請求損害賠償
臺灣臺南地方法院(民事),訴字,112年度,1686號
TNDV,112,訴,1686,20240628,1

臺灣臺南地方法院民事判決
112年度訴字第1686號
原 告 連城不動產開發有限公司

法定代理人 林玉環
訴訟代理人 李季錦律師
被 告 巨信地產顧問股份有限公司

法定代理人 賴易廷
訴訟代理人 邱文男律師
上列當事人間損害賠償事件，本院於民國113年5月24日言詞辯論
終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面
當事人喪失訴訟能力或法定代理人死亡或其代理權消滅者， 訴訟程序在有法定代理人或取得訴訟能力之本人承受其訴訟 以前當然停止。前開承受訴訟人於得為承受時，應即為承受 之聲明。聲明承受訴訟，應提出書狀於受訴法院，由法院送 達於他造。民事訴訟法第170條、第175條第1項及第176條分 別定有明文。經查，被告法定代理人於本院審理期間由蕭春 美變更為賴易廷，原法定代理人之代理權因而消滅，被告於 民國113年2月7日具狀聲明由賴易廷承受訴訟（本院卷一第4 39頁），並經本院將該書狀送達於原告，是本件承受訴訟合 於上開法律規定之程序，應予准許。
貳、實體方面
一、原告起訴主張：
（一）被告原法定代理人蕭春美以坐落臺南市○○區○○段000○000○ 000地號土地（下分別稱系爭568、850、851地號土地）之 全部及同段637、638地號土地（下分別稱系爭637、638地 號土地）之應有部分5分之1，共5筆土地（下合稱系爭土 地）之共有人兼賣方代理人之身分，於民國109年1月31日 授權被告股東賴嚮景口頭委託原告仲介系爭土地之出售事 宜，雖被告否認有授權賴嚮景之事實，然被告知悉賴嚮景 以其代理人身分與原告營業員劉勝仁洽談系爭土地買賣居 間仲介事宜，而未為反對之意思表示，依民法第169條第1 項，被告亦應負授權人責任。又因劉勝仁長期與被告配合 ，負責被告不動產出售之仲介業務，本件亦係由劉勝仁處



理系爭土地之仲介事宜，劉勝仁並向被告報告訴外人吉億 建設股份有限公司（下稱吉億公司）有購買意願，並由賴 嚮景擬定不動產購買意向書，於109年2月13日以通訊軟體 LINE傳送給劉勝仁，劉勝仁隨即以通訊軟體LINE轉傳給吉 億公司，由於系爭土地由被告與訴外人何水盛、李志發、 李靜恩、李豐富、李豐強、羅李惠香、吳李惠珍、賴易廷 、鄭如芳、廖雅雯、官霈好、李智信、徐張玉桂、徐慧貞 、徐慧茵等16人共有，且是以土地法第34條之1規定處分 ，是以劉勝仁於簽訂系爭土地買賣契約前，以通訊軟體LI NE要求被告提供系爭土地之所有權委託清冊，賴嚮景則於 109年2月29日以通訊軟體LINE傳送系爭土地之所有權委託 清冊，並告知劉勝仁其已取得系爭850地號土地54.28%應 有部分之共有人授權。
（二）被告嗣於109年3月27日以出賣人兼何水盛等15人（下稱何 水盛等人）之代理人身分與吉億公司簽訂不動產買賣契約 書（下稱系爭買賣契約），當時被告原法定代理人蕭春美 及吉億公司法定代理人陳江山均親自在場，而蕭春美本身 也是代書，不可能未審閱系爭買賣契約之內容，甚至系爭 買賣契約內所約定仲介費用負擔之義務事項，蕭春美、陳 江山亦不可能任由吉億公司委任之代書林宜慶在系爭買賣 契約上蓋用原告公司之名銜章戳，而系爭買賣契約中約定 ，系爭850、637地號土地合計以新臺幣（下同）2億3,652 萬2,200元、系爭568、638、851地號土地合計以108萬元 ，總計2億3,760萬2,200元出售予吉億公司，系爭買賣契 約第11條並約定：「本約簽訂之同時甲乙雙方應各自依約 給付本約買賣仲介經紀連城不動產開發有限公司服務費用 。」，可證系爭買賣契約確實係經由原告居間媒介而成立 ，原告對被告、吉億公司有服務報酬之請求權。（三）系爭買賣契約簽訂後，被告及訴外人何水盛等人卻將系爭 土地信託、出售移轉所有權予第三人，系爭買賣契約遂因 被告等共有人違約，經吉億公司向被告等共有人起訴請求 債務不履行之損害賠償，經本院110年度訴字第1030號（ 下稱另案，二審和解）民事判決認定系爭買賣契約因部分 出賣人未經合法代理而應全部無效，而依據被告於另案提 出之土地出售同意書，部分出賣人並未同意被告為不動產 仲介之委託，是被告委託原告為系爭土地出售之仲介，係 屬無權代理。
（四）被告以系爭土地共有人兼代理人之身分與原告口頭約定仲 介銷售契約，雖未經簽定書面委託銷售契約，依其性質， 原告與被告及何水盛等人間應有居間契約之存在，並有給



