臺灣臺北地方法院小額民事判決
113年度北小字第2231號
原 告 劉季廩
被 告 饒美惠
上列當事人間請求返還租金事件，於中華民國113年7月8日言詞
辯論終結，本院判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣玖萬陸仟伍佰玖拾陸元，及自民國一百一十三年五月十一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹仟元由被告負擔，並於本判決確定之翌日起至清償日止，加給按年息百分之五計算之利息。
本判決原告勝訴部分得假執行。但被告如以新臺幣玖萬陸仟伍佰玖拾陸元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序事項
本件被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴 訟法第386條所列各款情事，爰依同法第436條之23準用同法 第433條之3規定，依職權由一造辯論而為判決。貳、實體方面
一、原告主張：原告於民國112年10月18日至門牌號碼臺北市○○ 區○○路00號2樓之分租套房（下稱系爭房屋），即發現水龍 頭滴水及馬桶水壓不足，被告向原告表示入住前修好，原告 才答應簽約。兩造於112年10月22日簽訂租賃契約（下稱系 爭租約），租期自112年10月22日起至113年10月21日止，每 月租金新臺幣（下同）2萬元，押租金為2個月租金，並約定 原告若1次給付6個月租金，每月租金可減免100元，即19,90 0元，原告當場給付被告159,200元（含6個月租金及2個月押 租金）。惟簽約時前述損壞部分尚未修繕；且原告表示入住 1人，但會有訪客，被告表示長住要加收1,000元，但短期過 夜沒問題。原告於同年10月25日實際入住時，發現馬桶及水 龍頭等問題均未修繕，且廁所也不時傳出水流不順等異聲之 狀況，造成原告晚上難以入睡，經原告通知被告，被告於11 2年10月27日以通訊軟體LINE表示會協助修繕。然原告自112 年10月27日至113年1月16日止，至少9次以上透過LINE要求 被告修繕，被告以各種理由拖延未修繕，造成原告近3個月 受到噪音困擾而無法睡眠，飽受精神痛苦。嗣於113年1月2 日被告表示原告有帶女朋友進入系爭房屋，應增每月租金1,
000元，原告數次表達抗議後，被告旋以LINE傳訊息表示「 可以搬走」、「幾號搬。先跟我說」，原告即通知將於113 年1月20日搬走，被告於同年1月20日表示「今天必須點交」 ，系爭租約於113年1月20日終止。原告僅自112年10月22日 至113年1月20日共3個月居住系爭房屋，依民法第454條、第 179條規定，被告應返還溢領之3個月租金共59,700元（計算 式：19,900×3＝59,700）。另本件系爭租約係因不可歸責於 原告之事由而終止，依系爭租約第17條第1項約定，出租人 經承租人催告修繕而不為修繕，因而租賃關係終止時，出租 人不得請求任何賠償，原告已點交系爭房屋，並無衍生之債 務。依系爭租約第4條第2項「押金由租賃雙方約定為2個月 租金，金額為39,800元…前項押金，除有第11條第4項、第13 條第3項、第14條第4項及第18條第2項得抵充之情形外，出 租人應於租期屆滿或租賃契約終止，承租人返還租賃住宅時 ，返還押金或抵充本契約所生債務後之賸餘押金」之約定， 被告應返還押租金39,800元。並聲明：被告應給付原告99,5 00元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計 算之利息；原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告答辯聲明及理由
（一）被告收6個月租金及2個月押金共159,200元，依系爭租約 第13條約定，於期限屆滿前不得任意終止租約，違約時要 賠償1個月租金額之違約金，系爭租約之租期自112年10月 22日起至113年10月21日止，原告實際居住時間係自112年 10月22日起至113年1月22日，共3個月，應給付3個月租金 及1個月租金額之違約金共79,600元。
（二）兩造簽約時，被告告知水費、電費，每月基本費200元， 超過200元以量計價。原告應給付電費，度數為3,997～3,6 13度共2,304元（計算式：384×6＝2,304），以及3個月水 費600元。又訴外人即仲介張致維帶原告看房，有收取仲 介費6,633元，原告應負擔2分之1仲介費即3,316元。則再 加計上述79,600元，合計85,820元，均應予以扣除。（三）並聲明：原告之訴駁回。
三、本院得心證之理由
（一）原告主張其向被告承租系爭房屋，並簽訂系爭租約，約定 租期自租期自112年10月22日起至113年10月21日止，每月 租金2萬元，押租金為2個月租金，並約定原告若1次給付6 個月租金，每月租金可減免100元，即19,900元，原告當 場給付被告159,200元（含6個月租金及2個月押租金）。 嗣兩造因故起爭執，系爭租約於113年1月20日終止，原告 居住系爭房屋之期間係自112年10月22日至113年1月20日
共3個月，被告迄未返還押金之事實，業據提出房屋租賃 契約書1件為證（本院卷第15至29頁），並為被告所不爭 執，堪信為真實。
