臺灣高等法院民事判決
110年度上字第1099號
上 訴 人 李瑟理
李初惠
李雪美
李雪玲
李雪芳
共 同
訴訟代理人 曾信嘉律師
複 代理 人 陳敬如律師
被 上訴 人 鄭淑玲
鄭淑瑩
共 同
訴訟代理人 郭佩佩律師
上列當事人間請求拆屋還地等事件，上訴人對於中華民國110年8
月10日臺灣新北地方法院108年度訴字第2271號第一審判決提起
上訴，本院於113年5月7日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、原判決關於駁回上訴人下列第二項之訴部分及訴訟費用之裁 判均廢棄。
二、被上訴人應自民國一○九年四月二十四日起至民國一一一年 一月一日止，按年給付上訴人就新北市○○區○○段○○○地號土 地依當年度申報地價年息百分之十計算之租金。三、其餘上訴駁回。
四、第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔百分之三，餘由上訴人 負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：伊等為新北市○○區○○段000地號土地（下稱系 爭土地）之所有權人。伊等祖先即訴外人李老獅、李楊扁（ 下稱李老獅等2人）於日治時期僱用長工種植黃枝花，應長 工要求出借系爭土地利用竹木搭建草寮休憩，臺灣光復後， 該草寮傾倒破損，李老獅等2人雖同意長工改以磚瓦興建未 辦保存登記之門牌號碼：新北市○○區○○路00巷00號房屋（下 稱系爭房屋），自民國40年後以白米市價收取租金，而成立 租地建屋契約（下稱系爭租約），但依契約目的及當事人真 意，應認系爭租約期限至系爭房屋不堪使用為止，系爭房屋 迄今已近70年，依承租當下之通常使用狀況應已達不堪使用 之狀態，又被上訴人為系爭房屋之事實上處分權人，伊等已 依土地法第103條第1款規定，向被上訴人為終止系爭租約之 意思表示，則被上訴人以系爭房屋占有系爭土地如附圖編號
187⑵部分面積37.36平方公尺，應屬無權占有。爰先位主張 依民法第455條前段、第767條第1項前段、中段規定，請求 被上訴人拆屋還地。如先位之訴無理由，爰備位主張依類推 適用民法第833條之1規定，請求酌定系爭租約之存續期間至 111年1月1日，另依民法第277條之2第1項、第442條、第439 條規定，請求被上訴人自民事準備狀繕本送達翌日起至前開 存續期間屆至止，按年給付系爭土地當年度申報地價年息10 %計算之租金。求為判命：㈠先位聲明：被上訴人應將系爭土 地上如附圖所示187⑵部分面積37.36平方公尺之地上物拆除 ，將該部分土地騰空返還上訴人。㈡備位聲明：⒈酌定系爭租 約之存續期間至111年1月1日止。⒉被上訴人自民事準備狀繕 本送達翌日起至備位聲明第1項存續期間屆至止，應按年給 付上訴人就系爭土地依當年度申報地價年息10%計算租金之 判決。
二、被上訴人則以：系爭房屋第二層約於59年間建築完成，系爭 土地所有權人至系爭房屋收租時，自外觀即可知悉系爭房屋 為二層樓建物，惟未曾為反對之意思，並持續收租數十年， 足見系爭房屋為二層樓建物狀態已徵得系爭土地所有權人同 意或默示同意，且系爭房屋經社團法人新北市土木技師公會 （下稱新北市土木技師公會）鑑定，未達不堪使用之程度， 上訴人主張依土地法第103條第1款規定，終止系爭租約，自 無理由。系爭租約未明定租期，應解為承租至系爭房屋不堪 使用止之期限，當無類推適用民法第833條之1規定之餘地。 系爭土地之租金於103年重新議定為每年新臺幣（下同）2萬 5,000元迄今，系爭土地之交通、生活、文教等條件並無變 更，上訴人自不得依民法第277條之2第1項、第442條、 第439條規定，請求調整租金等語，資為抗辯。