臺灣臺北地方法院民事判決
112年度訴字第4229號
原 告 張啟明
訴訟代理人 陳又新律師
被 告 薛景鴻
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國113年4月29日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應給付原告新臺幣(下同)38,675元，及自民國113年4月 30日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。二、被告應移除堆放於臺北市○○區○○街00巷00弄0號建物頂樓平 台如附圖編號A範圍內及樓梯間上方平台如附圖編號B範圍內 之物品。
三、原告其餘之訴駁回。
四、訴訟費用由被告負擔10分之9，餘由原告負擔。五、本判決第1項，於原告以13,000元為被告供擔保後，得假執 行；但被告如以38,675元為原告預供擔保，得免為假執行。六、本判決第2項，於原告以170萬元為被告供擔保後，得假執行 ；但被告如以5,049,000元為原告預供擔保，得免為假執行 。
七、原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款 定有明文。查原告起訴時聲明為：㈠被告應將門牌號碼臺北市 ○○區○○街00巷00弄0號2樓之建物(下稱系爭房屋)騰空遷讓返 還原告。㈡被告應給付原告48,802元，及自起訴狀繕本送達翌 日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。㈢被告應自租賃 契約終止日起至返還第1項建物之日止，按月給付原告32,000 元。㈣被告應移除堆放於臺北市○○區○○街00弄0號建物頂樓平 台(下稱系爭頂樓平台)之物品。㈤願供擔保，請准宣告假執行 (本院卷第8頁)。嗣變更聲明如下原告聲明欄所載(本院卷第2 60至261、295至296頁)，核原告訴之變更請求之基礎事實同 一，與前揭規定相符，自應准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：
㈠原告與訴外人鄺哲安、鄺哲文共有系爭房屋，並約定原告為
系爭房屋管理人。原告於110年12月19日與被告簽訂租賃契 約(下稱系爭租約)，由被告承租系爭房屋，雙方約定每月租 金18,000元，租賃期間自111年1月20日至114年1月19日，租 金於每月20日前支付，擔保押金為45,000元，水、電、瓦斯 費由承租人負擔。然被告至112年6月29日止，仍積欠租金48 ,802元，已逾2個月以上租金，為此原告即於當日以律師函 催告被告於文到7日內清償所欠租金，否則即終止租約，雖 被告拒收信件，然依系爭租約第17條約定，上開催告已於同 年6月30日發生效力，故系爭租約已於112年7月7日終止。縱 認系爭租約未於112年7月7日終止，然原告於112年7月13日 亦透過通訊軟體LINE催告被告，並要求被告5日內清償租金 ，如未清償即終止租約，然被告讀取該訊息後，僅於同年月 匯款9,000元，並未清償全部欠租，故系爭租約於112年7月1 8日亦已終止。若認原告前二次催告未生終止系爭租約效力 ，再以本件起訴狀及112年12月27日遞出之民事準備狀作為 終止租約之意思表示。系爭租約終止後，被告即屬無權占有 系爭房屋，為此即依系爭租賃契約第12條約定、民法第455 條前段、第767條第1項規定請求被告將系爭房屋騰空遷讓返 還原告。又被告至113年4月份止尚積欠租金58,802元，被告 應依系爭租約約定清償。
