臺灣高等法院民事判決
113年度上字第147號
上 訴 人 林弘青
訴訟代理人 古乾樹律師
被上訴人 顏嘉助
上列當事人間請求返還租賃物等事件，上訴人對於中華民國112
年8月16日臺灣臺北地方法院111年度訴字第4866號第一審判決提
起上訴，並為訴之變更，本院於113年5月21日言詞辯論終結，判
決如下：
主 文
一、原判決關於駁回上訴人後開第三項之訴部分廢棄。二、被上訴人應將坐落臺北市○○區○○段○○段00地號土地上如附圖 所示Ａ部分、門牌號碼臺北市○○區○○街000巷00弄00號建物（ 面積：102.59平方公尺）遷讓返還予上訴人。三、被上訴人應自民國113年5月22日起至遷讓返還第二項所示建 物之日止，按月給付上訴人新臺幣1,164元。 四、其餘上訴駁回。
五、第二審訴訟費用由被上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人在原審起訴主張：緣坐落臺北市○○區○○段○○段00地號 土地（下稱系爭土地）上門牌號碼臺北市○○區○○街000巷00 弄00號（下稱系爭地址）之地上物（下稱系爭頹圮地上物） ，於民國90年間已頹圮不堪使用，是伊於91年10月6日與被 上訴人簽訂租賃契約（下稱系爭租約），約定租期自91年10 月10日至99年10月9日止，租金每月3萬元，被上訴人前5年 無須繳納租金，但應將系爭頹圮地上物修復如新。被上訴人 未依系爭租約第20條約定新建房屋，伊乃於93年3、4月間出 資委請訴外人周進益，在系爭土地如附圖所示Ａ部分土地上 ，興建面積102.59平方公尺、未辦理所有權第一次登記之1 層建物（下稱系爭建物），門牌號碼與系爭地址同，系爭建 物為伊原始取得所有權。伊於00年0月間終止系爭租約，縱 認終止不合法，系爭租約亦因租期於99年10月9日屆滿而消 滅，被上訴人於00年0月間無權占有系爭建物至今，扣除伊 依系爭租約第5條返還被上訴人之押租金新臺幣（下同）10 萬元後，伊於106年6月3日至111年6月2日之期間（起訴回溯 5年），仍受有相當於租金不當得利26萬元之損害。爰依民 法第455條規定，求為命被上訴人遷讓返還系爭建物，並依 同法第179條規定，求為命被上訴人給付26萬元本息，及自1 11年6月3日起至遷讓返還系爭建物之日止按月給付6,000元
之判決等語（上訴人減縮不當得利請求金額部分，脫離訴訟 繫屬，爰不贅述）。原審為上訴人敗訴判決，上訴人不服提 起上訴，上訴人於本院審理中就請求被上訴人遷讓返還系爭 建物部分，變更主張：兩造就系爭頹圮地上物簽訂系爭租約 後，合意變更為買賣，於92年4月15日簽訂買賣契約（下稱9 2年4月15日買賣契約），由伊以20萬元之價金出售系爭頹圮 地上物予被上訴人。惟被上訴人甫動工改建系爭頹圮地上物 ，即遭查報違建，臺北市建築管理處（下稱建管處）於92年 6月9日至系爭地址執行拆除作業，被上訴人要求伊買回系爭 頹圮地上物，伊乃於92年8月30日與被上訴人簽訂買賣契約 （下稱92年8月30日買賣契約），以20萬元之價金買回系爭 頹圮地上物，並於93年3、4月間，出資委請周進益興建系爭 建物，伊為系爭建物之所有權人，爰擇一依民法第767條第1 項前段、第962條前段、第184條第1項前段、第179條前段規 定，請求被上訴人遷讓返還系爭建物等語（見本院卷第290 、344頁），屬訴之變更，核與民事訴訟法第446條第1項但 書、第255條第1項但書第2款規定相符，爰准予變更。上訴 及變更之訴聲明：㈠原判決關於駁回上訴人後開第㈢項之訴部 分廢棄。㈡被上訴人應將系爭建物遷讓返還予上訴人。