臺灣屏東地方法院民事判決
112年度潮簡字第197號
原 告 陳芳純
訴訟代理人 葉玟岑律師
被 告 李正安
李正課
李正茂
訴訟代理人 柳聰賢律師
柳馥琳律師
上列當事人間租佃爭議事件，本院於113年7月29日言詞辯論終結
，判決如下：
主 文
一、確認兩造間之潮州鎮泗林字第82號三七五租約關係不存在。二、被告應將屏東縣○○鎮○○段00地號土地，如屏東縣潮州地政事 務所鑑測日期113年1月23日之複丈成果圖（即附圖）所示編 號26部分面積13129.78平方公尺之土地返還原告。三、訴訟費用由被告負擔。
四、本判決第一項得假執行，但被告以新台幣（下同）23,633,6 04元為原告預供擔保得免為假執行。
事實及理由
壹、程序事項：
一、按出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（ 鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應 由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；不服調處者 ，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機 關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用；前項爭議案 件非經調解、調處，不得起訴，耕地三七五減租條例第26條 第1項、第2項前段定有明文。查本件租佃爭議事件前經屏東 萬巒鄉公所及屏東縣政府耕地租佃委員會調處不成立後，而 由屏東縣政府移送本院審理，有屏東縣政府112年3月14日屏 府地權字第11209898101號函及所附資料可稽（見本院卷一 第11至85頁），故本件起訴合於前開法條規定，合先敘明。二、次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求 之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明，或不甚 礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第25 5條第1項第2款、第3款、第7款定有明文。本件原告起訴時 ，原訴之聲明為：㈠確認兩造間就潮州鎮泗林字第82號耕地 三七五租約租佃關係不存在。㈡被告應將坐落屏東縣○○鎮○○ 段00○00地號如附圖所示A部分返還予原告。㈢訴訟費用由被 告負擔。㈣原告願供擔保請宣告准予假執行。其後，更正聲
明如主文第1至2項所示。核原告上開變更，係本於同一基礎 事實，且不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，核均與前揭規定 並無不合，自屬合法，應予准許。
三、再按確認之訴非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得 提起。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存 否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存 在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，若 縱經法院判決確認，亦不能除去其不安之狀態者，即難認有 受確認判決之法律上利益，最高法院52年台上字第1240號民 事判決意旨參照。經查原告主張被告就屏東縣○○鎮○○段00地 號，未自任耕作，己違反耕地三七五減租條例（下稱減租條 例）第17條第1項第3款及第16條之規定致租約無效，因為被 告所爭執，則兩造間就上開土地之耕地三七五租約關係是否 有效存在，即有不確定及不安之狀態，且此種不安之狀態， 能以確認之訴判決將之除去，揆諸前揭說明，應認原告有提 起本件確認之訴之法律上利益。
