臺灣臺北地方法院民事簡易判決
原 告 龍星昇第一資產管理股份有限公司
法定代理人 乙○○
訴訟代理人 詹順貴律師
邱琇偵律師
洪韶瑩律師
被 告 華英股份有限公司
法定代理人 甲○○
訴訟代理人 趙國生律師
複代理人 葛百鈴律師
上列當事人間請求返還租賃物等事件，本院於民國九十四年十月
五日辯論終結，判決如下︰
主 文
被告應給付原告新臺幣陸佰叁拾柒萬伍仟元，及自民國九十三年十一月二十六日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴及該部分假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由被告負擔六分之一，餘由原告負擔。本判決第一項得假執行。但被告如以新臺幣陸佰叁拾柒萬伍仟元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、程序方面：
（一）被告原法定代理人麥樂能於原告起訴後之民國九十四年六 月二日代理權消滅，經法定代理人乙○○於同年九月七日 聲明承受訴訟。
（二）按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但有下 列各款情形之一者，不在此限：（一）被告同意者；（二 ）請求之基礎事實同一者；（三）擴張或減縮應受判決事 項之聲明者；被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之 言詞辯論者，視為同意變更或追加；簡易訴訟程序，除本 章別有規定外，仍適用第一章通常訴訟程序之規定，民事 訴訟法第二百五十五條第一至三款、第四百三十六條第二 項定有明文。
（三）本件原告原據兩造間不動產定期租賃契約起訴請求：「① 被告應將坐落臺北市○○○路○段一八八號地下五樓之停 車場空間（權利範圍九七分之六七）遷讓交還原告，②被 告給付原告新臺幣（下同）六百三十萬元，及自九十三年 十一月二十四日起至清償日止，按年息百分之五計算之利 息，③被告應自九十三年十一月二十四日起至交還前開停 車場空間之日止，按月給付原告三十七萬五千元，④並陳
明願供擔保請准宣告假執行」。嗣本院依原告之聲請勘驗 現場，並會同地政人員測量、標繪租賃標的物位置、範圍 ，原告乃於地政人員製成複丈成果圖送院之九十四年十月 五日具狀更正請求：「①被告應將坐落臺北市○○○路○ 段一八八號地下五樓如附圖所示之五十個停車位返還原告 ，②被告應給付原告六百三十七萬五千元，及自九十三年 十一月二十六日起至清償日止，按年息百分之五計算之利 息，③被告應自九十三年十一月二十四日起至返還前開停 車位之日止，按月給付原告三十七萬五千元，④並陳明願 供擔保請准宣告假執行」。上揭訴之變更、追加請求之基 礎事實同一，僅擴張或減縮應受判決事項之聲明，被告復 咸未表示異議而逕為本案言詞辯論，原告訴之變更、追加 於法自無不合，本院爰就變更、追加後之訴為審理，合先 敘明。
二、原告起訴主張：
（一）被告前於八十四年八月十三日與訴外人三興建設股份有限 公司（以下簡稱三興建設公司）訂立地下室停車位租賃契 約，約定由被告向三興建設公司承租坐落臺北市○○區○ ○段二小段第二及三三地號土地上，建號同段第四四０六 號、門牌號碼臺北市○○○路○段一八八號地下五層房屋 全部，租賃期間自八十四年八月十三日起至一０四年八月 十二日止，每月租金七十三萬六千元，每年按上一期租金 調高百分之三‧五，逐年調高一次，被告應於每月五日以 現金或即期票據支付三興建設公司，如被告所開立之任一 張票據未按期兌現，每逾一日應加付按票面金額萬分之五 計算之逾期罰款，逾期達十五日，三興建設公司得終止契 約，被告應即遷出並將所欠租金連同罰款、其他應負擔費 用及三興建設公司所受損失全部付清，租賃期滿不交還停 車位時，被告並應自發生逾期之日起至將租賃標的物遷讓 交還三興建設公司接管日止，按日給付每日約定租金萬分 之五予三興建設公司。
