臺灣高等法院民事判決
113年度上字第223號
上 訴 人 陳美竹
訴訟代理人 陸儀尊
被 上訴 人 林廷芝
訴訟代理人 朱駿宏律師
上列當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於中華民國112年8月
31日臺灣桃園地方法院112年度訴字第357號第一審判決提起上訴
並為訴之追加，被上訴人提起附帶上訴，本院於113年5月21日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
原判決關於命被上訴人給付及該部分假執行之宣告，暨訴訟費用之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，上訴人在第一審之訴駁回。
上訴及追加之訴均駁回。
第一審、第二審（含追加之訴部分）訴訟費用均由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序事項
按在第二審為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之， 但請求之基礎事實同一者，不在此限；又不變更訴訟標的， 而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追 加，民事訴訟法第446條第1項、第255條第1項第2款、第256 條分別定有明文。
㈠上訴人原審起訴聲明為被上訴人應給付上訴人新臺幣（下同 ）415萬3174元（原審卷第129、197頁），提起上訴後，追 加聲明請求被上訴人應給付自民事準備書狀㈡繕本送達翌日 即民國112年7月29日起至清償日止，按415萬0174元以年息5 ％計算之利息（本院卷第256、362頁），又關於附表二所列 請求，追加依買賣契約第13條第6款及民法第148條為請求權 基礎（本院卷第257、327頁)，上開訴之追加與原起訴請求 間係基於買賣與租賃契約紛爭之同一基礎事實，依上開規定 ，應予准許。
㈡上訴人於本院就附表一、二所列各項請求金額、計算基礎之 更正及補充（原審卷第15、65至73頁，本院卷第257至260頁 ），核屬更正及補充事實上陳述，非為訴之追加或變更，併 予敘明。
貳、實體事項
一、上訴人主張：伊於108年9月16日以總價545萬元向被上訴人
購買門牌號碼桃園市○○區○○路000巷000號2樓房屋（下稱系 爭房屋）及坐落桃園市○○區○○段000地號土地應有部分1萬分 之224（下合稱系爭房地），兩造於同日簽立買賣契約（下 稱系爭買賣契約），嗣伊因貸款受阻，未能於108年11月5日 交付尾款400萬元，透過宸信房屋仲介有限公司（下稱宸信 仲介公司）、代書與被上訴人合意自108年11月1日起至同年 12月31日止（下稱系爭2個月期間）承租系爭房屋，租金3萬 元，兩造有簽立租賃契約書（下稱○○路租約），並展延買賣 尾款清償期限至108年12月31日。伊於108年10月31日搬入系 爭房屋，被上訴人竟反悔不租，致伊於108年11月20日倉促 另租用門牌號碼桃園市○○區○○街00巷0弄00號房屋（下稱○○ 街房屋），受有如附表一所示合計4萬4316元損害。又被上 訴人以伊未依約給付尾款為由，要求支付延遲金及沒收自備 款，伊為此對被上訴人提起確認系爭買賣契約關係存在等事 件（下稱前案訴訟），被上訴人於前案訴訟期間之110年8月 12日起，擅自允許第三方入住系爭房地，於110年10月20日 將系爭房地貸款銀行台灣新光商業銀行（下稱新光銀行）變 更為星展（台灣）商業銀行（下稱星展銀行），並遲延交付 證件、交屋、拒絕配合貸款銀行進行鑑價作業，惡意拖延交 屋流程，侵害伊基於系爭買賣契約之合法權益，致伊受有如 附表二所示損害合計410萬8858元等情。