㈢被上 訴人應給付上訴人26萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清 償日止，按年息5%計算之利息；並自111年6月3日起至遷讓 返還系爭建物之日止，按月給付上訴人6,000元。二、被上訴人則以：系爭建物為訴外人李天惠所有，李天惠同意 伊永久使用系爭建物，況伊於92年出資聘請訴外人陳朝發於 系爭地址進行改建，復於98年間申請登記為系爭建物之納稅 義務人，自為系爭建物之所有權人，92年4月15日、92年8月 30日買賣契約，僅係為遷徙戶口所為之假契約，且伊就系爭 土地已依法申請時效取得地上權，上訴人本件請求為無理由 等語，資為抗辯。答辯聲明：上訴及變更之訴均駁回。三、兩造不爭執事項：
㈠系爭建物坐落系爭土地上如附圖Ａ所示部分、面積102.59平方 公尺，為未辦理所有權第一次登記之1層建物，有系爭建物 照片（見原審卷131至149頁、221至243頁）、土地複丈成果 圖（見原審卷第199頁）可稽。
㈡系爭土地於79年4月25日以買賣為原因，登記為訴外人祝家樑 ，祝家輝、祝家煌（下合稱祝家樑等3人）所有，應有部分 各3分之1。訴外人祝承暄為祝家樑等3人之父（下合稱祝承 暄等4人），祝承暄等4人與訴外人何幼華（下合稱何幼華等 5人）於91年2月26日與訴外人何家棟簽訂證明書（下稱91年 2月26日證明書）約定：「一、甲方（即何幼華等5人）之土
地位於臺北市○○區○○段○○段地號00及00及00-0及00及00及00 -0等6筆土地，及上述地號土地上之附屬建物，今委由祝家 棟為管理人，負責管理土地上的農作及地上物之收穫及復建 地上建物是實。」，有系爭土地登記謄本暨異動索引（見原 審卷第151至159頁）、證明書影本（見原審卷109頁）可據 。
㈢祝家棟與上訴人於91年4月10日簽署土地使用同意書（下稱91 年4月10日同意書），約定雙方以共同經營之名義，就臺北 市○○區○○段○○段地號00、00、00-0、00、00-0等5筆土地（ 下合稱系爭5筆土地），向政府單位申請造林及種植果樹、 竹木等，其收益雙方平分，有系爭同意書影本（見原審卷11 1頁）可考。
㈣兩造於91年10月6日簽訂系爭租約，第1條約定：「甲方（即 上訴人，下同）房屋所在地及使用範圍：臺北市○○區○○街00 0巷00弄00號及該屋後側起算30米之土地，該屋東及南側50 米範圍如附圖所示，皆由乙方（即被上訴人，下同）承租。 」；第2條約定：「租賃期限經甲乙雙方洽訂為捌年即自民 國91年10月10日起至民國99年10月9日止。」；第3條約定： 「租金每月新臺幣參萬元正，前5年不收租金，…」；第5條 約定：「乙方應於訂約時，交於甲方新台幣壹拾萬元作為押 租保證金，乙方如不繼續承租，甲方應於乙方騰空、交還房 屋後無息退還押租保證金。」；第20條約定：「所承租建物 由乙方修復如新及承租範圍內之土地整理，其費用由乙方負 擔，而甲方在承租之前五年不收租金，作為補貼。地上建物 及增建物等皆為甲方所有，乙方不得損毀，否則負賠償之責 任。」，有系爭租約影本（見原審卷第115至123頁）供憑。 ㈤兩造於92年4月15日簽訂買賣契約書，約定被上訴人以20萬元 向上訴人購買臺北市○○街000巷00弄00號房屋，簽約時被上 訴人應支付5萬元予上訴人，餘15萬元則於92年5月10日於支 付。上訴人就前揭買賣價金於契約書上記載收訖，有該買賣 契約書影本（見本院卷第309至311頁）可佐。 ㈥建管處於92年6月9日至系爭地址執行拆除既存違建上方屋頂 增高及面積擴大作業，執行完畢後，該興建中之地上物已不 堪使用，有建管處113年4月9日函附違章建築拆除現場照片 （見證物卷第137至138頁）、違建查報案件明細表（見證物 卷第110頁）、即時強制拆除通知書（見證物卷第139頁）、 拆除新建違章建築結案報告單（見證物卷第136頁）可據。 ㈦上訴人於00年0月0日出具協議書（下稱92年7月4日協議書） 表示「茲房屋座落於台北市○○街000巷00弄00號舊屋修繕工 程，經由陳朝發先生負責施工，施工期間如遇法律問題，經
