排除侵害
臺灣新北地方法院(民事),訴字,112年度,776號
PCDV,112,訴,776,20240627,1

臺灣新北地方法院民事判決
112年度訴字第776號
原 告 香港商世界健身事業有限公司台灣分公司

法定代理人 柯約翰
訴訟代理人 陳昱澤
謝明智律師
曾偉哲律師
被 告 水鑽石社區大廈管理委員會

法定代理人 張國欽
訴訟代理人 李璇辰律師
上列當事人間請求排除侵害事件，於民國113年5月23日言詞辯論
終結，本院判決如下：
主 文
被告應於每日6時至24時將坐落在新北市○○區○○路0段00號地下樓層入口處之管制門保持開啟狀態。
訴訟費用由被告負擔。
原告假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按當事人喪失訴訟能力或法定代理人死亡或其代理權消滅者 ，訴訟程序在有法定代理人或取得訴訟能力之本人承受其訴 訟以前當然停止，民事訴訟法第170條定有明文。前開規定 所定之承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明；聲 明承受訴訟，應提出書狀於受訴法院，由法院送達於他造， 同法第175條第1項及第176條亦有明定。本件被告之法定代 理人原為唐棋峯，於本院審理中變更為鄭千慧，再變更為張 國欽，有新北市泰山區公所民國112年2月3日新北泰工字第1 122781617號、113年1月16日新北泰工字第1132740869號函 可稽（見本院卷第61、315頁），茲據張國欽具狀聲明承受 訴訟（見本院卷第307頁），核無不合，應予准許。二、再按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求 之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第 2款定有明文。原告起訴原聲明：㈠被告不得於每日6時至24 時在新北市○○區○○路0段00號地下一層入口處為任何妨礙原 告、原告所屬員工及原告顧客等通行之行為。㈡被告不得為 任何限制或妨礙原告、原告所屬員工及原告顧客等使用新北 市○○區○○路0段00號地下一層之行為。㈢願供擔保，請准宣告 假執行；嗣於訴狀送達後，變更聲明如後。經核原告起訴所



據原因事實並未變動，基礎事實仍同一，揆諸上開規定，亦 應准許。　　
貳、實體方面：
一、原告主張：
　㈠原告於107年10月19日向訴外人家欣建設事業股份有限公司（ 下稱家欣公司）承租門牌號碼新北市○○區○○路0段00號地下 一層之1、之2、之3建物（建物登記：新北市○○區○○段○○○○0 000○0000○0000○號。承租範圍另包括地下一樓編號1至93號 機車停車格〔即1170建號建物，下稱系爭機車停車位〕），以 供原告健身事業之用。豈料，被告竟持續妨礙或限制原告使 用系爭機車停車位之權利，包括擅自將家欣公司原設置在地 下二層之管制措施移除，並在地下樓層入口處設置24小時管 制門（如附件所示，下稱系爭管制門），僅准原告申購3副 遙控器，妨礙原告正常使用系爭機車停車位。
　㈡家欣公司所有之1029建號建物，登記有共有部分1170建號建 物權利範圍10000分之1、1030建號建物，登記有共有部分11 70建號建物權利範圍10000分之9999，合計為1，故家欣公司 對1170建號建物即系爭機車停車位有100％所有權。家欣公司 將系爭機車停車位出租予原告後，原告自得對於系爭機車停 車位具有完整使用權利。縱認系爭機車停車位為水鑽石社區 大廈之共用部分，亦經水鑽石社區大廈規約第2條第1項第3 款：「約定專用部分：公寓大廈共用部分經分管約定供特定 區分所有權人使用者，約定專用者名冊及約定專用範圍由管 理委員會造冊保存，並視為規約一部份」、水鑽石社區地下 室停車場管理辦法第3條約定：「地下一樓機車停格，編號 一至九十三號登記於地下一層商場及辦公室內，由地下商場 、辦公室所有人依法使用」，約定由地下商場所有人家欣公 司專用，家欣公司將1029建號、1030建號建物出租給原告後 ，原告自得合法使用系爭機車停車位。
　㈢附帶言之，系爭機車停車位屬住商混合大樓下之停車場，一 開始即規劃應提供於商業活動使用，除水鑽石社區地下室停 車場管理辦法有所規定外，水鑽石社區大廈自始即有住商分 流之規劃；又原告使用系爭機車停車位亦不會影響地下二層 以下之停車場使用，如被告基於住戶隱私安寧考量，得自行 於地下一層往地下二層之間設置相關管制措施。從而，被告 設置系爭管制門，限制或妨礙原告使用系爭機車停車位，顯 無任何正當依據，更屬權利濫用。
　㈣爰依民法第962條之規定，提起本件訴訟，並聲明：如主文第 1項所示，並願供擔保請准宣告假執行。
二、被告抗辯：