爰依民法第213條、 第226條、第250條及○○路租約第12條第1項、第2項約定，及 依民法第213條、第231條、第348條、第353條及系爭買賣契 約第5條第1項、第9條、第12條、第13條第6款及民法第148 條規定，求為命被上訴人給付415萬3174元本息之判決。二、被上訴人則以：伊未簽署○○路租約，兩造縱有於系爭2個月 期間成立租約，亦未約定違約金，伊未委託宸信仲介公司負 責人劉姿宸向上訴人為終止租約及要求搬離；又上訴人未支 出搬家費，搬離時未與伊點交，無從確認有遺留熱水器、瓦 斯桶、窗簾桿等物，縱有遺留，充其量應屬民法第431條有 益費用償還之標的，上訴人請求權已罹於同法第456條之2年 時效；上訴人所提傢俱估價單之訂購人是「陸先生」，而非 上訴人，亦未證明其與傢俱店終止買賣契約而受有損害，伊 未曾將系爭房地交予第三人入住使用，伊於前案訴訟期間， 考量貸款利率較優惠，於110年10月21日向星展銀行辦理轉 貸並變更登記最高限額抵押權人，反而減少抵押權擔保數額 ，無擴張信用之行為，並未違反系爭買賣契約。此外，上訴 人迄未依前案訴訟確定判決交付買賣尾款，經伊於111年11 月14日、29日多次催告，上訴人逾期仍未給付尾款，伊以11 1年12月19日存證信函為解除契約意思表示，上訴人於
112年1月3日收受，系爭買賣契約已解除，上訴人自不得再 執系爭買賣契約請求點交及移轉系爭房地，或為各項損害賠 償之請求等語，資為抗辯。
三、原審為上訴人一部勝、敗之判決，即命被上訴人給付3000元 及依職權宣告假執行，並駁回上訴人其餘之訴，上訴人就原 判決不利部分，提起上訴並為訴之追加，上訴、追加及答辯 聲明：㈠原判決駁回上訴人後開之訴部分廢棄。㈡上開廢棄部 分，被上訴人應再給付上訴人415萬0174元。㈢被上訴人應自 112年7月29日起至清償日止，按415萬0174元以年息5％計算 之利息。㈣被上訴人之附帶上訴駁回。被上訴人就原判決不 利部分，提起附帶上訴，附帶上訴及答辯聲明：㈠原判決不 利被上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄部分，上訴人在第一審之 訴駁回。㈢上訴人之上訴及追加之訴均駁回。
四、本件不爭執事項如下（僅保留與後論述相關者，其餘見本院 卷第261、262頁）：
㈠兩造於108年9月16日簽訂系爭買賣契約，約定由上訴人以545 萬元向被上訴人購買系爭房地。
㈡上訴人已將合計155萬9000元匯入兩造約定之台新國際商業銀 行建北分行、戶名台新國際商業銀行受託信託財產專戶、帳 號00000-000-000000號履保專戶（下稱系爭履保專戶）。 ㈢上訴人對被上訴人所提前案訴訟，經本院110年度上字第615 號判決確認兩造間就系爭房地之買賣關係存在，被上訴人應 於上訴人將400萬元匯入系爭履保專戶之同時，將系爭房地 所有權移轉登記予上訴人（下稱本院第615號判決），被上 訴人提起上訴後，經最高法院於111年8月4日以111年度台上 字第2005號裁定駁回上訴。
五、茲就兩造協議簡化之爭點（本院卷第328、329頁）及本院判 斷分述如下：
㈠系爭房屋租約部分：
1.按學說上所謂爭點效，係指法院於確定判決理由中，對訴訟 標的以外當事人所主張或抗辯之重要爭點，本於兩造辯論結 果所為判斷，除有顯然違背法令，或當事人提出新訴訟資料 足以推翻原判斷或原確定判決之判斷顯失公平之情形外，於 同一當事人間，就與該重要爭點有關之他訴訟，不得再為相 反之主張，法院亦不得作相異之判斷而言（最高法院111年 度台上字第2929號判決要旨參照）。
2.上訴人主張其因貸款受阻，未能於108年11月5日交付買賣尾 款，與被上訴人合意於系爭2個月期間，以租金3萬元承租系 爭房屋，兩造有簽立○○路租約，並展延買賣尾款清償期限至 108年12月31日乙情，為被上訴人否認。查兩造就系爭房地
