臺灣高等法院臺中分院民事判決
111年度重上字第166號
上 訴 人 陳金榮 住○○市○區○○路0段000號
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訴訟代理人 林建宏律師
被 上訴人 林福源
林德旺
林寶春
林昱杉
共 同
訴訟代理人 張啟富律師
被 上訴人 陳金銓
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訴訟代理人 馮鉦喻律師
上列當事人間請求分割共有物事件，上訴人對於民國111年5月19
日臺灣臺中地方法院第一審判決（109年度訴字第3820號）提起
上訴，本院於113年5月14日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、原判決廢棄。
二、兩造共有如附表一所示土地及建物分歸由林福源、林德旺、 林寶春、林昱杉以各應有部分46/150、49/150、46/150、9/ 150之比例保持共有，林福源、林德旺、林寶春應依附表三 所示金額補償陳金榮、陳金銓。
三、第一、二審訴訟費用由兩造依附表一應有部分比例欄所示 比例負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按關於物權依物之所在地法，涉外民事法律適用法第38條第 1項定有明文。本件陳金榮起訴主張分割如附表一所示土地 及建物（含未辦保存登記建物，下合稱系爭不動產，分稱各 地號土地、建號建物），林昱杉爲美國籍人（見原審卷第11 7頁護照），本件訴訟具有涉外因素，應屬涉外民事事件， 然因系爭不動產係在我國境內，關於本件分割共有物事件， 依前揭規定應以系爭不動產所在地法即我國之法律為本案之 準據法，合先敘明。
二、本件陳金榮於原審請求分割之標的物如臺中市中興地政事務 所（下稱中興地政所）複丈日期民國110年12月1日複丈成果 圖（下稱附圖一）所示（即附表一所示保存登記建物①至⑤及
未保存登記建物①至⑥）；嗣於本院就0000、0000建號建物占 用鄰地之增建部分予以補測，如中興地政所複丈日期112年7 月18日複丈成果圖（下稱附圖二）編號A所示（即附表一所 示未保存登記建物⑦），陳金榮就附表一所示未保存登記建 物⑦部分請求一併分割，核屬補充事實上之陳述，非屬訴之 追加，依民事訴訟法第256條規定應予准許。三、本件陳金榮於原審起訴先位方案請求合併分割系爭不動產， 分歸由陳金榮、陳金銓（下稱陳金榮等2人）以各應有部分1 /2維持共有，並由陳金榮等2人對林福源、林德旺、林寶春 、林昱杉（下合稱林福源等4人）爲金錢補償；備位方案請 求變賣系爭不動產，所得價金按兩造應有部分比例分配。嗣 於本院審理時將先位方案變更爲0000建號建物（含增建）及 坐落土地分歸由林福源等4人維持共有；0000建號建物（含 增建）及坐落土地分歸由陳金榮等2人維持共有，陳金榮等2 人補償差價予林福源等4人；原先位方案改列爲第一備位方 案，原備位方案改列爲第二備位方案。陳金榮於本院主張之 分割方式雖與原審不同，然當事人主張之分割方案並非裁判 分割共有物訴訟之訴訟標的，縱使變更分割方案，亦僅屬補 充或更正事實上或法律上之陳述，而非訴之變更，依民事訴 訟法第256條規定應予准許。
貳、實體方面：
一、陳金榮主張：
兩造共有系爭不動產（即臺中市○○區○○○段000、000、000-0 地號土地及其上同段0000、0000建號建物含增建部分、詳如 附表一及附圖一、二所示），共有人應有部分如附表一應有 部分比例欄所示，兩造就系爭不動產並無禁止分割特約，亦 無不能分割情事，依民法第823條第1項、第824條第2項規定 請求分割系爭不動產。原審判決認定分割方法爲系爭不動產 分歸由林福源等4人以各應有部分46/150、49/150、46/150 、9/150之比例保持共有，林福源、林德旺、林寶春（下稱 林福源等3人）以金錢補償陳金榮等2人。陳金榮不服，提起 上訴，聲明求為：㈠原判決廢棄。㈡先位方案（下稱甲案）： 0000建號建物（含增建）及坐落土地分歸林福源等4人維持 共有；0000建號建物（含增建）及坐落土地分歸為陳金榮等 2人維持共有，陳金榮等2人補償差價予林福源等4人。㈢第一 備位方案（下稱乙案）：系爭不動產分歸由陳金榮等2人以 各應有部分1/2維持共有，由陳金榮等2人對林福源等4人爲 金錢補償。㈣第二備位方案（下稱丙案）：變賣系爭不動產 ，按各共有人之應有部分比例分配價金。