協議同意由林弘青先生負責一切責任，恐口無憑，特立此據 為證。施工範圍『長』、『寬』、『高』一切由林弘青全權負責指 示」，有該協議書影本（見偵續一第111號卷第26頁）可參 。
㈧兩造於92年8月30日簽訂買賣契約書（下稱92年8月30日買賣 契約)，約定上訴人以20萬元向被上訴人購買臺北市○○街000 巷00弄00號房屋，簽約時上訴人應支付20萬元予被上訴人。 被上訴人於契約書上記載收訖，有該買賣契約書影本（見本 院卷第319至325頁）可佐。
㈨周進益於93年3月9日在記載「○○○○街000巷00弄00號。鐵屋工 程，預收工程款項訂金新臺幣伍萬元整」、「本工程93年4 月8日以前完工，本日收取現金新臺幣伍萬元整，當面點收 無誤。」之便條（下稱93年3月9日便條）上簽名，有該便條 影本（見本院卷第333頁)為憑。
㈩周進益於93年3月22日在記載「93年3月7日大直房舍施工備忘 錄、施工工程包括；①窗戶之完成。②門戶之完成，但門及門 框由地主免費提供 。③柱子完成。④一米高八吋磚。追加水 管膠管（軟）材料6,000元。」之便條（下稱93年3月22日便 條）上簽名，有該便條影本（見本院卷第335頁）可參。 周進益出具⒈未標示估價日期、地址記載為「臺北市通化街14 5巷」之估價單（下稱系爭甲估價單），以及⒉估價日期標示 「94年3月」，地址記載「臺北市○○○○街000巷00弄○0號）」 之估價單（下稱系爭乙估價單，與系爭甲估價單，合稱系爭 估價單），有系爭估價單影本（見本院卷第327至329頁）可 參。
訴外人即祝承暄之二媳婦李麗嘉於93年4月16日向臺北市政府 工務局（下稱工務局）申請核發系爭地址既有建物接電（水 ）證明，經工務局以93年5月10日北市工建字第09352310400 號函（下稱93年5月10日函文）同意核發，有該函文影本（ 見本院卷第61頁）可據。
建管處於93年4月30日、93年6月4日前往系爭地址拍照，依該 照片可見斯時系爭建物之鐵皮屋頂、水泥磚牆施作及粉光均 已完工，僅門扇、窗戶尚未安裝完成。嗣建管處認定系爭建 物符合臺北市違建查報作業原則免予查報規定，拍照併案文 存，而未予拆除，有建管處113年4月9日函附前揭照片（見 證物卷第109頁、第116至117頁）、違建查報隊接受電話檢 舉違章建築交辦勘查報告單（見證物卷第121至122頁）可參 。
上訴人於93年11月28日與訴外人郭義山簽訂租賃契約，約定 以農地上竹筍之生產，上訴人分得3分之1，郭義山負責除草
、施肥，房租免計之方式，出租系爭建物及隔鄰○○區○○段○ 小段00及00之0地號土地1,000坪農地予郭義山，租賃期間自 93年12月1日起至95年11月30日止，共計2年，有該租賃契約 影本（見偵字第24048號卷第78至81頁）供參。期間上訴人 有將系爭建物之一部出租予訴外人許益達夫婦。郭義山於95 年底搬離系爭建物（見本院卷第219頁），有郭義山警詢筆 錄影本（見原審卷第269至273頁）可參。 祝家棟於95年3月29日簽署授權書（下稱95年3月29日授權書) 予上訴人，表示「緣本人祝家棟前受祝承暄、祝家煌、祝家 樑、祝家輝、何幼華等人委任，就渠等所有坐落臺北市○○區 ○○段○○段00○00○0000○00○00○0000地號土地委任本人為管理 人。而前開土地，後經本人與林弘青簽立土地使用約定書， 由林弘青於該土地上造林及種植果樹、竹木等，以期共同經 營使用。