臺灣臺中地方法院小額民事判決
113年度豐小字第44號
原 告 大倫敦城社區管理委員會
法定代理人 盧品辰
訴訟代理人 林怡婷
被 告 張福勤
訴訟代理人 李任庸
上列當事人間請求給付管理費事件，本院於民國113年5月20日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹仟元由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：原告為大倫敦城社區（下稱系爭社區）依公寓大 廈管理條例合法成立之管理委員會，被告為系爭社區之住戶 ，應依社區規約繳納管理費，詎被告自民國112年3月起即未 繳納管理費，至112年8月為止，已積欠新臺幣（下同）6,00 0元未繳納，且經原告催繳後仍拒絕繳納，爰依系爭社區規 約之法律關係，提起本件訴訟等語，並聲明：被告應給付原 告6,000元及按年息5％計算之利息。
二、被告則以：系爭社區分為A、B、C、D、E、F等6個獨立區域 ，其中B、C、E、F區（下稱原四區，共計244戶）係於93年 間，由照鴻福建設有限公司興建銷售，並成立倫敦城社區管 理委員會，A、D區（下稱系爭二區，A、D區分別有19、12戶 ）則係於100年至103年間由甲翌建設有限公司興建銷售，系 爭二區除有獨立地號之建築基地、使用執照外，建物於物理 位置上，與原四區可明顯區隔，且均有獨立出入之通道，非 屬具有不可分性之集居社區。而系爭二區住戶從未作成決議 與原四區之倫敦城社區管理委員會合併，原四區住戶竟未經 系爭二區住戶之同意，由時任倫敦城社區管理委員會主任委 員張文滋逕於112年1月7日召開系爭社區之第一次區分所有 權人會議，並作成決議解散倫敦城社區管理委員會，成立系 爭社區管理委員會即原告，將系爭二區納入原告管理範圍， 並決議A區門牌號碼210巷62號至88號共11戶，管理費每月50 0元，其餘系爭二區住戶之管理費則為每月1,000元。因該次 區分所有權人會議之召集程序違法，所為之決議均應屬無效 ，且原告對被告收取之管理費用過高，有權利濫用及違反公 序良俗之情形，亦應屬無效，被告為系爭二區住戶並無繳納 管理費之義務；原告所提出之電費繳費憑證並未包含系爭二
區前方道路，且系爭二區之污水處理係經由市府同意後進行 排放；系爭二區有意願自行成立管理組織，而非強制被原告 併入等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利 判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：
㈠原四區係在93年間由照鴻福建設有限公司興建銷售。 ㈡系爭二區係由甲翌建設有限公司於100年至103年間興建。 ㈢原四區成立管理委員會時，系爭二區尚未興建。 ㈣原四區與系爭二區坐落之基地不同。
㈤原四區與系爭二區有各自獨立之出入口。
㈥系爭二區未成立管理委員會；亦未召開A、D區區分所有權人 會議決議與原四區合併成立管理委員會。
㈦兩造提出之各件函文，形式及實質均真正。
㈧原四區與系爭二區均位於「豐原市大愛新社區重建開發計畫 」範圍內。
㈨原四區與系爭二區之污水管線均連接至共同之污水處理機房 。
四、得心證之理由：
㈠按公寓大廈管委會之成立，係依公寓大廈管理條例第28條第1 項（或第26條第1項、第53條、第55條第1項）規定，經由召 集區分所有權人會議，並依同條例第31條所定人數及區分所 有權比例之出席、同意而決議為之，屬於私權行為，其依同 條例施行細則第8條及報備處理原則第3點、第4點規定程序 申請報備（報請備查），係為使主管機關知悉，俾便於必要 時得採行其他監督方法之行政管理措施，核與管委會是否合 法成立有別。故申請案件文件齊全者，由受理報備機關發給 同意報備證明，僅係對管委會檢送之成立資料作形式審查後 ，所為知悉區分所有權人會議決議事項之觀念通知，對該管 委會之成立，未賦予任何法律效果；同理，主管機關所為不 予報備之通知，對於該管委會是否合法成立，亦不生任何影 響（最高行政法院103年9月份第1次聯席會議決議統一之法 律見解參照）。是以本件臺中市豐原區公所雖就系爭社區管 理委員會申請報備准予備查，惟並不生任何法律效果，與系 爭社區之管理組織是否確實符合依公寓大廈管理條例第53條 規定而合法成立無涉，難認普通民事法院應受其拘束，是主 管機關即臺中市豐原區公所備查與否，尚與原告成立之管理 委員會是否合法成立無涉，尚難單以臺中市豐原區公所公寓 大廈管理組織報備證明即謂系爭社區係屬集居地區，本院自 得就系爭社區之區分所有權人大會決議及管理委員會之成立 是否合法予以審認。