二、林福源等4人抗辯：
系爭不動產係林福源、林德旺、林寶春及訴外人○○○（林昱 杉父親）之父○○○於62年間購買取得，全家設籍於臺中市○○ 區○○路00000號；○○○87年間死亡後由上開4人及其母親○○○○ 共同繼承（應有部分各1/5）。○○○因積欠債務致名下應有部 分1/5遭法院拍賣，陳金銓於93年6月11日經拍賣取得應有部 分1/5，於99年1月14日將應有部分1/10贈與陳金榮。○○○○於 100年間死亡，其應有部分1/5由林福源、林德旺、林寶春及 ○○○共同繼承（林福源、林寶春各取得應有部分2/50，林德 旺、○○○各取得應有部分3/50），○○○於100年5月4日將應有 部分3/50贈與林昱杉（詳如附表二所示）。林福源等4人對 系爭不動產有情感上之依存，相較於陳金榮等2人有更密切 關係。且林福源等4人於系爭不動產應有部分合計爲4/5，佔 系爭不動產權利範圍之絕大多數，自應依林福源等4人之主 張爲分割，即林福源等4人以各應有部分46/150、49/150、4 6/150、9/150之比例維持共有，由林福源等3人對陳金榮等2 人爲補償（下稱丁案）。系爭不動產既得依上開方式爲原物 分割，自不宜遽爲變價分割等語，資爲抗辯。答辯聲明：上 訴駁回。
三、陳金銓抗辯：
系爭不動產固爲林福源等4人之祖產，惟位於逢甲商圈精華 地段，向來均用以作爲出租商家使用，情感上自不能與一般 祖厝相比擬。陳金銓係已逾70歲之退休教師，倘若能以原物 分割分配取得系爭不動產，未來每月仍有租金收入以保晚年 生活品質，故其主張之分割方式爲其與林福源等4人依應有 部分比例保持共有取得系爭不動產全部，其等5人以金錢補 償陳金榮（下稱戊案）；對於陳金榮提出之甲、乙案，其願 與陳金榮維持共有等語，資爲抗辯。答辯聲明：上訴駁回。四、本院判斷：
㈠陳金榮請求合併分割系爭不動產，於法尚無不合： ⒈按共有物除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。但因 物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此 限。共有人相同之數不動產，除法令另有規定外，共有人得 請求合併分割，民法第823條第1項、第824條第5項分別定有 明文。
⒉經查，附表一所示之土地、建物（即系爭不動產）均爲兩造 共有，應有部分如附表一應有部分比例欄所示，系爭不動產 依使用目的並無不能分割之情形，兩造間未訂有不分割之期 限，迄今未對分割方法達成協議；又兩造就附表一所示之土 地、建物，應有部分比例相同（其中未辦保存登記部分不具 構造上及使用上之獨立性，為0000、0000建號建物所有權範
圍所及，亦為兩造按附表一建物部分應有部分欄所示共有） ，兩造均同意合併分割，陳金榮請求合併分割並無不合。 ㈡關於系爭不動產之分割方法：
⒈按共有物之分割方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅 時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求 ，命為下列之分配：⒈以原物分配於各共有人。但各共有人 均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。 ⒉原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共 有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以 價金分配於各共有人。以原物為分配時，如共有人中有未受 分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之，民 法第824條第2項、第3項分別定有明文。次按法院為裁判分 割時，需衡酌共有物之性質、價格、經濟效用及公共利益、 全體或多數共有人利益等因素，並兼顧公平之原則。若原則 上認原物分配對全體或多數共有人有利，須先就原物分配， 必於原物分配有困難者始予變賣，以價金分配於各共有人， 且就原物分配時，如共有人中有不能按其應有部分受分配者 ，亦得以金錢補償之，並非定出於變賣之一途（最高法院94 年度台上字第1768號判決意旨參照）。
