臺灣臺南地方法院民事判決
112年度重訴字第275號
原 告 蔡黃修
蔡政承
蔡幸余
蔡幸妙
共 同
訴訟代理人 劉思龍律師
被 告 益阜建設有限公司
法定代理人 郭永華
訴訟代理人 朱宏杰律師
被 告 公業蔡督
法定代理人 蔡政宏
訴訟代理人 許照生律師
上列當事人間請求塗銷所有權移轉登記等事件，本院於民國113
年5月28日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
㈠臺南市○○區○○段000地號土地（日治時期原為西港仔堡後營庄 620番地，下稱系爭土地）原為被告公業蔡督（下稱公業蔡 督）所有，原告蔡政承為公業蔡督之派下員，並與原告蔡黃 修、蔡幸余、蔡幸妙同住在坐落系爭土地上門牌號碼臺南市 ○○區○○里○○000號未辦保存登記建物（下稱系爭房屋），系 爭房屋為祖厝，最早為公業蔡督於大正元年之「管理人」即 訴外人蔡對，以「管理人」身分為公業蔡督派下員後代居住 所興建，同一祖先世居於此，代代相傳，並由歷代實際居住 於系爭房屋之家庭成員透過默示之讓與合意，取得系爭房屋 之事實上處分權，現由實際設籍、長期居住、使用、管理系 爭房屋之原告為系爭房屋之事實上處分權人。又系爭土地、 系爭房屋原既均同屬公業蔡督所有，至民國46年5月7日，由 居住於系爭房屋之訴外人蔡己及其配偶即原告蔡黃修取得系 爭房屋之事實上處分權，造成系爭土地、系爭房屋分屬不同 人所有之結果，原告蔡黃修取得系爭房屋事實上處分權後， 雖曾就系爭房屋三合院之兩側廂房出資進行修建、增建，但 並未原地重建，整修部分已附合於系爭房屋而成為重要成分 ，系爭房屋既未曾滅失，應認自公業蔡督興建系爭房屋迄今
，仍屬同一房屋，而房屋性質上不能與土地使用權分離而存 在，使用房屋必須使用該房屋之地基，應推斷土地所有權人 有默許房屋所有人繼續使用土地之意思，故本件應類推適用 民法第425條之1第1項規定，原告蔡黃修及繼受系爭房屋權 利之原告蔡政承、蔡幸余、蔡幸妙就系爭房屋，應推定在系 爭房屋得使用期限內，與系爭土地原所有人公業蔡督間有租 賃關係存在；另民法第426條之2、土地法第104條規定之「 承租人」範圍，包含意定及法定租賃關係之承租人，且不限 於「租用基地建築房屋」之關係始有適用，凡對坐落其上建 物具有所有權或事實上處分權，且就基地仍存在租賃權者， 原則上均得依上開規定主張優先承買權，本件原告既為系爭 土地之法定承租人，且就系爭房屋有事實上處分權，於出租 人公業蔡督出賣系爭土地時，依前揭規定，原告應享有具物 權效力之優先承買權。
㈡詎公業蔡督其他派下員未經原告同意，於109年4月23日，將 系爭土地出賣與被告益阜公司，且於買賣前、後，均未將買 賣條件通知原告，即於109年6月11日完成系爭土地所有權移 轉登記，致原告未能行使優先承買權，不符合法律保障基地 與其上房屋合歸一人所有，以讓使用與所有合一之意旨，侵 害原告之優先承買權，自不得對抗原告，爰依前揭規定提起 本件訴訟，請求撤銷被告間就系爭土地之所有權移轉行為、 塗銷被告間就系爭土地以買賣為登記原因所為之所有權移轉 登記，並由原告行使優先承買權，請求公業蔡督就系爭土地 以與益阜公司於109年4月23日買賣相同條件，與原告訂立買 賣契約，並於原告給付價金新臺幣（下同）1,692萬7,196元 之同時，辦理系爭土地所有權移轉登記予原告。 ㈢並聲明：
⒈公業蔡督與益阜公司間於109年4月23日就系爭土地（權利範 圍：全部）所有權移轉行為應予撤銷。
⒉益阜公司應將系爭土地於109年6月11日經臺南市佳里地政事 務所，以買賣為登記原因所為之所有權移轉登記塗銷。 ⒊公業蔡督應按其與益阜公司於109年4月23日買賣系爭土地之 同一條件，與原告訂立買賣契約，並於原告給付買賣價金1, 692萬7,196元之同時，辦理系爭土地所有權移轉登記予原告 。
二、被告答辯：
㈠被告公業蔡督：