付報酬之約定，而由於劉勝仁長期與被告、吉億公司配合 仲介業務，雙方存在長期合作之信任關係，故自108年起 ，原告即與吉億公司口頭約定仲介服務費為買賣價金之1% 、被告之仲介服務費為買賣價金之1.5%，雖省略土地專任 委託契約書之簽訂，但無礙居間契約之成立、生效，且兩 造間報酬之約定，未逾不動產仲介經紀業報酬計收標準規 定第1條所定不動產實際成交價金之6%，並未過高。嗣被 告未經何水盛等人之同意授權，而與原告訂定居間契約， 屬無權代理，而在仲介過程中，被告稱已獲系爭850地號 土地54.28%應有部分之共有人授權，致使原告相信被告係 屬有權代理，原告為居間契約之善意相對人，原得依據居 間契約請求被告及何水盛等人共同給付買賣價金1.5%之服 務報酬，然因被告之無權代理而無法取得；吉億公司應給 付買賣價金1%之服務報酬部分，亦因系爭土地部分出賣人 未經合法代理而致系爭買賣契約全部無效，原告因而無法 取得吉億公司之服務報酬，因此受有上開合計買賣價金2. 5%服務報酬之損害，是原告自得依民法第110條之規定請 求被告賠償買賣價金2.5%之服務報酬，合計594萬55元（ 計算式：2億3,760萬2,200元×2.5%＝5,940,055元）。（五）又縱使不構成無權代理，然被告為系爭土地之共有人之一 ，並有委託原告為仲介事務，居間契約成立於兩造間，系 爭買賣契約亦因原告之居間而成立，基於契約相對性原則 ，原告自得本於居間契約之報酬請求權，請求被告給付系 爭買賣契約約定買賣價金1.5%之服務報酬，而在仲介實務 亦存有買賣契約之違約方，需負擔他方仲介服務費之慣例 ，且被告違約，即應負擔吉億公司仲介服務費之約定，亦 為被告所明知。此外，參照系爭買賣契約書特別約定事項 第3條：「本買賣標的賣方須通知優先承買人是否願依同 樣條件承買，若有則雙方合意解除本約，賣方退回買方已 付價金，互不要請求損害賠償，已衍生之規費、代書費用 及仲介服務費由賣方負擔」之約定，於存在不可歸責於雙 方之事由（共有人主張優先承買）時，買方之仲介服務費 即由被告負擔，更何況於存在可歸責於被告違約（無權代 理）之事由時，買方之仲介服務費自應由被告負擔，是原 告亦得依居間契約及民法第1條之習慣請求被告給付買賣 價金2.5%之服務報酬，爰依民法第110條、第169條本文及 第568條第1項、民法第1條前段（習慣）之規定提起本件 訴訟，並請求擇一為原告勝訴之判決等語。並聲明：⒈被 告應給付原告594萬55元，及自起訴狀繕本送達翌日起至 清償日止，按週年利率5%計算之利息；⒉願供擔保請准宣



