臺灣彰化地方法院民事判決
113年度訴字第13號
原 告 賴文哲
白崇和
白美馨
白靜娟
陳俊吉
陳俊良
共 同
訴訟代理人 張伯書律師
被 告 吳金鐘
訴訟代理人 王麗容
被 告 皇甫超
上列當事人間請求租佃爭議事件，本院於民國113年7月17日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
原告先位之訴駁回。
被告應給付新臺幣（下同）35,300元。
原告其餘備位之訴駁回。
本判決第2項得假執行，但被告如以35,300元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序部分
一、按出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；不服調處者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用。前項爭議案件非經調解、調處，不得起訴，耕地三七五減租條例（下稱耕地條例）第26條第1項及第2項前段定有明文。本件兩造間就耕地租佃關係所產生之爭議，經原告向彰化市公所耕地租佃委員會申請調解，因調解不成立移送彰化縣政府耕地租佃委員會（下稱縣府租佃委員會）調處，再因調處不成立，經彰化縣政府移送本院審理。故本件起訴為合法，合先敘明。二、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益 者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。 所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明 確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且 此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言。經查，本 件原告主張兩造間就彰化縣○○市○○段000○000地號土地（下 稱系爭土地）所訂臺灣省彰化市彰大竹字第343號私有土地 租約（下稱系爭租約），因被告吳金鐘、皇甫超（下合稱被 告，各稱其姓名）積欠地租達2年以上總額，原告限期催告 被告繳納租金未繳納，經原告依耕地條例第17條第1項第3款
之規定終止而不存在，為被告否認，堪認原告主觀上就此法 律上地位確有不安之狀態，且能以確認判決將之除去，是原 告提起本件確認訴訟即有受確認判決之法律上利益。三、本件吳金鐘經合法通知，未於最後1次言詞辯論期日到場， 核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請， 由其一造辯論而為判決。
貳、實體部分
一、原告起訴主張：緣系爭土地為賴白金枝、賴金陵、吳賴雲鵲 於民國38年間出租予被告，並訂有系爭租約，嗣訴外人財政 部國有財產署（下稱國財署）因吳賴雲鵲以土地抵繳稅款原 因取得系爭土地應有部分5分之2，並於103年間與被告另立 國有耕地租約（下稱甲約），系爭租約則由原告因繼承、贈 與等原因繼受賴白金枝、賴金陵之出租人地位，被告為承租 人，並經彰化市公所核定准予續租，租期自110年1月1日起 至115年12月31日止，並約定每年一期交付租額952台斤之稻 榖。惟被告自95年後，均未繳納租金，顯已積欠地租達2年 之總額，經原告以彰化南郭郵局27號存證信函（下稱27信函 ）催告被告於函到14日清償地租109,670元，被告收受存證 信函後，仍未依期限繳納積欠地租，經原告於112年3月13日 至被告住處收取，亦未獲給付。原告復以彰化南瑤郵局22號 存證信函（下稱22信函）通知被告，依耕地條例第17條第1 項第3款規定終止系爭租約，被告收受該存證信函，系爭租 約已合法終止，則被告已無占用系爭土地之合法權源而屬無 權占有。原告依民事訴訟法第247條及民法第767條第1項前 段、第821條及租賃法律關係之規定，先位聲明：㈠確認兩造 間就系爭土地之租佃關係不存在，及㈡被告應將系爭土地上 之地上物（農作物）除去，並將占用之土地返還予原告及國 財署。若認系爭租約仍存在，被告尚積欠原告105至112年之 5年地租折算為35,300元，且因被告延遲給付地租，皇甫超 一再表示要求地主補償，顯然對租金給付有所爭執，為免將 來租期屆至，於返還土地前，被告拒不履行給付地租，致原 告須逐年請求地租，有對將來之租金一併請求之必要。爰依 系爭租約、民事訴訟法第246條之規定，備位聲明：㈠被告應 連帶給付原告35,300元，及自本件訴訟繫屬日起至清償日止 ，按年息5%計算之利息，及㈡被告應自113年1月1日起至交還 系爭土地之日止，按年連帶給付原告7,060元之租金。二、被告部分