　㈠水鑽石社區大廈所有主建物面積總和為25,898.55平方公尺， 而家欣公司所有之1028、1029、1030建號建物面積分別為1, 370.27平方公尺、429.77平方公尺、254.40平方公尺，權利 比分別為0.0529、0.0166、0.0098，卻登記有共有部分1072 、1073、1169、1170建號建物，落差甚鉅，是家欣公司持有 1028、1029、1030建號面積不足以支持其建物謄本內所登記 共有建物之權利比例。實則，1170建號建物即系爭機車停車 位之建物謄本上關於「主要用途」記載為「共有部分」、建 物測量成果圖關於「主要用途」記載為「共用部分」，與10 70建號建物即車道空間及機電設備之建物謄本、建物測量成 果圖上之記載相同，故均為水鑽石社區大廈之共用部分，本 不得與專有部分分離移轉，故系爭機車停車位之權利應已隨 同移轉予水鑽石社區大廈其他區分所有權人，家欣公司實係 違法未為移轉登記。法院有調查審認區分所有建築物專有部 分及共有部分爭議之職權，不受地政機關所為專有、共有部 分登記之拘束，系爭機車停車位本質既為「共有部分」，不 會因為10000分之1登記為1029建號建物之共有部分、10000 分之9999登記為1030建號建物之共有部分，合計為1而質變 為「專有部分」，而應依公寓大廈管理條例第10條第2項規 定，其管理由管理委員會為之，故系爭機車停車位之修繕、 管理、維護權利應歸屬於被告。
　㈡原告雖又主張家欣公司得專用系爭機車停車位，然約定專用 須載明於規約，始生效力。綜觀水鑽石社區大廈規約及相關 卷證，皆未就系爭機車停車位有專用約定，而水鑽石社區地 下室停車場管理辦法亦非規約之一部，故原告此部分之主張 ，亦屬無據。況且，水鑽石社區地下室停車場管理辦法僅係 約定「由地下商場、辦公室所有人依法使用」，而非「由地 下商場、辦公室所有人管理」，被告依公寓大廈管理條例對 包括系爭機車停車位之共有部分，自有管理之權限。　㈢縱認系爭機車停車位為家欣公司所專有，公寓大廈管理條例 第5條亦設有專有部分之限制。被告雖在地下樓層入口處設 置系爭管制門，然此係為防止有不肖人士意圖侵害全體區分 所有權人之生命、身體及財產之安全，為達維護全體區分所 有權人共同利益之目的；而原告已有4副遙控器可資使用， 可由原告所屬員工協助顧客開啟系爭管制門，並非無法使用 系爭機車停車位，原告提起本件訴訟之目的僅係為求節省人 力協助顧客開啟系爭管制門。此外，水鑽石社區大廈地面層 通往系爭機車停車位車道左後方有一發電室、車道通往地下 二層左前方亦有社區電信室，均屬水鑽石社區大廈極度重要 之設備，若被不肖人士破壞，所產生對全體區分共有權人之



損害實難以估計。再者，車道向下通往地下二層之停車場並 無任何管制，若將系爭管制門全日保持開啟狀態，任何人、 動物皆能長驅直入地下二層，若因此導致全體區分所有權人 生命、身體及財產之安全發生危險，實非被告所樂意見到。 況且，水鑽石社區大廈之警衛室位置與系爭管制門相距甚遠 ，事實上並無監控每位進出人士之可能，僅能採取以遙控器 之管控方式，故被告所為管制實有正當理由，且限制並未過 當而符合比例原則。比較權衡原告提起本件訴訟所能取得之 利益，以及水鑽石社區大廈全體區分所有權人因原告權利行 使所受之損失，反係原告濫用權利，有違民法第148條第1項 及公寓大廈管理條例第5條規定。
　㈣聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回；如受不利判決，願 供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項（見本院卷第127至129、137、141、223至2 25、255至257、278-1至278-2頁）：　㈠家欣公司為水鑽石社區大廈之建商及起造人。　㈡原告於107年10月19日向家欣公司承租門牌號碼新北市○○區○○ 路0段00號地下一層之1（1028建號）、地下一層之2（1029 建號）、地下一層之3（1030建號）之建物，供原告經營健 身事業使用。
　㈢新北市○○區○○路0段00號地下一層之2（1029建號）建物之共 有部分，其中包括有1170建號建物10000分之1。　㈣新北市○○區○○路0段00號地下一層之3（1030建號）建物之共 有部分，其中包括有1170建號建物10000分之9999。　㈤被告在水鑽石社區大廈地下樓層入口處設置系爭管制門，平 時呈禁止通行狀態，須經由遙控器開啟閘門；另被告交付原 告4副遙控器使用。
　㈥門牌號碼新北市○○區○○路0段00號地下一層之3等（1170建號 建物）現規劃為93個機車停車位使用。
　㈦水鑽石社區大廈規約如調解卷第55至63頁所示。　㈧水鑽石社區地下室停車場管理辦法如調解卷第65至67頁所示 。
四、本院之判斷：
　㈠原告有系爭機車停車位之專用使用權：
　　⒈按公寓大廈之地下室停車位，有僅就地下室停車位部分獨 立編列建號而不與其他公共設施編列同一建號者；有與其 他公共設施（例如頂樓等）共同編列同一建號者。前述第 一種地下室停車位，倘區分所有權人不需停車位，即不須 購買該地下室共同使用部分即該獨立建號建物之應有部分 ；第二種地下室停車位，因全部公共設施編列同一建號，



