臺灣苗栗地方法院民事判決
113年度簡上字第3號
上 訴 人 尤英美
被 上訴人 葉飛
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於本院苗栗簡易庭
112年度苗簡字第640號第一審判決提起上訴，本院於民國113年5
月29日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、按當事人不得於第二審提出新攻擊或防禦方法，但事實於法 院已顯著或為其職務上所已知或應依職權調查證據者，不在 此限，民事訴訟法第447條第1項第4款定有明文，依同法第4 36條之1第3項規定，於簡易程序亦有準用。本件上訴人於本 院審理中抗辯其經訴外人葉天榜詐欺，因葉天榜明知其將門 牌號碼苗栗縣○○鄉○村00鄰○○巷00號房屋（下稱系爭房屋） ，以借貸新臺幣(下同)20萬元之方式抵押給訴外人蔡玲波即 蔡鑫波(下稱蔡鑫波)，故上訴人與葉天榜間之系爭契約之買 賣契約無效（簡上卷第106至107頁），雖屬上訴人於第二審 所提出之新防禦方法，然上訴人於原審即曾講述系爭房屋經 上訴人以20萬元抵押予蔡鑫波之情事(苗簡卷第92頁)，並提 出上訴人與蔡鑫波間之手寫約定(苗簡卷第101頁)，應認此 部分係屬事實於法院已顯著者，依上述規定應容許上訴人提 出此防禦方法，合先敘明。
二、被上訴人主張：上訴人於民國105年8月1日，將系爭房屋之事實上處分權以160萬元出售葉天榜，且上訴人已自葉天榜收受全部價金。上訴人因告知自己須找時間尋找遷出後之住所，故與葉天榜簽立系爭房屋之租賃契約，然上訴人未依約完足給付葉天榜租金，葉天榜因而於109年9月14日，以100萬元將系爭房屋之事實上處分權出售被上訴人，被上訴人因此取得系爭房屋之事實上處分權。惟系爭房屋遭上訴人無權占用，自買受系爭房屋之109年9月14日起，上訴人受有相當租金之不當得利每月8000元，爰依民法第962條、第179條規定提起本件訴訟等語。並聲明：㈠上訴人應將系爭房屋騰空返還予被上訴人。㈡上訴人應自109年9月14日起至返還系爭房屋之日止，按月給付被上訴人8000元。三、上訴人則以：上訴人於104年間取得系爭房屋之事實上處分 權。於105年間因上訴人無法清償對蔡鑫波之債務，與葉天 榜約定將上訴人之系爭房屋事實上處分權以160萬元出售葉 天榜，再由上訴人向葉天榜承租系爭房屋，但葉天榜未給付 買賣契約之尾款，是上訴人未曾將系爭房屋交付葉天榜。另 被上訴人明知上訴人未交付系爭房屋之占有給葉天榜，故非 善意第三人，葉天榜縱將系爭房屋事實上處分權出賣被上訴 人，被上訴人仍不因此善意取得。被上訴人非系爭房屋事實 上處分權人，上訴人亦非無權占有系爭房屋等語，以資抗辯 。並聲明：㈠被上訴人之訴駁回。㈡願供擔保請准宣告免為假 執行。
四、原審為被上訴人一部勝訴、一部敗訴之判決，判命㈠上訴人
應將系爭房屋騰空返還予被上訴人。㈡上訴人應自109年12月 10日即被上訴人取得系爭房屋事實上處分權之日起，至返還 系爭房屋之日止，按月給付被上訴人8000元。另駁回被上訴 人自109年9月14日起至同年12月9日止請求相當租金之不當 得利部分。上訴人就其敗訴部分聲明不服提起上訴，並聲明 ：㈠原判決不利上訴人之部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴 人於第一審之訴駁回。
五、兩造不爭執事項（苗簡卷第15至16頁、第92至93頁、第154 至155頁）：
㈠系爭建物為未辦第一次所有權登記（保存登記）之建物。 ㈡系爭房屋於104年6月間由上訴人取得事實上處分權，上訴人 並於105年間以160萬元出賣系爭房屋給葉天榜，再由上訴人 向葉天榜承租系爭房屋。系爭房屋之納稅義務人之後更改為 葉天榜。