惟日前經查，前開土地遭不明人士於其上佔用，並 私設墳墓埋葬其中，為保土地所有權人之應有權利，本人爰 授權林弘青，委由其負責辦理前開土地排除侵害之事宜。」 ，有該授權書影本（見原審卷113頁）為憑。 上訴人於95年12月23日與訴外人徐一（原名徐春琰）簽訂土 地、房屋租賃契約（下稱95年12月23日租約），約定將系爭 土地、系爭建物全部出租徐一，租金每月6,000元，租賃期 間自96年1月1日至101年12月31日止，共8年。嗣因徐一更名 ，雙方合意終止前開租賃契約，於97年10月7日重新簽訂⒈房 屋租賃契約（下稱97年10月7日房屋租約），約定上訴人出 租系爭建物予徐一，租金每月6,000元，租賃期間自97年10 月10日起至105年10月9日止，共8年；⒉土地租賃契約（下稱 97年10月7日土地租約），約定上訴人出租臺北市○○區○○段○ ○段00○0000○00○0000地號土地之一部分（計約4公頃），以 及同段28地號土地約2,000坪（以指界定樁範圍為準）予徐 一，租金每年6萬元，租賃期間自97年10月10日起至105年10 月9日止，共8年。徐一嗣以被上訴人侵入房舍為由，於98年 8月12日與上訴人合意終止97年10月7日房屋、土地租約，並 取回押租金，有95年12月23日租約及97年10月7日房屋、土 地租約影本（見本院卷第121至143頁）足參。 被上訴人於98年7月23日向臺北市稅捐稽徵處中北分處(下稱 中山稽徵處）申請就系爭建物設立稅籍，該分處依房屋稅條 例第3條規定，以被上訴人為納稅義務人，有中山稽徵處99 年6月15日北市稽中北乙字第09931439900號函（下稱中山稽 徵處99年6月15日函文）影本（見原審卷第245至247頁）、 房屋稅繳納證明影本（見本院卷第179頁）、房屋稅籍證明 書（見原審卷第99至100頁；本院卷第187頁)可稽。
上訴人前以被上訴人於98年8月11日晚間侵入系爭建物，留滯 於其內，拒不退出，涉犯妨害自由、竊佔罪嫌為由，對被上 訴人提起告訴，臺灣臺北地檢署（下稱臺北地檢）檢察官於 99年7月29日作成98年度偵字第24048號不起訴處分。上訴人 不服，向臺灣高等檢察署（下稱高檢署）聲請再議，檢察長 於99年9月6日以99年度上聲議字第6467號命令發回續查，嗣 臺北地檢檢察官於100年3月20日作成99年度偵續字第825號 不起訴處分。上訴人不服聲請再議，高檢署檢察長於100年5 月15日以100年度上聲議字第3156號命令發回續查，嗣臺北 地檢檢察官於100年9月27日作成100年度偵續一第111號不起 訴處分。上訴人不服聲請再議，高檢署檢察長於101年1月20 日以101年度上聲議字第281號命令發回續查，嗣臺北地檢檢 察官於101年4月13日作成101年度偵續二第6號不起訴處分。 上訴人不服，聲請再議，高檢署於101年5月24日作成101年 度上聲議字第3737號處分書駁回再議之聲請而告確定（下稱 系爭竊佔案件），業經本院依職權調閱系爭竊佔案件卷宗核 閱無訛。
陳朝發於100年9月5日以「民事聲請通知證人狀」（下稱系爭 書狀）表示「⒈當年本人受託顏嘉助先生修繕坐落臺北市○○ 街000巷00弄00號之房屋，期間顏嘉助先生出示92年7月4日 協議書才進行建造，其中包括砌牆，鐵皮屋頂每坪新臺幣7, 000元，整地新臺幣4,000元，總金額為新臺幣250,000元整 無誤。⒉由於當地沒水進行修繕工程，顏嘉助先生委請6名臨 時工山下提水，每人每日新臺幣1,000元，本人出庭作證回 家，才回想起當年修繕過程以上所言屬實，如有不實，願受 法律偽證罪制裁」，有前開書狀影本（見偵續一字第111號 卷第61頁）可參。