㈡被告於系爭租約終止後無權占用系爭房屋，原告自得依民法 第179條規定，請求被告給付自系爭租約終止日起至返還系 爭房屋之日止，按月給付18,000元之相當於租金之不當得利 。又依系爭租約第12條第3項約定，被告未於租期屆滿或租 賃契約終止時，返還系爭房屋予出租人，原告除得請求未返 還房屋期間之相當月租金額外，並得請求相當月租金額一倍 之違約金。故被告應自系爭租約終止之日起，至返還系爭房 屋之日止，按月給付原告18,000元之違約金。 ㈢又被告僅承租系爭房屋（即2樓部分），卻未經允許即在系爭 頂樓平台上私設花園及在系爭頂樓平台之樓梯間上方平台放 置花盆等，則被告無權占用上開部分，即應移除堆放於頂樓 平台及樓梯間上方平台之物品，移除範圍如附圖編號A、B範 圍等語。
㈣並聲明：⒈被告應將系爭房屋騰空遷讓返還原告。⒉被告應給 付原告58,802元，及自113年4月30日起至清償日止，按週年 利率5％算之利息。⒊被告應自租賃契約終止日起至返還第1項 建物之日止，按月給付原告36,000元。⒋被告應移除堆放於 系爭頂樓平台及樓梯間上方平台之物品，移除範圍如附圖編 號A及編號B範圍。
二、被告則答辯：被告現僅有113年4月份房租未清償，其餘未繳
部分係抵扣裝設監視器及地板破裂、馬桶漏水等修繕費用。 電費應該有1萬多元未繳納，應雙方討論如何處理，因2樓、 3樓電表雖然分開，但電費是算在一起，我認為電表本身有 問題，且何時拍攝電表度數嚴重影響電費分擔等語。又原告 收取押金45,000元超過2個月租金額度，多餘部分9,000元應 抵扣房租。而系爭頂樓平台原告曾同意出租予被告，被告並 非無權占用等語。並聲明：原告之訴駁回。
三、得心證之理由：
㈠原告主張其為系爭房屋共有人，並受另二位共有人所託，管 理系爭房屋，兩造於110年12月19日簽訂系爭租約，租期自1 11年1月20日至114年1月19日，租金每月18,000元，應於每 月20日前支付，擔保金(押金)為45,000元，並約定由被告負 擔水費、電費、瓦斯費（即系爭租約第5條）等情，業據原 告提出系爭房屋所有權狀、鄺哲文、鄺哲安授權書、系爭租 約，並有土地及建物登記第一類謄本各在卷可稽（本院卷第 27至41、89至93頁），且被告亦未爭執上情，則上開事實堪 以認定。
㈡系爭租約是否已終止：
⒈按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承 租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終 止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之 租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開 始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約， 民法第440條第1項、第2項分別定有明文。又承租人積欠租 金額，除擔保金抵償外，達2個月以上時，出租人始得收回 房屋，土地法第100條第3款亦有明文。上開規定在有期限之 租賃本於同一法律理由，自應類推適用（最高法院44年台上 字第516號判例意旨參照）。是原告主張土地法第100條第3 款僅適用於不定期租賃，本件屬定期租賃，並無該規定之適 用等語，尚無可採。另106年12月27日公布、107年6月27日 施行之租賃住宅市場發展及管理條例第10條第1項第2款規定 ：「租賃期間發生下列情形之一者，出租人得提前終止租賃 契約，且承租人不得要求任何賠償：…二、承租人遲付租金 或費用，達2個月之租額，經催告仍拒繳。…」，該條立法理 由㈡則記載：「參照民法第440條規定，當承租人未履行繳納 租金和費用義務，賦予出租人有終止租賃契約權利，爰訂定 第2款規定」，並未排除土地法第100條之適用，亦附予敘明 。
⒉經查，原告主張，上開被告繳納之金額扣於除水、電費用後 ，於112年6月29日原告以律師函催告被告給付租金時，被告