⒉系爭不動產不宜細分：
⑴000、000地號土地爲相鄰之略呈長方型土地，000-0地號土地 係與000、000地號土地相鄰之狹長三角型土地，三筆土地合 成爲五邊形之塊狀土地；0000建號建物及其增建部分大部分 坐落於000地號土地，0000建號建物及其增建部分大部分坐 落於000地號土地，少部分占用鄰地000地號土地，此有附圖 一及附圖二在卷可參（見原審卷第469頁、本院卷一第269頁 ），由附圖一、二可知，000、000、000-0地號土地上蓋滿 建物即0000、0000建號建物及其增建。 ⑵原審勘驗筆錄記載：「建物爲位於臺中市○○區○○路與○○路口 之角間建物，建物外觀觀之，應爲三層RC結構建物及部分一 層鐵皮建物，外牆覆有廣告招牌，門面均有電動鐵捲門；若 僅依建物外觀及招牌觀之，可粗略分爲3個區塊，依序爲使 用中店面（○○○服飾店及○○○○茶飲店）、招租中之店面（懸 掛有紅色招租布條）、一層鐵皮建物」、「入招租中之店面 建物內觀之，招租中之店面其面向○○路，內部現空無一物， 並有拆除清理痕跡，顯無人使用，其內部並無隔間，無樓梯 通行至二樓，且僅有大門（鐵捲門）爲出入口」、「由樓梯 上二樓，內部空無一物，並有拆除清理痕跡，顯無人使用， 其內部有遺留部分磚造牆壁隔間，但無明顯區隔。後端另有 一單獨鐵製樓梯，僅供二樓通往三樓使用」、「由樓梯上三
樓，內部空無一物，並有拆除清理跡，顯無人使用，其內部 有磚造牆壁隔間，區隔成多個單位，並由原陽台位置環繞作 爲走道通行其間，末端爲二樓往三樓鐵製樓梯出口，最末端 有一公共厠所」（見原審卷第243至244頁）。由上可知，系 爭不動產一樓僅有臨○○路之水泥磚造樓梯，作爲通往二樓之 出入口，到達二樓後須行走至後方再以鐵製樓梯到達三樓（ 見本院卷一第205、211頁之現場照片）；一至三樓之內部隔 間，並非依000、000地號土地之經界線爲區隔，且一至三樓 各樓層之隔間方式均不相同（見本院卷一第207至215頁之現 場照片），故0000、0000建號建物雖分爲2個建號，惟依現 狀各樓層之建築結構及隔間方式已成爲一體，而未明確區隔 爲二部分作使用。
⑶陳金榮主張之甲案，即中興地政所複丈日期112年2月24日複 丈成果圖（下稱附圖三）編號甲1、甲2、甲3分歸由林福源 等4人取得，編號乙1、乙2、乙3分歸由陳金榮等2人取得， 由陳金榮等2人補償林福源等4人。倘若採取甲案，須將原爲 一體之0000、0000建號建物一分爲二，一分爲二之各建物均 須搭建樓梯及重新隔間，惟查000地號土地僅67㎡（相當於20 .2坪）、000地號土地僅92㎡（相當於27.8坪），若再挪出樓 梯及走道須使用之空間，得規劃爲店鋪內部使用之空間所剩 不多，即不利於區隔爲多間店鋪而增加租金收益，如維持現 況即000、000、000-0地號土地合併作爲建物基地，地上建 物0000、0000建號建物合併使用，始能將系爭不動產之經濟 效能發揮至最大。系爭不動產不宜細分，故將系爭不動產分 歸由部分共有人，未受分配之共有人則以金錢補償，該分割 方式始能保持系爭不動產之經濟效益，故陳金榮主張之甲案 自不可採。
⒊系爭不動產分歸部分共有人，未受分配之共有人則以金錢補 償，丁案較乙、戊案適宜：
⑴陳金榮主張乙案，即系爭不動產分歸由陳金榮等2人以各應有 部分1/2維持共有，由陳金榮等2人對林福源等4人爲金錢補 償；林福源等4人則主張丁案，即系爭不動產分歸由林福源 等4人以各應有部分46/150、49/150、46/150、9/150維持共 有，由林福源等3人對陳金榮等2人爲金錢補償；陳金銓則主 張戊案，即系爭不動產分歸由其與林福源等4人依應有部分 比例維持共有，其5人對陳金榮爲金錢補償。
⑵經查，000、000地號土地係由林福源等4人之父、祖○○○於62 年8月9日向前手買受，並於同年10月11日完成登記；另000- 0地號土地係由○○○於83年6月9日向前手買受，並於同年7月1 2日完成登記，此有中興地政所檢送000、000、000-0地號土