（二）按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其 利益；雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同；且 按定有期限之租賃契約，如約定當事人之一方於期限屆滿 前，得終止契約者，其終止契約，應依第450條第3項之規 定，先期通知；又租賃契約，依前二條之規定終止時，如 終止後始到期之租金，出租人已預先受領者，應返還之， 民法第179條、第453條、第454條分別定有明文。查系爭 租約於113年1月20日終止，原告預付6個月租金予被告， 但僅居住系爭房屋3個月之事實，業如前述，則系爭租約 既已終止，被告溢收3個月租金，已無法律上之原因，則 原告依上開規定，請求被告返還3個月租金即59,700元（ 計算式：19,900×3＝59,700），核屬有據。（三）次按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故 租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時， 其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。而於抵充後， 猶有餘額，始生返還押租金之問題（最高法院87年度台上 字第1631號裁判要旨參照）。且系爭租約第4條亦約定「 押金約定及返還押金由租賃雙方約定為2個月租金，金額 為39,800元整（最高不得超過二個月租金之總額）。承租 人應於簽訂本契約之同時給付出租人。前項押金，除有第 11條第4項、第13條第3項、第14條第4項及第18條第2項得 抵充之情形外，出租人應於租期屆滿或租賃契約終止，承 租人返還租賃住宅時，返還押金或抵充本契約所生債務後 之賸餘押金」。本件系爭租約已於113年1月20日終止，依 約被告除有上述抵充情形外，自應返還押金。經查： 1.被告主張相當於1個月租金額之違約金19,900元部分： 按系爭租約第13條約定「本契約於期限屆滿前，除依第 16條及第17條規定得提前終止租約外，租賃雙方不得任 意終止租約。依前項約定得終止租約者，租賃之一方應 至少於終止前一個月通知他方。一方未為先期通知而逕 行終止租約者，應賠償他方最高不得超過一個月租金額 之違約金。前項承租人應賠償之違約金，得由第四條第 一項規定之押金中抵充，如有不足，並得向承租人請求 給付不足之金額。租期屆滿前，依第一項終止租約者， 出租人已預收租金應返還予承租人」，被告雖主張依此 約定請求原告賠償1個月租金額之違約金並予以抵充， 惟按系爭租約第17條亦約定「承租人提前終止租約租賃
期間有下列情形之一，致難以繼續居住者，承租人得提 前終止租約，出租人不得要求任何賠償：㈠租賃住宅未 合於所約定居住使用，並有修繕之必要，經承租人定相 當期限催告，仍不於期限內修繕。…㈢租賃住宅有危及承 租人或其同居人之安全或健康之瑕疵；承租人於簽約時 已明知該瑕疵或拋棄終止租約權利者，亦同。…」。查 系爭房屋之浴廁有問題，並需更換水龍頭，而原告自11 2年10月27日起至113年1月2日之期間有多次催促被告進 行修繕，然被告遲未修繕之事實，有原告提出之兩造LI NE對話紀錄截圖在卷可稽（本院卷第31至37頁），則原 告主張依系爭租約第17條約定而提前終止租約，被告自 不得要求任何賠償，即屬有據。
2.被告主張水費600元部分：原告不爭執（本院卷第146頁 ），應予抵充。
3.被告主張電費2,304元部分：原告雖爭執被告電費度數 之時間不知是如何登記等語，惟本件觀諸被告所提出之 電錶照片截圖及台灣電力公司台北市區營業處函文所示 （本院卷第135、137頁），可知被告於112年10月26日 及113年1月23日分別拍攝系爭房屋電錶所呈度數，確分 別為3,613度及3,997度，足認被告主張原告應負擔電費 為2,304元【計算式：（3,997－3,613）×6＝2,304】，洵 堪採信，應予抵充。
4.被告主張原告應負擔訴外人張致維之仲介費6,633元之 半數即3,316元部分：原告並未提出其請求之依據，且 遍觀系爭租約亦無此項約定，自不得予以抵充。 5.綜上，系爭2個月押金共39,800元，於抵充水費600元及 電費2,304元後，尚餘36,896元。
四、從而，原告請求被告給付96,596元（即3個月租金59,700元 及押金餘額36,896元），及自起訴狀繕本送達翌日（即113 年5月11日，本院卷第77頁）起至清償日止，按年息5％計算 之利息，為有理由，應予准許。逾此部分所為之請求，為無 理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，於本判決結果 不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
六、本件原告勝訴部分，係小額程序為被告敗訴之判決，依民事 訴訟法第436條之20規定，應依職權宣告假執行。並依同法 第392條第2項規定，宣告被告預供擔保，得免為假執行。至 原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應併予駁回。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第91條第3項。 本件訴訟費用額，依後附計算書確定如主文所示金額。
中 華 民 國 113 年 7 月 23 日 臺北簡易庭
法 官 郭麗萍
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，須以違背法令為理由，於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○區○○○路0 段000 巷0 號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 7 月 23 日 書記官 陳怡如
計 算 書
項 目 金 額（新臺幣） 備 註
第一審裁判費 1,000元
合 計 1,000元
附錄：
一、民事訴訟法第436條之24第2項：
對於小額程序之第一審裁判上訴或抗告，非以其違背法令為 理由，不得為之。
二、民事訴訟法第436條之25：
上訴狀內應記載上訴理由，表明下列各款事項： (一)原判決所違背之法令及其具體內容。
(二)依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。
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