㈠吳金鐘：伊眼睛不好，已20年未耕作，伊承租部分讓皇甫超 耕作。伊有繳租金給國財署，但沒有繳給原告。伊認為租約 沒有終止，但也不願繼續耕作。伊要終止和原告及國財署的
租約等語。
㈡皇甫超：伊要繼續種植，原告只因伊欠一點租金就把土地收回，伊不服氣。伊在收到27信函回算，有3年沒給原告租金，因不知道要交給誰，但有繳給國財署租金，伊有耕作就會照租約走。原告並未於112年3月13日去找伊，彰南路之地址是寄戶口。伊年紀大了，原告若要收回土地，要補償伊150萬元至200萬元等語。三、兩造不爭執事項：
㈠被告2人自38年間起，與賴白金枝、吳賴雲鵲、賴金陵間就系 爭土地之耕地有三七五租賃關係，原告因繼承及贈與關係取 得土地應有部分5分之3，國財署則因共有人以土地應有部分 抵稅關係取得土地應有部分5分之2。
㈡被告於系爭土地之最近一次租期自110年1月1日至115年12月3 1日，約定種植水稻，每年1期交付租金即952台斤之稻殻。 ㈢兩造同意1年租金為952台斤稻榖，以每公斤20.6元計算，1年 換算應繳11,767元，原告部分為7,060元，國財署為4,707元 ，5年租金為35,300元。
㈣兩造間就系爭土地之耕地有三七五租賃關係，因租佃爭議， 經縣府租佃委員會調處，調解不成立。
㈤原告以被告欠租達16年以上，租約依耕地條例第17條可終止 ，原告以27信函催告於函到14日內繳租，被告於112年2月24 日收到後未履行，原告以22信函通知終止租約及租約因出租 第三人而無效，吳金鐘於112年3月20日、皇甫超於112年3月 23日收到。
四、得心證之理由
㈠系爭租約由原告及國財署為出租人，被告為承租人 ⒈按在耕地租期屆滿前，出租人縱將其所有權讓典與第三人， 其租佃契約對於受讓受典人仍繼續有效，受讓受典人應會同 原承租人申請為租約變更之登記，耕地條例第25條定有明文 。又按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有 權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。民法 第425條第1項亦有明文。
⒉原告固主張系爭租約之出租人為原告，國財署非出租人等語 ，惟查：原出租人賴白金枝之應有部分於103年因分割繼承 原因，由白木成及陳白阿娥取得，原告白崇和、白美馨、白 靜娟則於109年分割繼承白木成部分，應有部分各為15分之1 ，有系爭土地登記謄本及異動索引等為證（本院卷第141至1 47、183至188頁），則白崇和、白美馨、白靜娟因繼承法律 關係繼受為出租人。又原告陳俊吉、陳俊良於109年受贈陳 白阿娥而分別取得土地應有部分10分之1；原告賴文哲於95 年受贈賴金陵而取得土地應有部分5分之1，有前揭登記謄本 及異動索引等為證（本院卷第141至147、183至188頁），陳 俊吉、陳俊良及賴文哲均因耕地條例第25條規定繼受出租人 地位。再遺產及贈與稅法施行細則第51條規定抵繳稅款之實 物，應移由財政部國有財產署或縣市政府管理，並以國有、
縣市財產登記，並未規定抵繳稅款後，該抵稅土地上之各項 負擔均應予塗銷，可見因實物抵繳而取得所有權者，應係屬 繼受取得性質，基於繼受取得之法理，亦應同認此情形有民 法第425條第1項規定之適用，則國財署於88年因吳賴金鵲以 土地抵繳稅款原因，而取得土地應有部分5分之1，有前揭登 記謄本及異動索引等為證（本院卷第141至147、183至188頁 ），亦繼受取得出租人地位。準此，系爭租約為原告及國財 署分別繼受賴白金枝、陳白阿娥及吳賴金鵲而為出租人，承 租人為被告等情至明。原告雖主張國財署與被告訂立甲約為 承租權之讓與，係另成立租賃契約，已非系爭租約之出租人 等語，惟按承租權之讓與係指原承租人，得出租人之同意， 將承租權讓與他人，由受讓人成為承租人，原承租人則脫離 租賃關係。本件國財署因繼受吳賴金鵲而為出租人，並非租 約之承租人，其與被告所訂甲約，與承租權之讓與無關，併 此敘明。
㈡原告主張依耕地條例第17條第1項第3款規定終止租約，並不 合法