三、本件經原審判決駁回上訴人之訴，上訴人不服提起上訴，並 上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡⒈先位聲明：被上訴人應將系爭 土地上如附圖所示187⑵部分面積37.36平方公尺之地上物拆 除，將該部分土地騰空返還上訴人。⒉備位聲明：①酌定系爭 租約之存續期間至111年1月1日止。②被上訴人自民事準備狀 繕本送達翌日起至備位聲明第1項存續期間屆至止，應按年 給付上訴人就系爭土地依當年度申報地價年息10%計算之租 金。被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執之事實（見本院卷一第562頁）： ㈠上訴人為系爭土地之所有權人（因繼承取得），上訴人祖先 即李老獅等2人於日治時期應長工要求出借系爭土地利用竹 木搭建草寮休憩，臺灣光復後，該草寮傾倒破損，李老獅等 2人遂同意長工改以磚瓦興建未辦保存登記之系爭房屋，自
40年後以白米市價收取租金，而成立系爭租約（未約定期限 ）。
㈡被上訴人輾轉因買賣、贈與等原因取得系爭房屋，現為系爭 房屋之事實上處分權人。
㈢系爭房屋屋齡已逾62年。
五、得心證之理由：
㈠系爭租約租賃期間是否屆至？上訴人先位主張依民法第455條 前段、第767條第1項前段、中段規定請求拆屋還地，有無理 由？
⒈按租用建築房屋之基地，非因左列情形之一，出租人不得收 回：一、契約年限屆滿時，土地法第103條第1款定有明文。 又租地建屋契約，係以承租人使用其房屋為目的，非有相當 之期限不能達其目的，故當事人雖未明定租賃之期限，依契 約目的探求當事人之真意，仍應解為定有租至房屋不堪使用 時為止之期限。是否不堪使用，原則上應以承租當時所建房 屋之通常使用判斷之（最高法院109年度台上字第263號判決 意旨參照）。次按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使 用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限 繼續契約，民法第451條著有規定。又承租人於原始建物不 堪使用之訂約年限屆至後，於該租賃土地上重建房屋，而出 租人未即為反對，並於房屋改建後繼續收取租金，自可謂承 租人、出租人於房屋改建後視為以不定期限繼續租賃契約（ 最高法院111年度台上字第1897號、111年度台上字第1714號 判決意旨參照）。
⒉經查，系爭房屋門牌於91年10月31日整編前為臺北縣○○市○○ 街00巷0弄00號，初次設籍日為46年12月17日，有新北○○○○○ ○○○108年8月27日新北重戶字第1084970676號函及所附戶籍 登記簿可憑（見原審卷第69、71頁），是系爭房屋於46年12 月17日前應已興建完成。又鄭鴻銘、陳鴻麟（被上訴人之兄 弟，下稱鄭鴻銘等2人）於62年間向張景賢購買系爭房屋， 有建築改良物買賣所有權移轉契約書、房屋納稅義務人變更 及異動申請書可考（見原審卷第89、91頁），鄭鴻銘等2人 於91年間將系爭房屋贈與被上訴人，有建築改良物贈與所有 權移轉契約書、91年契稅繳款書可稽（見原審卷第93、95頁 ），依建築改良物買賣所有權移轉契約書記載，鄭鴻銘等2 人於62年間購買系爭房屋時，系爭房屋為1層樓之磚造平房 （見原審卷第89頁），而依建築改良物贈與所有權移轉契約 書所示，鄭鴻銘等2人於91年間贈與系爭房屋時，系爭房屋 為2層樓建物（見原審卷第93頁）。另依系爭房屋109年5月1 1日房屋稅籍證明書（見原審限閱卷第45、47頁），系爭房