四、得心證之理由：
㈠上訴人為系爭建物之起造人，原始取得該建物之所有權： ⒈按不動產物權依法律行為而取得者，非經登記不生效力，固 為民法第758條所明定，但房屋之原始取得，係指出資建築 房屋，不基於他人既存權利，而獨立取得房屋所有權而言 ，並不以登記為生效要件（最高法院89年度台上字第1480 號、80年度台上字第923號裁判意旨參照）。查系爭建物迄 未辦理建物第一次所有權登記，業如不爭執事項三之㈠所示 ，依前揭說明，系爭建物所有權應屬於出資興建之原始起 造人。
⒉被上訴人抗辯系爭建物為李天惠所有，上訴人非所有權人云 云，並提出公定契紙影本（見原審卷第285頁）、門牌證明 書影本（見本院卷第279頁）為證。依前揭證據固可證明訴
外人李宗發於60年3月30日將門牌號碼臺北市○○區○○路000 巷0號建物贈與李天惠，且該建物於50年8月15日辦理門牌 整編時，地址變更為同區○○路000巷0弄00號，於59年8月15 日再變更為同區○○街000巷00衖00號之事實，然兩造對於其 等於91年10月6日簽訂系爭租約時，並無租約第1條所載「 臺北市○○區○○街000巷00弄00號」房屋存在之事實不爭執（ 見本院卷第215頁），參以證人陳朝發於系爭竊佔案件中證 稱：被上訴人委託伊前往系爭地址施工時，該地址僅有如9 8年度偵字第21853號卷第38頁編號1照片所示之地上物，並 無屋頂等語（見本院卷第337頁），前開照片中之地上物， 外牆頹圮，牆內樹木雜草叢生且無屋頂，與系爭建物顯然 不同，有該頹圮地上物、系爭建物照片（見偵字第21853號 卷第38頁；原審卷第135至149頁、第221至243頁）可稽等 情，堪信李宗發於60年3月30日贈與李天惠之房屋，與系爭 建物顯然欠缺同一性，被上訴人前開所辯，應屬無據。 ⒊被上訴曾出資委託陳朝發修繕、改建系爭頹圮地上物之事實 ，固據證人陳朝發於100年9月1日在系爭竊佔案件中證述明 確（見本院卷第337頁），然建管處於92年6月9日將興建中 之建物，拆除至不堪使用，業如不爭執事項三之㈥所述，稽 以證人陳朝發當時證稱：伊受被上訴人委託於系爭地址興 建建物，惟尚未完成施工，即逢建管處於92年6、7月間往 系爭地址，執行拆除既存違建作業，要求伊不得繼續施作 ，是伊自斯時起未再前往系爭地址等語（見本院卷第337至 338頁），足見陳朝發雖曾就系爭頹圮地上物進行重建工程 ，惟自92年6月9日後，未再前往系爭地址施作興建工程， 而其施作之工程業經拆除，非現存系爭建物。基此，自難 認系爭建物為被上訴人出資委託陳朝發建造。
⒋陳朝發於為前開⒊之證述後，固以系爭書狀翻異前詞（見不 爭執事項三之），惟陳朝發於98年間經常拜訪被上訴人， 據證人陳朝發證述明確（見偵字第21853號卷第42頁），已 徵陳朝發與被上訴人關係友好，況系爭書狀所陳，未經陳 朝發具結，欠缺證據能力。斟以兩造簽訂系爭租約後，被 上訴人以92年4月15日買賣契約，向上訴人購入「臺北市○○ 街000巷00弄00號房屋」（斯時為系爭頹圮地上物），遭建 管處於92年6月9日對興建中之地上物執行拆除作業，上訴 人雖出具92年7月4日協議書，但被上訴人隨即以92年8月30 日買賣契約將之出售予上訴人，如不爭執事項三之㈤至㈧所 示，上訴人主張伊於92年8月30日向被上訴人買回系爭頹圮 地上物自建系爭建物等語，尚非無徵，自難僅憑陳朝發系 爭書狀所述，遽認系爭建物係被上訴人委託陳朝發於92年7
月4日後興建。至被上訴人抗辯92年4月15日、92年8月30日 買賣契約之簽訂，係為遷戶口，雙方並無締結該2份買賣契 約之真意云云，未舉證以實其說，自難憑採。
