關問題，非為系爭 土地調整租金之有關議案，且土地「公告現值」係依平均地 權條例第46條規定，由直轄市或縣（市）政府對於轄區內之 土地，經常調查其地價動態，繪製地價區段圖並估計區段地 價後，提經地價評議委員會評定，據以編製土地現值表於每 年1月1日公告，以作為土地移轉及設定典權時，申報土地移 轉現值之參考，並作為主管機關審核土地移轉現值及補償徵 收土地地價之依據。是土地「公告現值」為政府機關估定土 地價格漲跌情形之結果，自足反應土地區段位置、工商業繁 榮程度等情，而為土地價值增減之判斷及調整租金之參考指 標。從而，系爭土地依原告所提土地登記第一類謄本，已有 較為客觀之公告土地現值與申報地價，原告仍以公業於107 年12月15日第11次會議決議第3點所載內容作為調整租金依 據，依上開所述，本院認原告所擇定調整租金之基準，尚欠 缺合理性，另對於除被告江俊同、江俊卿外，其餘被告皆有
出租之情事等情，亦未能提出相關資料據以證明該等情事之 真實性，亦難使本院形成對其有利之心證。然依系爭土地之 土地登記第一類謄本所示，系爭839地號、871地號土地於66 年10月之申報地價均為每平方公尺230元，至113年1月之申 報地價則分別調升為1,520元、3,440元（見本院卷第51至53 頁），可見系爭土地之申報地價自66年起至113年間，有明 顯調升。是原告主張系爭土地租金有調整之必要，爰依民法 第442條規定訴請調整租金，應屬有據。本院參酌全案卷證 、承租人利用系爭土地之經濟價值及所受利益、所處位置與 周邊繁榮程度等情，並考量兩造為祭祀公業派下關係及家族 和諧，兼衡調整租金之公平性，而認依申報地價年息百分之 十計算其調漲後之租金數額，尚稱妥適。
四、另按租賃未定期限，其租賃物為不動產者，因該租賃物價值 之昇(降)，當事人得向法院聲請(起訴請求)增(減)其租金， 其未於起訴前向被告為增高租金之意思表示，法院如認其訴 為有理由，即應判決宣示自原告起訴時起增高租金（最高法 院73年度第9次民事庭會議決議意旨參照）。查本件原告於1 13年1月18日提起訴訟，有民事起訴狀之收狀章在卷為憑（ 見本院卷第17頁），揆諸上開說明，本件原告請求自113年2 月1日起調整租金，應予准許。
五、綜上所述，原告依民法第442條前段規定，請求將系爭土地 年租金自113年2月1日起至終止租約之日止，調整按系爭土 地每年度申報地價年息百分之十計算之金額，為有理由，應 予准許；逾此範圍之請求，即有未合，應予駁回。另原告其 餘請求依據，因已依前開規定判准調整租金，無庸再就此部 分主張加以審酌，附此敘明。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據， 經審酌後均與判決之結果不生影響，爰不另一一論述，併此 敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1項。中 華 民 國 113 年 7 月 24 日 民事第四庭 法 官 姚銘鴻
以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 113 年 7 月 24 日 書記官 楊美芳