⒈系爭房屋自始即非公業蔡督所有，原告於本件先前書狀亦主 張系爭房屋為「蔡對與蔡黃修興建的」，且於另案本院110 年度訴字第487號民事判決亦認系爭房屋之一部分（即另案
土地複丈成果圖所示編號A部分）為蔡對起造，於蔡對死亡 後由其「繼承人或再轉繼承人」繼承而公同共有；另一部分 （即另案土地複丈成果圖所示編號B部分）為原告蔡黃修單 獨所有，在在顯示系爭房屋原即非公業蔡督所有。再者，原 告所提出設籍於系爭房屋之人，均只有原告那房的人，如果 當初蔡對是以公業蔡督管理人名義興建系爭房屋，後續應不 可能只有原告那一房的人設籍於系爭房屋，是系爭土地及系 爭房屋並無民法第425條之1第1項所定「土地及其土地上之 房屋同屬一人所有」之情形，自無適用或類推適用該規定之 餘地。況原告迄今仍未能提出相關事證說明系爭房屋究竟係 由公業蔡督讓與何人、再由原告取得事實上處分權，亦與該 條規定房屋所有權「讓與」他人之要件不符，原告與公業蔡 督間就系爭土地自不存在「推定租賃」法律關係。 ⒉原告與公業蔡督間不存在「租用」基地建築房屋之情事，亦 不存在「推定租賃」法律關係，原告自無從本於承租人之地 位，依民法第426條之2、土地法第104條規定，就系爭土地 行使優先承買權。
⒊並聲明：原告之訴駁回。
㈡被告益阜公司：
⒈原告主張系爭房屋為蔡對與蔡黃修興建，然系爭土地至000年 0月00日出賣、109年6月11日移轉登記予益阜公司前為止， 自始均為公業蔡督所有，蔡對自始未曾為系爭土地之所有權 人，可知系爭房屋與系爭土地未曾歸屬一人所有，並無適用 或類推適用民法第425條之1第1項規定之餘地，原告就系爭 土地並無推定租賃法律關係存在，是原告主張其等為民法第 426條之2、土地法第104條規定之承租人，就系爭土地有優 先承買權等語，顯於法無據。
⒉並聲明：原告之訴駁回。
三、經查，原告主張系爭土地原為公業蔡督所有，原告蔡政承為 公業蔡督之派下員，並與原告蔡黃修、蔡幸余、蔡幸妙同住 在坐落系爭土地上之系爭房屋，公業蔡督於109年4月23日， 將系爭土地出賣與益阜公司，並於109年6月11日完成系爭土 地所有權移轉登記等情，業據原告提出系爭土地登記第一類 謄本、土地所有權買賣契約移轉契約書、臺南市政府工務局 109年4月10日函文、台灣自來水股份有限公司111年10月水 費通知單、自來水裝置證明及水費繳納單據、台灣電力公司 函文及108年1月、110年11月繳費憑證、地價稅繳款書及繳 納證明書、系爭房屋坐落系爭土地情形概略圖、現場照片、 原告戶籍謄本手抄本、公業蔡督107年3月30日不動產清冊及 最新登記資料、原告蔡幸余（原名：蔡美玉）之戶籍謄本、
土地台帳影本附卷為證（補字卷第37頁、第43頁、第57頁至 第63頁，重訴字卷第207頁至第215頁、第259頁至第263頁、 第267頁、第271頁、第315頁至第319頁、第361頁至第376頁 、第387頁至第415頁），並有臺南市佳里地政事務所112 年 10月6日函及所附系爭土地公務用謄本、地籍異動索引及該 所收件109年普字第39700號土地登記申請書件、另案本院11 0年度訴字第487號拆除地上物返還土地等事件110年5月3日 勘驗測量筆錄及現場照片、該案臺南市佳里地政事務所110 年4月7日110年法囑土地字第19000號收件後勘測繪製之土地 複丈成果圖在卷可稽（重訴字卷第67頁至第201頁、第445頁 至第469頁），且為被告所不爭執（重訴字卷第482頁），此 部分之事實，堪以認定。