於系爭2個月期間有成立租約，並展延買賣尾款清償期限等 節，乃前案訴訟之重要爭點，經兩造互為舉證攻防及辯論後 ，本院第615號判決理由欄第壹、四、㈡點業已認定被上訴人 同意於108年11月1日起至同年12月31日止，以每月1萬5000 元，1次繳納租金3萬元之條件，將系爭房地出租予上訴人， 並將買賣尾款之清償期限展延至108年12月31日（見本院卷 第222至227頁）。被上訴人並未提出新訴訟資料，亦未提出 前案確定判決之上開判斷有何違背法令或顯失公平之處，依 上開說明，前案確定判決此部分之認定自生爭點效，兩造不 得再為相反主張，本院亦不得做相異之判斷。是被上訴人否 認兩造就系爭房屋於系爭2個月期間有成立租約云云，顯非 可採。
3.上訴人雖主張兩造有簽立○○路租約云云，並提出租約書面為 憑（本院卷第31至41頁）。惟觀諸○○路租約之立契約書人欄 ，僅有上訴人簽名，並無被上訴人或其代理人之簽章，復據 證人即宸信仲介公司負責人劉姿宸於原審證述：伊有看過這 份○○路租約，原本業務人員許力仁要代理上訴人跟被上訴人 簽訂，但被上訴人出國，返國後又變故，就沒有簽這份契約 書了，當初只有跟被上訴人的配偶丁一展確認兩個月租金3 萬元，租期為108年11月1日至12月31日，並沒有確認○○路租 約第12條之約定，兩造也沒有違約金之約定，上訴人將租金 3萬元交給許力仁，寄放在仲介公司，後來被上訴人不簽約 ，仲介公司已將3萬元退還給上訴人等語（原審卷第198、19 9頁），足見兩造就系爭房地於系爭2個月期間固有成立租約 ，但未簽立○○路租約，亦未約定違約金。是上訴人主張兩造 有簽立○○路租約及約定違約金云云，並非可取。 ㈡上訴人請求被上訴人給付附表一所列損害部分： 1.上訴人主張因被上訴人違反○○路租約第12條：「本契約於期 限屆滿前，不得終止租約」之約定云云（本院卷第259頁） ，為被上訴人否認。按當事人得約定債務人於債務不履行時 ，應支付違約金，民法第250條第1項固有明文，惟依前所述 ，兩造並未就上開第12條及違約金約定達成合意，縱依證人 劉姿宸證稱：被上訴人有同意上訴人入住，所以仲介公司就 讓上訴人入住，住到11月20日，後來被上訴人反悔沒有簽約 ，伊就跟上訴人說被上訴人不願意租了，所以上訴人就搬離 了等語（原審卷第199頁），兩造透過仲介公司聯繫系爭房 地租賃事宜，後因被上訴人不願出租，劉姿宸向上訴人轉達 被上訴人終止租約之意，但兩造並未就提前終止租約有約定 違約金，則上訴人依○○路租約第12條第1項、第2項及民法第 250條規定請求被上訴人給付違約金1萬5000元云云，為無理
由。
2.上訴人又主張其因被上訴人提前終止租約，受有支出搬家費 8000元損害云云。然依證人劉姿宸證述：上訴人搬家所用的 兩台車費用是仲介公司出的等語（原審卷第200頁），並提 出仲介公司記帳本為憑（本院卷第187頁），則上訴人依民 法第213條、第226條規定，請求被上訴人賠償搬家費用，即 非可取。
3.上訴人再主張其未將裝置在系爭房屋之熱水器、瓦斯桶、窗 簾桿等物搬離，受有1萬6316元損害云云，並提出發票、特 別訂購單為佐（原審卷第75、77頁）。雖證人劉姿宸證稱： 上訴人承租系爭房屋時，有購買熱水器、瓦斯桶、窗簾桿等 物，伊協助搬離時，有確認上訴人未將之拆走，留在系爭房 屋內，當天被上訴人或其配偶並未在場點交等語（原審卷第 199至201頁），惟上開物品乃動產，並未因裝置而附合成為 系爭房屋之重要成分，或非毀損不能分離，或分離需費過鉅 等情，亦非被上訴人阻止拆除搬離，則上訴人自行將上開物 品遺留在系爭房屋內，事後再向被上訴人請求損害賠償，顯 無理由。況依上訴人所提宸信仲介公司出具文書記載：「買 方陳美竹及配偶陸儀尊先生，於108年11月14日同意於108年 11月20日前，搬遷出本標的物。但『熱水器』及『窗簾架』之物 品，因已固定之緣故，不宜拆遷，爾後如遭賣方拆除。宸信 房屋仲介有限公司願以同等價格負責歸還『熱水器』及『窗簾 架』之物品…」等語（本院卷第191頁），倘被上訴人拆除上 開物品，宸信仲介公司既已承諾歸還，上訴人並未受有損害 ，則上訴人依民法第213條、第226條規定，請求被上訴人賠 償，自非可採。