貳、實體事項：
一、原告主張：
㈠、原告父親陳榮東於民國（下同）38年1月1日與原告之被繼承 人李清池就坐落屏東縣○○鎮○○段00○00地號土地（下合稱系 爭土地，如為特定地號則逕以該地號表示）訂立耕地三七五 租約（下稱系爭租約），每6年持續換約一次，陳榮東死亡 後由原告繼承系爭土地而成為系爭租約之出租人，李清池死 亡後則由被告等人繼承為承租人，兩造間之系爭租約經潮州 鎮公所於97年4月30日辦竣耕地承袓權之變更登記，最近一 次續約自104年1月1日起至109年12月31日止。被告於系爭租 約之承租面積如附表所示，租約上雖未標示特定範圍，惟陳 榮東曾向原告表示被告等人承租範圍在系爭土地臨通潮路（ 縣道185甲）部分。嗣於000年0月間，因有人在系爭23地號 土地燃燒廢棄物，遭屏東縣政府環境保護局以違反空氣汙染 防制法為由要求改善，原告因而發現系爭土地有未耕作之情 形。原告遂於同年10月28日委請臺灣屏東地方法院公證人前 往系爭土地公證現場狀況，發現系爭23地號土地上有一鐵皮 建物，雜草叢生且有多處堆積廢棄物，整筆土地有無人管理 、耕作之情形，系爭26地號土地西北側有一鐵皮車棚，及供 被告李正安全家居住使用之鐵皮建物，系爭土地有荒廢及遭 被告李正安興建鐵皮屋供全家居住，而有未耕作情形，原告 要求被告改善。原告再於108年9月14日至系爭土地查看，發 現被告一部未自任耕作之情形仍未改善，依減租條例第16條 第1、2項規定系爭租约自應全部歸於無效。退步言，縱認系
爭租約未因上開規定而無效，然原告既已於105年10月28日 公證時要求被告就系爭23地號土地進行耕作，被告無不可抗 力卻仍持續一年不為耕作，而任由系爭23地號土地繼續荒廢 ，被告於108年9月14日至系爭土地查看時，系爭23地號土地 仍一片荒蕪，系爭26地號土地上供被告李正安全家居住之鐵 皮建物亦仍未拆除，被告自有非因不可抗力繼續一年不為耕 作之情，原告仍得依減租條例第17條第1項第4款終止租約， 被告終止系爭租約後，被告自不得再占有使用系爭土地，其 占有使用系爭土地無正當權源，原告爰依減租條例第16條第 1、2項、第17條第1項第4款及民法第767條等規定，請求為 確認兩造間系爭土地之耕地三七五租約關係不存在，並將系 爭土地返還予原告。並聲明：主文第1、2項所示。㈡、對被告抗辯之陳述：
⑴、原告將系爭土地分別出租給被告及訴外人陳許檨，而原告與 陳許檨間之租約為潮州鎮泗林字第81號租約（該租約因陳許 檨過世其繼承人未辦理租約變更而遭註銷，並因承租人亦超 過2年未繳納租金，原告已通知陳許檨繼承人終止租約）。 被告在系爭23地號土地之承租範圍有3395平方公尺，但被告 在系爭23地號土地之耕作範圍根本未達3395平方公尺，且依 空照圖觀之，系爭23地號土地幾乎整塊無人耕作。故縱系爭 23地號土地堆積廢棄物之範圍非被告承租範圍，被告仍有一 部未耕作之情形。且縱被告原先係以鐵絲網做為其承租範圍 之分界，但原告既於105年間公證時以系爭租約告知被告應 在系爭23地號土地伊承租範圍内耕作，不得任由土地荒廢， 然被告仍執意以鐵絲網為分界進行耕作，而任由系爭23地號 土地荒蕪，被告自有減租條例第17條第1項第4款非因不可抗 力繼續一年不為耕作之情形。
⑵、否認有所謂未付系爭23地號土地予被告之情，被告自始未表 示有所謂未交付23地號之情，況原告於108年即以存證信函 通知被告，惟被告迄今仍未就系爭23地號予以耕作，系爭23 地號未自任耕作之情，並無可歸責於原告的事由。⑶、原告父親雖有將系爭土地分別出租給被告及訴外人陳許檨， 然二份租約均包含系爭23、26地號，而非將系爭23地號出租 給陳許檨、系爭26地號出租予被告。況陳許檨在系爭23地號 承租範圍小於被告，但被告就系爭23地號係完全未耕作任其 荒廢。
⑷、否認有分管的約定，亦否認有合意變更僅就系爭26地號訂立 租約之情事。系爭租約既已約定租賃地號為23及26地號，被 告即應於上開二地號耕作。
⑸、否認有變更承租範圍及租金變更之情，因被告已改種檳榔，