（二）被告與三興建設公司及潘永祥、尤志仁、潘祥貞、謝美琴 、李金蓮等人並於九十年十月三十日另訂房屋租賃契約內 容變更協議書，約定被告向三興建設公司承租之範圍為臺 北市○○○路○段一八八號地下五樓、如附圖所示之五十 個法定停車位全部，每個停車位租金為七千五百元，合計 租金為三十七萬五千元，於每月五日前繳納，自九十一年 一月一日起生效，其餘部分被告應於九十年十月三十一日 依現況或恢復原狀返還三興建設公司，原租賃契約未變更 部分仍繼續有效。
（三）嗣因三興建設公司積欠原告款項，原告乃就三興建設公司 對被告之租金債權強制執行取償，經鈞院於九十二年六月 二十六日以北院錦九十二執地字第一０二七五號執行命令 ，將三興建設公司對被告之租金債權在二億五千四百一十 七萬五千零八十一元（及利息、違約金、執行費用）範圍 內，移轉於原告，惟經原告多次請求給付，均未獲置理。 原告並於九十二年十二月十六日拍賣取得租賃物建物應有 部分九七分之六七及其基地，依民法第四百二十五條之規 定，原告當然繼受三興建設公司出租人之地位，然被告仍 拒不給付租金，原告乃於九十三年十一月二十四日以存證 信函終止兩造間租賃契約，該存證信函於同年月二十五日 送達被告。
（四）則自九十二年六月二十六日原告取得租金債權之日起，至 九十三年十一月二十五日原告終止兩造間租賃契約之日止 ，共十七個月，被告應給付之租金為六百三十七萬五千元 （計算式：「每月租金」三十七萬五千元乘上「十七個月 」），爰請求被告如數給付，並陳明願供擔保請准宣告假 執行。
（五）又兩造間停車位租賃契約既經終止，則被告應將如附圖所 示五十個停車位返還返還原告，並陳明願供擔保請准宣告 假執行。另兩造間停車位租賃契約既經終止，被告自九十 三年十一月二十四日起至遷讓返還租賃標的物之日止，受 有相當於租金之不當得利，致原告受有損害，爰依不當得 利及侵權行為之規定，請求被告按月給付三十七萬五千元 ，並陳明願供擔保請准宣告假執行。
（六）對被告答辯之陳述：
１原告拍賣取得該地下五樓應有部分九七分之六七後，雖與 三興建設公司共有該地下五樓建物，但三興建設公司對於 原告管領、使用、收益附圖所示五十個停車位並未干涉， 此由原告曾將地下五樓部分停車位另行出租可見，分管契 約之約定，並不以書面為要件，倘共有人間實際上劃定使 用範圍，對各自管領之部分相互容忍，對於他共有人使用 、收益各自占有之土地，未予干涉，已歷有年所，即非不 得認有默示分管契約之存在，故雙方已成立默示分管契約 ，後三興建設公司就地下五樓剩餘之應有部分九七分之三 十再經法院拍賣，於九十四年五月四日由第三人粘明達取 得，雙方亦對於各自管領使用之停車位未予干涉，粘明達 並在其管領之停車位上貼上私人車位標示，足見原告與共 有人粘明達亦已有默示分管契約。
２本件租賃標的物即如附圖所示五十個停車位係在原告分管
所管領之範圍內，粘明達並未承受三興建設公司出租人之 地位，原告自得基於出租人地位單獨終止租約、請求返還 租賃標的物。
３本件原告取得地下五樓建物應有部分九七分之六七之鈞院 九十二執地字第一０二七五號拍賣公告上，使用情形欄即 載明「本件地下五層由華英股份有限公司承租中，拍定後 不點交」，而就該地下五樓建物其他應有部分九七分之三 十之拍賣公告上，即未記載有租賃契約存在，足見本件租 賃契約係存在原告買受之地下五樓應有部分九七分之六七 部分所管領之範圍內，且為被告所明知，第三人粘明達所 買受之地下五樓應有部分九七分之三十部分所管領之範圍 並不包括本件租賃標的物，粘明達並未承受三興建設公司 出租人之地位。
（七）證據：提出地下室停車位租賃契約、房屋租賃契約內容變 更協議書、臺灣臺北地方法院北院錦九十二執地字第一０ 二七五號執行命令、不動產權利移轉證書、土地登記謄本 、建物所有權狀、存證信函暨掛號郵件收件回執、房屋租 賃契約書、拍賣公告、相片，並聲請勘驗現場、測量租賃 標的物面積及位置。
三、被告則以：
（一）民法第四百二十五條之規定乃法定之契約承擔，本件租賃 標的物即坐落臺北市○○區○○段二小段第二及三三地號 土地上，建號同段第四四０六號、門牌號碼臺北市○○○ 路○段一八八號地下五層房屋，原全部為出租人三興建設 公司所有，嗣後原告拍賣取得其中應有部分九七分之六七 ，故該停車位租賃契約自九十二年十二月十六日原告拍賣 取得租賃物建物應有部分時起，應由三興建設公司與原告 分別共有租賃債權，出租人為三興建設公司及原告二人， 原告不得以其個人名義終止該停車位租賃契約，其終止租 約之意思表示不生效力，亦不得以個人名義請求被告將租 賃標的物即不可分之停車位返還予其個人。
