臺灣臺南地方法院民事判決
111年度訴字第1250號
原 告 朱祐宗
訴訟代理人 張于憶律師
複 代理人 林盟仁律師
被 告 杜善正
杜炳煌
兼上二人之
訴訟代理人 杜進福
被 告 杜繻慧
兼上一人之
訴訟代理人 杜振祥
前列杜善正、杜炳煌、杜進福、杜振祥之訴訟代理人
杜孟錡
上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國113年5月22日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、兩造共有坐落臺南市○區○○段000地號、面積338平方公尺之 土地，應分割如附圖所示：其中編號甲部分、面積35平方公 尺之土地，分歸被告共同取得，並按被告杜善正、杜炳煌、 杜進福應有部分各7分之1，被告杜繻慧、杜振祥應有部分各 7分之2之比例保持共有；編號乙部分、面積149平方公尺之 土地，分歸被告杜振祥、杜繻慧共同取得，並按應有部分各 2分之1之比例保持共有；編號丙部分、面積112平方公尺之 土地，分歸被告杜善正、杜炳煌、杜進福共同取得，並按應 有部分各3分之1之比例保持共有；編號丁部分、面積42平方 公尺之土地，分歸原告單獨取得。
二、就前項土地之分割，被告杜善正、杜炳煌、杜進福各應補償 原告新臺幣22,242元，被告杜振祥、杜繻慧各應補償原告新 臺幣7,700元。
三、訴訟費用由被告杜善正、杜炳煌、杜進福各負擔百分之12.5 ，被告杜振祥、杜繻慧各負擔百分之25，餘由原告負擔。 事實及理由
一、原告主張：坐落臺南市○區○○段000地號土地（下稱系爭土地 ）為兩造所共有，原告與被告杜善正、杜炳煌、杜進福之應 有部分各8分之1，被告杜振祥、杜繻慧之應有部分各4分之1 。兩造間就系爭土地並未訂有不可分割之約定，亦無不可分 割之情事，惟無法達成分割之協議，為此依民法第823條、 第824條規定，請求裁判准以變價分割等語。並聲明：兩造 共有之系爭土地應予變價分割，所得價金由兩造按應有部分
比例分配。
二、被告則以：不同意變價分割，系爭土地上東側蓋有杜振祥與 杜繻慧所有之建物，中間則有被告等人之祖厝，原告因拍賣 而取得系爭土地，其投標前理應知悉土地現況，卻以其應有 部分比例換算後可分得土地面積有限為由，請求將系爭土地 逕予變價，顯不可採，系爭土地應參照使用現況予以分割如 附圖所示，原告可分配於系爭土地西側未蓋有建物之土地， 被告並願依鑑定結果以金錢補償原告等語，資為抗辯。三、得心證之理由：
㈠按各共有人，除法令另有規定，或因物之使用目的不能分割 ，或契約訂有不分割之期限者外，得隨時請求分割共有物； 又共有物之分割方法不能協議決定者，法院得因任何共有人 之請求，命為以原物分配於各共有人，此觀民法第823條第1 項、第824條第2項規定自明。查系爭土地為兩造所共有，應 有部分比例為原告與杜善正、杜炳煌、杜進福均各8分之1， 杜振祥、杜繻慧均各4分之1，系爭土地之使用分區為住宅區 ，查無核發建築執照或法定空地套繪紀錄，都市計畫或土地 登記資料均無分割之限制等情，有系爭土地謄本、臺南市政 府都市發展局民國111年11月8日南市都管字第1111452539號 函、都市計畫土地使用分區（或公共設施用地）證明書、臺 南市政府工務局111年11月9日南市工管一字第1111452826號 函、臺南市東南地政事務所（下稱東南地政）111年11月8日 東南地所測字第1110108116號函附卷可稽（本院卷第29至30 、71、75至79頁）；系爭土地復查無因物之使用目的不能分 割之情形，兩造就系爭土地亦未有不為分割之特約，堪認系 爭土地並無不能分割之情形。又兩造於起訴前無法達成調解 ，足認兩造對於分割之方法亦不能以協議方式定之，揆諸前 開規定，原告起訴請求裁判分割系爭土地，自屬有據。 ㈡復按法院定共有物分割之方法，固可由法院自由裁量，惟應 斟酌各共有人之意願、利害關係、共有物之性質、分割後之 經濟效用及公共利益等為公平決定（最高法院81年度台上字 第16號、89年度台上字第724號判決意旨參照）。又分割共 有物究以原物分割或變價分割為適當，法院應斟酌當事人意 願、共有物之使用情形、經濟效用及全體共有人之利益等情 形而為適當之分割，不受共有人所主張分割方法之拘束（最 高法院88年度台上字第600號、87年度台上字第1402號判決 要旨參照）。而法院裁判分割時，原則上應採行原物分配於 各共有人之方式；如以原物分配有事實或法律上之困難，始 得採行變價分割或部分原物分割、部分變價分割之分割方式 。經查：