四、至原告主張系爭房屋、系爭土地原同屬公業蔡督所有，嗣由 原告取得系爭房屋之事實上處分權，造成系爭土地、系爭房 屋分屬不同人所有之結果，應類推適用民法第425條之1第1 項規定，推定原告在系爭房屋得使用期限內，與系爭土地原 所有人公業蔡督間有租賃關係存在，原告依推定租賃法律關 係，而屬民法第426條之2、土地法第104條規定所稱之「承 租人」，於公業蔡督出賣系爭土地時，享有具物權效力之優 先承買權，公業蔡督於109年4月23日將系爭土地出賣與益阜 公司時，未將買賣條件通知原告，不得對抗原告之優先承買 權等節，為被告所否認，並以前詞置辯，是本件應審究者， 應在於：㈠原告主張本件應類推適用民法第425條之1第1項規 定，推定原告在系爭房屋得使用期限內，與系爭土地原所有 人公業蔡督間有租賃關係存在，有無理由？㈡原告主張依民 法第426條之2、土地法第104條規定，於公業蔡督出賣系爭 土地與益阜公司時，原告為享有具物權效力之優先承買權人 ，被告未將買賣條件通知原告，不得對抗原告，原告得請求 撤銷被告間就系爭土地之買賣行為、塗銷被告間之所有權移 轉登記，並請求公業蔡督以同一買賣條件與原告訂立買賣契 約，於原告給付買賣價金之同時，辦理系爭土地所有權移轉 登記予原告，有無理由？茲分述如下：
㈠原告未能證明系爭房屋與系爭土地曾同屬公業蔡督一人所有 ，原告主張就系爭土地有「推定租賃」法律關係，非有理由 ：
⒈按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將 房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異 之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人 與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。 其期限不受第449條第1項規定之限制，民法第425條之1第1
項定有明文。此規定就未辦理所有權登記之建物，其讓與事 實上處分權者，與所有權讓與之情形相當，固有透過解釋適 用或類推適用而包括在內之可能，然仍以土地及其上未辦理 所有權登記之建物原先同屬一人所有為前提，倘土地、建物 自始未曾同屬一人所有，即難認有適用或類推適用該條項規 定之餘地。
⒉經查，原告主張系爭房屋歷年之設籍情形為：蔡乾元與其配 偶蔡黃柔於日治時期設籍該地。光復後，37年3月10日由蔡 對（即蔡乾元與其配偶蔡黃柔之子，且為公業蔡督於大正元 年之管理人）與其配偶黃反設籍於系爭房屋，戶內有其長子 蔡水郡（為系爭房屋目前登記之納稅義務人）及其配偶蔡李 敏、次子蔡己、三子蔡水性、次女蔡褒、孫女蔡銀治、蔡器 。44年4月9日，原告蔡黃修與其配偶蔡己結婚遷入戶籍。46 年5月7日蔡己於原址設立新戶為戶長，原告蔡黃修隨同遷入 蔡己戶內。55年11月17日原告蔡黃修因蔡己戶籍遷出而繼為 戶長，原告蔡黃修戶內有其子蔡政承、其女蔡美琴等人之情 ，業據原告提出戶籍謄本手抄本、系爭房屋之房屋稅籍證明 書附卷為證（重訴字卷第323頁至第337頁），且為被告所不 爭執（重訴字卷第483頁），堪以認定。原告固據此主張系 爭房屋為祖厝，最早為公業蔡督於大正元年之「管理人」蔡 對，以「管理人」身分為公業蔡督派下員後代居住所興建， 系爭房屋原屬公業蔡督所有等語，惟為被告所否認，查公業 蔡督之享祀人為蔡督，設立人分別為蔡好、蔡利真、蔡乾元 、蔡振良，原告上開主張歷代居住並設籍於系爭房屋之人， 均為蔡乾元之後代子嗣（含配偶），並無證據足資證明公業 蔡督其他設立人之後代子嗣曾有居住或設籍於系爭房屋之事 實，有公業蔡督108年12月30日最新變動後之派下全員系統 表在卷可考（重訴字卷第140頁至第149頁），原告雖又主張 之前可能有其他設立人的後代子嗣設籍於系爭房屋，但他們 都遷出了，實際上沒有居住在系爭房屋等語，惟未能提出其 他證據以實其說，自非可採。基此可知，縱使系爭房屋最初 係由蔡對所興建，其亦非以公業蔡督「管理人」之身分為公 業蔡督「全體」派下員及後代興建，而僅係為其父蔡乾元此 一支之後代子孫居住使用所建，則蔡對興建系爭房屋之初， 是否有由公業蔡督取得系爭房屋所有權之意思，誠屬有疑， 原告主張系爭房屋原屬公業蔡督所有，尚非有據。 ⒊另查，系爭土地至109年6月11日以買賣為登記原因移轉登記 於益阜公司名下前，系爭土地之登記所有權人，均為公業蔡 督，有系爭土地異動索引在卷可按（重訴字卷第71頁至第72 頁），而依原告本件所提證據，不足證明系爭房屋原屬公業