與原租約約定種「谷」不同，原告因不知變更作物後之租金 代金如何計算，故當被告表示租金為5萬時，原告即認此為 被告改種檳榔之租金代金，兩造並無變更承租範圍。且被告 改種檳榔檳榔之經濟價值遠較原約定之「谷」為高，縱被告 以檳榔計算代金而給付較原租約更高之租金，亦不得因此即 認陳榮東與被告間有變更租賃範圍。又陳榮東既已將系爭土 地整筆分別出租給被告及陳許檨，而將系爭土地全數交由被 告及陳許檨耕種，陳榮東當無可能僅與被告為變更租賃範圍 之約定，如此將嚴重侵害陳許檨在系爭26地號土地之承租範 圍（陳許檨在系爭26地號土地之承租面積為8,133平方公尺 ，扣除被告占用土地後僅剩餘之4,659.44平方公尺，嚴重不 足陳許檨在系爭26地號土地之承租面積）。系爭租約、原告 與陳許檨間之泗林81號租約，二份租約之租賃範圍既始終沒 有變更，陳榮東當無可能單獨與被告間達成變更租賃範圍之 合意。
⑹、退步言，縱被告係因與陳許檨確有分管耕作而交換耕地，並 約定被告僅耕作系爭26地號土地，此部分仍屬交換耕作之不 合租佃目的之積極行為，仍屬不自任耕作。
二、被告抗辯：
㈠、系爭23、26地號面積分別為6316.50平方公尺、17789.22平方 公尺，然原告之父親陳榮東出租予被告父親李清池的面積為 如附表所示，系爭土地，被告另出租予陳許檨，原告所指燃 燒廢棄物之行為，並非被告承租範圍，亦非被告所為。被告 之父親李清池於38年7月20日承租後，再於98年2月16日交由 被告三人，被告承租範圍均以鐵絲網為界限，被告所耕作之 26地號土地17789.22平方公尺，遠逾租約所定的13094平方 公尺（9969+3395=13094），而被告於界限内種滿檳榔，沒 有任何鐵皮屋或廢棄物之情。被告確未於系爭23地號上耕作 ，惟係因原告將系爭土地亦有出租予他人，而他人於其上有 堆置廢棄物，原告未將系爭23地號交付予被告，致被告無法 於其上耕作。被告既係於26地號土地為耕作，兩造應就系爭 26地號土地全部另訂租約，況被告既有於26地號土地為耕作 ，並每年繳有按期繳納租金，顯認原告同意26地號土地被告 現在耕種檳榔範圍出租被告，並以種植檳榔樹之加收金做為 租金，被告就26地號土地有三七五租約及不定期租約併存， 原告不得主張26地號租約無效。
㈡、原告與陳許檨的租約早已註銷，而被告現耕作的面積為系爭2 6地號全部，可知原本二造就系爭土地的租約，於陳許檨的 租約註銷時即實際變更為系爭26地號全部，被告並依此變更 後的租約種植檳榔樹，兩造之租約雖仍登記為如附表所示，
但原告十幾年來同意此一租約面積及耕種位置之變更，依禁 反言原則、誠信原則及民法第148條規定，原告訴請租約無 效，自無理由。
㈢、兩造三七五租約之地號及租金早已協議變更，26、23地號租 金分別由甘薯1050台斤、367台斤合意變更改為一年6萬元， 再變更為5萬元，承租地號從23、26地號之部分持分改為26 號鐵絲網内種植檳榔，耕作範圍，不包括鐵絲網以外土地， 自難以兩造並無租約變更登記，認為被告有不自任耕作之情 事而認為全部租約無效。
㈣、被告自84年至112年共28年，每年匯款5、6萬元現金至原告帳 戶，且原告居住及工作地點，距系爭土地不遠，顯明知被告 承租範圍已變更為系爭26地號土地（鐵絲網內），原告之父 親陳榮東及原告有依兩造變更之租金及承租土地地號變更會 同申請登記之義務，然均未為之，顯已違反臺灣省耕地租約 登記辦法之規定，原告罔顧租約之地號、面積、租金已有合 意變更之事實，仍以被告未自任耕作23地號土地，據以訴請 租約無效，顯無理由。
㈤、原告與陳許檨之租約，因為陳許檨之繼承人未繳納租金而終 原告及陳許檨雙方自無從據而辦理租約範圍變更，原告抗辯 其與陳許檨未辦理租約變更，據此抗辯與被告無承租範圍變 更，為無理由。
㈥、原告未以另承租人即陳許檨的繼承人陳清河、陳清雲、陳秀 珠、竇陳秀蘭、陳榮松五人為共同被告，當事人顯不適格， 自應判決驳回之。
三、本院之判斷：
