臺灣臺北地方法院民事判決
112年度訴字第4505號
原 告 林恬均
訴訟代理人 趙政揚律師
陳慶鴻律師
楊媛婷律師
被 告 施芊如
訴訟代理人 賴淑玲律師
上列當事人間給付違約金等事件，本院於民國113年6月13日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣貳拾陸萬玖仟伍佰捌拾元($269,580)，及自民國112年8月15日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。原告其餘之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由被告負擔五分之一，餘由原告負擔。本判決第一項得假執行。但被告如以新臺幣貳拾陸萬玖仟伍佰捌拾元($269,580)為原告預供擔保，得免為假執行。 事實及理由
壹、程序事項：
按當事人得以合意定第一審管轄法院。但以關於由一定法律 關係而生之訴訟為限。前項合意，應以文書證之，民事訴訟 法第24條定有明文。查，本件依兩造所簽之不動產買賣契約 書(下稱系爭契約)第13條第6項，兩造合意由房地所在地即 門牌號碼臺北市○○區○○○路0段000號2樓房地(坐落於臺北市○ ○區○○段0○段00地號土地權利範圍536/100000、同小段41地 號土地權利範圍536/100000及同小段3019建號建物權利範圍 全部，下合稱系爭2樓房地)之管轄法院為第一審管轄法院， 本院自有管轄權。
貳、實體事項：
一、原告主張：
㈠原告前於民國112年1月4日與被告簽立系爭契約，以總價新臺 幣(下同)1,415萬元向被告購買系爭2樓房地，原告並依系爭 契約第4條先於112年1月4日及同年1月7日將簽約款142萬元 匯入指定之合泰建築經理股份有限公司(下稱合泰公司)開設 於台新商銀之履約保證信託專戶(下稱履保專戶)，再於112 年1月4日將原告即買方證件交予代書，並於112年3月31日將 用印款142萬元匯入履保專戶中。惟被告竟片面毀約，未依 約進行後續流程，亦未依約將應備證件交予代書，原告乃於 112年3月31日以存證信函促請被告履約，該存證信函已於11 2年4月6日送達被告，但被告置之不理，遲未配合後續流程
，原告遂於112年5月8日再以存證信函催告被告履行，因被 告仍未履約，原告遂於112年5月25日存證信函通知被告解除 系爭契約，並要求被告返還款項及給付違約金，該存證信函 已於112年5月26日送達被告。嗣合泰建經公司就履約保證專 戶款項辦理結算後，於112年7月6日將所餘款項2,893,920元 及利息4,136元共2,898,056元匯入原告指定帳戶內，買方仲 介服務費98,000元永慶房仲亦於112年7月7日退還予原告。 ㈡系爭契約既經解除，原告自得依民法第226條第1項、系爭契 約第12條第3項後段等，向被告請求代書費、謄本費及懲罰 性違約金。原告得向被告請求代書費及謄本費共1,080元， 因被告拒絕履約，致原告解除系爭契約，原告受有支出代書 費1000元及謄本費80元之損害，自得依民法第226條第1項請 求被告賠償1,080元。又原告解除系爭契約時，業已支付簽 約款及用印款共2,840,000元之買賣價金，依系爭契約第12 條第3項後段，原告自得向被告請求依原告已支付款項計算 之違約金2,840,000元。以上合計2,841,080元。並聲明：1. 被告應給付原告2,841,080元，及自起訴狀繕本送達被告之 翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。2.原 告願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：
㈠兩造於112年1月4日就系爭2樓房地簽訂買賣契約，但被告發現稅款將高達數百萬元，不符合被告出售房地籌措父親照護費用之經濟效益，因此被告旋於1月6日請代書轉告雙方房仲表示欲解除系爭契約，並請原告勿再繼續匯入價款。但原告明知卻仍繼續匯款，甚至將1月9日才要匯款之簽約金補充款132萬元及服務費98,000元，提前於1月7日匯入履保專戶。抑有甚者，雙方已於3月26日就買賣標的變更為同址106號2樓之1房屋及基地（下稱系爭2樓之1房地），達成合意後，原告竟又在3月31日匯入用印款142萬元至履保專戶，實有違誠信原則。倘認被告就系爭2樓房地之買賣負有違約責任，被告應支付之違約金應僅止被告於1月6日表示解約不賣當時已收之款項10萬元，至於原告知悉被告解約不賣後陸續匯入之購屋款2,740,000元，不應適用買賣契約第12條第3項計算違約金。 ㈡兩造已於112年3月26日達成合意將買賣標的變更為系爭2樓之 1房地。兩造於112年2月11日在永慶簽約中心商議系爭2樓房 地解約事宜，被告當面向原告表示要解除系爭2樓房地買賣 契約，並願給付10萬元違約金，復因系爭2樓房地有租約， 租期至115年4月19日，因此兩造間有增補契約載明被告最遲 應於112年5月30日前排除租賃情事並騰空房屋，若無法完成 者，雙方合意解除買賣契約，被告應無息返還原告既付款項 並賠償原告268,500元，當時房客不願提前在112年5月30日 前搬遷，雙方協商時，被告也願依增補條款解約並賠償原告 268,500元違約金以合意解除買賣契約，但原告仍表明要買 房子，在仲介人員建議下，被告遂表示可出售系爭2樓之1房 地，但因該房地在被告父親名下，且因被告父親已受監護宣 告，若要出售該房地需取得法院許可，故要辦理監護宣告相 關流程。
