臺灣高等法院高雄分院民事判決
111年度上易字第104號
上 訴 人 梁哲彰
訴訟代理人 梁財明
被上訴人 梁聯貴
簡梁先英
梁建明
前二人共同
訴訟代理人 黃寶蓮
上列當事人間請求分割共有物事件，上訴人對於中華民國111年2
月8日臺灣高雄地方法院109年度訴字第1776號第一審判決提起上
訴，本院於113年6月12日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：坐落高雄市○○區○○段000地號土地（下稱系爭 土地）為兩造共有，應有部分如附表所示。系爭土地依其使 用目的並無不能分割之情事，兩造並無不能分割之約定，且 未就分割方法達成協議，上訴人自得訴請分割。而梁聯貴、 梁建明於系爭土地上建有房屋，均係違章建築，且結構已超 過法定加強磚造使用之35年年限，安全堪慮，無經濟價值， 又越界占用同段392、394地號土地，而394地號土地非兩造 所有。系爭土地呈長條形，夾在392、394地號土地中間，無 法直接通行至公路，亦無建築線可供建築，無法申請建照興 建房屋，原物分割顯然不利於建築及其經濟效用，而兩造就 系爭土地如何分配互有歧見，致原物分配有事實上或法律上 困難。綜上，系爭土地應以變價分割較為公平、合理，將有 效提高系爭土地整體客觀交易價值暨經濟效用。爰依民法第 823條第1項、第824條第2項規定提起本件訴訟，聲明：兩造 共有系爭土地應予變價分割，所得價金按附表所示兩造應有 部分比例分配等語。
二、被上訴人則以：採附圖一分割方案。坐落系爭土地上之門牌 號碼高雄市○○區○○路0號未保存登記建物（下稱甲建物）現 為梁聯貴所有並居住其中；門牌號碼高雄市○○區○○路00號未 保存登記建物（下稱乙建物）則為梁建明所有，並與簡梁先 英及家人居住其中，世代居住於此，無變賣意願。又被上訴 人於本件訴訟前均同意於系爭土地上搭建甲建物、乙建物使 用，已達成分管協議，本件應以原物分割最為妥適，附圖一 方案不僅保留現有建物符合土地使用現況，避免土地細分而
減損其經濟價值，且符合被上訴人保留系爭土地之意願。若 上訴人無保留土地意願，梁建明亦願向上訴人購買其應有部 分，或將系爭土地全部原物分配予被上訴人，被上訴人再對 上訴人為金錢補償，仍屬符合共有人利益及經濟利用價值之 分割方式等語，資為抗辯。
三、原審判決系爭土地分割如附圖一所示，並由上訴人單獨取得 編號A部分，被上訴人取得編號B部分按應有部分比例即梁聯 貴14分之6、簡梁先英14分之1、梁建明14分之7為共有。上 訴人不服提起上訴，於本院聲明：(一)原判決廢棄。（二） 兩造共有系爭土地應予變價分割，所得價金按兩造附表所示 應有部分之比例分配。被上訴人均答辯聲明：上訴駁回。四、兩造不爭執事項：
㈠系爭土地為兩造共有，面積369.74平方公尺，兩造應有部分 分別如附表所示。
㈡系爭土地並無因法令規定，或因物之使用目的不能分割之情 事，亦未以契約訂有不分割之期限，且兩造復未能達成協議 分割之共識。
㈢系爭土地如附圖二所示B部分上乙建物為被上訴人梁建明所有 ，為3層建物，第1、2層為加強磚造，第3層為鋼鐵造。又其 旁系爭土地如附圖二所示C部分上加蓋鐵皮停車棚亦為梁建 明所有。
㈣系爭土地如附圖二所示A 部分上甲建物為被上訴人梁聯貴所 有，為1 層磚造建物。
五、本院之判斷：
㈠按分割共有物乃為消滅物之共有狀態，以利土地之融通及增 進經濟效益，是除非因物之使用目的不能分割，或契約訂有 不分割之期限，否則各共有人得隨時請求分割共有物，民法 第823條第1項定有明文。次按「各共有人，除法令另有規定 外，得隨時請求分割共有物。但因物之使用目的不能分割或 契約訂有不分割之期限者，不在此限」、「共有物之分割， 依共有人協議之方法行之。分割之方法不能協議決定，或於 協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因 任何共有人之請求，命為下列之分配：一、以原物分配於各 共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物 分配於部分共有人。二、原物分配顯有困難時，得變賣共有 物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共 有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人。以原物為分配 時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者 ，得以金錢補償之。以原物為分配時，因共有人之利益或其 他必要情形，得就共有物之一部分仍維持共有。共有人相同