蔡督所有，原告主張系爭土地、系爭房屋原均同屬公業蔡督 所有，即非有據，且與民法第425條之1第1項所定土地、房 屋原先同屬一人所有之要件不符，揆諸前揭說明，難認有適 用或類推適用該條項規定之餘地。是原告主張就系爭土地應 推定在系爭房屋得使用期限內，與系爭土地原所有權人公業 蔡督間有租賃關係存在，非有理由。
㈡原告未能證明其等為民法第426條之2、土地法第104條規定之 承租人，就系爭土地並無優先承買權，原告本件請求為無理 由：
⒈按租用基地建築房屋，出租人出賣基地時，承租人有依同樣 條件優先承買之權。基地出賣時，地上權人、典權人或承租 人有依同樣條件優先購買之權，民法第426條之2第1項前段 、土地法第104條第1項前段分別定有明文。此等關於承租人 之優先承買權，須以有租賃關係存在為其前提要件，故主張 行使此項優先承買權之人，應先證明租賃關係存在，始有買 賣契約訂立請求權可言。
⒉原告主張其等就系爭土地與公業蔡督間有推定租賃法律關係 存在等節，並非有據，業如前述，原告復未舉證證明其等就 系爭土地有其他承租關係，自難認原告為民法第426條之2第 1項前段、土地法第104條第1項規定之承租人，原告主張依 前揭規定，於公業蔡督出賣系爭土地與益阜公司時，原告應 有優先承買權乙節，尚屬無據，原告既非優先承買權人，被 告於買賣系爭土地時，本即無通知原告之義務，縱未將買賣 條件通知原告，亦不生買賣契約不得對抗原告之問題。是本 件原告主張行使優先承買權，請求撤銷被告間就系爭土地之 所有權移轉行為、塗銷被告間就系爭土地以買賣為登記原因 所為之所有權移轉登記，並請求公業蔡督就系爭土地以與益 阜公司於109年4月23日買賣相同條件，與原告訂立買賣契約 ，並於原告給付買賣價金之同時，辦理系爭土地所有權移轉 登記予原告，並無理由，應予駁回。
五、綜上所述，原告未能證明系爭房屋原與系爭土地同屬公業蔡 督所有，難認原告與公業蔡督間就系爭土地有推定租賃法律 關係存在，亦未能證明其等就系爭土地有其他承租關係，難 認原告為民法第426條之2第1項前段、土地法第104條第1項 規定之承租人，而就系爭土地享有優先承買權，則原告依該 等規定主張行使優先承買權，請求撤銷被告間之移轉行為、 塗銷所有權移轉登記，並請求公業蔡督以被告間之相同買賣 條件，與原告訂立買賣契約，並於原告給付價金1,692萬7,1 96元之同時，辦理系爭土地所有權移轉登記予原告，均屬無 據，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造所提其餘攻擊防禦方法及證據，經 本院審酌後，認與判決之結果不生影響，爰不逐一論述，附 此敘明。
七、按訴訟費用，由敗訴之當事人負擔。法院為終局判決時，應 依職權為訴訟費用之裁判，民事訴訟法第78條及第87條第1 項分別定有明文。本件原告之訴為無理由，訴訟費用應由敗 訴之原告負擔，爰依職權確定訴訟費用之負擔如主文第二項 所示。
八、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條、 第87條第1項，判決如主文。
中 華 民 國 113 年 6 月 25 日 民事第二庭 法 官 陳品謙
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本），如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 6 月 25 日 書記官 黃心瑋
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