4.上訴人另主張其於108年11月10日向傢俱店訂購沙發、餐桌 椅、茶几等，支付定金5000元，因被上訴人終止租約，新承 租之○○街房屋面積較小，無法搬入，遭傢俱店沒收定金云云 ，固提出估價單為據（原審卷第79頁）。惟上訴人因貸款之 故，須延長給付尾款期限，而與被上訴人達成2個月短期租 約，則其僅於108年11月10日訂購傢俱，但未要求運送，顯 非供租屋使用，而係為購屋所訂購之傢俱甚明。又兩造合意 展延買賣尾款至108年12月31日，上訴人仍未依約定期限清 償尾款，經被上訴人解除買賣契約（詳後述），縱損失訂購 傢俱之定金，亦係可歸責自己事由所致。況上開估價單之訂 購人係上訴人訴訟代理人陸儀尊，並非上訴人本人，陸儀尊 並未將上開定金損害債權讓與上訴人，則上訴人執此向被上 訴人請求賠償，亦無可採。是上訴人依民法第213條、第226 條規定，請求此部分賠償，亦無可取。
5.從而，上訴人依民法第213條、第226條、第250條及○○路租 約第12條第1項、第2項約定，請求被上訴人給付附表一所示 共4萬4316元損害云云，為無理由。
㈢系爭買賣契約是否經被上訴人合法解除部分： 1.被上訴人抗辯前案訴訟判決確定後，其以111年11月14日存 證信函通知上訴人應於文到7日內給付尾款400萬元至系爭履 保專戶，如上訴人須要申請房屋貸款而有鑑價需求，願於同 年月22日允許銀行鑑價人員在其陪同下進入系爭房地進行鑑 價，但上訴人並未帶領貸款銀行鑑價人員至系爭房地鑑價； 被上訴人復以111年11月23日存證信函通知上訴人應於文到7 日內給付尾款400萬元至系爭履保專戶，上訴人於111年12月 9日收受後仍未依前案確定判決履行，被上訴人依系爭買賣 契約第12條第1項：「甲乙雙方其中之一方如未按本契約條 款規定履行，即為違約，經他方定七日以上期間催告通知後 仍不履行時，他方得逕行解除本契約」之約定，以111年12 月19日存證信函向上訴人為解除契約之意思表示，上訴人於 112年1月3日收受送達等情，有上開存證信函、送達回執在 卷可稽（原審卷第105至109、111至117、119至127頁），上 訴人不爭執確有收到上開存證信函，且未遵期給付尾款（本 院卷第261頁），則被上訴人辯以系爭買賣契約已於112年1 月3日合法解除，應屬可採。
2.上訴人固主張被上訴人自110年8月12日擅自允許第三方入住 系爭房地，違反系爭買賣契約第9條第1項約定，自可拒絕給 付尾款云云，並提出上訴人111年5月6日、111年9月12日存 證信函、110年8月13日至111年8月12日之電費資訊、111年8 月26日與系爭房地所在社區主任管理委員之LINE對話紀錄為 憑（原審卷第145至150、151至155、183頁，本院卷第193至 197頁），惟為被上訴人否認。觀諸前案確定判決主文第三 項命被上訴人應於上訴人將400萬元匯入系爭履保專戶之同 時，將系爭房地所有權移轉登記予上訴人，可見被上訴人於 收受上訴人交付尾款之同時，始負有交屋及所有權移轉予上 訴人之義務，而上訴人迄未依約交付尾款。至系爭買賣契約 第9條第1項約定：「乙方（指被上訴人）擔保本買賣標的產 權清楚，並無一物數賣，被他人占用或占用他人土地或其他 糾葛等情事，如有上述任何情事，除本契約內另有約定外， 應由乙方於甲方支付完稅款以前清理完畢，否則視為違約， 若甲方因此受有損害，乙方應負完全賠償責任。」係為確保 被上訴人得依約點交房地及所有權移轉登記予上訴人，被上 訴人於上訴人支付買賣尾款前，不負有點交房地義務，縱其 於點交之前將系爭房地出租他人，並未違反系爭買賣契約第