之數不動產，除法令另有規定外，共有人得請求合併分割。 」民法第823條第1項、第824條第1至5項分別定有明文。 ㈡分割共有物，究以原物分割，或變價分割，法院固有自由裁 量之權，不受共有人主張之拘束，但仍應斟酌當事人之聲明 、共有物之性質、經濟效用及全體共有人之利益等公平決定 之。共有人就共有物在生活上有密不可分之依存關係，倘法 院全然不顧，判命變價分割，其所定分割方法，是否公平適 當，即值推求。且共有物之裁判上分割，仍以原物分割為原 則，必須以原物分割有事實上或法律上之困難，例如原物性 質上無法分割或分割將減損其價值之情形，始得依變賣之方 法分配價金，以維護共有物之經濟效益，及兼顧共有人之利 益與實質公平。倘共有物在性質上並無不能分割或分割將減 損其價值之情形，僅因共有人各執己見，難以整合其所提出 之分割方案者，法院仍應斟酌共有物之性質、共有人之利害 關係、經濟價值及利用效益，依民法第824條所定之各種分 割方法為適當之分配，尚不能逕行變賣共有物而以價金分配 於各共有人。
㈢經查，系爭土地為兩造共有，應有部分如附表所示，且兩造 就系爭土地未以契約訂有不分割之期限等節，為兩造所不爭 執。又系爭土地查無因法令規定，或因物之使用目的不能分 割之情事，且兩造復未能達成協議分割之共識，是上訴人依 上開規定訴請分割系爭土地，自無不合。又系爭土地面積為 369.74平方公尺，呈現長條狀，目前未直接臨路，東南側隔 同段394地號土地臨大潭路，東北側為計畫道路用地。再者 ，系爭土地上如附圖二所示A部分，其上甲建物為梁聯貴所 有，為1層磚造建物；B部分其上乙建物為梁建明所有，為3 層建物，第1、2層為加強磚造，第3層為鋼鐵造。而其旁即 編號C部分上加蓋鐵皮停車棚亦為梁建明所有等情（見不爭 執事項㈢㈣），並經原審會同兩造至現場勘驗，並囑託高雄市 政府地政局前鎮地政事務所（下稱前鎮地政）就甲建物、乙 建物占用系爭土地之位置及面積測量屬實，有勘驗筆錄、照 片及前鎮地政繪製複丈成果圖（見原審卷第至139至159頁、 第163頁）附卷可憑。又經本院囑託前鎮地政就上訴人聲請 針對門牌號碼高雄市○○區○○路00號地上物（未保存登記建物 ）現況占用附圖一編號A部分範圍繪製複丈成果圖如附圖三 ，業經前鎮地政113年3月13日函覆在卷可稽（複丈日期為11 3年1月14日，見本院卷第261至263頁）。 ㈣上訴人固主張系爭土地應以變價分割，所得價金按兩造應有 部分比例分配為宜云云。惟查：
⒈系爭土地面積多達369.74平方公尺，若採附圖一方案，將如
附圖一編號A 部分分歸由上訴人單獨取得，編號B 部分分歸 由被上訴人按原應有部分比例共有，而被上訴人均稱於分割 後有意願維持共有等語（見原審卷第113 頁），則分割後面 積形狀方整，且東南側均隔同段394 地號土地即臨大潭路， 上訴人單獨取得編號A 部分土地面積可達123.25平方公尺， 而被上訴人取得B部分土地面積246.49平方公尺，均可供建 築使用，且編號B部分上已有甲、乙建物存在，系爭土地並 無難以原物分配於各共有人之情形。
⒉至上訴人主張：系爭土地未與建築線相連接，無法申請建築 執照興建房屋，採原物分割方案將不利於建築使用及其經濟 效用云云。惟查，系爭土地尚無申請建築執照紀錄，非屬建 築基地法定空地分割辦法管制範疇，有高雄市政府工務局11 0年1月15日及同年1月29日函在卷可稽（見原審卷第73、91 頁）。則依函文意旨，係稱系爭土地尚無申請建築執照之紀 錄，非謂系爭土地無法申請建築執照興建房屋，況且是否與 建築線連接，為日後指定建築線之問題，自難逕認採原物分 割將不利建築使用。故上訴人此部分主張，應屬無據。 ⒊對照附圖一、二所示地上建物之位置，若採被上訴人主張附 圖一分割方案，乃符合系爭土地之使用現況，得以使梁聯貴 、梁建明於系爭土地分割後不需拆除甲建物、乙建物，與其 使用現狀位置尚稱吻合，符合經濟效益。至上訴人雖主張甲 建物、乙建物違法建築在先，業經高雄市政府限期拆除，且 為加強磚造房屋，已逾固定資產耐用年數表加強磚造房屋耐 用年數為35年使用年限，不具經濟價值云云。惟被上訴人雖 自承甲建物、乙建物於民國60幾年間即已建造（見原審卷第 279頁），但其屋況尚佳，且目前仍為被上訴人居住使用中 ，有照片附卷可查（見原審卷第155頁、見本院卷第241、24 3頁），尚難以固定資產耐用表之使用年限，即認定甲建物 、乙建物不具經濟價值，且高雄市政府工務局以110年11月2 2日高市工務隊字第11070666000號函限期兩造拆除如附圖二 所示C部分之鐵皮違建，有該函附卷可查（見原審卷第289頁 ，且嗣後已拆除完畢），可知該函意旨亦非要求拆除甲建物 、乙建物。故上訴人此部分主張，尚非可採。