⒌依上訴人於系爭竊佔案件提出之93年3月9日便條影本、93年 3月22日便條影本、系爭甲估價單（見不爭執事項三之㈨、㈩ 、），可見上訴人於00年0月間有委託周進益興建系爭建 物，此與上訴人於92年8月30日向被上訴人購回系爭頹圮地 上物（見不爭執事項三之㈧）之時點密接。至系爭乙估價單 所載地址雖與系爭地址不符，估價時間亦記載為「94年3月 」（見不爭執事項三之），然與不爭執事項㈨、㈩相互勾稽 ，佐以被上訴人自陳周進益有於系爭地址進行修補工程等 語（見本院卷第283頁），應可認定上訴人主張系爭乙估價 單所載「94年3月」為「93年3月」之誤，而「臺北市○○○○ 街000巷00弄○0號）」則為系爭地址之誤繕，係屬有據，是 系爭乙估價單亦可佐證本院前開認定。
⒍依不爭執事項三之、、、，可知系爭建物於93年4月30 日已大抵興建完成，經工務局於93年5月10日核發系爭建物 之接電（水）證明後，上訴人於93年12月1日至95年11月30 日之期間，將系爭建物出租予郭義山、許益達夫婦；自96 年1月1日起出租予徐一。嗣因被上訴人於98年占用系爭建 物，上訴人與徐一於98年8月12日合意終止95年12月23日租 約之事實。綜以系爭建物於93年3、4月興建完成後由上訴 人管理使用，以及被上訴人於00年0月00日出售系爭頹圮地 上物予上訴人後，於00年0月間才再度占有使用系爭建物之 情，應可推論系爭建物為上訴人出資委請周進益重新建築 之事實。
⒎被上訴人雖執不爭執事項三之之事實，抗辯系爭建物為伊 所有云云，惟房屋稅之納稅義務人僅屬行政機關為管理稅 籍所為之認定，非必為房屋所有人，此觀中山稽徵處99年6 月15日函文第三點說明可明（見原審卷第247頁），徒憑房 屋稅籍證明書之記載，尚不足以證明被上訴人為系爭建物 之所有人，被上訴人此部分所辯，洵無可採。
⒏被上訴人另抗辯伊有時效取得地上權云云，並提出臺北市中 山地政事務土地登記案件補正通知書影本（見本院卷第177 頁）供憑。惟依該補正通知書記載「臺端於中華民國108年 1月24日申請時效取得登記（收件中山字第016670號共1件 ）一案，經查尚需補正，請於接到本通知之日起15日內前 來本所補正。逾期不補正或補正不完全即依照土地登記規 則第57條規定駁回。」，可知前開通知書，係欲通知被上 訴人補正申請時效取得地上權之相關資料，被上訴人自陳
伊未依該通知補正相關資料（見本院卷第216頁），堪認其 所為申請已遭駁回，自難憑前開證據，認定被上訴人已取 得系爭土地之地上權，被上訴人此部分所辯，自無可採。 ⒐綜上，本院認定系爭建物為上訴人出資委請周進益興建，依 前開四、㈠之⒈之說明，上訴人主張系爭建物為伊因原始起 造而取得所有權等語，為有理由。
㈡上訴人得依民法第767條第1項前段規定，請求被上訴人遷讓 返還系爭建物：
按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之 ，民法第767條第1項前段定有明文。又民事訴訟法第277條 本文規定，當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉 證之責任。以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人 對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗 辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責 任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之 （最高法院85年度台上字第1120號判決意旨參照）。