屬同一不動產，則區分所有權人縱未購買停車位，亦因公 共設施應有部分係抽象存在於全部共有物上，故其應有部 分當及於地下室停車位部分。
　　⒉經查，系爭機車停車位獨立編列為1170建號，主建物為獨 立建物1029建號建物（權利範圍10000分之1）、1030建號 建物（權利範圍10000分之9999），而未與其他公共設施 編列為同一建號（見不爭執事項㈢㈣㈥），揆諸前揭說明， 系爭機車停車位應屬前述第一種地下停車位，僅限於1170 建號建物之共有人，始有該停車位（即編號1至93號機車 停車格）之專用使用權。又1170建號建物之共有人，為10 29建號建物所有人及1030建號建物所有人，均係家欣公司 （見本院卷第169、173頁）；而家欣公司復將1029建號建 物、1030建號建物連同系爭機車停車位，一併出租予原告 （見不爭執事項㈡、本院卷第146頁之租賃契約第14.8條約 定、本院卷第155、187頁之租賃契約附件四示意圖），則 原告自已取得系爭機車停車位之專用使用權。
　　⒊被告雖辯稱家欣公司乃係違法登記1170建號建物（即不應 登記在1029建號建物、1030建號建物項下，而應登記在水 鑽石社區大廈各區分所有權項下）云云。然前述第一種地 下停車位之登記及權利分配方式，尚非法所禁止；再參水 鑽石社區大廈原係在地下二層停車場入口處設置管制設施 ，此由地下二層停車場入口處地面留有附著物移除痕跡可 明（見本院卷第256頁之勘驗筆錄、第363至365頁之現場 照片），足見水鑽石社區大廈初始即對系爭機車停車位與 地下二層以下停車場之使用人，有所區分；加之水鑽石社 區地下室停車場場管理辦法第3條亦約定：「地下一樓機 車停格，編號一至九十三號登記於地下一層商場及辦公室 內，由地下商場、辦公室所有人依法使用，非經所有權人 同意不得使用。編號九十四至一O九號機車停車格由本社 區大廈管理委員會依法管理使用」（見調解卷第65頁）， 更已明文規劃系爭機車停車位（即編號1至93號機車停車 格）應由其所有人或共有人專用使用。是以，系爭機車停 車位之登記合於水鑽石社區大廈地下室停車場之初始使用 狀態，難認家欣公司乃係違法登記並取得系爭機車停車位 即1170建號建物之權利。
　　⒋至被告再辯稱家欣公司未經規約取得系爭機車停車位之約 定專用權云云。惟公寓大廈條例所稱之約定專用部分，乃 指「公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者 」；而所稱「共用部分」則係指公寓大廈專有部分以外之 其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者（公