告假執行。
二、被告抗辯略以：
（一）被告從來無以「賴嚮景」為名之股東，亦未曾授權賴嚮景 與原告訂立委任或居間契約，且就系爭土地，被告亦未委 託或代理系爭土地之其他共有人委託原告仲介銷售，否則 ，被告應有與原告約定仲介費用的金額及給付時期。又系 爭買賣契約第11條仲介服務費用之內容，係吉億公司委由 其代書林宜慶在制式買賣契約上蓋用原告之名銜章戳，原 告並非系爭買賣契約之當事人，此由系爭買賣契約末頁之 當事人欄，原告係記載為「見證人」乙節足明，原告不能 以系爭買賣契約第11條仲介服務費用之記載，即認為兩造 間就系爭土地之買賣，存在居間契約，原告仍應就被告本 人或代理系爭土地之其他共有人，曾委任原告仲介銷售系 爭土地，及其後完成仲介任務等情，負舉證責任。（二）依民法第568條第2項規定足以推知，契約縱因居間人的報 告或媒介而成立，在生效前，居間人仍不得請求報酬，是 原告縱能證明系爭買賣契約係因其報告或媒介而成立的事 實，惟系爭買賣契約既經另案民事判決認定為無效契約， 依民法第568條第2項規定的類推解釋，原告自不得向被告 請求居間報酬。退步言之，縱認系爭買賣契約為有效契約 ，依據系爭買賣契約第11條及當事人欄之記載，系爭買賣 契約之「甲方」為吉億公司、「乙方」為何水盛等16人， 原告亦不得僅對被告請求，原告依系爭買賣契約第11條之 約定，僅對被告請求給付居間報酬，並無理由。（三）原告所提出之不動產購買意向書中，賣方代理人係「巨信 地產開發有限公司」，並非被告；系爭買賣契約書中，買 方（甲方）為「吉億建設股份有限公司」，賣方（乙方） 為「何水盛等16人」，被告係賣方代理人，原告則列名為 「見證人」，亦非契約主體，均不足憑以證明兩造就系爭 土地之銷售事宜，曾訂立居間契約。縱認兩造間就系爭土 地存在居間契約，原告也應在「結案點交土地完成後」， 才能向被告請求給付服務報酬，而系爭土地並未點交予系 爭買賣契約之買受人吉億公司，原告自不能向被告請求給 付服務報酬，亦不因居間契約存在未經合法代理而無效之 情形，而得向被告請求無權代理之損害賠償。
（四）又劉勝仁既於簽署系爭買賣契約書時在場，為何其在已知 悉契約內容及土地同意出賣人的名字及人數有變更不同的 情況下，未要求被告出示出賣人出具的全部授權書，以查 驗被告代理權的真實性，嗣系爭買賣契約書果因部分出賣 人未授權被告出售而致契約無效，其既代表原告在場，卻