㈢葉天榜再以100萬元出賣系爭房屋之事實上處分權給被上訴人 ，現在系爭房屋之納稅義務人為被上訴人。（苗簡卷第39、 83頁）
六、本院之判斷：
㈠被上訴人現為系爭房屋之事實上處分權人： ⒈按未辦保存登記之建物，因不能移轉登記致不能為不動產所 有權之讓與，惟非不得為交易之標的，由受讓人因受領交付 而取得事實上處分權（最高法院108年度台上字第1210號判 決參照）。而占有之移轉，依民法第946條第2項準用第761 條之規定，移轉占有並不以現實交付為限，簡易交付、占有 改定或指示交付，均生移轉占有之效力。又買受人於買受房 屋後，出租與原出賣人居住，則依民法第946條第2項準用民 法第761條第2項之規定，既已取得間接占有以代交付，即應 以租賃契約成立之日期，為系爭房屋移轉占有之日期（最高 法院48年度台上字第611號判決參照）。如買賣標的物由第 三人占有時，出賣人得以對於第三人之返還請求權，讓與買 受人以代交付(最高法院32年度上字第5455號判決參照）。 ⒉上訴人於原審陳述，上訴人於104年12月8日向蔡鑫波貸款20 萬元，約定上訴人將系爭房屋使用權移轉蔡鑫波，並變更稅 籍登記資料予蔡鑫波，以擔保對蔡鑫波之債務。嗣於105年8 月1日，經蔡鑫波催告債務後上訴人仍無法清償，遂與蔡鑫 波、葉天榜約定，將上訴人與蔡鑫波間之使用借貸關係移轉 至上訴人與葉天榜間。另上訴人又與葉天榜合意，將雙方間 借貸關係變更為買賣關係，由上訴人以160萬元出售系爭房 屋予葉天榜，再由上訴人向葉天榜承租系爭房屋等語（苗簡 卷第92至93頁），並提出上訴人與蔡鑫波間訂立之約定、上
訴人與蔡鑫波、葉天榜間訂立之切結書為據（苗簡卷第101 至103頁）。觀諸上開切結書記載：由於系爭房屋沒有房屋 權狀只有所有權，所以只能用變更所有權之方式來作抵押。 因蔡鑫波於105年8月1日向上訴人催討20萬元，於是上訴人 向葉天榜用上述同一方式，於105年8月7日借20萬元還給蔡 鑫波，蔡鑫波於同年月12日將系爭房屋所有權變更給葉天榜 等語（苗簡卷第103頁），結合系爭房屋之稅籍登記，先由 上訴人變更為蔡鑫波，再由蔡鑫波變更為葉天榜，有苗栗縣 政府稅務局竹南分局112年9月8日竹稅竹密字第1129002950 號函暨系爭房屋稅籍紀錄表可佐(苗簡卷第141、145頁)，堪 認實情為上訴人將變更系爭房屋稅籍登記予蔡鑫波，用以擔 保對蔡鑫波之20萬元債務。嗣經蔡鑫波催告債務，上訴人仍 未償還上開債務，遂由葉天榜為上訴人償還上開債務，將系 爭房屋稅籍登記由蔡鑫波變更為葉天榜。
⒊上訴人雖然抗辯其與葉天榜間之系爭房屋買賣契約並未成立 ，因為其係受葉天榜詐欺，因葉天榜明知系爭房屋經上訴人 以借貸20萬元之方式抵押給蔡鑫波，且上訴人未自葉天榜收 取系爭房屋之價金，又系爭房屋買賣需經坐落基地土地之地 主同意等語（簡上卷第106至107頁）；然則買賣契約債權行 為，與事實上處分權之交付物權行為核屬二事而應分別判斷 ，縱便假設葉天榜沒有交付系爭房屋之價金，系爭房屋之買 賣契約在未經解除、終止前仍屬有效。且上訴人未立證葉天 榜知悉上訴人與蔡鑫波就系爭房屋抵押約定，如何該當詐欺 之要件。另系爭房屋與其所座落之基地土地，核屬不同之不 動產物權，且參以上訴人與葉天榜所簽立之「不動產買賣契 約書」（苗簡卷第105至115頁），雙方並未特別約定系爭房 屋買賣契約之簽立須以坐落基地土地之地主同意，是上訴人 所傳訊之證人劉壽，雖於本院證述系爭房屋買賣未經土地地 主之同意（簡上卷第80至81頁），猶不足動搖上訴人與葉天 榜間買賣契約之有效性。