上訴 人為系爭建物之所有權人，業如前開四之㈠所述，而被上訴 人就其占用系爭建物未主張任何正當權源，是上訴人依前 揭規定，請求被上訴人遷讓返還系爭建物，應屬有據。上 訴人選擇合併依民法第962條前段、第184條第1項前段、第 179條前段規定為同一請求部分，無庸論斷。 ㈢上訴人得請求被上訴人給付相當於租金之不當得利： ⒈按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益 ，民法第179條前段定有明文。又按無權占有他人土地，可 能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，自得以對方 所受之利益為度，做為請求返還之範圍(最高法院61年台上 字第1695號判決先例參照)，無權占有他人之建物，亦同。 被上訴人無權占用系爭建物，自屬無法律上之原因受有相 當於租金之利益，上訴人依民法第179條前段規定，請求被 上訴人返還不當得利，洵屬有理。
⒉按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價 年息10％為限，土地法第97條第1項定有明文。而依土地法 施行法第25條規定，土地價額指法定地價，建築物價額則 指依該管縣市地政機關估定之價額。又法定地價，依土地 法第148條規定，係指土地所有權人依土地法所申報之地價 ；關於建築物之估定價額，經參酌土地法第164條規定及房 屋稅條例第10條第1項、第11條等規定，係指經不動產評價 委員會核定之房屋課稅現值。另就基地租金之數額，除以 基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁 榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項以
為決定（最高法院68年台上字第3071號判決先例參照)。再 房屋性質不能脫離土地之占有而存在，故房屋租金自當包 括建築物及其基地之總價額為其基準。
⒊本院斟酌系爭建物周圍無建物，近劍潭山登山口、劍潭里民 活動中心，附近有全家便利商店，聯外道路為臺北市○○街0 00巷，屬柏油路面，步行至大直捷運站約15分鐘，至力行 新村約6分鐘，有GOOGLE地圖（見原審卷第185至187頁）、 勘驗筆錄（見原審卷第193頁）可憑，復考量兩造不爭執系 爭建物周圍係屬農地，交通不便利，無商業活動，（見本 院卷第347頁）等情，認以系爭土地申報地價及系爭建物申 報總價額年息5％計算相當於租金不當得利之金額，應屬適 當。
⒋查系爭建物坐落系爭土地上如附圖Ａ所示部分，面積102.59平方公尺，系爭土地申報地價如附表一⑶欄所示，被上訴人不爭執上訴人請求以系爭建物112年課稅現值10萬7,100元，計算相當於租金之不當得利（見本院卷第346至347頁），有系爭土地公告現值查詢（見本院卷第349頁）、房屋稅籍證明書（見原審卷第99頁）可參，是上訴人依民法第179條前段規定，請求被上訴人給付⑴自106年6月3日起至111年6月2日止期間（111年6月2日起訴時回溯5年，見原審卷第7頁）之不當得利6萬9,865元（計算式如附表一所示），及⑵自111年6月3日起至遷讓返還系爭建物之日止，每月給付相當於租金之不當得利1,164元（計算式如附表一所示），應屬有據。 ⒌按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷；抵銷，應以意思表示，向他方為之。其相互間債之關係，溯及最初得為抵銷時，按照抵銷數額而消滅，民法第334條第1項、第335條第1項分別定有明文。