屋構造為木石磚造（磚石造），共
2層，第1層折舊年數60年，第2層折舊年數50年，參諸財政 部106年2月3日台財稅字第10604512060號令修正發布之「固 定資產耐用年數表」，其中磚構造房屋之耐用年數為25年（ 見原審卷第37頁），則系爭房屋興建完成後顯已超過磚造房 屋之耐用年數。再觀諸系爭房屋房屋標示查丈記錄（見原審 限閱卷第51頁），系爭房屋於49年建造，種類為磚石，屋頂 為台瓦、木門、木窗，外牆洗石子、內為石灰粉刷、地坪石 灰粉刷，惟新北市土木技師公會於110年4月12日至系爭房屋 現場會勘時，系爭房屋1樓正面外牆貼磁磚、不銹鋼門、鋁 窗，1樓內部明架天花板、牆面粉刷油漆、地面貼磁磚， 2樓外牆水泥粉刷，屋頂為金屬板【見新北市土木技師公會 之鑑定報告書（下稱系爭鑑定報告）第4頁】，並有系爭房 屋照片影本可稽（見原審卷第192至193、257至260頁）。 ⒊由上可知，系爭房屋應於46年12月17日前已興建完成，為磚 造房屋，鄭鴻銘等2人於62年間購買系爭房屋時，系爭房屋 為1層樓平房，屋頂為「台瓦」，惟鄭鴻銘等2人於92年間贈 與系爭房屋時，系爭房屋已改建為2層樓建物，屋頂更換為 「金屬板」。準此，系爭房屋原用以遮風避雨之屋頂，已因 老舊破損而有更換必要，參諸磚造房屋耐用年數為25年，並 依系爭房屋興建後之通常使用判斷，足認於62至91年間之某 時，系爭房屋之重要構造即屋頂已達不堪使用之程度。而系 爭租約當事人雖未明訂租賃之期限，惟依契約目的探求當事 人之真意，仍應解為定有租至房屋不堪使用時為止之期限。 則依上說明，系爭房屋既已達不堪使用之程度，即應認為系 爭租約之期限，業於鄭鴻銘等2人將系爭房屋由1層平房改建 為2層房屋、並更換屋頂為金屬板時屆至，故系爭租賃期限 業已屆滿。惟系爭土地所有權人明知系爭房屋業因不堪使用 而經改建，卻繼續收取租金至108年間，109至112年間租金 則由被上訴人匯款至上訴人李瑟理（下逕稱其名）指定之金 融帳戶，有租金收據、租金收據彙整表、租金轉帳紀錄可佐 （見本院卷一第153至190、395、397頁，本院卷二第113至 123頁），則依民法第451條規定，應認為租賃期限屆滿後， 被上訴人仍為租賃物之使用收益，而上訴人不即表示反對之 意思，視為以不定期限繼續系爭租約。
⒋上訴人雖主張：系爭土地原為李金財（李瑟理之父）、李復 禮（李瑟理之叔）共有，其後為李瑟理、上訴人李初惠、李 雪美、李雪玲、李雪芳（下合稱李初惠等4人）共有，李陳 嫦娥（李瑟理之母）、李輝龍（李瑟理之兄）、李瑟理收取 租金不代表已得到全體共有人同意云云。然查，系爭土地重
測前為○○○段○○小段OO-OO地號土地，係65年間由同段 13-8地號土地分割出，該13-8地號土地於土地總登記時所有 權人為李金財、李復禮，權利範圍均為2分之1，嗣李瑟理於 82年間因分割繼承取得原屬李金財之權利範圍，李初惠等4 人於92年間因分割繼承取得原屬李復禮之權利範圍，有新北 市三重地政事務所111年9月14日新北重地登字第1116164839 號函可憑（見本院卷一第263頁）。另自租金收據彙整表觀 之（見本院卷一第395、397頁），82年以前李金財為系爭土 地共有人時，系爭土地租金多由李陳嫦娥、李輝龍收取， 82年李瑟理分割繼承李金財之權利範圍後，系爭土地租金則 由李瑟理收取，又李瑟理到庭陳稱：○○路OO巷一共有20幾戶 ，李金財收其中一邊租金，李復禮收另一邊租金，收到租金 不會給對方，對李復禮收取之租金伊等不會有意見，伊繼承 之土地3戶在現場收，2戶不在現場收，系爭土地伊是向陳美 珠（被上訴人之母）收租，陳美珠生病後才去系爭房屋收租 ，伊去系爭房屋現場時就是2層樓建物，伊當時沒有任何表 示，因為伊等也沒辦法讓他們恢復成1層樓等語（見本院卷 二第47、48、50、52頁）。