㈤上訴人主張如採取原物分割方案，需為金錢補償云云。惟查 ，本院依上訴人聲請囑託兆豐不動產估價師事務所就系爭土 地鑑價，有111年8月31日函覆估價報告書在卷可稽（見本院 卷第141-1頁，外放估價報告書）。依估價報告書所載， 評估系爭土地如附圖一編號A部分每平方公尺價格為16,182 元，編號B部分每平方公尺價格為15,487元。上訴人雖主張 ：系爭土地公告現值每平方公尺9,200元，上訴人分得之附
圖一編號A部分遭第三人建物占用，東北側為荒廢農業保護 區，該區公告現值每平方公尺1,700元；而被上訴人分得之 編號B部分屬住宅區及人口密集精華區，但估價報告評估A部 分價值卻較B部分為高，顯不合理云云。然查，估價報告書 係經不動產估價師進行產權、一般因素、不動產市場概況分 析、區域因素、個別因素、及勘估標的依最有效使用情況下 ，採用比較法進行評估，應認妥適，且估價報告評估A部分 每平方公尺價格為16,182元，B部分每平方公尺價格為15,48 7元，價格相差非鉅；則採附圖一即由上訴人取得A部分，被 上訴人取得B部分按應有部分共有之分割方式，分得後各共 有人應有部分價值相近，堪認妥適。
㈥綜上所述，本院斟酌如附圖一所示之方法分割，分割後土地 面積、形狀、筆數完整、單純，已如前述，大致符合兩造使 用位置情形，且各共有人受分配之土地均亦與其等應有部分 換算之面積相當，且各分得土地之每平方公尺價值均相當， 應認屬公平適當。爰依附圖一所示方案分割，編號A部分分 歸由上訴人單獨取得，編號B部分分歸由被上訴人按應有部 分比例即梁聯貴14分之6、簡梁先英14分之1、梁建明14分之 7為共有。又本件分割結果，各共有人受分配之面積並無增 減，且上訴人與被上訴人各受分配之土地均亦與其等應有部 分換算之面積相當，分割後價值尚屬相近，無須互相以金錢 補償，爰不另為補償之諭知。
㈦上訴人雖於原審聲請訊問證人林良助、林祺民、梁志豪，以 證明同段394地號土地所有權人是否同意兩造通行該土地， 惟同段394地號土地所有權人是否同意兩造通行該土地，並 不影響本院上開認定，是無調查此部分證據之必要。至上訴 人主張採附圖一方案，其分得編號A部分上有訴外人林祺瑞 建物占用，故附圖一方案不利於上訴人云云；然此為上訴人 得否向第三人請求拆屋還地之問題，亦不影響本院前揭認定 ，附此敘明。
六、綜上所述，上訴人依民法第823條第1項、第824條規定，請 求分割系爭土地，為有理由；但請求以變價分割方法，不足 採，原審分割方法為附圖一所示，即編號A部分分歸由上訴 人單獨取得，編號B部分分歸由被上訴人按應有部分即梁聯 貴14分之6、簡梁先英14分之1、梁建明14分之7為共有為適 當。原判決諭知系爭土地分割方法，並無不當，上訴意旨指 摘原判決就此部分不當，為無理由，應駁回其上訴。本件為 共有物分割事件，由敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平，審 酌兩造之利害關係，由兩造如附表一所示應有部分比例負擔 。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 逐一論列，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，判決如主文。中 華 民 國 113 年 6 月 28 日 民事第二庭
審判長法 官 簡色嬌
法 官 陳宛榆
法 官 郭慧珊
以上正本證明與原本無異。
本件不得上訴。
中 華 民 國 113 年 6 月 28 日 書記官 馬蕙梅
附表： 編號 共有人 應有部分 1 上訴人梁哲彰 3 分之1 2 被上訴人 梁聯貴 21分之6 3 被上訴人 簡梁先英 21分之1 4 被上訴人 梁建明 3 分之1