（二）三興建設公司所有之地下五樓應有部分九七分之三十再於 九十四年間由粘明達買受，粘明達依法亦承受三興建設公 司出租人地位，故該停車位租賃契約現出租人為原告與粘 明達，並非原告一人。
（三）否認原告與三興建設公司間有默示分管契約存在，原告並 未舉證證明其與三興建設公司訂有分管契約，且縱原告與 三興建設公司訂有分管契約，被告亦不知悉並無從查知， 且被告與三興建設公司訂立租賃契約時，就租賃標的物並 無分管契約存在，因該建物地下五層均為三興建設公司所
有，自無分管之可言等語，資為抗辯，請求駁回原告之訴 ，並陳明如受不利益判決，願供擔保請准免為假執行。四、原告主張之事實，業據提出地下室停車位租賃契約、房屋租 賃契約內容變更協議書、臺灣臺北地方法院北院錦九十二執 地字第一０二七五號執行命令、不動產權利移轉證書、土地 登記謄本、建物所有權狀、存證信函暨掛號郵件收件回執、 房屋租賃契約書、拍賣公告、相片為證，其中租賃標的物停 車位位置及面積，並經本院會同兩造、地政人員到場勘驗、 指界、測量、繪製複丈成果圖無訛，有勘驗筆錄、臺北市松 山地政事務所北市松第二字第０九四三０九九八八００號覆 函暨複丈成果圖立卷足憑，除該停車位租賃契約出租人是否 僅原告一人外，亦為被告所不爭執，應堪信為真實。茲就兩 造爭執之點分述如下：
（一）按出租人於租賃物交付後，縱將其所有權讓與第三人，其 租賃契約，對於受讓人，仍繼續存在，八十八年四月二十 一日修正前民法第四百二十五條定有明文；而民法債編施 行前發生之債，除本施行法有特別規定外，不適用民法債 編之規定，其在修正施行前發生者，除本施行法有特別規 定外，亦不適用修正施行後之規定，民法債編施行法第一 條亦有明定。本件被告與三興建設公司係於八十四年八月 十三日訂立本件停車位租賃契約，租賃期間至一０四年八 月十二日，雖於九十年十月三十日修正部分內容，但原契 約仍屬有效，此為兩造所不爭執，依前揭法條，本件租賃 契約應適用修正前民法第四百二十五條之規定。（二）次按民法第四百二十五條第一項規定：出租人於租賃物交 付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃 契約對於受人仍繼續存在，此為所有權讓與不破租賃之原 則；出租人將已交付承租人之租賃物之所有權讓與他人， 出租人毋須為租賃債權讓與之意思表示，承租人與受讓人 間亦毋須另立租賃契約，受讓人於受讓租賃物之所有權時 ，當然與承租人發生租賃關係，即受讓人當然繼受出租人 行使或負擔租賃契約所生之權利義務，最高法院二十六年 上字第三六五號、三十八年台上字第一九五號、四十一年 台上字第一一００號、四十四年台上字第三十號、九十年 台上字第三一五號迭著有判例、裁判可資參佐。（三）三興建設公司於八十四年八月十三日與被告訂立本件地下 室停車位租賃契約，及至九十年十月三十日與潘永祥、尤 志仁、潘祥貞、謝美琴、李金蓮等人復與被告另訂房屋租 賃契約內容變更協議書、修正原租賃契約承租範圍等內容 時，就該租賃標的物即坐落臺北市○○區○○段二小段第
二及三三地號土地上，建號同段第四四０六號、門牌號碼 臺北市○○○路○段一八八號地下五層房屋，所有權範圍 均及於房屋全部，迄至九十二年十二月十六日，原告始拍 賣取得租賃物建物應有部分九七分之六七，其餘應有部分 九七分之三十仍為原所有人三興建設公司所有，此經兩造 陳明在卷，揆諸上揭法條、說明，原告於九十二年十二月 十六日起就地下五樓房屋當然與承租人即被告發生租賃關 係、當然繼受出租人行使或負擔租賃契約所生之權利義務 ，惟其繼受範圍僅出租人權利義務九七分之六七，其餘九 七分之三十之權利義務既非在法條所定繼受範圍內，自仍 由原出租人即三興建設公司行使負擔之，殆無疑義。（四）原告雖復主張三興建設公司對於原告管領、使用、收益附 圖所示五十個停車位並未干涉、雙方已成立默示分管契約 ，後三興建設公司就地下五樓剩餘之應有部分九七分之三 十再經法院拍賣，於九十四年五月四日由第三人粘明達取 得，粘明達並未承受三興建設公司出租人之地位，且粘明 達亦對於各自管領使用之停車位未予干涉，原告自得基於 出租人地位單獨終止租約、請求返還租賃標的物云云，並 提出房屋租賃契約書、拍賣公告、相片為憑，然為被告否 認。經查：