未盡到查核、監督或見證簽署契約的責任，難認原告對於 系爭買賣契約書或原告與被告、何水盛等人之居間契約之 無效結果，無可歸責原因。是以，縱認被告確有無權代理 何水盛等人與原告簽訂無效的居間契約之情形，原告亦非 善意相對人，無從依民法第110條向被告請求無權代理之 損害賠償等語資為抗辯。並聲明：⒈原告之訴及假執行之 聲請均駁回；⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假 執行。
三、不爭執事項：
（一）被告曾兼以何水盛等人之代理人名義與吉億公司，就系爭 土地其中系爭850、637地號土地等2筆土地以2億3,652萬2 ,200元；另其中系爭568、638、851地號土地等3筆土地以 108萬元，買賣總價計2億3,760萬2,200元，簽訂本院卷一 第57至63頁之系爭買賣契約，簽約當日吉億公司法定代理 人陳江山、被告原法定代理人蕭春美均在場親簽系爭買賣 契約，原告在系爭買賣契約中列名為見證人。
（二）系爭買賣契約第11條約定：「本約簽訂之同時甲乙雙方應 各自依約給付本約買賣仲介經紀連城不動產開發有限公司 公司服務費用。」。
（三）兩造對於卷附LINE對話紀錄及卷內文書之形式真正均不爭 執。
四、爭執事項：
（一）原告主張依民法第110條規定，請求被告賠償系爭買賣契 約買賣價金2.5%之服務報酬594萬55元，有無理由？　 ⒈被告是否未經何水盛等人之授權，代理何水盛等人與原告 成立居間契約？
　 ⒉原告得否以被告無權代理何水盛等人與原告訂立居間契約 造成其損害為由，請求被告給付按系爭買賣契約買賣價金 2.5%計算之損害賠償？
　 ⒊承上，原告是否為居間契約之善意相對人？（二）原告主張依民法第568第1項、民法第1條前段，請求被告 給付系爭買賣契約買賣價金2.5%之服務報酬594萬55元， 有無理由？
　 ⒈被告是否曾授權賴嚮景就系爭土地之出售事宜，與原告訂 立居間契約？
　 ⒉承上，如有，原告依居間契約之法律關係向被告請求按系 爭買賣契約買賣價金1.5%之服務費，有無理由？　 ⒊原告是否得本於仲介業之習慣，以被告違約（一物二賣） 為由，請求被告賠償系爭買賣契約買賣價金1%之服務費？五、法院之判斷：




（一）原告主張被告未得何水盛等人之授權，而與原告訂立仲介 銷售系爭土地之契約，原告因此無法向何水盛等人及吉億 公司請求居間報酬，原告得依民法第110條規定，向被告 請求損害賠償等語，然為被告所否認，本院基於下述理由 ，認原告依民法第110條請求被告負損害賠償責任，為無 理由：
　 ⒈無代理權人，以他人之代理人名義所為之法律行為，對於 善意之相對人，負損害賠償之責。當事人互相表示意思一 致者，無論其為明示或默示，契約即為成立。民法第110 條、第153條分別定有明文。又稱居間者，謂當事人約定 ，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付 報酬之契約。同法第565條亦有明文。
　　⒉依原告提出之不動產購買意向書所載（本院卷一第21至25 頁），買方為吉億公司、賣方則記載民生段568、637、63 8、850及851地號所有權人、賣方代理人為「巨信地產開 發有限公司蕭春美」，而原告主張上開意向書為賴嚮景所 傳送一節，為被告所不爭執，依此，賴嚮景亦應係代理「 巨信地產開發有限公司」，而非被告，故縱有無權代理之 情事，負損害賠償責任者亦非被告。
　　⒊又上開不爭執事項㈠部分，有系爭買賣契約書1份在卷可憑 （本院卷一第57至63頁），固堪認自形式上觀之，被告曾 於109年3月27日兼代理何水盛等人將系爭土地以總價2億3 ,760萬2,200元售予吉億公司，及系爭買賣契約書第11條 並記載「本約簽訂之同時甲乙雙方應各自依約給付本約買 賣仲介經紀連城不動產開發有限公司公司服務費用。」， 原告另於系爭買賣契約出現在見證人之欄位，惟上開各節 均屬系爭買賣契約書之內容而已，並非得以推論被告應當 亦有以何水盛等人代理人名義與原告成立居間契約之事實 ，而上開第11條之記載，顯為林宜慶地政士事務所所內不 動產買賣契約書之範本內容，另再蓋上「連城不動產開發 有限公司」之印章，然關於居間契約則仍應回歸兩造、原 告與吉億公司各自之居間契約履行，尚不能因有此部分之 記載即認被告亦曾以何水盛等人之代理人名義與原告口頭 成立居間契約，參以證人即原告之營業員劉勝仁於本院證 稱：賴嚮景報案子給其，其就跟他研究案子的行情要怎樣 做買賣，認為可賣，他就委託給其，再請蕭春美代書來簽 立委託，其不知道賴嚮景與蕭春美是何關係，其只知道叫 「賴董」，系爭土地仲介之過程為賴嚮景把土地的資料LI NE給其，其到現場去看土地有無瑕疵、可不可賣、開價合 不合理，其認為可行就報給吉億公司，吉億公司也評估認