㈢兩造於113年3月26日在永慶簽約中心針對系爭2樓之1房地進行議價，當天原告同意以1500萬價金改買系爭2樓之1房地並同時解除系爭2樓房地之買賣契約，嗣兩造繼續就監護宣告之售屋細節大致談定，雙方約定於112年5月1日在永慶房屋大安直營店簽約中心就系爭2樓之1房地之買賣簽訂書面契約，但原告臨時追加要求被告補償房屋租金之不合理條件，並拒絕簽名，但原告仲介並未表示不買系爭2樓之1房地，被告後續於112年7月31日取得本院准予出售系爭2樓之1房地之裁定，因未獲原告回應，被告不得不另尋買家，但於112年10月26日以存證信函催告原告於一個月內出面簽訂書面契約，確定原告不買後，方將系爭2樓之1房地出售過戶予第三人，足見兩造已合意變更買賣標的為系爭2樓之1房地，是原告事後反悔不買，違約責任應在原告而非被告，原告請求給付違約金並無理由。退萬步言，若認被告仍應負違約責任，因原告是在被告通知不賣系爭2樓房地並請其勿再匯入價金後，仍繼續匯入價金，以此擴大違約金之金額，顯然有違誠信，請法院依民法第252條將違約金酌減至112年1月6日當時違約不賣應給付之違約金10萬元或依增補契約條款給付違約金268,500元。並聲明：原告之訴駁回，如受不利判決，被告願供擔保免為假執行。三、兩造於112年1月4日簽立系爭契約，原告於112年1月4日及同 年1月7日將142萬元匯入指定之合泰公司開設於台新商銀之 履保專戶，又於112年3月31日將用印款142萬元匯入履保專 戶，原告並支出代書費1000元、謄本費80元，及兩造又於11
2年1月4日簽訂增補契約等情，有系爭契約書、永慶房仲價 金履約保證買方專戶結餘申請單、增補契約書等件在卷可憑 ，並為兩造所不爭，堪以認定。
四、本院得心證之理由：
㈠原告主張被告就系爭2樓房地之買賣簽訂系爭契約後並未履行 已經違約等情，有系爭契約書、存證信函及回執在卷可憑， 且被告亦稱其於1月6日已請代書轉告房仲表示欲解除系爭契 約，並請原告勿再繼續匯入價款，足見被告已經明示拒絕履 行系爭2樓房地之買賣契約義務，經核被告並未配合辦理系 爭2樓房地之過戶移轉事宜，依系爭契約第12條之約定，自 屬違反契約義務，應依系爭契約第12條第3項之約定給付違 約賠償。
㈡被告雖辯稱兩造已另合意變更買賣契約標的為系爭2樓之1房 地，原告不願履行系爭2樓之1房地之買賣義務，是原告違約 云云，但兩造間就系爭2樓之1房地並未完成書面契約之簽署 ，已為兩造所不爭，雖買賣契約不以書面為成立或生效要件 ，但兩造委託房仲進行買賣契約之洽談與代理，衡情，兩造 簽約應有一定流程與書面為證，此觀兩造就系爭2樓房地之 買賣流程可知，被告辯稱兩造間已合意變更買賣契約標的為 系爭2樓之1房地，自不可採，且依證人即房仲楊品澤之證詞 ，兩造並未就系爭2樓之1房地之購買達成合意，亦未完成系 爭2樓之1房地之簽約流程，況審酌彼時系爭2樓之1房地仍屬 被告之父所有，尚待監護宣告程序完備後始能出售，而系爭 2樓之1房地於監護宣告程序完備後，已出售第三人等情，足 見兩造間確未就系爭2樓之1房地之買賣達成合意，被告所辯 自不可採。
㈢被告就系爭2樓房地之出售未盡履約義務，應負違約之賠償責 任，已如前述，經核違約金之計算本應依系爭契約第12條決 之，但兩造已另於112年1月4日簽定增補契約(見本院卷第25 1頁)，兩造已同意若被告無法解決系爭2樓房地之租賃負擔 時，雙方合意解除買賣契約，被告並賠償原告268,500元違 約金，衡情，可認該違約金賠償應屬損害賠償預定總額之約 定，而被告確無法解決系爭2樓房地之租賃負擔，已經被告 陳明在卷，被告自應依增補契約之約定賠償268,500元之違 約金，原告前揭主張違約金之計算，已經增補契約之約定取 代，違約金之數額自以增補契約所定268,500元為準，本院 審酌兩造之利益、違約情狀及其他一切情事，認此數額尚屬 適當，無再予酌減之必要。
五、綜上所述，原告依民法第226條第1項、系爭契約及增補契約 之約定，請求被告賠償代書費1000元、謄本費80元及約定之
違約金268,500元，共合計269,580元，為有理由，應予准許 ，逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
六、本件原告勝訴部分，所命給付之金額未逾50萬元，應依職權 宣告假執行，併諭知被告如預供擔保，得免為假執行。至原 告敗訴部分，其假執行之聲請，因訴之駁回而失其依據，應 併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻防方法及證據，核與判決之 結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。 中 華 民 國 113 年 6 月 27 日 民事第四庭法 官 陳正昇
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 113 年 6 月 27 日 書記官 翁挺育
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