臺灣宜蘭地方法院民事判決
112年度訴字第607號
原 告 鄭立崑
訴訟代理人 林國漳律師
被 告 游素絲
游俊賢
共 同
訴訟代理人 張致祥律師
複代理人 王紫倩律師
上列當事人間請求拆屋還地事件，本院於民國113年6月27日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告游素絲應將坐落宜蘭縣○○鄉○○段000地號土地上如附圖 編號B1（洗手台，面積0.53平方公尺)、編號B2（洗手台與 建物重疊範圍，面積0.08平方公尺）、編號A1（建物，面積 174.06平方公尺)所示之地上物拆除，並將占用土地返還予 原告。
二、被告游素絲應將坐落宜蘭縣○○鄉○○段000地號土地上如附圖 編號A2(建物，面積52.62平方公尺)所示之地上物拆除，並 將占用土地返還予原告。
三、原告其餘之訴駁回。
四、訴訟費用由被告游素絲負擔。
五、本判決第一項於原告以新臺幣（下同）78萬0,193元為被告 游素絲供擔保後，得假執行。但被告游素絲如以234萬0,578 元為原告預供擔保，得免為假執行。
六、本判決第二項於原告以22萬2,302元為被告游素絲供擔保後 ，得假執行。但被告游素絲如以66萬6,906元為原告預供擔 保，得免為假執行。
七、原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序部分：
原告於宜蘭縣宜蘭地政事務所測量坐落宜蘭縣○○鄉○○段000○ 000地號土地（重測前分別為○○段156、156-1地號，又○○段1 56-1地號分割自同段156地號，下合稱系爭土地）遭占用面 積後，於民國113年6月17日更正占用土地面積（本院卷第31 5頁），經核屬擴張應受判決事項之聲明，符合民事訴訟法 第255條第1項第3款規定，應予准許。
貳、實體部分：
一、原告主張：
㈠原告於112年9月7日因買賣登記為系爭土地之所有權人，然系
爭土地遭被告游素絲、游俊賢（下單指其一則逕稱其名，全 體被告則合稱被告）所有如宜蘭縣宜蘭地政事務所複丈日期 113年4月22日土地複丈成果圖（下稱附圖）所示編號A1、A2 、B1、B2部分地上物無權占用（下合稱系爭地上物），依民 法第767條第1項前段、中段規定請求被告拆除系爭地上物， 並將上開土地返還予原告。
㈡被告雖提出如附表所示昭和17年（民國31年）之憑據，主張 其祖父有承租系爭土地，惟原告否認其真正性，且觀諸上開 憑據所示之土地僅載「宜蘭郡礁溪庄大坡番畑」，是否與系 爭土地為同一筆土地已有未明，且憑據亦未載土地面積，均 難以確認與系爭土地之同一性，被告亦未繳納租金，均足認 本件並不存在租賃關係存在，更無優先承買權之問題。 ㈢縱使被告與原告之前手就系爭土地有租賃關係存在（原告否 認），惟依被告所述租賃契約為未定期限，且未經公證，依 民法第425條第2項之立法理由，自應排除買賣不破租賃原則 ，倘本院認有買賣不破租賃規定適用，因被告將當時興建之 房屋改建及擴建，且未曾向原告支付租金，原告爰以民事起 訴狀繕本之送達，作為終止租賃關係之意思表示通知。 ㈣聲明：如主文第1、2項所示；願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以：
㈠系爭土地於昭和17年（民國31年）由許紅嬰出租予游徐火財 （即游素絲之父、游俊賢之祖父）、游徐連標興建房屋，此 有昭和17年之租賃契約書（下稱系爭租約）可按，該系爭契 約載明租金為壹圓伍拾錢，後因原告之前手亦使用被告所有 同段225、226之土地，彼此互抵租金，又系爭土地先後發生 繼承關係，再由原告購得全部所有權，依繼承及買賣不破租 賃，被告係有權占用系爭土地，原告主張無理由。 ㈡當時約定土地永久租用，且有取得許樹木之子同意改建，故 租地建屋之房屋縱有重建或改建也是在租賃範圍內，又原告 受讓系爭土地時，被告本於承租人之身分卻未收到原所有人 出賣系爭土地之通知，則系爭土地所有權移轉登記不得對抗 具有優先承買權人之被告。