⒋另上訴人抗辯其未自葉天榜收取全部之買賣價金，亦未移轉 占有給葉天榜等語。惟查，證人葉天榜、曾華春均於原審證 述，葉天榜已將系爭房屋買賣價金160萬元如數給付上訴人 ，係以現金分期給付，給付當時證人曾華春並在場見聞。葉 天榜購得系爭房屋後再出租上訴人，系爭房屋之買賣價金有 扣除葉天榜出租系爭房屋之1年份租金等情（苗簡卷第196至 202頁）。再參諸上訴人與葉天榜簽立之「房屋租賃契約書 」，上載「見證人：曾華春」、「租金已收壹年（96000） 」(苗簡卷第127、135頁)。其等間契約之文字記載，核與上 開證人所述相符，是認上開證人證詞應可採信，葉天榜已將
買賣價金如數給付上訴人。至上訴人傳訊之證人即上訴人前 夫高彥宏，固然於本院證述上訴人曾陸續打電話給葉天榜， 追討系爭房屋價款，因追討不成致上訴人與證人高彥宏離婚 等情（簡上卷第50至51頁），但證人高彥宏亦已敘述葉天榜 與上訴人間簽立「不動產買賣契約書」、「房屋租賃契約書 」時均不在場（簡上卷第51頁），意即其對證人葉天榜、曾 華春所述之情節均無知悉，而其見聞上訴人向葉天榜催討系 爭房屋價款僅止於上訴人之一面之詞，其並未進一步證述葉 天榜有坦認買賣價金有未全部給付上訴人之事實，故無法以 證人高彥宏之證述，認定上訴人未收得全部買賣價金。末既 然本件事實為葉天榜以現金交付上訴人，則上訴人提出其帳 戶內之交易明細（簡上卷第55至59頁），無足為對上訴人有 利之判斷。
⒌另上訴人提出其與葉天榜簽立之「不動產買賣契約書」，第2 條規定「㈠本約簽訂時，甲方（即葉天榜）應付乙方（即上 訴人）價款之一部分計新台幣壹佰萬元正（含定金），乙方 亦即日親收足訖。餘款則照左列規定給付之。㈡第貳次付款 ：於甲報契稅、契稅單核下二日內完稅後交付尾款新台幣陸 拾萬元正。㈢交付尾款之同時雙方簽訂本買賣標的之租賃契 約，由買方出租給賣方，雙方簽訂租約兩年期限，若雙方同 意時可延長壹年租期。每月租金新台幣捌仟元正，每次付壹 個月之租金。…」（苗簡卷第107頁）其記載亦與上開「房屋 租賃契約書」並無不合，足證上訴人簽約時已收受100萬元 之價金。上訴人雖辯以「不動產買賣契約書」後之付款明細 表上，「收款人簽名」、「蓋章」欄均未有上訴人之簽章， 可證未收受此100萬元等語（簡上卷第49頁）；然被上訴人 於本院準備程序中提出被上訴人留存之付款明細表，在「『 收』壹佰萬元整」之字樣上具紅色指印（簡上卷第85頁）， 且經上訴人確認為上訴人之指印無訛(簡上卷第84頁)，文字 記載亦得推斷上訴人確有收受價金情事。另外證人曾華春於 本院證述此買賣契約為買賣雙方各留存1份，因上訴人所指 之付款明細表為上訴人自行留存者，故其上不會有上訴人之 簽章等語（簡上卷第82頁），核與常情相符而堪以採信，上 訴人所辯尚難採認。
⒍職是以故，葉天榜既已給付全部買賣價金給上訴人，再將系 爭房屋出租予上訴人使用，足認上訴人與葉天榜間已依民法 第946條第2項準用第761條第2項規定，以占有改定之方式， 由上訴人使葉天榜取得間接占有以代交付，故葉天榜於租賃 契約簽立後，已受領上訴人之交付而取得系爭房屋之事實上 處分權之事實，洵堪認定。
⒎又葉天榜嗣以100萬元將系爭房屋之事實上處分權出賣被上訴 人，並將系爭房屋之納稅義務人變更登記為被上訴人（兩造 不爭執事項㈡㈢）。而葉天榜於原審證述：其跟被上訴人說系 爭房屋由上訴人使用，之前有出租給上訴人。其出賣系爭房 屋賣給被上訴人，即將系爭房屋的權利都移轉給被上訴人等 語（苗簡卷第198頁），且葉天榜與被上訴人間之買賣契約 規定，葉天榜於109年12月10日點交系爭房屋給被上訴人（ 偵卷第69頁），足見葉天榜於109年12月10日依民法第946條 第2項準用民法第761條第3項規定，以指示交付之方式，由 被上訴人取得系爭房屋之占有以代交付，堪認被上訴人於同 日受領葉天榜之交付而取得系爭房屋之事實上處分權。另觀 以其等買賣契約，明確約定就上訴人占用房屋之問題由被上 訴人自行處理（偵卷第71頁），且葉天榜與上訴人間之「房 屋租賃契約書」規定租賃期間自105年7月26日起至107年7月 26日止（苗簡卷第119頁），是上訴人之承租占有權源至107 年7月26日屆至，其後即屬無權占有系爭房屋。本件被上訴 人既係自葉天榜之有權處分者，取得系爭房屋之事實上處分 權，則本院即無庸就上訴人抗辯被上訴人善意取得系爭房屋 部分再行贅述，併此敘明。
