臺灣基隆地方法院基隆簡易庭民事判決
113年度基簡字第447號
原 告 包文成
被 告 鄭公珣
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國113年7月9日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將門牌號碼基隆市○○區○○街000號10樓房屋遷讓返還原告。
被告應自民國113年2月1日起至騰空遷讓返還第1項房屋之日止，按日給付原告新臺幣400元。
訴訟費用新臺幣3,970元由被告負擔。
本判決第1項得假執行；但如被告以新臺幣36萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第2項到期部分得假執行；但如被告以已到期金額之全額為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：
原告於民國113年1月19日向訴外人朱任棣買受坐落基隆市○○ 區○○段000地號、845-3地號土地（權利範圍均為10萬分之40 ，下稱系爭土地），及其上同段建號建物即門牌號碼基隆市 ○○區○○街000號10樓（權利範圍1/1；下稱系爭房屋，系爭房 屋及土地下合稱為系爭不動產），並於113年2月1日登記為 系爭不動產之所有權人，詎被告迄今仍無權占有系爭房屋， 迭經朱任棣與原告催告其應遷讓系爭房屋，均未獲置理，且 被告無權占有使用系爭房屋，亦因此而獲得利益，致原告受 有相當於租金之損害。為此依所有物返還請求權、不當得利 返還請求權之法律關係提起本件訴訟。並聲明：如主文第1 項、第2項所示。
二、被告答辯：
被告與朱任棣為朋友關係，而系爭房屋原係被告與朱任棣商 議共同買受，雙方約定各自享有系爭房屋一半之權利，並由 朱任棣登記為系爭房屋之所有人，另由被告給付系爭房屋之 定金；朱任棣並同意被告無償居住使用系爭房屋。又被告早 前曾經向朱任棣提及出售系爭建物一事，朱任棣亦表明系爭 建物價值偏低，其不很重視，顯見朱任棣並無出售系爭房屋 之動機。況且原告購入系爭房屋之價格偏低，不合常理，被 告懷疑朱任棣係遭詐欺，原告不得請求被告遷讓返還系爭房 屋。再原告主張其受有相當於每日租金新臺幣（下同）400 元之不當得利損失，金額亦屬過高等語。並聲明：原告之訴
駁回。
三、本院之判斷：
經查，原告主張其為系爭房屋之所有人，現為被告無權占有 中等情，業據提出與所述相符之系爭房屋之建物登記第一類 謄本、系爭不動產買賣契約書等件影本為憑（見本院卷第15 頁、第29-34頁）；被告固不爭執系爭房屋現由其實際占有 使用，但否認其屬無權占有，並以前詞置辯，是本件爭點即 為：㈠原告請求被告遷讓返還系爭房屋有無理由？㈡原告請求 被告給付無權占有系爭房屋相當於租金之不當得利，有無理 由？若有，則金額應以若干為適當？茲分述如下： ㈠原告請求被告遷讓返還系爭房屋，為有理由： ⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之， 民法第767條第1項前段定有明文。次按土地法第43條所謂登 記有絕對效力，係為保護第三人起見，將登記事項賦與絕對 真實之公信力。經查，系爭房屋原登記為朱任棣所有，嗣由 原告買受，並於113年2月1日辦妥所有權登記等情，有前揭 建物登記第一類謄本在卷可稽（見本院卷第15頁），堪信為 真實。準此，原告既以買賣為原因取得系爭房屋所有權，復 經登記在案，揆諸上開說明，其自得本於系爭房屋所有權人 之地位而對被告主張權利。被告雖辯稱系爭房屋乃被告與朱 任棣共同購買，並提出基隆市稅捐稽徵處信義分處94年度契 稅繳款書、系爭房屋之建築改良物買賣所有權移轉契約書等 件影本為憑（見本院卷第83-86頁），惟前揭契稅繳款書、 契約書所載之納稅義務人及系爭房屋買受人均為朱任棣，難 認系爭房屋確為被告與朱任棣共同買受，佐以被告亦自承其 與朱任棣間就系爭房屋所為約定未留存任何證據資料等語（ 見本院卷第78頁），而未能就前揭利己事實舉證以實其說， 所辯自難認可取。