㈢因與許紅嬰繼承人達成相互占用彼此土地不互相請求之協議 ，以互抵租金方式，縱使被告有積欠租金，原告未進行催告 ，其終止租約亦不合法。
㈣聲明：原告之訴駁回；願供擔保，請准免為假執行宣告。三、爭點整理：
㈠原告為系爭土地之所有人，其上有如附圖編號A1、A2、B1、B 2所示未保存登記之地上物（即宜蘭縣○○鄉○○路000號之系爭 地上物），而系爭地上物之納稅義務人登記為游素絲等情，
有系爭土地登記謄本及宜蘭縣政府財政稅務局房屋稅籍證明 書可佐（本院卷第11-13頁、本院卷第59頁），並經本院會 同兩造現場履勘，囑託宜蘭縣宜蘭地政事務所測量系爭地上 物占用系爭土地之面積及位置，經該所測量後製成如附圖所 示之複丈成果圖，有本院勘驗筆錄、現場照片（本院卷第24 1-251頁）、系爭土地複丈成果圖在卷可稽（本院卷第263頁 ），並為兩造所不爭執，原告此部分主張自可信為真實，而 列為不爭執事項。
㈡爭點：
至原告主張系爭地上物為被告無權占有，負有拆除返還土地 義務，為被告所否認，並以前詞置辯，是本院應判斷之重點 在於：
⒈系爭地上物之事實上處分權人為何人？
⒉兩造之間就系爭土地有無存在租地建屋關係？ ⒊被告抗辯有優先承買權，有無理由？
四、本院之判斷：【游素絲為系爭地上物之事實上處分權人，原 告得請求游素絲拆除系爭地上物，並返還所占用之土地】。 ㈠經查，系爭地上物為游素絲所有，此為被告所自陳，並有前 揭稅籍證明可憑（本院卷第94頁），是系爭地上物之事實上 處分權人為游素絲，可以認定。至原告主張游俊賢同為系爭 地上物之事實上處分權人，並未舉證以實其說，自屬不能證 明。
㈡被告提出如附表所示憑據及其翻譯本，辯稱其被繼承人有與 系爭土地之前手訂有系爭租約，然系爭租約之真正性為原告 所爭執。查如附表所示系爭租約，僅記載「許紅嬰承諾將其 名下所有之土地當中，宜蘭郡礁溪庄大坡番畑○○厘○○毛○○絲 一地」出租予游徐火財及游徐連標建屋，並未載明出租土地 之地號及確切位置，自難認系爭租約約定出租之土地與系爭 土地為同一筆土地，再者，縱系爭租約之土地與系爭土地同 一，然該租約亦未記載租地建屋之面積，則系爭地上物之全 部面積是否基於該租約而有權坐落，亦有未明，是游素絲主 張其本於繼承關係而承受系爭租約，為有權占有，為無理由 。
㈢出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與 第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在；固為民法第 425條第1項所明定。但同條第2項復規定：前項規定，於未 經公證之不動產租賃契約，其期限逾5年或未定期限者，不 適用之。此項規定雖於88年4月21日修正公布（89年5月5日 施行），依債編施行法第1條後段規定，固無溯及既往之效 力。但上開規定，旨在以出租人出租後「讓與」租賃物所有
權所生之法律關係為規範內容，寓有保障承租人及受讓人之 意義。因此，不論在上開規定修正施行前、後成立之不定期 租賃契約，苟在修正施行後出租人有「讓與」租賃物所有權 之情形，即有該條第2項規定之適用，非謂在修正施行前成 立之未定期限租賃契約，在修正施行後出租人有「讓與」租 賃物所有權之情形，仍不適用該條第2項之規定（最高法院9 5年度台上字第521號民事裁判意旨參照）。系爭土地係由原 告於112年9月7日以買賣為原因辦理所有權移轉登記，有系 爭土地登記謄本可佐，且為被告所不爭執（本院卷第11、13 、330頁），可認原告係於民法第425條修正後受讓取得系爭 土地，依前述說明，自可適用修正後民法第425條規定，而 系爭租約未經公證，約定為無期限，符合同條第2項例外規 定，即原告可不受買賣不破租賃原則之拘束，故縱系爭租約 約定出租之土地為系爭土地，被告亦不得對抗系爭土地之繼 受人即原告。