寓大廈管理條例第3條第4款、第5款參照）。被告所指公 寓大廈管理條例第23條第2項規定：「規約除應載明專有 部分及共用部分範圍外，下列各款事項，非經載明於規約 者，不生效力：一、約定專用部分、約定共用部分之範圍 及使用主體。…」，應係適用於前述第二種地下停車位， 前述第一種地下停車位則不與焉，併予指明。
　㈡被告設置系爭管制門，已妨害原告專用使用系爭機車停車位 之權利：
　　⒈被告雖已交付4副遙控器供原告使用（見不爭執事項㈤）， 然系爭機車停車位可供93台機車停車使用，縱令原告尚可 持該4副遙控器開啟系爭管制門供員工、顧客使用，然原 告乃經營健身事業，所屬員工均有特定上下班時間，顧客 使用場地消費又多有於特定時段呈現尖峰壅塞現象，則以 4副遙控器與93個機車停車位之數量差距，衡情當已妨害 原告專用使用系爭機車停車位之權利。
　　⒉被告雖另辯稱其設置系爭管制門乃係維護水鑽石社區大廈 地下一層機電電信設備、地下二層停車場之安全，涉及水 鑽石社區大廈全體區分所有權人之公共利益云云。惟查， 設置在水鑽石社區大廈地下一層之電機房平時呈上鎖狀態 ，僅台電人員可開啟、發電機室有門可上鎖，平時呈上鎖 狀態、電信室有門可上鎖，平時呈上鎖狀態等情，業經本 院偕同兩造勘驗現場屬實（見本院卷第256頁），則是否 須在地下樓層入口處即設置系爭管制門，一併限制原告對 系爭機車停車位之使用，實屬可議。況且，水鑽石社區大 廈地下一層之電機房、發電機室、電信室等公共設施（連 同車道，編列為1070建號建物），並非附著在系爭機車停 車位上，且彼此空間亦可客觀區分，當有其他合理管制措 施可達成被告所指維護安全目的；遑論水鑽石社區大廈地 下二層以下之停車場，本在地下二層入口處設置管制設備 ，除可達成被告所指維護安全目的外，更不致影響系爭機 車停車位之專用使用權利。從而，原告主張被告所為屬不 當限制其使用系爭機車停車位之權利，應為可採。　㈢原告依民法第962條規定，請求被告應於每日6時至24時將系 爭管制門保持開啟狀態，於法有據：
　　⒈按占有人，其占有被妨害者，得請求除去其妨害，民法第9 62條中段定有明文。又租賃物交付後，承租人於租賃關係 存續中，有繼續占有其物而為使用及收益之權利，故其占 有被妨害時，承租人自得對於妨害者行使其占有物妨害排 除請求權，當無疑義。原告向家欣公司承租並取得專用使 用系爭機車停車位之權利，而被告設置系爭管制門已不當



限制原告之系爭機車停車位專用使用權，業經本院認定如 前，則原告本於系爭機車停車位占有人之地位，依民法第 962條規定，請求被告於每日6時至24時將系爭管制門保持 開啟狀態，應屬有據。
　　⒉被告雖辯稱原告為權利濫用云云，惟民法第148條係規定， 行使權利不得以損害他人為主要目的，若當事人行使權利 ，雖足使他人蒙受不利，而苟非以損害他人為主要目的， 即不在該條所定範圍之內；又權利之行使，是否以損害他 人為主要目的，應就權利人因權利行使所能取得之利益， 與他人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以 定之。原告提起本件訴訟乃係維護其專用使用系爭機車停 車位之權利，暫不論使用系爭機車停車位之不便利（顧客 須通知並等待原告所屬員工前往開啟系爭管制門）是否會 造成原告之營業損失，倘如被告所辯原告所得利益僅為節 省加派人力成本，以基本工資每月新臺幣（下同）27,470 元計算，原告自開始營業（以108年5月起算）迄至本案言 詞辯論終結日所增加之人力成本已達1,648,200元（計算 式：27,470元/月×60個月＝1,648,200元）；倘以新北市政 府交通局於新北市泰山區路邊機車停車格收費標準每次10 元計算，原告自開始營業（以108年5月1日起算）迄至本 案言詞辯論終結日未能使用系爭機車停車位之損失至少已 達1,692,600元（計算式：93個機車停車位×10次/元×1,82 0天＝1,692,600元)，均難認原告提起本件訴訟所得利益甚 微。再者，原告依法本可請求被告拆除系爭管制門以排除 侵害，然其於本件訴訟僅請求被告於每日6時至24時將系 爭管制門保持開啟狀態，已擇損害最小之方式（至被告是 否應採行其他配套措施，以平衡系爭機車停車位之專用使 用權及水鑽石社區大廈全體區分所有權人之公共安全，則 屬被告管理職責範疇）。是以，原告權利之行使，並無所 得利益極少而被告或水鑽石社區大廈全體區分所有權人所 受損失甚大之情，即難認原告係以損害他人為主要目的之 權利濫用，被告此部分所辯，尚難採取。
　㈣綜上所述，原告依民法第962條規定，請求被告應於每日6時 至24時將系爭管制門保持開啟狀態，排除被告就其占有系爭 機車停車位之妨害，為有理由，應予准許。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核 與判決結果無不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。六、原告固陳明願供擔保請准宣告假執行，然因本件為命被告為 一定行為，非命被告為財產權給付之行為，性質上不適宜宣 告假執行，是其假執行之聲請應予駁回。




七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。　　　中　　華　　民　　國　　113 　年　　6 　　月　　27　　日 民事第二庭 法　官　楊雅萍
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　6 　　月　　27　　日 書記官　廖宇軒