地之所有權人工登記謄本及異動索引資料在卷可憑（見本院 卷二第21至63頁）。而0000、0000建號建物係於67年2月14 日完成建物第一次登記，登記原因發生日期爲62年6月1日， 所有權人爲○○○，此有0000、0000建號建物之建築改良登記 簿在卷可查（見本院卷二第117至119頁）；且○○○自63年起 繳納門牌號碼「臺中市○○區○○路00○00號」之房屋稅，此有6 3至65年度之房屋稅繳納通知書在卷足憑（見本院卷二第121 至125頁）；又林福源等3人隨其父親○○○、母親○○○○自62年9 月3日起設籍於門牌號碼「臺中市○○區○○路00○00號」，此有 舊式戶籍謄本在卷可參（見原審卷133頁）。嗣87年間○○○死 亡後，系爭不動產由○○○○、林福源等3人、○○○按應有部分各 1/5繼承取得，並於87年9月8日完成繼承登記；○○○於89年12 月19日爲擔保其對訴外人○○○之債務，將應有部分1/5設定抵 押權，其後無力清償債務經法院拍賣，陳金銓於93年6月11 日經拍賣取得應有部分1/5，再於99年1月14日將應有部分1/ 10贈與陳金榮；而○○○○於100年間死亡後，其名下應有部分1 /5由林福源、林寶春各繼承取得應有部分2/50，林德旺、○○ ○各繼承取得應有部分3/50，○○○於100年5月4日將應有部分3 /50贈與林昱杉，以上有000、000、000-0地號土地人工登記 簿及異動索引附卷足查（見本院卷二第21至63頁）。由上可 知，系爭不動產爲林福源等4人父、祖○○○所留遺產，林福源 等3人共同在系爭不動產生活成長，林福源等4人抗辯對於系 爭不動產留有對○○○之感情及家族共同生活之記憶，與系爭 不動產之關係密切，自可採憑。林福源等4人主張應將系爭 不動產分歸由林福源等4人全部取得，林福源等4人對陳金榮 等2人爲金錢補償（即丁案），爲有理由。
⑶陳金榮等2人雖主張林福源之戶籍設於「臺中市○○路0段000巷 00號」，林寶春之戶籍設於「臺中市○○路0段○○巷00號」， 林昱杉設籍於「花蓮縣○○鄉」，其3人並未居住使用系爭不 動產；又林德旺雖設籍於「臺中市○○區○○路00○00號」，惟 系爭不動產實際係出租予他人收取租金使用，難認林福源等 4人對於系爭不動產有情感上依附關係云云。經查，林福源 等4人於本院陳述：「（系爭建物自○○○取得之後做何使用？ ）一開始是○○○一家人居住使用，此有戶籍謄本可以證明， 大約75年開始一樓出租給商家做生意，○○○○住在二樓，三樓 空著，○○○○一直住到她100年過世。100年之後三個樓層就出 租給商家做生意，由林福源管理到現在。」等語，此爲陳金 銓所不爭執，並陳述：「（陳金銓於93年6月取得系爭土地 跟建物後，有使用土地跟建物嗎？）從93年6月後我沒有管 理系爭土地跟建物，但林福源管理取得的租金有照我的應有
部分分給我。」等語（見本院卷一第252頁）。由上可知，○ ○○○自62年至100年間居住於系爭不動產，長達38年以上，林 福源等4人於○○○○死亡後始將系爭不動產全部出租；林福源 、林寶春、林昱杉雖未設籍於系爭不動產，但林福源仍爲系 爭不動產之主要管理者，由其分配收取之租金予陳金榮等2 人，林福源等4人抗辯其與系爭不動產之關係較爲密切非無 理由，陳金榮等2人以除林德旺以外3人未設籍於系爭不動產 ，否認林福源等4人與系爭不動產之關係較爲密切云云，並 不可採。
⑷再者，林福源等4人就系爭不動產之應有部分合計爲4/5，就 系爭土地部分之持分面積合計爲135.2㎡【計算式：（10＋67＋ 92）×4/5＝135.2】；陳金榮等2人就系爭不動產之應有部分 合計爲1/5，就系爭土地部分之持分面積合計僅爲33.8㎡【計 算式：（10＋67＋92）×1/5＝33.8】。倘若採取陳金榮主張之 乙案，即系爭不動產分歸由陳金榮等2人取得，陳金榮等2人 對林福源等4人爲金錢補償，陳金榮等2人分得之土地面積爲 84.5㎡【計算式：（10＋67＋92）×1/2＝84.5】，則陳金榮等2 人實際分得之土地面積，高於其依原應有部分比例所能分配 之土地面積甚多，對於林福源等4人即有失公允（最高法院1 12年度台上字第288號判決意旨參照），故陳金榮主張之乙 案並不可採。又陳金銓主張之戊案，即系爭不動產分歸由其 與林福源等4人依應有部分比例維持共有，其5人對陳金榮爲 金錢補償，林福源等4人於本院已明白陳述不願與陳金銓維 持共有等語（見本院卷二第14、96頁），故陳金銓主張之戊 案亦不可採。