則據此足證系爭土地共有人已經 達成分管協議，由李金財及其繼承人就系爭土地為使用、收 益與管理，李復禮及其繼承人則就其他土地為使用、收益與 管理，且李金財曾授權李陳嫦娥、李輝龍向承租人收取租金 。此外李瑟理發現系爭房屋已成為2層樓建物時，既然未為 任何反對之意思表示，則依民法第451條規定，兩造即視為 以不定期限繼續系爭租約。是上訴人此部分主張，應屬無據 。
⒌上訴人另主張：系爭房屋迄今已近70年，依承租當下之通常 使用狀況應已達不堪使用之狀態云云。惟查，系爭房屋於62 至91年間之某時，因屋頂之重要構造有更換必要已達不堪使 用之程度，應認系爭租約租賃期限已經屆至，又鄭鴻銘等2 人將系爭房屋由平房改建為2層樓建物，屋頂更換為金屬板 ，系爭土地所有權人未即為反對，並繼續收取租金，可認兩 造於系爭房屋改建後視為以不定期限繼續系爭租約，已如前 述，則判斷系爭房屋是否為不堪使用自應以系爭房屋改建後 之狀態為認定，而非以承租當時系爭房屋之通常使用判斷之 。又系爭房屋經原審送新北市土木技師公會就是否已達不堪 使用之情形進行鑑定，鑑定結果認定：系爭房屋依稅捐稽徵 機關房屋稅籍資料記載，建造時間為49年，迄今已經61年， 早已逾25年耐用年數。而現場勘查，系爭房屋在目視範圍內 未發現明顯裂痕，只要好好使用維護，而未遇強震、強颱侵 襲，耐用年限可多長，實難逆料。雖然結構體不明，從外表
觀之，尚未達建築法所謂傾頹或朽壞之情形，繼續使用，應 無虞慮等語明確（見系爭鑑定報告第6、7頁），鑑定人張長 海並到庭陳稱：系爭房屋沒有結構系統，伊認為有安全疑慮 ，但不是說就不堪使用，因為要就房屋實際狀況來看，系爭 房屋維修得非常好，且現場看起來也找不到明顯裂縫，伊認 為還達不到建築物所謂潰敗之狀態，所以伊等結論是認為如 果遇到大地震會有安全疑慮，但因為樓層數不高，而且互相 連棟在一起，所以目前使用應該沒有什麼問題等語綦詳（見 本院卷一第372頁），足認系爭房屋改建後之狀態並未有不 堪使用之情形。上訴人就此主張，亦難憑採。
⒍綜上，兩造於系爭房屋改建後視為以不定期限繼續系爭租約 ，且依系爭房屋改建後之狀態並未有不堪使用之情形，則系 爭租約仍為存續，自無土地法第103條第1款所謂系爭租約年 限屆至情事。則上訴人先位主張依民法第455條前段、第 767條第1項前段、中段規定，請求被上訴人應將系爭土地上 如附圖所示187⑵部分面積37.36平方公尺之地上物拆除，將 該部分土地騰空返還上訴人，難認有據。
㈡上訴人備位主張依類推適用民法第833條之1規定，請求酌定 系爭租約之存續期間至111年1月1日，有無理由？ ⒈按類推適用係就法律未規定之事項，比附援引與其性質相類 似之規定，加以適用，為基於平等原則及社會通念以填補法 律漏洞之方法，倘無法律漏洞，自不生類推適用而補充之問 題。又所謂之法律漏洞，乃指違反法律規範計劃、意旨的不 完整性，法律所未規定者，並非當然構成法律漏洞，端視其 是否違反法律規範意旨、計劃及立法者之是否有意沉默而定 （最高法院93年度台上字第1718號判決意旨參照）。 ⒉按民法第833條之1規定當事人得請求定地上權存續期間者， 以未定期限之地上權為限，定有確定或可得確定期限之地上 權，則不與焉。此觀該條規定即明。經查兩造間之系爭土地 租賃關係，屬於租用基地建築房屋之性質，雖未明定租期， 亦未依土地法第102條、民法第422條之1規定登記地上權， 惟系爭租約為定有租至系爭房屋不堪使用之期限，即屬定有 期限之租約，已如前述。則系爭租約既然定有期限，顯與未 定期限之地上權不具類似性，無從類推適用民法第833條之1 規定，另由法院定不同之租賃存續期間。故上訴人備位主張 類推適用民法第833條之1規定，請求酌定系爭租約存續期間 云云，即屬無據。