為可以，還有約賴嚮景、蕭春美一起到吉億公司去研討買 賣價金等事宜如何處理，因為這件不是只有單一所有權人 ，後來我們想當事人要超過一半以上才能土地法第34條之 1，本來賴嚮景有LINE預購契約書給其，我們覺得比較複 雜其有更改過，但是吉億公司認為不需要預購可以過半再 來簽，所以等到109年3月27日之前賴嚮景傳LINE告訴其已 經超過半數可以簽買賣契約，所以在109年3月27日簽立系 爭買賣契約書等語（本院卷一第420至421、423頁），而 如先不論賴嚮景與被告之關係為何，依證人劉勝仁上開證 述，系爭土地之居間過程係賴嚮景將系爭土地資料給予劉 勝仁，劉勝仁並向賴嚮景報告吉億公司有意購買，則依民 法第565條居間之定義而言，成立居間契約之當事人亦為 原告（原告不否認劉勝仁為其代理人）與賴嚮景，縱使賴 嚮景確有獲得被告之授權，亦僅能認係賴嚮景以「被告」 代理人身分與原告成立居間契約而已，何況本件屬土地法 第34條之1之買賣，依證人劉勝仁上開證稱係到最後始確 定形式上已符合土地法第34條之1之要件才進一步簽立系 爭買賣契約，可見賴嚮景起始在與劉勝仁討論有系爭土地 可出售時，並無以何水盛等人之名義與原告成立居間契約 之意，被告既無以本人名義與原告訂立居間契約一事，自 無討論被告是「有權」或「無權」代理之可言，故原告主 張得依民法第110條請求被告賠償原本得收取之居間報酬 ，即屬無據。
（二）原告主張賴嚮景為被告之代理人，口頭與原告營業員劉勝 仁就系爭土地之仲介銷售訂立居間契約，縱賴嚮景未獲被 告授權，然被告知悉賴嚮景以其代理人身分與劉勝仁洽談 系爭土地之居間契約，未為反對之表示，應負授權人責任 ，然為被告否認曾經授權賴嚮景與原告訂立居間契約，縱 使認為賴嚮景有以被告代理人之身分與原告成立居間契約 ，但系爭買賣契約已因部分出賣人未授權被告訂立系爭買 賣契約而無效，原告不得向被告請求服務報酬，且先前委 託原告銷售的案子，原告係於點交後始能向被告請求服務 報酬等語，本院基於下述理由，認原告依民法第568條第1 項及第1條前段（習慣）請求被告給付報酬，亦無理由： ⒈賴嚮景並非被告之代理人
　　　賴嚮景所傳送之不動產購買意向書所載之賣方為民生段56 8、637、638、850、851地號所有權人、賣方代理人為「 巨信地產開發有限公司」等情，業如前述，故欲代理民生 段568、637、638、850、851地號所有權人出售系爭土地 者為巨信地產開發有限公司，應甚明確，故如依此份文書



