臺灣臺北地方法院民事判決
113年度北簡字第3386號
原 告 程子齡
訴訟代理人 羅凱正律師
黃子盈律師
被 告 沈琳哲
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國113年7月2日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將門牌號碼臺北市○○區○○街○巷○○○○○號房屋騰空遷讓返還於原告。
被告應自民國一一三年七月一日起至返還上開房屋之日止，按月給付原告新臺幣壹萬元。
訴訟費用新臺幣貳仟壹佰元由被告負擔，並給付原告自裁判確定之翌日起至訴訟費用清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
本判決第一項得假執行。但被告以新臺幣壹拾玖萬參仟柒佰貳拾玖元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項於每月屆期後得假執行。但被告按月以新臺幣壹萬元，為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按當事人得以合意定第一審管轄法院。但以關於由一定法律 關係而生之訴訟為限。前項合意，應以文書證之。民事訴訟 法第24條定有明文。本件依兩造所簽訂之房屋租賃契約書（ 下稱系爭第4次租約）第23條第3項約定（見本院卷第53頁） ，雙方合意以臺灣臺北地方法院為第一審管轄法院，故原告 向本院提起本件訴訟，核與首揭規定相符，本院就本件訴訟 自有管轄權，合先敘明。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或 減縮應受判決事項之聲明，不在此限。民事訴訟法第255條 第1項第3款定有明文。查原告起訴狀訴之聲明原為：「（一 ）被告應將門牌號碼臺北市○○區○○街0巷00○00號1樓店面（ 下稱系爭房屋）騰空遷讓返還予原告。（二）被告應給付原 告新臺幣（下同）32萬5,000元，及自民國113年4月1日起至 遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告1萬元。」(見本院 卷第13頁)，嗣於113年5月21日本院言詞辯論期日具狀變更 訴之聲明為：「（一）被告應將系爭房屋騰空遷讓返還予原 告。（二）被告應給付原告37萬7,248元，及自113年4月1日
起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告1萬元。」（ 見本院卷第93頁），復於113年7月2日本院言詞辯論期日變 更訴之聲明為：「（一）被告應將系爭房屋騰空遷讓返還原 告。（二）被告應自113年7月1日起至遷讓返還系爭房屋之 日止，按月給付原告1萬元。」（見本院卷第251頁），核屬 減縮應受判決事項之聲明，與前揭規定相符，應予准許。貳、實體方面：
一、原告起訴主張：兩造於99年7月16日簽立房屋租賃契約，約 定由被告向原告承租系爭房屋，租賃期間自99年7月17日起 至100年7月31日止（下稱系爭第1次租約），每月租金為1萬 元，並約定由被告負擔管理費，且租金應於每月1日前給付 。又兩造於系爭第1次租約期限屆滿後，分別於100年7月29 日、101年7月25日及104年7月27日陸續簽立續約，租賃期間 分別自100年7月29日起至101年7月31日止（下稱系爭第2次 租約）、自101年8月1日起至104年7月31日止（下稱系爭第3 次租約）、自104年8月1日起至109年7月31日止（即系爭第4 次租約），嗣兩造於系爭第4次租約期限屆滿後，成立不定 期限租賃，惟被告自110年7月起即未依約給付足額租金並繳 納管理費，迄至113年3月止已積欠租金32萬5,000元，及109 年12月至113年2月止之管理費7萬3,839元，而因原告已於11 2年12月8日寄發南港軟體園區郵局第464號存證信函（下稱 系爭A存證信函）催告其於5日內清償租金，惟不獲被告置理 ，原告復於113年3月4日以南港軟體園區第83號存證信函（ 下稱系爭B存證信函）向被告為終止不定期限租約之意思表 示，並於113年3月5日合法送達，則因不定期限租約已於113 年3月5日合法終止，是被告繼續占有系爭房屋，自屬無權占 有。另因被告於本件起訴後之113年5月2日已有補足部分租 金，經計算後尚積欠租金30萬4,000元（自110年8月至113年 2月止）、管理費7萬3,248元（109年12月起至113年6月止） ，共37萬7,248元（計算式：30萬4,000元＋7萬3,248元＝37萬 7,248元），嗣被告再補足租金及管理費後，其已清償110年 8月至113年6月止之租金34萬4,000元及管理費7萬3,248元， 故被告自應於113年7月1日起至返還系爭房屋之日止，按月 給付原告1萬元，爰依租約及不當得利法律關係提起本件訴 訟等語。並聲明：（一）被告應將系爭房屋騰空遷讓返還原 告。（二）被告應自113年7月1日起至遷讓返還系爭房屋之 日止，按月給付原告1萬元。
二、被告則以：系爭第4次租約確實為被告所簽立，但被告已繳 清租金，被告希望原告將系爭房屋出售予被告。又系爭房屋 並無原告所稱有無權占用鄰地而有遭建商訴請拆除之情形等
語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、得心證之理由：
（一）經查，原告主張之上開事實，業據提出系爭第1、2、3、4 次租約、系爭A、B存證信函、建物登記第二類謄本、交易 明細、郵件收件回執、退件信封、國內快捷/掛號/包裹查 詢及管理費收據清單等件為證（見本院卷第17至63頁、第 123至243頁），核屬相符，復為被告所不爭執，自堪信原 告上開主張為真實。
（二）請求遷讓房屋部分：