１分管契約係共有人間對於共有物全部、一部或特定部分之 占有、使用、收益為約定，以促進共有物之利用、效益， 進而追求共有人就該共有物之最大利益，性質仍為債權契 約，僅能拘束契約當事人，例外於共有物受讓人明知或可 得而知分管情形時，承認共有物受讓人亦受分管契約拘束 ，仍不能拘束共有人以外之第三人，而租賃契約亦為債權 契約，二者之成立或效力上並無必然關係，易言之，縱非 所有權人亦得將他人之物出租、就他人之物成立合法有效 之租賃契約，僅將來可能無法履行而須對承租人負債務不 履行損害賠償之責，或遭所有權人以其所有權遭侵害為由 請求賠償及返還收益，於共有人間亦同，共有人縱未經分 管契約約定就共有物全部、一部或特定部分之占有、使用 、收益，各共有人仍非不得就共有物全部、一部或特定部 分占有、使用、收益，僅將來可能無法履行或須對其他共 有人賠償及返還超過應有部分之收益，是分管契約之有無 與租賃契約當事人究為何人一節，並無干係，縱然原告於 取得本件地下五樓建物應有部分九七分之六七後，曾就該 地下五樓建物與另一共有人三興建設公司成立分管契約， 約定含本件租賃標的物五十個停車位在內之特定部分由原 告占有、使用、收益，該分管契約成立既在後，於原告僅
繼受本件停車位租賃契約出租人權利義務九七分之六七、 三興建設公司仍為出租人一節，並無影響。
２況並無證據足認原告曾與三興建設公司就共有之地下五樓 建物成立分管契約，蓋沈默與默示意思表示不同，沈默係 單純之不作為，所謂默示之意思表示，係指依表意人之舉 動或其他情事，足以間接推知其效果意思者而言，若單純 之沈默，則除有特別之情事、依社會觀念可認為一定意思 表示者外，不得認係默示之意思表示，最高法院二十九年 度上字第七六二號、四十三年度台上字第一三八號、五十 七年度台上字第九五六號、八十一年度台上字第五七一號 、八十六年度台上字第三六０九號、八十九年度台上字第 八００號、九十年度台上字第九０二號著有判例、裁判闡 釋甚明，本件地下五樓建物自九十二年十二月十六日起至 九十四年五月三日間之共有人三興建設公司固未就原告將 特定停車位出租他人為干涉，然此僅能認係單純之沈默， 且此單純之沈默歷時僅年餘，三興建設公司復旋將剩餘所 有之應有部分拍賣出售，自難遽認原告與三興建設公司曾 默示成立分管契約。
（五）原告既依法僅繼受本件停車位租賃契約出租人權利義務九 七分之六七，原告復始終未能舉證三興建設公司曾將其剩 餘之九七分之三十部分出租人權利義務移轉予原告，是於 三興建設公司九十四年五月三日將剩餘之九七分之三十租 賃標的物所有權移轉予第三人粘明達前，本件停車位租賃 契約出租人為三興建設公司與原告二人。
（六）綜上所述，本件停車位租賃契約自九十二年十二月十六日 起至九十四年五月三日止，出租人為原告與三興建設公司 二人，依民法第二百五十八條第二項之規定，解除契約之 意思表示應由出租人全體即原告與三興建設公司為之，原 告於九十三年十一月二十四日單獨向承租人即被告為解除 本件停車位租賃契約之意思表示，於法自有未合，不生解 除之效力。至粘明達繼受本件停車位租賃契約出租人權利 義務係在原告單獨為解除契約意思表示之後，其有無與原 告就共有物成立分管契約，甚或有無將其所有之九七分之 三十出租人權利義務移轉予原告，於本件結果俱無影響， 爰不贅述。
（七）本件停車位租賃契約既未經合法解除，於租賃期間內（民 國一０四年八月十二日前）自仍有效，被告基於承租人之 地位，得占有、使用、收益租賃標的物即附圖所示之五十 個停車位，原告訴之聲明第一項請求被告返還該等停車位 ，自非有據，不應准許。
（八）承上，本件停車位租賃契約仍屬有效，被告基於承租人之 地位，得占有、使用、收益租賃標的物即附圖所示之五十 個停車位，其非無法律上原因受有利益、侵害原告之權利 甚明，原告訴之聲明第三項請求被告自九十三年十一月二 十四日起至返還前開停車位之日止，按月給付原告三十七 萬五千元相當於租金之不當得利及損害賠償，亦非有據。五、至原告訴之聲明第二項即請求被告給付九十二年六月二十六 日起至九十三年十一月二十五日止，共十七個月之租金為六 百三十七萬五千元部分