所積欠之租金為48,802元，原告於112年7月13日原告以LINE 催告被告給付租金後，被告仍未完全清償，仍欠租39,802元 （本院卷第241、245頁）等語。然上開金額扣除擔保金45,0 00元（本院卷第28頁）後，未達2個月租額即36,000元，則 依上開土地法第100條第3款，原告於112年6月29日以律師函 及同年7月13日以LINE訊息終止系爭租約，難認合法。 ⒊原告再主張原告112年7月24日將起訴狀遞出時及112年12月27 日將民事準備狀遞出時（統計至112年12月）被告積欠金額 為47,493元，積欠租金達2個月以上租金額，爰以起訴狀及 民事準備狀送達為解除契約之意思表示等語(本院卷第241、 305頁)，然原告所主張之上開金額，扣除擔保金45,000元後 ，均未達2個月租額，依上開說明，原告終止租約自非合法 。
⒋原告再於113年1月4日言詞辯論期日，當庭主張被告應於7日 內清償所欠租金，如未於上開期限內清償，則系爭租約即刻 終止等語(本院卷第163頁)。然至113年1月4日，原告主張被 告積欠之金額為40,802元(本院卷第242、305頁)，扣除擔保 金45,000元，未達2個月租額，則原告於113年1月4日言詞辯 論期日所為終止租約，亦非合法。
⒌是以，原告上開歷次終止系爭租約之意思表示均不合法，而 系爭租約原訂租賃期間至114年1月19日，已如上述，則現租 賃關係仍然存續，被告非無權占有，原告主張系爭租約已終 止，被告為無權占有，請求被告將系爭房屋騰空遷讓返還原 告，為無理由，應予駁回。又被告既非無權占有系爭房屋， 原告自不得依民法第179條規定請求被告給付相當於租金之 不當得利，或依系爭租約第12條第3項關於租約終止後未依 約定返還房屋時之違約金給付約定，請求被告給付違約金。 是原告請求被告自租賃契約終止日起至返還系爭房屋之日止 ，按月給付原告36,000元，為無理由，應予駁回。 ㈢原告主張被告應給付積欠租金及水電費部分： ⒈系爭租約現仍存續，已如上述，則被告自應依系爭租約第3條 、第5條約定，於每個月20日前給付原告月租金18,000元， 並負擔水電費用。
⒉原告主張被告至113年1月3日積欠租金及水電費用共40,802元 ，加計113年4月份租金18,000元尚未給付，共計為58,802元 （本院卷第296頁）等語。
⒊原告請求113年4月份租金18,000元，於本院113年4月29日言 詞辯論終結前已到期，被告亦不爭執113年4月份租金18,000 元確尚未給付（本院卷第296頁），則原告請求被告給付113 年4月份租金18,000元，為有理由。
⒋就112年8月份水電費2,346元（112年8月21日被告付款2,346 元）、112年9月份水電費2,451元（112年11月22日被告付款 5,451元）、112年11月份水電費1,691元（113年1月3日被告 付款6,691元），依原告提出之附表4表格被告付款數額可推 知（本院卷第245、305頁）被告已繳納，並未積欠上開費用 ，先予敘明。就112年5月前水電費共24,205元，其中水費為 4,078元、電費為20,127元（本院卷第25、245頁）。而被告 於本院言詞辯論終結前，並未爭執原告所請求之水費部分， 而電費部分則據被告抗辯：電費應該有1萬多元未繳納，應 雙方討論如何處理，因為我認為電表本身有問題，2樓、3樓 電表雖然分開，但電費算在一起。且何時拍攝電表嚴重影響 電費分擔等語（本院卷第175、177頁），否認原告所主張電 費計算之正確性。又原告向被告請求電費金額計算，係依原 告收到之電費帳單之總金額，復依2、3樓所裝設之獨立電表 之度數，分算2戶應負擔之電費，此自原告所提出之電費帳 單用電地址為「臺北市○○區○○街00巷00弄0號」（未分樓層 ）（本院卷第67至74頁）及兩造間line對話紀錄可明（本院 卷第175頁），被告既否認電費計算之正確性，自應由原告 舉證證明。而依原告所提出上開電費帳單，僅能知該號之總 用電金額，而原告並未提出其所主張被告（即2樓）之用電 金額計算依據之證據，自無從為其有利之認定。是原告所主 張112年5月20日前被告應給付電費部分共20,127元，尚無所 據，應自其請求之金額扣除。則113年1月3日前共積欠租金 及水電費共40,802元，扣除電費20,127元，為20,675元。 ⒌被告雖辯原告同意安裝監視器，而自租金中扣除安裝監視器 費用9,000元等語（本院卷第165、296頁）等語，惟依被告 所提出之110年12月12日電話錄音譯文(本院卷第289至291頁 )，原告僅稱：「沒有關係你要裝設監視器我也沒有意見， 好那你要裝你就去裝，你要我分攤多少錢喔，我現在跟你講 ，我現在把你那個費用喔，你現在不是18,000嗎，我一直傾 向喔，頂樓就讓你租了，你現在把上面跟隔壁就讓你租了， 你現在把上面跟隔壁的做鐵網，現在如果上面全部都你用， 別人都不能進出的話，這樣就不用裝監視器啦，對喔現在就 說你趕快裝，至於費用的話看你要出多少……」、「好那你就 去裝我沒有意見，好那你要裝就趕快去裝，裝完了以後你就 可以掌握到這些證據，好那你就去裝，那因為我比較忙那至 於裝18,000，你要先請他丟估價單給我，然後會把這估價單 丟給3樓，告訴他裝這個監視器是要花錢的，我問3樓要出多 少錢、2樓要出多少錢，那如果3樓說不出錢，那這個部分你 也要想好……」等語，僅見原告同意被告裝設監視器，但並未
表示同意負擔9,000元，而係要求被告先提出估價單供3樓住 戶了解及詢問3樓住戶是否願負擔費用。另被告所提出與原 告12月12日之line對話紀錄，被告向原告表示：「已詢問pr o360達人網安裝監視器事宜，全彩18,000元全包，之後每月 並無相關支出，費用看您願意負擔多少，剩下的就由我自付 」（本院卷第181頁），亦未見原告有同意支付9,000元。是 被告尚未能舉證證明原告有同意負擔監視器費用9,000元， 則被告抗辯應自租金中扣除，尚難採認。
⒍被告辯稱就租金其有預扣地板破裂、馬桶漏水之修繕費用等 語，為原告所否認，並主張被告係以自己創造、未經確認之 理由擅自扣款，無法知道是否確有修繕必要，且被告實際上 亦未進行修繕，沒有實際支付任何款項等語。經查，據被告 自陳：因不知還能住多久，目前尚未修理，修繕費用均為先 預扣等語（本院卷第296頁），可知實際上地板、馬桶並未 修理；且被告未提出修繕費用之估價單，亦無提出地板、馬 桶等有修繕必要之證據資料，自無從為有利被告之認定，被 告自行自租金中預扣房屋修繕費用，尚屬無據。 ⒎是以，依上說明，原告請求被告給付18,000元（113年4月份 租金）及20,675元（積欠租金及水費），共38,675元，為有 理由。
⒏按押金不得超過二個月房屋租金之總額。已交付之擔保金， 超過前項限度者，承租人得以超過之部份抵付房租，為土地 法第99條所明定。復按押金之金額，不得逾二個月之租金總 額，租賃住宅市場發展及管理條例第7條第1項亦有明文。系 爭租約之擔保金(押金)為45,000元，為兩造所不爭執，被告 並主張以押金超過2個月租金額度36,000元部分之9,000元抵 付房租（本院卷第269、297頁），依上開規定，係屬有據。 是原告本件請求29,675元（計算式：38,675元-9,000元＝29, 675元），及自113年4月30日（本院卷第296頁）起按法定利 率即週年利率5％計算之利息，為有理由。逾上開部分請求， 則屬無據，應予駁回。
㈣原告請求被告移除系爭頂樓平台及樓梯間平台上方物品部分： ⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對 於妨害其所有權者，得請求除去之。各共有人對於第3人，得 就共有物之全部，為本於所有權之請求。但回復共有物之請 求，僅得為共有人全體之利益為之，民法第767條第1項前段 、中段、第821條分別定有明文。經查，系爭頂樓平台兩側為 花園，頂樓樓梯間上方平台為放置盆栽，經本院現場勘驗屬 實，並有勘驗時所拍攝照片可證（本院卷第215至237頁）， 被告亦表示頂樓平台兩個底端的花園及門口樓梯間上方盆栽