按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出 租人不即為反對之意思者，視為以不定期限繼續契約。民 法第451條定有明文。此乃學說上所稱之默示更新或法定 更新，於定期租賃均有其適用。又承租人租金支付有遲延 者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租 人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房 屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項 之規定，終止契約。未定期限者，各當事人得隨時終止契 約。承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。民法第44 0條第1項、第2項前段、第450條第2項前段及第455條前段 亦分別定有明文。另系爭第4次租約第4條約定：「每月應 繳月租金1萬元整，並於每月1日前支付，承租人不得藉任 何理由拖延或拒絕…」、第19條約定：「承租人有下列情 形之一者，出租人得終止租約：（一）遲付租金之總額達 2個月之租額，並經出租人定相當期間催告，承租人仍不 為支付者。」、第14條約定：「租賃契約終止時，承租人 應即將房屋返還出租人，不應藉詞推諉或主張任何權利。 」、第18條約定：「出租人與承租人雙方相互間之通知， 應以本契約所載之地址為準，其後如有變更未經書面告知 他方，致無法送達或拒收者，以郵局第1次投遞之日期為 合法送達之日期。」（見本院卷第144至146頁）。經查， 系爭第4次租約於109年7月31日租賃期限屆滿後，被告仍 持續就系爭房屋為使用收益，而原告未即為反對之意思表 示，可視為兩造間已成立不定期限租賃。又被告自110年7 月起即積欠租金，已如前述，迄至112年12月8日原告寄發 系爭A存證信函時已積欠達2個月之租金總額，則原告依上 開規定及約定，於112年12月8日寄發系爭A存證信函催告 被告於文到後5日內給付，因被告未於收受系爭A存證信函 5日內給付積欠之租金，原告再於113年3月4日以系爭B存 證信函向被告為終止不定期限租賃之意思表示，應屬有據 。而系爭B存證信函雖因逾期招領而遭退回，惟原告係向
系爭第4次租約所載地址「臺北市○○區○○○路0段00巷0號5 樓」寄發系爭B存證信函，而系爭B存證信函已於113年3月 5日經郵務機關第1次投遞，此有系爭B存證信函及國內快 捷/掛號/包裹查詢等件為憑（見本院卷第57頁、第226頁 ），是依系爭第4次租約第18條約定，應視為被告已於113 年3月5日收受系爭B存證信函，則兩造間之不定期限租賃 應已於113年3月5日發生合法終止之效力。從而，原告依 據上開規定及約定請求被告遷讓返還系爭房屋，應屬有據 。
（三）原告請求自113年7月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止， 按月給付1萬元部分：
按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其 利益，雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。民 法第179條定有明文。而無權占有他人之土地，可能獲得 相當於租金之利益，為社會通常之觀念，故如無權占有他 人之房屋，加害人應返還之不當得利之範圍，為相當於租 金之利益（最高法院97年度台上字第294號判決意旨參照 ）。查上開不定期限租賃於113年3月5日終止後被告已失 去使用收益系爭房屋之權利，仍消極不遷讓並繼續使用系 爭房屋，即屬無法律上之原因而受利益，則原告依不當得 利法律關係請求被告自113年7月1日起至遷讓返還系爭房 屋之日止，按月給付原告相當於租金1萬元之不當得利， 即屬有據，逾此部分，不得請求。
（四）至被告辯稱請求原告將系爭房屋出售予被告，且系爭房屋 並無原告所稱有無權占用鄰地而有遭建商訴請拆除之情形 云云。然被告上開所辯並非就本件原告請求遷讓返還房屋 有何權利障礙、權利消滅及權利排除之事由提出說明，自 難憑採。
四、綜上所述，原告依據租約及不當得利法律關係請求：（一） 被告應將系爭房屋騰空返還予原告；（二）被告應自113年7 月1日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告1萬元，均有 理由，應予准許。
五、本件係就民事訴訟法第427條第1項訴訟適用簡易程序所為被 告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權 宣告假執行。並依同法第392條第2項規定，依職權宣告被告 預供擔保後，得免為假執行。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與本 件判決結果無影響，爰不另予一一論述，併此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。本件訴訟費用額 ，依後附計算書及依民事訴訟法第91條第3項規定：「依第1
項及其他裁判確定之訴訟費用額，應於裁判確定之翌日起， 加給按法定利率計算之利息。」，確定如主文第3項所示。中 華 民 國 113 年 7 月 26 日 臺北簡易庭 法 官 陳家淳
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○○路0段000巷0號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 113 年 7 月 31 日 書記官 蘇炫綺
計 算 書
項 目 金 額（新臺幣） 備 註
第一審裁判費 2,100元
合 計 2,100元
備註：本件原告起訴雖繳納裁判費3,530元，但原告減縮應受判決事項之聲明後，訴訟標的金額為19萬3,729元，僅應繳納裁判費2,100元，逾此範圍之金額即因原告減縮聲明而撤回部分之裁判費，應由原告自行負擔。