（一）三興建設公司對被告之租金債權於二億五千四百一十七萬 五千零八十一元範圍內業已於九十二年六月間移轉予原告 ，有本院北院錦九十二執地字第一０二七五號執行命令在 卷可考，且為被告所不爭執，是無論本件原告是否繼受該 停車位租賃契約、繼受範圍如何，於上述金額範圍內之租 金債權，均已移轉予原告，原告自得據以請求。（二）原告雖復於九十二年十二月十六日以總價二億六千七百元 買受債務人三興建設公司之不動產房地，此觀卷附不動產 權利移轉證書所載即明，惟原告對三興建設公司尚有四千 餘萬元之債務未獲清償，此經本院職權調閱上揭執行事件 卷宗審認無訛，故於三興建設公司於九十四年五月三日完 全喪失本件停車位出租人地位前，原告仍得本於自身九七 分之六七部分出租人之地位，及經執行命令所移轉之三興 建設公司九七分之三十部分租金債權，請求被告給付租金 全額。
（三）三興建設公司於九十四年五月三日始完全喪失本件停車位 出租人地位，前曾提及，則原告請求被告給付自九十二年 六月二十六日起至九十三年十一月二十五日止，共十七個 月之租金六百三十七萬五千元，亦屬有據。
（四）按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責 任；給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時， 經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任，其經 債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或 為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務 ，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之 遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律 可據者，週年利率為百分之五，民法第二百二十九條第一 項、第二項、第二百三十三條第一項前段、第二百零三條 亦有明文。本件被告應於每月五日前給付出租人租金，是 原告請求被告給付自九十二年六月二十六日起至九十三年 十一月二十五日止積欠之租金六百三十七萬五千元，及自
九十三年十一月二十六日起，按週年利率百分之五計算之 利息，洵屬有據，應予准許。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，於 判決結果不生影響， 爰不一一論列，併此敘明。七、從而，原告請求被告給付如主文第一項所示之金額、利息， 係屬有據，應予准許，逾此範圍之請求，咸非有據，均應駁 回，該部分假執行之聲請亦失所附麗，爰併駁回之。八、末按下列各款之判決，法院應依職權宣告假執行：（三）就 第四百二十七條第一項至第四項訴訟適用簡易程序所為被告 敗訴之判決，民事訴訟法第三百八十九條第一項第三款亦有 明定，本件為適用簡易程序所為被告部分敗訴判決，爰無待 原告供擔保、逕依職權宣告假執行，被告陳明如受不利益判 決，願供擔保請准免為假執行，核無不合，爰酌定相當擔保 金額准許之。
據上論結，本件原告之訴一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第四百三十六條第二項、第七十九條、第三百八十九條第一項第三款、第三百九十二條第二項，判決如主文。中 華 民 國 94 年 10 月 19 日 臺灣臺北地方法院臺北簡易庭
法 官 洪文慧
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於送達後20日內向本庭（台北市○○○路○段126巷1號）提出上訴狀（須按他造當事人人數附繕本）。中 華 民 國 94 年 10 月 25 日 書記官 林錫欽
附圖：臺北市松山地政事務所複丈成果圖
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