⒈系爭土地呈東西狹長狀，面積為338平方公尺，北側鄰同段 714、714-2地號土地（其上均蓋有他人建物，以下同段土 地均以地號簡稱之），東側鄰710土地（其上蓋有他人建 物），南側鄰710土地（其上蓋有他人鐵皮屋）、712土地 （國有地，其上部分鋪設混凝土路面供人車通行使用） ，西側鄰720-2土地（訴外人郭國明所有，其上部分鋪設 混凝土路面供人車通行使用）。系爭土地未直接臨路，目 前可由南側經712土地，或由西側經720-2、712、712-1土 地，往南接灣裡路235巷以對外通行。系爭土地上蓋有三 幢未辦保存登記建物，由東往西依序為：①灣裡路15之1號 ：該屋為四層樓房，該門牌之房屋稅籍登記之納稅義務人 為訴外人杜冬正，據被告稱該屋為杜振祥所有及居住使用 ；②灣裡路15號：該屋為三層樓房，查無房屋稅籍資料 ，據被告稱該屋為杜繻慧所有及居住使用；③無門牌且無 屋頂之紅磚平房，據被告稱該屋由杜進福、杜善正、杜炳 煌共有，為杜家祖厝，目前無人居住使用。上開建物對外 通行方式均為往南經712土地上鋪設之混凝土道路接灣裡 路235巷。另系爭土地南側與712土地交界處，有部分土地 鋪設混凝土路面供前開建物通行。系爭土地西側與720-2 土地交界處，亦有部分土地鋪設混凝土路面，與720-2、7 12、712-1土地上所鋪設之混凝土路面一併作道路，供系 爭土地西北邊之719、719-1土地上的車庫車輛對外通行等 情，業經本院會同兩造及地政機關測量人員至現場勘驗無 訛，製有勘驗測量筆錄、現場概略位置圖、現場照片供核 （本院卷第85至95頁），並有系爭土地、712、720-2土地 之謄本、臺南市政府財政稅務局臺南分局111年12月13日 南市財南字第1113234241號函暨房屋稅主檔查詢、東南地 政111年12月28日東南地所測字第1110126372號函暨土地 複丈成果圖（地上物勘測）在卷可參（本院卷第29至30、 97至98、103至109頁），是此部分事實堪可認定。 ⒉被告提出如附圖所示之分割方案，乃將系爭土地分割為甲 乙丙丁四部分，其中編號乙部分、面積149平方公尺之土 地上蓋有灣裡路15之1號與灣裡路15號房屋，故該部分土 地分歸杜振祥、杜繻慧共同取得，並按應有部分各2分之1 之比例保持共有；編號丙部分、面積112平方公尺之土地 上則有杜家祖厝，故分歸杜善正、杜炳煌、杜進福共同取 得，並按應有部分各3分之1之比例保持共有；又上開房屋 均仰賴系爭土地南側出入灣裡路235巷，故於系爭土地之 南側劃分出編號甲部分、面積35平方公尺之土地，由被告 共同取得並按原應有部分比例保持共有，俾利渠等通行；
至系爭土地西側未蓋有建物之土地，即編號丁部分、面積 42平方公尺之土地，則分歸原告單獨取得，原告可直接往 南經712國有土地接灣裡路235巷對外通行。此方案既可使 被告保留地上物，並可使原告單獨分得土地利用，且分得 之土地對外均有適當之聯絡，復為原告以外之共有人所同 意，符合大多數共有人之意願。
⒊原告雖主張系爭土地應予變價分割；惟法院裁判分割時， 原則上應採行原物分配之方式，如以原物分配有事實或法 律上之困難，始得採行變價分割或部分原物分割、部分變 價分割之分割方式，業如前述，而系爭土地面積尚有338 平方公尺，並無事實上不能採原物分割之情事，亦未受法 律限制不得為原物分割，自應採原物分割之分割方法，原 告主張變價即難認有據。從而，本院審酌系爭土地之前揭 使用現況及其四鄰土地情形，並考量其經濟效用、分得土 地之利用價值及全體共有人之公平利益等一切情狀，認採 被告方案較符合全體共有人之經濟利益，應屬公平適宜， 爰採為本件土地之原物分割方法如主文第1項所示。 ㈢另按以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其 應有部分受分配者，得以金錢補償之，此為民法第824條第3 項所明定。又共有物之原物分割，依民法第825條規定觀之 ，係各共有人就存在於共有物全部之應有部分互相移轉，使 各共有人取得各自分得部分之單獨所有權。故原物分割而應 以金錢為補償者，倘分得價值較高及分得價值較低之共有人 均為多數時，該每一分得價值較高之共有人即應就其補償金 額對於分得價值較低之共有人全體為補償，並依各該短少部 分之比例，定其給付金額，方符共有物原物分割為共有物應 有部分互相移轉之本旨（最高法院85年台上字第2676號判決 意旨參照）。經查：
⒈系爭土地依被告方案方割後，各共有人雖均獲分配原物， 然原告所獲分配之編號丁部分土地面積僅42平方公尺，較 其按應有部分比例所可分得之土地面積42.25平方公尺（ 計算式：系爭土地面積338㎡×原告應有部分8分之1＝42.25㎡ ）短少，且編號丁中有17平方公尺之土地經現場履勘係作 道路使用（本院卷第109頁之地上物現況圖），其土地價 值與被告所分得之土地或有差異，揆諸前揭說明，自應由 分得價值高於應有部分所應得者，補償分得價值低於應有 部分所應得者。
⒉經兩造合意囑託臺南市不動產估價師公會（本院卷第158頁 ），就系爭土地依被告方案分割，各共有人間應補償或應 受補之償之金額為何為鑑定，其鑑定意見如下：本次鑑定
作業以素地估價為前提，不考慮地上建物、水泥鋪面對地 價之影響；另依兩造陳述意見，以編號丁上之通路非既成 巷道，丁得完整使用為前提評估；勘估標的均為裡地，以 未來得經公有地指定建築線達成可建築利用之狀態為前提 評估。經針對勘估標的進行產權、一般因素、區域因素、 個別因素、不動產市場現況即堪估標的依最有效使用情況 下，以本所估價師之專業意見分析後，依不動產估價技術 規則採用比較法及土地開發分析法二種估價方法進行堪估 標的評估後建立「路線價」，並參考學者著作，按各筆宗 地之深度、寬度、地形、臨路等條件，決定勘估標的之價 值，並據以計算各共有人分配前後之價值差額，認杜善正 、杜炳煌、杜進福各應補償原告新臺幣（下同）22,242元 ，杜振祥、杜繻慧各應補償原告7,700元等語，此有外附 之不動產估價報告書可採。爰以上開鑑定結果為補償標準 ，就補償方法判決如主文第2項所示。
四、綜上所述，系爭土地依其使用目的並非不能分割，共有人間 亦無不為分割之約定，然迄未能協議分割，從而，原告本於 共有人之地位，起訴請求分割上開土地，即屬有據。又本院 審酌系爭土地之使用現況，並考量其經濟效用、分得土地之 利用價值及全體共有人之公平利益等一切情狀後，認以被告 方案予以分割，並由被告以金錢補償原告，核屬適當且公允 ，爰判決如主文第1、2項所示。
五、末按因共有物分割、經界或其他性質上類似之事件涉訟，由 敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命 勝訴之當事人負擔其一部，民事訴訟法第80條之1定有明文 。系爭土地分割方法係本院考量全體共有人利益，認以被告 方案予以分割，應屬可採，可見兩造均同受其利，若由敗訴 之當事人負擔訴訟費用則顯失公平，爰依前揭規定，就訴訟 費用命由兩造按其應有部分比例負擔，如主文第3項所示。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核 與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。 七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第80條之1、第85條第1項 但書。
中 華 民 國 113 年 6 月 7 日 民事第二庭 審判長法 官 張玉萱
法 官 徐安傑
法 官 陳䊹伊
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀並表明上訴理由（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 6 月 7 日 書記官 王美韻