上訴人自陳伊依系爭租約第5條約定（見不爭執事項三之㈣），至遲於系爭租約99年10月9日終止時，應返還押租金10萬元予被上訴人，並主張以前揭⒋之不當得利債權與被上訴人之押租金債權互抵（實為抵銷），是依民法第335條第1項規定，上開⑴106年6月3日起至111年6月2日止期間之不當得利債權6萬9,865元；及⑵111年6月3日起至本院113年5月21日言詞辯論終結日止之不當得利債權2萬7,447元【計算式：1,164×（23＋18/31）＝27,447】，於發生時即因與被上訴人之押租金債權互為抵銷而歸於消滅，上訴人依法不得再為請求。至上訴人請求言詞辯論終結翌日即113年5月22日起至遷讓返還系爭建物之日止每月1,164元之不當得利債權，於本院言詞辯論時尚未發生，無從判斷能否以被上訴人剩餘之押租金債權與之互為抵銷，是上訴人請求被上訴人自113年5月22日起至遷讓返還系爭建物之日止，按月給付1,164元，應屬有據，逾此部分，則無理由。五、綜上所述，上訴人依民法第179條前段規定，請求被上訴人 自113年5月22日起至遷讓返還系爭建物之日止，按月給付1, 164元為有理由，應予准許；逾此所為請求，為無理由，不 應准許。原審就上開應准許之部分，為上訴人敗訴之判決， 顯有未洽，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判 ，為有理由，爰將原判決此部分廢棄改判如主文第三項所示 。原審就上開不應准許部分，為上訴人敗訴之判決，理由雖 有不同，結論並無二致，仍應予維持，上訴人求予廢棄改判 ，應為無理由，爰駁回此部分上訴如主文第四項所示。又上 訴人變更之訴依民法第767條第1項前段規定，請求被上訴人 遷讓返還系爭建物，為有理由，應予准許，爰判決如主文第 二項所示。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 逐一論列，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴一部有理由，一部應為無理由，變更之 訴有理由，依民事訴訟法第450條、第449條第2項、第78條 、第83條第1項前段，判決如主文。
中 華 民 國 113 年 6 月 11 日 民事第二十一庭
審判長法 官 翁昭蓉
法 官 羅惠雯
法 官 廖珮伶
正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 113 年 6 月 11 日
書記官 秦千瑜 附表一（日期：民國；面積：平方公尺；幣別：新臺幣，元以下四捨五入）：
相當於租金之不當得利金額： 占用期間×【申報地價（即公告地價×0.8）×占用面積＋房屋現值】×年息5％＝應付金額 土地地號：臺北市○○區○○段0○段00地號土地 ⑴ ⑵ ⑶ ⑷ ⑸ ⑹ 占用期間 年數及不足年總日數(含起訖日) 申報地價 (見本院卷第349頁) 占用面積 房屋現值 本院認定被上訴人應給付金額 106年6月3日起至107年6月2日止 1年 1,680 102.59 107,100 13,973 107年6月3日起至108年6月2日止 1年 1,680 102.59 107,100 13,973 108年6月3日起至109年6月2日止 1年 1,680 102.59 107,100 13,973 109年6月3日起至110年6月2日止 1年 1,680 102.59 107,100 13,973 110年6月3日起至111年6月2日止 1年 1,680 102.59 107,100 13,973 合計 69,865 111年6月3日起每月相當於租金之不當得利 1個月 1,680 102.59 107,100 1,164