㈠、本件原告主張系爭土地為其所有，與被告間訂有系爭租約等 情，有土地登記第一類謄本、變更登記通知書可稽（見本院 卷第19至27頁），且為被告所不爭執，足信此部分之事實， 為真正。
㈡、原告提起本件訴訟，係確認系爭租約即82號租約無效，而陳 許檨的租約為81號，其繼承人所繼受的亦為81號，二租約的 地號雖相同，然本件既係確認系爭租約無效，與81號租約無 關，自無列陳許檨的繼承人為被告之必要，當無當事人不適 格之情，被告此部分之抗辯，容有誤會，合先敘明。㈢、原告請求確認兩造間就系爭土地之系爭耕地租約租佃關係不 存在部分：
１、按承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人 ；承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回 自行耕作或另行出租，減租條例第16條第1項、第2項分別定 有明文；而「所謂不自任耕作，兼指轉租及將耕地借與他人
使用，交換耕作，即未自任耕作其承租之耕地，亦與轉租無 異。」、「承租人應自任耕作，承租人違反此項規定時，原 訂租約無效，耕地三七五減租條例第十六條第一、二項前段 定有明文。次同一租約內有多筆土地，承租人將其中一筆或 數筆不自任耕作者，原訂租約全部無效，其他筆土地上自任 耕作部分之土地，亦失其租賃之依據，出租人得就全部土地 請求一併收回。所謂原訂租約無效，係指原訂租約於承租人 有不自任耕作情事時，當然向後失其效力，租賃關係因而消 滅而言。縱當事人依同條例第六條第一項、第二十條規定續 訂租約，亦不能使業已無效之原訂租約回復其效力。」有 最高法院66年度台上字第761號判例、73年度台上字第112號 、81年度台上字第2180號、84年度台上字第2975號判決可資 參考。是以減租條例第16條第2項所謂「原訂租約無效」， 係指承租人違反不自任耕作之限制時，原訂租約無待於另為 終止表示，當然向後失其效力，租賃關係因而歸於消滅者而 言，非謂租賃關係自始不存在。故出租人應有租賃物返還請 求權，此觀諸同條項後段「得由出租人收回自行耕種或另行 出租」之規定可明（此亦有最高法院80年台字第15號判例意 旨可供參考）。
２、經查，原告主張被告未自任耕作，業據其提出照片為證，復 經本院至現場履勘時，發現現況雜草叢生，未有耕作之情， 此有勘驗筆錄及照片可稽，而被告就此亦不爭執其未自任耕 作，而以前揭詞置辯，經查，被告先係以系爭23地號非其承 租範圍，又稱原告未交付系爭23地號，復稱系爭23地號有他 人堆置廢棄物云云，然被告就原告未交付23地號一節未能證 詞，且依被告所述，其係因系爭23地號上有人堆置廢棄物， 方未於其上耕作，顯認，其已知悉23地號為其承租的範圍， 再者，所謂堆置廢棄物的行為，原告已於108年通知被告系 爭23地號有遭他人堆置廢棄物，通知被告應為一定的作為， 此有存證信函在卷可稽（見本院卷一第183至189頁），而被 告於108年迄今仍未於系爭23地號上為耕作，此有上開勘驗 筆錄可稽，顯認被告係認該處與其無涉，方未積極回應原告 請求其為耕作的行為。況，被告父親係自38年即承租系爭23 地號土地，距上開原告存證信函的通知，已有70年之久，其 於70年間，明確知悉系爭租約上有系爭23地號，竟均未詢問 原告為何未交付系爭23地號予其耕作，顯與常情不符。再者 ，被告抗辯二造已合意變更租賃範圍為系爭26地號云云，然 此為原告所否認，被告雖主張原告已自84年至迄今已連28年 ，收取每年5、6萬年之租金，而認原告已同意租賃地號變更 為系爭26地號云云，然原告與被告的父親李清池於92年，原
告與被告於98年時，均有辦理租約變更登記情事，此有系爭 租約變更登記通知書在卷可稽（見本院卷第一第19至20頁） ，然被告及其父親竟均未表示應將租賃範圍變更為系爭26地 號，此一攸關認定租賃範圍的重要事項未於變更登記時一併 予以變更，實難以認定原告或原告的父親有與被告的父親或 被告合意變更租賃範圍。再者，租金的收取變更為以現金收 取而非「谷」，然因被告不爭執其已改種檳榔，則關於變更 作物後租金金額之收取本即會不同，礙難即可謂係租賃範圍 的變更。