㈢上訴人備位主張依民法第277條之2第1項、第442條、第439條 規定，請求被上訴人自民事準備狀繕本送達翌日起至備位聲 明第1項存續期間屆至止，應按年給付就系爭土地依當年度
申報地價年息10%計算之租金，有無理由？ ⒈按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院 增減其租金，民法第442條本文定有明文。次按城市地方房 屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之10 為限，土地法第97條第1項規定明確，而該條規定於租用基 地建築房屋準用之，土地法第105條亦有明文。 ⒉查系爭租約自103年度後每年租金為2萬5,000元，有租金收據 彙整表可考（見本院卷一第397頁），且為兩造所不爭執（ 見本院卷一第590頁）。又系爭土地公告地價於103年間為1 萬8,000元，於109、110年間上漲至2萬5,200元，有新北市 公告地價與現值查詢網頁可稽（見本院卷二第101頁），上 漲幅度達40%（2萬5,200元÷1萬8,000元＝1.4），則上訴人聲 請法院增加系爭租約之租金，即非無憑。本院審酌系爭土地 附近有光榮國小、三重國小，步行數分鐘即可至公車站、捷 運站，交通、生活機能便利，認上訴人備位主張依民法第44 2條規定，請求被上訴人自民事準備狀繕本送達翌日即109年 4月24日（見本院卷二第56頁）起至備位聲明第1項存續期間 屆至即111年1月1日止，按年給付就系爭土地依當年度申報 地價年息10%計算之租金，應屬有據。又本院既已依民法第4 42條規定准許上訴人此部分請求，則上訴人依民法第277條 之2第1項、第439條規定為此請求是否有理由，即與判決結 果不生影響而無探究之必要，併為敘明。
六、綜上所述，上訴人備位主張依民法第442條規定，請求被上 訴人應自109年4月24日起至111年1月1日止，按年給付就系 爭土地依當年度申報地價年息10%計算之租金，為有理由， 應予准許，逾此部分之請求，則屬無據，應予駁回。原審就 上開應准許之部分，為上訴人敗訴之判決，尚有未洽，上訴 意旨指摘原判決此部分不當，求為廢棄改判，為有理由，爰 由本院廢棄改判如主文第2項所示。因上訴人勝訴部分不得 上訴第三審，本院判決後即確定，無宣告假執行之必要，故 無廢棄原判決此部分駁回之諭知再另為駁回之必要。至於上 開不應准許部分，原審為上訴人敗訴之判決，並無不合，上 訴人仍執陳詞，指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為 無理由，應駁回其上訴。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證 據，經核與判決之結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明 。
八、據上論結，本件上訴一部為有理由，一部為無理由。依民事 訴訟法第450條、第449條第1項、第79條、第85條第1項本文 ，判決如主文。
中 華 民 國 113 年 6 月 4 日 民事第十庭
審判長法 官 邱 琦
法 官 高明德
法 官 張文毓
正本係照原本作成。
被上訴人不得上訴。
上訴人如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 6 月 4 日
書記官 劉文珠