，實難認兩造間有成立居間契約之事實；又被告於本院11 2年10月8日言詞辯論時雖自認賴嚮景為被告股東（本院卷 一第116頁），惟賴嚮景於原告主張之109年1月31日口頭 委託原告銷售系爭土地時，係因知本瀧湯飯店股份有限公 司為被告之法人股東，知本瀧湯飯店股份有限公司指派賴 嚮景當選被告之董事（本院卷二第107至108頁），並非賴 嚮景本人為被告之股東，故被告否認賴嚮景為被告股東應 屬可採；另依原告提出之不動產購買意向書、LINE對話紀 錄，前者充其量可能為賴嚮景以「巨信地產開發有限公司 」代理人身分要委託原告仲介銷售系爭土地、後者則為賴 嚮景本身與劉勝仁間討論出售系爭土地前所要處理之事項 ，縱然賴嚮景之頭貼係顯示「巨信」，然如綜合不動產購 買意向書觀之，亦無從解釋為係被告之代理人，故原告主 張賴嚮景有獲被告之授權而與原告成立居間契約，原告得 向被告請求系爭買賣契約價金1.5%之報酬，應屬無憑。　　⒉本件並無表見代理之適用
　　⑴由自己之行為表示以代理權授與他人，或知他人表示為其 代理人而不為反對之表示者，對於第三人應負授權人之責 任。但第三人明知其無代理權或可得而知者，不在此限。 民法第169條定有明文。前開規定後段所謂「知他人表示 為其代理人而不為反對之表示者，對於第三人應負授權人 之責任」，係以知他人表示為其代理人時，未為反對，致 第三人誤認該他人確有代理權而與之成立法律行為，為保 護交易安全，使本人應負授權人之責任。故本人是否負授 權人之責任，應以無代理權之他人以本人之名義與第三人 為法律行為時，本人有無上開行為以為斷。
　　⑵系爭土地之仲介過程，劉勝仁有將系爭土地要出售一事報 給吉億公司，吉億公司也評估認為可以，並有約賴嚮景、 蕭春美一起到吉億公司去研討買賣價金等事宜如何處理等 情，業經證人劉勝仁證述如前，然蕭春美在109年1月31日 時，除擔任被告之董事長以外，另亦為「巨信地產開發有 限公司」之唯一董事，有巨信地產開發有限公司、被告之 經濟部商工登記公示資料查詢服務資料、歷史資料等在卷 可憑（本院卷二第105至108、111至113頁），參以賴嚮景 嗣後所傳送之不動產購買意向書係記載賣方代理人為巨信 地產開發有限公司，足見蕭春美固有與賴嚮景及劉勝仁一 同到吉億公司討論買賣價金之事，但賴嚮景應非表示為被 告之代理人，否則其嗣後所擬不動產購買意向書亦應會記 載被告之名稱始為合理，故並無被告知悉賴嚮景表示為其 代理人，而不為反對之表示之情形，原告此部分主張，並



不可採。
　 ⒊居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報 酬。契約附有停止條件者，於該條件成就前，居間人不得 請求報酬，為民法第568條所明定。而該條之立法理由為 ：「查民律草案第759條理由謂居間之報酬，俟居間人報 告或媒介契約成立後支付，此當然之理，亦最協當事人之 意思。故契約無效，或契約已成而撤銷者，居間人不得請 求報酬。至契約雖已成立，而附有停止條件者，其停止條 件成就前，亦不得請求報酬，蓋停止條件成就，契約即不 成立也。附有解除條件者，亦可以此類推，無待明文規定 也」。系爭買賣契約因系爭土地之部分出賣人未授權被告 簽立系爭買賣契約致不符合土地法第34條之1規定而全部 無效等情，為本院110年度訴字第1030號判決所認定，亦 為兩造所不爭執（本院卷二第9、17頁），依上開說明， 系爭買賣契約既為無效，縱使兩造間有成立居間契約，原 告亦不得依民法第568條第1項請求被告給付報酬。另所謂 習慣或業界慣例，亦僅於法律未規定或當事人未約定之情 形，始有適用之餘地（民法第1條、第153條第1項規定參 照）。原告主張因被告違約致原告無法取得原應由吉億公 司給付之報酬，然系爭買賣契約為無效，依民法第568條 之規定及立法理由，於無效之情形，原告本不得請求給付 報酬，則毋庸再審酌依照習慣被告是否應給付報酬之問題 ，原告主張依民法第1條前段所規定之習慣，請求被告給 付系爭買賣契約價金1%之報酬，亦屬無憑。
六、綜上所述，原告依民法第110條、第169條第1項本文、第568 條第1項及第1條前段之規定，請求被告給付原告594萬55元 ，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計 算之利息，均無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其 假執行之聲請即失所依附，應併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及所用之證據 ，均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，併此敘明。八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　113 　年　　6 　　月　　28　　日 民事第三庭 法 官　丁婉容
以上正本係照原本作成。　　　　　　　　　
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　6 　　月　　28　　日 書 記 官　鄭梅君