⒋系爭不動產以變價分割爲不可採：
⑴按民法第824條第2項第2款之規定，如原物分配有困難時，雖 得變賣共有物，以價金分配於各共有人。惟共有物之裁判上 分割，仍以原物分割為原則，必須以原物分割有事實上或法 律上之困難，例如原物性質上無法分割或分割將減損其價值 之情形，始得依變賣之方法分配價金，以維護共有物之經濟 效益，及兼顧共有人之利益與實質公平。倘共有物在性質上 並無不能分割或分割將減損其價值之情形，僅因共有人各執 己見，難以整合其所提出之分割方案者，法院仍應斟酌共有 物之性質、共有人之利害關係、經濟價值及利用效益，依民 法第824條所定之各種分割方法為適當之分配，尚不能逕行 變賣共有物而以價金分配於各共有人（最高法院102年度台 上字第1336號判決意旨參照）。
⑵陳金榮以於分割共有物判決確定後再經鑑價進行拍賣，得以 即時之市場行情拍賣共有物，對全體共有人均屬有利，無損
全體共有人之權益，而主張變價分割為宜云云。然依前揭說 明，變價分割之方式，係於原物分割有事實上及法律上之困 難時始得爲之，本院就系爭不動產之分割方式，認定應如林 福源等4人主張之丁案爲宜，即採原物分配兼金錢補償等方 法，自不得逕予變價分割，故陳金榮主張之丙案爲不可採。 ⒌基上，系爭不動產之分割方法應依林福源等4人之主張即丁案 ，將系爭不動產分歸由林福源等4人以各應有部分46/150、4 9/150、46/150、9/150之比例維持共有，由林福源等3人對 陳金榮等2人爲補償（詳後述）較爲適當。
㈢林福源等3人應以附表三所示金額補償陳金榮等2人： ⒈按以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應 有部分受分配者，得以金錢補償之，民法第824條第3項定有 明文。次按法院裁判分割共有物，應斟酌共有物之價格，倘 各共有人中有不能按其應有部分受分配，或所受分配之不動 產，其價格不相當時，法院非不得命以金錢補償之。 ⒉系爭不動產應分割之方法以林福源等4人以各應有部分46/150 、49/150、46/150、9/150之比例維持共有，由林福源等3人 對陳金榮等2人爲補償爲適宜，業經本院認定如前。經原審 囑託兩造合意之朝富不動產估價師事務所（朝富事務所）鑑 價結果（下稱系爭鑑定結果），系爭不動產總價（價格日期 爲起訴日即109年11月25日）爲新臺幣（下同）1億3,056萬9 ,302元（土地總價1億3,006萬3,302元、建物總價50萬6,000 元，合計爲1億3,056萬9,302元），此有估價報告書附卷可 稽（見估價報告書第7頁），且爲兩造於原審所不爭執（見 原審卷第539、553、564頁）。惟上開鑑價標的未及於0000 、0000建號建物一、二、三層占用鄰地○○○段000地號土地部 分（面積21㎡，如附圖二所示），此部分經本院囑託朝富事 務所補充鑑定爲1萬9,000元，此有朝富事務所113年2月24日 (113)朝富估字第1130224號函文檢附補充鑑定價格表在卷足 憑（見本院卷二第250至251頁），是以系爭不動產總價合計 爲1億3,058萬8,302元（計算式：130,569,302＋19,000＝130, 588,302），依此計算林福源等3人補償陳金榮等2人之金額 即如附表三所示（計算式詳如附表三所示）。
⒊陳金榮主張系爭鑑定結果就建物部分僅鑑定0000建號建物及 其增建，漏鑑0000建號建物及其增建云云。經查，原審以11 1年1月28日中院平民壬字109訴3820字第1110008262號函文 囑託朝富事務所鑑定系爭不動產總市值，該函文雖漏載0000 建號建物及其增建部分，惟依該函文主旨及說明二、㈡及隨 函檢附之附圖，足見原審囑託鑑定之範圍實際上已含0000建 號建物及其增建部分（見原審卷第000至505頁）。稽系爭諸
鑑定報告所載（見估價報告書第3至5頁、第8頁），實際上 係以000、000地號土地及坐落於其上之建物即0000、0000建 物及其增建部分作爲鑑估之標的，此部分亦經鑑定證人○○○ 到院證稱其勘估保存登記建物包含0000、0000建號兩筆建物 ，其於估價報告書第2頁僅記載0000建號，係因法院囑託鑑 定的公文只有記載0000號建物等語（見本院卷二第9至10頁 ），故陳金榮主張系爭鑑定結果漏估0000建號建物及其增建 ，自不可採。