３、末按，原告於105年即已通知被告未於系爭23地號土地自任耕 作，被告明知其於系爭23地號並未耕作，於原告105年受通 知時，竟仍未為耕作之行為，原告至112年3月方向屏東縣政 府耕地租佃委員會聲請調處，為權利之正當行使，難謂有權 利濫用或違反誠信原則之情，被告此部分之抗辯，容有誤會 。
４、是以，被告既未於系爭23地號上自任耕作，則其顯已違反上 開減租條例之規定，是以系爭租約既因違反上開規定屬無效 ，而因系爭租約係包含23及26地號兩造土地，則租約無效即 指二筆土地即無租約存在，有上開實務見解可參，礙難認租 約尚存在於26地號之情，被告抗辯，系爭26地號仍有租約存 在，原告應與其訂立新約，容有誤會，是以原告兩造間就系 爭土地即無三七五租約關係存在，故原告訴請確認兩造間就 系爭土地所訂之耕地租約租賃關係不存在，即屬有據，故判 決如主文第1項所示。
㈣、原告請求被告應系爭土地全部騰空，返還前開土地予原告之 部分：
１、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之， 對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條第1項前 段、中段分別定有明文。又以無權占有為原因，請求返還所 有物之訴，被告對原告就其物有所有權存在之事實無爭執， 而僅以非無權占有為抗辯者，原告於被告無權占有之事實， 無舉證責任，被告應就其取得占有，係有正當權源之事實證 明之，如不能證明，則應認原告之請求為有理由（最高法院 72年度台上字第1552號判決意旨參照）。２、依上所述，兩造間就系爭土地之租佃關係已不存在，則被告 繼續占用系爭26地號土地如附圖所示編號26部分，已無適法 權源，為無權占有。從而，原告依民法第767條第1項前段及 中段之規定，請求如主文第2項，即屬有據而應予准許。㈤、綜上所述，兩造間就系爭土地之三七五租約關係，已因被告 違反減租條例第16條第1、2項規定而無效，則原告訴請確認
兩造間就系爭土地所訂系爭租約之三七五租賃關係不存在， 並依民法第767條第1項前段之規定，請求被告將系爭26地號 土地如附圖所示編號26部分之地上物清空返還予原告，為有 理由，應予准許，爰由本院判決如主文第1至2項所示。四、被告另請求調航照圖，欲證明原告未交付系爭23地號云云， 然航照圖僅能證明耕作的現況，難以得知有無交付的行為， 又被告請求傳訊證人證明係何人堆置廢棄物，然本件的爭執 點為是否有自任耕作，被告既為未之，遭堆置廢棄物僅是證 實被告未積極守護土地，究係何人放置，顯無礙本院認定被 告未耕作之事實，自無傳訊之必要，再者，被告請求傳訊另 一承租人即陳許檨之繼承人，以證明有租賃範圍變更之情事 ，然系爭租約係存在於原告與被告間，是否有租賃範圍合意 的變更，自與第三人無涉，是認並無傳喚之必要，併此敘明 。
五、本判決第2項係依民事訴訟法第427條第1項規定適用簡易程 序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定， 應依職權宣告假執行。併依同法第392條第2項依職權宣告如 被告為原告預供擔保，得免為假執行。
六、訴訟費用負擔之依據，民事訴訟法第78條。中 華 民 國 113 年 7 月 31 日 潮州簡易庭 法 官 吳思怡
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20 日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 7 月 31 日 書記官 李家維
附表
編號 土地 承租面積 租約字號 1 屏東縣潮州鎮林後段26（內） 9699平方公尺 潮州鎮泗林字第82號 2 屏東縣潮州鎮林後段23（內） 3395平方公尺 潮州鎮泗林字第82號