9條第1項約定。更何況單憑上開LINE對話並無法證明被上訴 人有於110年8月12日將系爭房屋出租他人使用乙事，縱依上 訴人聲請調取110年8月12日至111年8月30日系爭房屋水電費 （本院卷第265頁），同樣無法證明，自無調查必要。是上 訴人徒以上情主張被上訴人違約，拒絕給付尾款云云，並無 可取。
3.上訴人再主張被上訴人於110年10月20日將系爭房地之貸款 銀行由新光銀行變更為星展銀行，違反系爭買賣契約第9條 第2項：「…乙方並保證自簽約日起不得再以本標的物向設定 之銀行增加借款金額或其他擴張信用之行為」之約定云云， 並提出系爭房屋建物及土地謄本為佐（原審卷第185至191頁 ），然依上開謄本所示被上訴人於110年10月20日設定擔保 債權總金額452萬元、26萬元之最高限額抵押權予星展銀行 ，並無其他抵押權設定，而系爭房地原貸款銀行為新光銀行 ，擔保債權總金額為519萬元，此觀系爭買賣契約第5條第1 項約定即明（本院卷第58頁），則被上訴人於簽立系爭買賣 契約後，將貸款銀行變更為星展銀行，並減少擔保債權金額 為478萬元，自無違反系爭買賣契約第9條第2項不得向銀行 增加借款金額或其他擴張信用行為之約定。則上訴人以上情 主張被上訴人違約，拒絕給付尾款云云，亦非可採。 4.至上訴人主張被上訴人遲延交付證件、拒絕配合貸款銀行進 行鑑價作業，惡意拖延交屋，違反系爭買賣契約第8條第2項 約定云云，並未提出證據證明，上訴人以此拒絕給付尾款， 主張被上訴人解除系爭買賣契約不合法云云（本院卷第261 頁），即無可取。
㈣上訴人主張被上訴人賠償附表二所列損害部分： 1.上訴人主張被上訴人未依約清空、點交房屋，自110年8月12 日擅自允許第三方入住系爭房地，於110年10月20日將貸款 銀行變更為星展銀行，遲延交付證件，拒絕配合貸款銀行進 行鑑價作業，惡意拖延交屋，致其受有附表二編號1所示○○ 街、○○○街房屋租金共25萬5000元，及應賠償附表二編號2所 示賠償金152萬0550元云云，固提出租賃契約為證（本院卷 第43至54、115至117頁）。惟被上訴人或無上訴人主張違約 情事，或在上訴人未交付尾款前，無點交系爭房地之義務， 被上訴人自無給付遲延或違反民法第148條規定可言，況其 已合法解除系爭買賣契約。則上訴人依民法第213條、第231 條、第348條、第353條規定、系爭買賣契約第5條第1項、第 9條、第12條、第13條第6款及民法第148條請求被上訴人如 數賠償，自無可取。
2.上訴人復主張受有附表二編號3所示自備款利息損害24萬164
5元、編號4所示尾款400萬元利息12萬9863元、編號5所示房 貸時間成本損害96萬1800元云云。然被上訴人並無上訴人主 張之違約情事，已見前述，上訴人依系爭買賣契約本有支付 自備款之義務，況其自陳向親戚借貸400萬元，雖有約定利 息，但還沒有支付利息，其申請銀行貸款，尚未完成，還未 撥貸，亦未繳納貸款，復未將尾款400萬元匯入系爭履保專 戶等情（本院卷第260、329頁），自無上開損害可言，縱有 亦係可歸責自己事由所致，核與被上訴人無涉。 3.上訴人因系爭買賣契約糾紛對被上訴人提起前案訴訟，然本 院第615號確定判決認定兩造就系爭房地之買賣關係存在， 被上訴人應於上訴人將尾款400萬元匯入系爭履保專戶之同 時，將系爭房地所有權移轉登記予上訴人，惟上訴人於前案 訴訟判決確定後，迄未給付尾款，被上訴人已陸續定期催告 上訴人給付尾款未果，並於112年1月3日合法解除系爭買賣 契約，俱如前述，可見被上訴人解除契約，係因上訴人未遵 前案訴訟判決給付尾款所致，則上訴人以前案訴訟及本案訴 訟，請求被上訴人賠償精神損害100萬元云云（本院卷第260 頁），並無理由。