㈡被上訴人得依不當得利法律關係，請求上訴人遷讓返還系爭 房屋及給付相當租金之不當得利：
⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文。是否該當不當得利之成立要件，應以「權益歸屬」為判斷標準，亦即倘欠缺法律上原因，而違反權益歸屬對象取得其利益者，即應對該對象成立不當得利。又未為所有權登記之建物之占有利益，應歸屬於享有事實上處分權之人，第三人未經事實上處分權人同意而占有該建物，受有占有之利益，致事實上處分權人受有損害，且無法律上原因時，該事實上處分權人自得依民法第179條規定，請求返還其占有（最高法院106年度台上字第187號判決參照）。無法律上之原因而受利益，致他人受損害，應返還其利益，民法第179條定有明文。依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年度台上字第1695號判決參照）。 ⒉本件上訴人於被上訴人取得系爭房屋事實上處分權後，仍無法律上原因繼續占用系爭房屋，受有相當於租金之不當得利，參諸上開法律說明，被上訴人自得請求上訴人騰空返還系爭房屋，並自取得系爭房屋事實上處分權之日即109年12月10日起，請求上訴人給付相當租金之不當得利。參衡上訴人與葉天榜簽立之租約規定每月租金為8000元（苗簡卷第119頁），堪認上訴人每月所受相當租金之不當得利即為8000元。從而，被上訴人請求上訴人騰空返還系爭房屋，並應自109年12月10日起至返還系爭房屋之日止，按月給付8000元，即屬有據。逾此部分之請求(自109年9月14日起至同年12月9日止相當租金之不當得利)，尚無可採而應駁回。 ⒊另被上訴人固依民法第962條請求被上訴人遷讓系爭房屋，然 占有物返還請求權之行使，以占有人之占有被侵奪為要件， 所謂占有之侵奪，係指違反占有人之意思，以積極之不法行 為將占有物之全部或一部移入自己之管領而言，若承租人於 租賃期間屆滿後，未將租賃物返還者，因租賃物原係基於出 租人之意思而移轉占有於承租人，其後承租人縱有違反占有 人意思之情形，既非出於積極之侵奪而占有租賃物，出租人 尚不得對之行使占有物返還請求權（最高法院83年度台上字 第2311號、104年度台上字第656號判決參照）。本件上訴人 占用系爭房屋原係向葉天榜承租占用至今，非以積極之方式 侵奪被上訴人之占有，故被上訴人此部分主張並無可採，併 此敘明。
七、綜上所述，被上訴人依民法第179條規定，請求上訴人騰空返還系爭房屋，並自109年12月10日起至返還系爭房屋之日止，按月給付被上訴人8000元，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。原審判決被上訴人一部勝訴、一部敗訴，於法尚無不合。上訴意旨指謫原判決不利於上訴人之部分不當，求予廢棄，為無理由而應予駁回。八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，爰不予逐一論駁。九、據上論結，本件上訴並無理由，依民事訴訟法第436條之1第 3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。中 華 民 國 113 年 6 月 19 日
民事第二庭 審判長法 官 宋國鎮
法 官 陳秋錦
法 官 李昆儒
以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。 中 華 民 國 113 年 6 月 19 日 書記官 金秋伶