⒋陳金榮又主張朝富事務所估價報告書第67頁誤植政府公債利 率爲2.44%，依主計處公布資訊2021年十年期政府公債應爲0 .445%，朝富事務所之鑑價報告錯誤百出，難以作爲本件系 爭不動產之價格參考；其於原審判決後另委請威名不動產估 價事務所（下稱威名事務所）鑑價結果，總價爲1億9,658萬 5,000元（價格日期爲109年11月25日），相去6千餘萬元， 本件應重新鑑價云云，並提出威名事務所估價報告書爲證（ 見本院卷一第329至433頁）。經查：
⑴觀諸朝富事務所估價報告書第67頁就勘估標的收益資本化率 推估（風險溢酬法）之計算方式如下：「109年11月（按價 格日期爲109年11月25日）之銀行定存利率爲0.77%乘以權重 50%，加上政府公債利率2.44%乘以權重50%，計算出基準率 爲1.61%；不動產投資之風險性0.5%乘以權重40%，加上貨幣 變動狀況0.05%乘以權重20%，加上不動產價格變動趨勢0.05 %乘以權重40%，計算出一般性財貨之投資報酬率爲1.800%（ 1.84%計算到小數點後第一位故爲1.80%）；1.80%加上流通 性0.50%、風險性1.50%、管理性1.00%，扣掉增值性4.00%， 最後計算出建物還原利率(r₂)Or收益資本化率爲0.80%（計 算式：1.80%＋0.50%＋1.50%＋1.00%－4.00%＝0.80%）；調整率 說明欄記載：「1.由於本案勘估標的爲土地，故相對於一般 財貨流通性稍差（調整率稍爲向上調整）2.考量土地未來之 風險係數（調整率向上調整）3.本標的位於逢甲商圈內，增 值性高（調整率向下調整）4.土地目前爲部分閒置，部分使 用，較不易管理（調整率向上調整）」（見估報告書第67頁 ），足推系爭鑑定報告認定系爭不動產之勘估重點在於土地 ，且以系爭不動產位於逢甲商圈之增值性，系爭不動產目前 之使用情形，均作爲評估系爭不動產收益資本化率之調整因 素。仯
⑵陳金榮雖以主計處公布之資訊2021年十年期政府公債應爲0.4 45%，而非估價報告書記載之2.44%，質疑朝富事務所出具之 系爭鑑定報告有誤云云。惟朝富事務所於112年12月28日以( 112)朝富字第1228號函文說明：「本案評估估價報告書內第
67頁揭露之利率2.44%名稱應爲『五大銀行平均基準利率』方 爲正確，報告書內原載『政府公債利率』乃係誤植，特此說明 。由於文字誤植不會影響不動產評估價格，其中計算收益資 本化率主要以2.44%數值計算，因此報告書評估價值無須更 動」等語（見本院卷二第223頁）。故陳金榮以系爭鑑定報 告之堪估標的收益資本化率推估（風險溢酬法）表單內誤引 「政府公債利率」名稱，質疑系爭鑑定報告之正確性云云， 並不足採。
⒌陳金榮再主張一般商用不動產之估價應採用收益法爲主要估 計方法，兼採比較法或成本法爲次要估計法，即以該商用不 動產於估價基準日之收益，計算回推商用不動產之價值，如 系爭不動產於兩造爭訟前之每月租金收益爲91.8萬元，以不 動產市場合理之房地綜合收益資本化率爲3%至4%，故系爭不 動產之收益價值應爲2億7,500萬元至3億6,666萬元7,000元 云云。經查：
⑴朝富事務所估價報告書關於估價方法選定之記載：「本次評 估值作業總計有3筆土地（含1棟透天厝建物），其中勘估標 的土地使用分區爲『第三之二種住宅區』，產品類別爲透天厝 店鋪，參酌當地市場供需、交易慣例及勘估標的之個別條件 、區域條件等價格影響因素及現場實地履勘、市場調查所得 資訊，且符合不動產估價技術規則下，運用不動產估價原理 、邏輯推論方法及經驗法則，選定以【比較法】及【收益法 】作爲本案之估價方法，而【比較法】爲蒐集同一供需圈具 替代關係之比較標的，就情況、日期、區域、個別四大因素 與勘估標的作調整修正，推估出比較案例之試算價格，再賦 予其適當權重，求取出勘估標的之合理土地效益地價加計建 物成本價格後（以成本求取法），得知合理透天厝比較總價 格，再以【收益法】求取合理土地效益地價加計建物成本價 格後（以成本求取法），得知合理透天厝比較總價格，採取 加權平均後，求取勘估標的最終決定房地總價格，本次評估 作業以比較法、收益法爲估價方法」等語（見估價報告書第 47至48頁）。