4.從而，上訴人以被上訴人違反系爭買賣契約第9條第1、2項 、第8條第2項等規定，依民法第213條、第231條、第348條 、第353條等規定、系爭買賣契約第5條第1項、第9條、第12 條、第13條第6款及民法第148條等規定，請求被上訴人賠償 附表二所示合計410萬8858元云云，為無理由。六、綜上所述，上訴人依民法第213條、第226條、第250條及○○ 路租約第12條第1項、第2項約定，請求被上訴人給付附表一 所示4萬4316元（含原審判命被上訴人給付3000元）；復依 民法第213條、第231條、第348條、第353條等規定、系爭買 賣契約第5條第1項、第12條約定，請求被上訴人給付附表二 所示410萬8858元，合計請求被上訴人給付415萬3174元，為 無理由，不應准許。原審判命被上訴人給付3000元並依職權 宣告假執行部分，即有未洽，被上訴人附帶上訴意旨指摘原 判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，應予准許，爰 改判如主文第一、二項所示；原審駁回上訴人請求被上訴人 給付415萬0174元部分，則無不合，上訴人上訴意旨指摘原 判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。另 上訴人於本院追加請求被上訴人自112年7月29日起至清償日 止，按415萬0174元以年息5％計付利息，及追加依系爭買賣 契約第13條第6款、民法第148條規定請求被上訴人給付部分 ，為無理由，亦應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所用證據，經
本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論 列，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴人之上訴及追加之訴均無理由，被上訴 人之附帶上訴為有理由。依民事訴訟法第450條、第449條第 1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 113 年 6 月 4 日 民事第四庭
審判長法 官 傅中樂
法 官 廖慧如
法 官 黃欣怡
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 6 月 4 日 書記官 卓雅婷
附表一：○○路租約部分(搬遷至○○街之損害)編號 損害項目 金額(新臺幣) 請求權基礎 1 ○○路租約違約金 1萬5000元 民法第213條、第226條、第250條、○○路租約第12條第1項、第2項。 2 搬家費 8000元 3 購置熱水器、瓦斯桶、窗簾桿合計 1萬6316元 4 傢俱訂金 5000元（原審誤載為3000元） 合計 4萬4316元
附表二：系爭買賣契約違約之損害賠償部分
編號 上訴人主張之損害 金額(新臺幣) 請求權基礎 1 房屋租金（①○○街房租，自108年11月20日起至111年12月19日，每期6000元×37個月，共22萬2000元。②○○○街房租，每期1萬1000元×3個月，共3萬3000元) 25萬5000元 民法第213條、第231條、第348條、第353條及系爭買賣契約第9、12條，追加系爭買賣契約第5條第1項、第13條第6款及民法第148條。 2 拒絕履行系爭買賣契約賠償金（自110年8月12日起至112年2月20日，共558天，545萬×5/10000×558） 152萬0550元 3 自備款155萬9000元之利息損害（自109年1月1日起至112年2月20日，按年息5％計算） 24萬1645元 4 貸款400萬元之利息損害（109年1月7日起至109年8月31日止，按年息5％計算） 12萬9863元 5 房貸時間成本損害〈（32,440-26,715）×14×12月〉 96萬1800元 6 冗長訴訟之精神賠償 100萬元 合計 410萬8858元
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