⒈按清償地，除法律另有規定或契約另有訂定，或另有習慣，或得依債之性質或其他情形決定者外，應依左列各款之規定：一、以給付特定物為標的者，於訂約時，其物所在地為之。二、其他之債，於債權人之住所地為之，民法第314條定有明文。次按耕地出租人以承租人積欠地租達兩年之總額為原因終止租約，應依民法第440條第1項規定，定相當期限催告承租人支付，於往取債務，並須於催告期滿，至承租人之住所收取，承租人仍不為支付，出租人始得終止租約。又所謂往取債務，係指以債務人之住所為清償地之債務而言。此種債務，必須債權人於清償期屆滿後至債務人之住所收取時，債務人拒絕清償，始負給付遲延之責任。 ⒉原告主張被告自95年後，均未繳納租金，顯已積欠地租達2年之總額等語，被告雖否認，經查本件繳租情況，吳金鐘稱只有繳給國財署，原告的部分沒有繳等語（本院卷第220頁），皇甫超稱只有收到27號信函回溯3年未繳，簽甲約前有無繳給原告並不清楚，都是吳金鐘在處理等語（本院卷第219、260頁），均未提出自95年後繳租予原告之證明，自無從認定被告已交付原告租金，則自95年後，扣除被告向國財署繳納甲約之租金，每年仍短少交付租金稻殻571.2台斤【計算式：（623＋329）×3/5應有部分】，且於原告於112年寄發27信函時，已積欠原告地租達兩年即1904公斤稻穀（計算式：952×2）。又系爭租約約定地租繳納地點為「彰化市牛埔里」，與被告所留地址為「彰化市牛埔里彰南路3段234巷86弄5號」相符，經原告表示繳租處為被告住處等語，可見係以債務人住所為租金之清償地，當屬往取債務。原告雖主張於112年3月13日至被告住處索取欠繳地租而未獲給付等語，此部分為皇甫超所否認，（本院卷第261頁），依前述說明，原告於被告積欠租金已達2年總額且為催告後，並未提出至被告住所收取租金及被告拒絕給付之證明，難認被告有給付遲延，自無從依耕地條例第17條第1項第3款規定終止系爭租約。則原告先位主張被告因系爭租約終止，先位請求確認系租約不存在，及依民法第767條第1項前段、第821條及租賃法律關係之規定，請求被告應將系爭土地上之地上物（農作物）除去，並將占用之土地返還予原告及國財署等語，均屬無據。 ㈢被告應給付原告租金35,300元
⒈按承租人應依約定日期，支付租金；無約定者，依習慣；無 約定亦無習慣者，應於租賃期滿時支付之。如租金分期支付 者，於每期屆滿時支付之。如租賃物之收益有季節者，於收 益季節終了時支付之，民法第439條定有明文。又按給付有 確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任；遲延之 債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算 之遲延利息。應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律 可據者，週年利率為百分之5，民法第229條第1項、第233 條第1項本文、第203條分別定有明文。
⒉查系爭租約並未約定給付地租之日期，本件亦查無繳租之習 慣，則依上開規定，應於租賃期滿時即每年12月31日支付租 金。被告自95年後並未支付租金，已如前述，則原告主張被 告應給付107年至112年之租金等語，自屬有據。又租約1年 租金為952台斤稻榖，以每公斤20.6元計算，換算為11,767 元，原告收取之部分為7,060元，為兩造所不爭執，則被告 自應給付原告欠繳之5年租金35,300元。原告雖主張被告為 共同承租人，應連帶給付租金等語，惟此部分未見系爭租約 有此約定，原告亦未指明有何法律上依據，自屬無據。再者 ，原告未依往取債務方式，向原告收取積欠之租金，被告自 無遲延而須給付遲延利息。
⒊按請求將來給付之訴，以有預為請求之必要者為限，得提起 之，民事訴訟法第246條定有明文。本件原告主張被告延遲 給付地租，皇甫超要求地主補償，顯然對租金給付有所爭執 ，為免將來拒不履行而有一併請求之必要等語，惟查，皇甫 超稱之前沒有繳給原告是因不知道要繳給誰，伊有耕作就會 照租約走等語，且參酌被告自103年起均有按期繳租予國財 署，自難認被告有拒絕履行之意。是原告此部分請求，自不 足採。
五、綜上所述，原告先位主張部分，為無理由，應予駁回。原告 備位主張依系爭租約，被告應給付35,300元，為有理由，應 予准許，逾此部分，則無理由，不應准許。
六、本判決就原告勝訴部分，所命被告之給付金額未逾50萬元， 爰依民事訴訟法第389條第1項第5款之規定，依職權宣告假 執行，併依同法第392條第2項宣告被告如預供擔保得免為假 執行。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據暨攻 擊防禦方法，均與本案判斷結果無影響，毋庸再予一一贅述 ，附此敘明。
八、末按，出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，經調解不 成立及不服調處者，應移送該管司法機關，司法機關免收 裁 判費用。減租條例第26條第1項定有明文。故本件毋庸徵 收裁判費，且本件訴訟繫屬期間亦未生訴訟費用，尚無訴訟 費 用負擔問題，併此敘明。
中 華 民 國 113 年 7 月 31 日 民事第二庭 法 官 李莉玲
以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 113 年 7 月 31 日 書記官 謝儀潔