⒉被告復辯稱：被告先前雖曾接獲以朱任棣名義傳送有關系爭 房屋交易之電子郵件，惟因該等電子郵件文字並非朱任棣之 用語，且經被告質疑後，朱任棣之語氣變為非常尖銳，被告 從而懷疑與其通訊之人並非朱任棣，且朱任棣曾向被告表示 其未急著出售系爭房屋，卻又改變心意，疑為因神智不清遭 受詐欺而將系爭房屋出售等語（見本院卷第80-81頁），惟 觀諸原告提出之朱任棣與被告間往來電子郵件紀錄，朱任棣 前於112年5月11日去信向被告表示「我沒有急著賣啊！現在 五月，十月底我回台灣時才能簽約賣！」，被告則於同日回 信表示「不急的話你還是等我搬走再自己賣…我可不想帶看 」，嗣朱任棣再於同日向被告詢問「所以我才問你大概需要 多久時間找到房子！因為我沒有鎖匙和電梯鎖鎖匙和電梯鎖
，一定要跟你見面才有啊」，被告則答稱「搬家後會把寄到 你哥家…電梯鎖你上次不是拿了」（見本院卷第91頁）。其 後，朱任棣再於113年1月20日以電子郵件通知被告略為：系 爭房屋已於113年1月簽約售出，移轉至原告名下，請原告於 113年1月26日前速搬離，並將鎖匙及電梯卡放置社區管委會 暫時保管，如仍舊違法侵占該住處拒不搬離，所有法律責任 及後果請自行負責等語（見本院卷第93頁），是朱任棣顯因 其於出售系爭房屋前之112年5月請求被告交付系爭房屋鎖匙 及電梯卡並遷離系爭房屋未果，遂於系爭房屋實際出售後後 嚴正通知被告應就其占有使用系爭房屋之行為負法律責任。 衡以朱任棣與被告就系爭房屋之占有使用已有衝突，且被告 經朱任棣以前揭電子郵件通知遷讓系爭房屋後8個月，仍未 配合辦理，是其以有別於過往對話之尖銳言詞、態度與被告 聯繫，亦甚符常情。又被告迄未舉證證實朱任棣有何遭詐欺 而出售系爭房屋之情事，是被告所言顯屬空言臆測，要乏憑 據，而難採信。
⒊被告再退而抗辯：系爭不動產係以總價120萬元交易，實價登 錄資料亦復如此記載，然該價格不合市場行情，又前揭交易 再實價登錄資料上註記為親友間交易，然原告卻在本件調解 期日陳稱與朱任棣並不認識，所言相互矛盾，又原告於購入 系爭房屋時未赴現場看屋，亦不合理等語（見本院卷第80-8 1頁）。惟系爭不動產經原告與朱任棣協議約定買賣價款總 金額為120萬元，有前揭契約書可稽（見本院卷第30頁）， 並由訴外人地政士周惠珠見證（見本院卷第34頁見證人簽章 ）；參以原告陳稱：我對山海觀社區十分了解，我在附近住 了20幾年，所以即便沒有去看房子我也大該知道狀況，加上 價格便宜，我就沒有多考量便直接購買；因為系爭不動產交 易價格偏低，為避免影響該地區客觀市場行情，故代書建議 註記為親友間交易等語（見本院卷第79-80頁）。顯見原告 與朱任棣確實於綜合系爭不動產客觀條件、交易目的及主觀 對價後，認系爭不動產之價值以120萬元為相當，據以簽訂 前揭買賣契約，要難認有何異常之處。況且，被告前揭抗辯 縱或屬實，亦不過朱任棣得依民法第92條第1項前段規定撤 銷其意思表示，並據以請求原告塗銷上開所有權移轉登記而 已，於此之前，原告基於所有權人地位請求被告遷讓系爭房 屋，仍屬有據。職故，被告此節抗辯顯屬對法律適用之誤解 ，無足採據。
⒋末按以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所 有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地 所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自