都是我布置及放置(本院卷第213頁)，是原告主張被告有占用 系爭頂樓平台作為花園使用及門口樓梯間上方放置盆栽，堪 信為實。被告雖辯稱：原告曾經同意頂樓出租予被告使用等 語（本院卷第162、179頁），然為原告所否認，查系爭契約 之租賃標的為2樓即系爭房屋，並未有頂樓（本院卷第28頁） ，被告亦未提出就系爭頂樓平台兩造有另簽訂租賃契約，且 被告亦未就頂樓平台有另付租金予原告，尚難認兩造間就系 爭頂樓平台確有成立租賃關係。再被告雖稱：依其所提出之l ine對話紀錄，可知原告先前表示感謝我將頂樓整理成花園， 並有與被告一起至屋頂欣賞花園植栽，足見原告同意頂樓出 租予被告使用等語。查上開line對話紀錄中原告固有表示： 「辛苦了，付出心血將頂樓整理出個花園，這星期日下午兩 點左右將前往欣賞，屆時要麻煩你多加介紹各式植物了」、 及原告於花園中的照片（本院卷第179頁）。然上開僅能認定 原告曾前往頂樓花園參觀，尚無法以此逕認原告即同意被告 使用頂樓空間或兩造間嗣就系爭頂樓平台有成立租約。再上 開line對話紀錄中，於原告前往花園後，被告尚表示：「謝 謝張大哥、張大嫂願意當花園的座上賓，……，至於頂樓要如 何規劃利用，希望您能讓我全權決定，畢竟要住很久的話， 我想要慎重而思考環境的使用與配置，之後如果有什麼小工 程要施作的話，我再徵詢您的意見，到時我們再討論如何分 攤費用，這樣您覺得如何呢？」（本院卷第179頁），則依上 開被告表示內容，原告應未同意頂樓供被告使用，被告始有 上開詢問。是以，被告並未能舉證證明原告有同意被告使用 系爭頂樓平台，或兩造間就系爭頂樓平台有成立租約，自屬 無權占有。
⒉就系爭頂樓平台之樓梯間上方平台放置盆栽如附圖編號B所示 ，為被告所不爭執（本院卷第213頁），又原告為系爭房屋共 有人，被告為無權占有，已如上述，則依民法第767條第1項 、第821條之規定，原告請求被告移除堆放於系爭頂樓平台 樓梯間上方平台如附圖編號B範圍內之物品，即屬有據。又系 爭頂樓平台兩側為花園，另於本院現場勘驗時，尚有原告所 有之一張桌子及二張椅子（本院卷第231、233頁），經原告 陳明會自行清掉上開物品，其餘平台物品則全屬被告所有等 語（本院卷第213頁）。再經本院詢以被告就原告上開主張之 意見，被告表示因為東西多，無法確認有無小東西塞在角落 ，目前所見之花園植栽確為我所布置，如果有發現其他屬於 原告物品遺留於平台，再提出予法院等語（本院卷第214頁） ，而於本院言詞辯論終結前，被告並未有陳報有原告或非屬 其所有物置放於系爭頂樓平台，則應可認系爭頂樓平台上之
包括花園植栽等物品現應均屬被告所有。則原告以附圖編號A 範圍（即系爭頂樓平台範圍）特定被告移除物品之範圍，而 請求被告移除堆放於系爭頂樓平台如附圖編號A範圍內之物品 ，亦屬有據，應予允許。
四、綜上所述，原告依系爭租約請求被告給付38,675元，及自11 3年4月30日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，及依 民法第767條第1項、第821條，請求被告移除堆放於系爭頂 樓平台如附圖編號A範圍內及樓梯間上方平台如附圖編號B範 圍內之物品，為有理由，應予准許。逾上開部分請求，為無 理由，應予駁回。
五、原告勝訴部分，原告陳明願供擔保請准宣告假執行，核無不 合，爰酌定相當擔保金額准許之，並依民事訴訟法第392條 第2項規定依職權准被告預供相當擔保金後得免為假執行。 至原告敗訴部分，其假執行之聲請則失所依據，應予駁回。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，於 判決結果不生影響，爰不一一論列。
七、據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，爰判決如 主文所示。
中 華 民 國 113 年 6 月 21 日 民事第七庭 法 官 黃愛真
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 113 年 6 月 21 日 書記官 林姿儀
附圖：113年3月14日臺北市大安地政事務所土地複丈成果圖（本院卷第251頁）