由上可知，系爭鑑定報告選定估價方法，係採 取比較法及收益法並重之方式。系爭不動產雖位於逢甲商圈 ，惟其使用分區編定爲「第三之二種住宅區」（見估價報告 書第18、26頁）；依林福源等4人於本院陳述系爭不動產一 開始作爲住家使用，係自75年之後始將一樓出租予商家做生 意，其母親○○○○則住在二樓，直至100年○○○○死亡後始將三 個樓層全部出租等情，則系爭不動產並非僅能作爲商用，亦 有可能作爲非商用使用，故陳金榮主張系爭不動產之估價應 以收益法爲主要估計方法云云，尚難採憑。
⑵朝富事務所估價報告書關於收益法之記載：「收益法可分爲 直接資本化法與折現現金流量分析法。1.直接資本化法：係 指以勘估標的未來平均一年期間之客觀淨收益，應用價格日 期當時適當之收益資本化率推算勘估標的價格之方法，該方 法適用於具有收益之不動產。2.折現現金流量分析法：指勘 估標的未來折現現金流量分析期間之各期淨收益及期末價值 ，以適當折現率折現後加總推算勘估標的價格之方法。前項 折現現金流量分析，得適用於以投資爲目的之不動產投資評 估。」等語（見估價報告書第48頁）。由上可知，系爭鑑定 報告採取之收益法，係採取直接資本化法與折現現金流量分 析法，而非以系爭不動產於估價基準日之收益計算回推其價 值。況依陳金榮提出之系爭不動產租約，109年11月關於臺 中市○○區○○路00○00號1樓（店1) 之每月租金爲16萬元（見 原審卷第213頁），臺中市○○區○○路00○00號1樓（店2) 之每 月租金爲22萬元（見原審卷第201頁），系爭不動產於估價 基準日109年11月之租金收益僅爲38萬元，故陳金榮主張以 系爭不動產每月租金91.8萬元之收益計算回推系爭不動產之 價值云云，無法採認。
⒍再查，朝富事務所係兩造於原審合意之鑑價單位，陳金榮於 朝富事務所完成估價報告書後，亦對系爭鑑定報告表示沒有 意見等情（見原審卷第417、553、564頁），陳金榮自應受 其自認之拘束。陳金榮於原審判決後於訴訟外自行委託威名 事務所製作估價報告書，非由法院囑託而爲，威名事務所出 具之估價報告書僅得認爲係私文書，而不具鑑定之效力，林 福源等4人抗辯威名事務所估價報告書不得作爲系爭不動產 補償金額之依據，自有理由。
五、綜上所述，陳金榮依民法第823條第1項、第824條第2項規定 請求分割系爭不動產，為有理由，應予准許；本院認定林福 源等4人主張之丁案（即系爭不動產分歸由林福源等4人以各 應有部分46/150、49/150、46/150、9/150之比例維持共有 ，由林福源等3人依附表三所示金額對陳金榮等2人爲補償） 爲分割方法。原判決之分割方案，既經本院予以調整修正， 即屬無從維持。陳金榮上訴意旨指摘原判決此部分不當，求 予廢棄改判，為有理由，應由本院將原判決予以廢棄，改判 如主文第二項所示。
六、末按因共有物分割、經界或其他性質上類似之事件涉訟，由 敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命 勝訴之當事人負擔其一部，民事訴訟法第80條之1定有明文 。共有物分割之方法可由法院自由裁量而為適當之分配，不 受任何共有人主張之拘束，本件雖依林福源等4人主張之分
割方案為分割，然因分割共有物之訴係以請求分割共有物之 形成權為訴訟標的，當事人提出之分割方法僅係供法院參考 ，分割方法對於各共有人而言並無勝敗之問題。因此本件訴 訟費用爰諭知由兩造按應有部分之比例負擔，較為公允，爰 判決如主文第三項。
七、本件事證已明，兩造其餘之攻擊或防禦方法，經本院斟酌後 ，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘 明。
八、據上論結，本件上訴為有理由，判決如主文。 中 華 民 國 113 年 6 月 4 日 民事第一庭 審判長法 官 張瑞蘭
法 官 林孟和
法 官 廖穗蓁正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提上訴理由書（須按他造當事人之人數附繕本）。