㈡按公寓大廈管理條例所謂之「公寓大廈」，指構造上或使用 上或在建築執照設計圖樣標有明確界線，得區分為數部分之 建築物及其基地；該條例所謂「區分所有」，指數人區分一 建築物而各有其專有部分，並就其共用部分按其應有部分有 所有權；多數各自獨立使用之建築物、公寓大廈，其共同設 施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區者，其管理及 組織準用本條例之規定，公寓大廈管理條例第3條第1款、第 2款、第53條分別定有明文。另按「本條例第53條所定其共 同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區，指下列 情形之一：一、依建築法第11條規定之一宗建築基地。二、 依非都市土地使用管制規則及中華民國92年3月26日修正施 行前山坡地開發建築管理辦法申請開發許可範圍內之地區。 三、其他經直轄市、縣（市）主管機關認定其共同設施之使 用與管理具有整體不可分割之地區」，公寓大廈管理條例施 行細則第12條亦定有明文。是依上揭規定，適用公寓大廈管 理條例規定之客體範圍，原則上係以由數人區分所有之單一 獨立建築物為適用範圍，其次多數獨立使用之建築物，於其 共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居性質者，亦 得準用。查：
⒈系爭二區之建物為連棟式透天住宅，有臺中市政府都市發展 局使用執照存根影本在卷可佐（本院卷第240至249頁），則 系爭二區之建物非屬區分所有建物，並無共同使用部分，即 無區分數部分之情形，應非屬公寓大廈管理條例所謂之「公 寓大廈」至為灼明。
⒉原四區與系爭二區之污水管線雖均連接至共同之污水處理機 房（兩造不爭執事項㈨），然審酌污水處理機房應於原四區 於93年間興建時即已設置，而原四區原成立之管理委員會（ 即皇家倫敦城社區管理委員會）於103年間曾向臺中市政府 都市發展局反應甲翌建設之新建工程之污水排放至原四區社 區所有之排水溝一事，經該局派員與甲翌建設、皇家倫敦城 社區管理委員會、臺中市政府水利局、臺中市豐原區公所至 現場會勘，會勘結論略為：本案豐原區鐮村段589-1、590-1 …等47筆土地為臺中市政府建設局所管應供公眾通行之道路 ，道路側溝如水質經檢測合格均可搭排等語，有被告提出之 臺中市政府建設局103年3月13日中市建養字第1030027791號 函在卷可參（本院卷第334至335頁），原四區至112年間始 合併系爭二區成立管理委員會（本院卷第33至36頁）等情， 且原四區係在93年間由照鴻福建設有限公司興建銷售；系爭 二區係由甲翌建設有限公司於100年至103年間興建；原四區 成立管理委員會時，系爭二區尚未興建；原四區與系爭二區
坐落之基地不同；原四區與系爭二區有各自獨立之出入口等 情，亦為兩造所不爭執（不爭執事項㈠、㈡、㈢、㈣、㈤），自 難僅以原四區與系爭二區之污水管線均連接至共同之污水處 理機房即遽謂原四區與系爭二區屬共同設施之使用與管理具 有整體不可分性之集居地區，而得依公寓大廈管理條例第53 條之規定，就其管理及組織準用公寓大廈管理條例之相關規 定。
㈢況依內政部96年10月23日內授營建管字第0000000000號函謂 ：「按有關已報備成立之二個管理委員會，如其為二個比鄰 之公寓大廈，經區分所有權人會議決議合併為一個管理委員 會，得依公寓大廈管理條例第25條至第37條（修法後為第25 條至第40條）規定成立合併之管理組織及執行管理維護事務 ，為本部88年12月7日台88內營字第8878187號函所明釋。故 各公寓大廈相互比鄰合併成立一個管理組織時，雖未個別報 備成立管理組織，仍須經個別區分所有權人會議，作成決議 同意合併後，再召開全體區分所有權人會議，成立一個管理 組織」。經查，依兩造不爭執事項㈥所示，系爭二區從未自 行召開區分所有權人會議，作成決議同意合併，原告僅係單 方面通知系爭二區住戶，召開區分所有權人會議，而難認系 爭二區住戶已同意合併同屬原告管理，則原告並無執行管理 維護系爭二區之權限，亦無請求系爭二區之住戶繳納管理費 之權利。是原告請求被告給付社區管理費，即無理由。五、從而，原告依系爭社區規約之法律關係，請求被告給付6,00 0元及遲延利息，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判 決結果均無影響，爰不另一一論述。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第436條之19第1項、第78 條。
中 華 民 國 113 年 6 月 18 日 豐原簡易庭法 官 曹宗鼎
如不服本判決，應於送達後20日內，以判決違背法令為理由，向本院提出上訴狀並表明上訴理由（上訴理由應表明一、原判決所違背之法令及其具體內容；二、依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實），如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
以上正本與原本相符。
中 華 民 國 113 年 6 月 18 日 書記官 許家豪
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