應就其取得占有係有正當權源之事實證明之（最高法院72年 度台上字第1552號、85年度台上字第1120號判決意旨參照） 。又以不動產為標的之債權行為，除法律另有規定外，固僅 於特定人間發生法律上之效力（對人效力之債權相對性）， 而非如物權行為，以登記為公示方法使第三人得知悉之狀態 下，並以之作為權利取得、喪失、變更之要件，俾保護善意 第三人，而對任何第三人均發生法律上之效力（對世效力之 物權絕對性）（最高法院97年度台上字第1729號、108年度 台上字第787號判決意旨參照）。查，原告為系爭房屋之所 有人，而被告未能證明其與朱任棣係共同買受系爭房屋等情 ，業經本院認定如前，又被告復自承系爭房屋為朱任棣同意 其使用，沒有向其收取任何費用等語（見本院卷第79頁）， 是被告與朱任棣就系爭房屋乃成立無償之使用借貸契約，而 使用借貸契約屬債權契約，基於債之相對性，僅存在於朱任 棣與被告之間，無拘束原告之效力，被告亦不得以上開使用 借貸契約對抗原告。被告復無法舉證其有其他合法占用系爭 房屋之正當權源，準此，原告依所有物返還請求權之法律關 係，請求被告將系爭房屋遷讓返還原告，自屬有據，應予准 許。
㈡原告得請求被告按日給付無權占有系爭房屋相當於租金之不 當得利400元：
⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第 179條定有明文。又無法律上原因占有他人之房屋，可能獲 得相當於租金之利益，並致房屋所有權人受有同額之損害， 此為社會通常之觀念，房屋所有權人得依不當得利之法則， 請求占有人返還相當於租金之利益。
⒉查本件原告於113年2月1日起以買賣為原因而登記取得系爭房 屋所有權，被告自同日起無權占用系爭房屋，因此受有占有 使用系爭房屋而未給付租金之利益。職故，原告依不當得利 之法律關係，退而請求被告返還自年月日起至騰空返還系爭 房屋之日止所受相當於租金之利益，當屬有據。又本院審酌 系爭房屋具2房1廳之格局，為兩造所不爭（見本院卷第78-7 9頁），鄰近系爭房屋且格局相似之每月建物租金行情可達1 萬2,000元至1萬5,000元左右，以最低價之1萬2,000元計算 ，系爭房屋平均每日租金為400元等節（計算式：1萬2,000 元÷30日＝400元），亦有原告陳報之租賃網站網頁資料存卷 可參（見本院卷第65-69頁），是本院斟酌系爭房屋之經濟 價值與被告因占有使用系爭房屋所受利益等情狀，認原告主 張被告因使用系爭房屋未給付租金之利益，應以每日400元
之數額加以計算，尚無不當。
⒊據上，原告依不當得利之法律關係，請求被告自113年2月1日 起至遷讓返還系爭房屋之日止，按日給付原告400元，為有 理由，應予准許。
四、綜上所述，原告依所有物返還請求權及不當得利返還請求權 之法律關係，請求被告應將系爭房屋遷讓返還予原告，並應 自113年3月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止按月給付原告6 ,104元，均為有理，應予准許。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及訴訟資料，經 本院審酌後，核與判決結果不生影響，爰不一一論述，附此 敘明。
六、本件第一審裁判費為3,970元，此外別無其他費用支出，是 本件訴訟費用額確定為3,970元，依民事訴訟法第78條規定 ，確定由敗訴之被告負擔。
七、本件係依民事訴訟法第427條第1項適用簡易訴訟程序所為被 告敗訴之判決，依民事訴訟法第436條第2項、第389條第1項 第3款規定，應依職權宣告假執行；並酌情依同法第436條第 2項、第392條第2項規定，宣告被告預供擔保後，得免為假 執行。
八、據上論結，本件原告之訴為有理由，爰判決如主文。中 華 民 國 113 年 7 月 23 日 基隆簡易庭 法 官 張逸群
以上正本係照原本作成。
對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，上訴於本院合議庭，並按他造當事人之人數附具繕本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 113 年 7 月 23 日 書記官 顏培容