㈣游素絲既無法證明系爭租約之土地即為系爭土地，則其依系 爭租約約定之優先承買權，對抗原告，同為無理由。再者土 地法第104條第1項關於地上權人及承租權人之優先承買權規 定，既係為維護土地上建築物之存在而設，旨在使基地與基 地上之房屋合歸一人所有，以盡經濟之效用，則於該建築物 滅失時，該建築物所有人即不得享有優先承買權，故該條項 之適用，須以地上權設定或租賃關係之約定係以有建築物為 目的，且現有建築物存在為前提，始合乎該條項規範之趣旨 （最高法院100年度台上字第802號民事裁判意旨參照）。查 ，系爭租約為民國31年所約，而被告亦自陳系爭地上物為事 後改建（本院卷第329頁），又系爭地上物之稅籍證明，其 折舊年數為44年，換算為民國69年所建，亦距離系爭租約簽 訂時相距38年以上，且經本院現場勘驗時所見，系爭地上物 建材及格局為新式建築，並非日治時期之古厝，是系爭租約 所約定於31年間租地建屋之「建物」，客觀上應已不存在， 而非現存之被告游素絲所管領之系爭地上物，依前揭實務見 解，此時即已無保護基地與基地上之房屋合歸一人所有，以 盡經濟效用之目的，故事後改建之建築物所有人已不得享有 優先承買權，是被告此部分所辯，同屬無據。原告主張游素 絲所有之系爭地上物為無權占有，應拆除後返還所占用之土 地，為有理由。
五、綜上所述，原告依民法第767條第1項規定，請求被告游素絲 將系爭土地上如附圖所示地上物拆除，將占用土地返還原告 ，為有理由，應予准許。逾此範圍，非有理由，應予駁回。六、假執行之宣告：兩造均分別陳明願供擔保請准宣告假執行，
或免為假執行，核無不合，爰分別酌定相當之擔保金額，予 以准許。至於原告敗訴部分，假執行聲請失其依據，自應駁 回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判 決之結果不生影響，無庸逐一論究，併此敘明。八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 113 年 7 月 18 日 民事庭 法 官 蕭淳元
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（應附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 113 年 7 月 29 日 書記官 邱信璋
附表：
憑據（即系爭租約）
一、許紅嬰承諾將其名下所有之土地當中，宜蘭郡礁溪庄大坡番 畑○○厘○○毛○○絲一地，以下記之條件租賃予游徐火財及游徐 連標，供其於該土地東側之一部分，面積約○○○之地建設家 屋，且自本日起可自由進行建設。
二、家屋建設完成後，應測定其佔地面積，每一厘之租金為金一 圓五十錢（一年繳交一次），約定每年舊二月最後一日繳交 ，租期為永久。
三、若許紅嬰欲處分上記之土地，必須優先以公允市場價格賣給 游等二人。游等二人不欲購買時，方可將該土地賣予他人。四、若許紅嬰計畫於游徐火財及游徐連標自尤木生名下買入之宜 蘭郡礁溪庄大坡一六一番土地上建設家屋時，游等二人應無 論何時皆應予以回應且配合。相關租金XX及租金繳交日、租 賃期限等各事項，皆應以本契約第二項為準。對於上記各項協議，雙方皆無異議，因此本日在此簽訂本契約正本兩份，雙方各持一份，以供日後為證。
昭和17年（西元1942年）12月25日
宜蘭郡礁溪庄大坡八六番地
契約者 許紅嬰
同地點同番地
地址同上 游徐火財
同地點同番地
地址同上 游徐連標
宜蘭市1號X1號313番地
見證人 游旺來
附圖：