上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴裁判費。 書記官 黃美珍
中 華 民 國 113 年 6 月 4 日
【附表一】
共有土地及建物 登記測量面積 應有部分比例 辦理 保 存登記 部分 ①臺中市○○區○○○段00000地號土地 10㎡ 林福源12/50 林德旺13/50 林寶春12/50 林昱杉3/50 陳金銓1/10 陳金榮1/10 ②臺中市○○區○○○段000地號土地 67㎡ ③臺中市○○區○○○段000地號土地 92㎡ ④臺中市○○區○○○段0000○號建物即門牌號碼臺中市○○路00○00號；○○路000、000、000號（坐落○○○段000、000-0地號土地） 一層51.52㎡ 二層51.52㎡ 二層51.52㎡ 附屬11.76㎡ 合計166.32㎡ ⑤臺中市○○區○○○段0000○號建物即門牌號碼臺中市○○路00○00號；○○路000、000、000號（坐落○○○段000、000-0地號土地） 一層51.52㎡ 二層51.52㎡ 三層51.52㎡ 附屬11.76㎡ 合計166.32㎡ 未 辦 保存登記 部分 ①附圖一編號000⑸、000⑹、000⑺、000⑻、000⑷部分（0000建號建物一層坐落○○○段000地號土地） 000⑸：5㎡ 000⑹：3㎡ 000⑺：1㎡ 000⑻：3㎡ 000⑷：7㎡ 林福源12/50 林德旺13/50 林寶春12/50 林昱杉3/50 陳金銓1/10 陳金榮1/10 合計：19㎡ ②附圖一編號000⑸、000⑹、000⑺、000⑻、000⑷部分（0000建號建物一層坐落○○○段000地號土地） 000⑸：9㎡ 000⑹：5㎡ 000⑺：5㎡ 000⑻：12㎡ 000⑷：9㎡ 合計：40㎡ ③附圖一編號000-0⑵部分（0000建號建物一層坐落○○○段000-0地號土地） 2㎡ ④附圖一編號000⑴、000⑵部分（0000建號建物二、三層坐落○○○段000地號土地） 000⑴：8㎡ 000⑵：3㎡ （二、三層面積相同） ⑤附圖一編號000⑵部分（0000建號建物二、三層坐落○○○段000地號土地） 31㎡（二、三層面積相同） ⑥附圖一編號000-0⑵部分（0000建號建物二、三層坐落○○○段000-0地號土地） 2㎡（二、三層面積相同） ⑦附圖二編號A部分（0000、0000建號建 物一、二、三層占用鄰地○○○段000 地號土地） 一層7㎡ 二層7㎡ 三層7㎡ 合計：21㎡
【附表二】
編號 臺中市○○區○○○段000○000○00000地號土地之所有權異動情形 1 ○○○於62年8月9日買賣取得000、000地號土地（62年10月11日登記） ○○○於83年6月9日買賣取得000-0地號土地（83年7月12日登記） 2 ○○○於87年間死亡，由○○○○、林福源、林德旺、林寶春及○○○（林昱杉父親）於87年9月8日完成繼承登記（應有部分各1/5） 3 ○○○積欠他人債務未能清償，遭法院拍賣應有部分1/5，陳金銓拍賣取得應有部分1/5，於93年6月11日完成登記。 4 陳金銓於99年1月14日以贈與爲原因將系爭不動產應有部分1/10登記予陳金榮 5 ○○○○於100年間死亡，其應有部分1/5由林福源、林德旺、林寶春及○○○於100年4月15日完成繼承登記（林福源、林寶春各取得2/50，林德旺、○○○各取得3/50） 6 ○○○於100年5月4日以贈與爲原因將應有部分3/50登記予林昱杉
【附表三】林福源等4人應補償陳金榮等2人之金額：應補償人 受補償人 陳金榮 陳金銓 林福源 130,588,302元×1/10×1/3＝ 4,352,944元（元以下進入） 130,588,302元×1/10×1/3＝ 4,352,944元（元以下進入） 林德旺 130,588,302元×1/10×1/3＝ 4,352,943元（元以下四捨五入） 130,588,302元×1/10×1/3＝ 4,352,943元（元以下四捨五入） 林寶春 130,588,302元×1/10×1/3＝ 4,352,943元（元以下四捨五入） 130,588,302元×1/10×1/3＝ 4,352,943元（元以下四捨五入） 合 計 13,058,830元 13,058,830元