臺灣新北地方法院民事判決
112年度訴字第3054號
原 告 廖明耆
訴訟代理人 詹連財律師
複 代理人 劉鴻傑律師
徐宗聖律師
被 告 品味人生社區公寓大廈管理委員會
法定代理人 蘇雅惠
訴訟代理人 李志聖律師
康振焜
上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於中華民國113年6月4
日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按當事人喪失訴訟能力或法定代理人死亡或其代理權消滅者 ，訴訟程序在有法定代理人或取得訴訟能力之本人承受其訴 訟以前當然停止，民事訴訟法第170條定有明文。又民事訴 訟法第168條至第172條及前條所定之承受訴訟人，於得為承 受時，應即為承受之聲明，同法第175條第1項亦有明文。本 件被告之法定代理人原為吳潔修，於訴訟中變更為蘇雅惠， 並具狀聲明承受訴訟，有民事聲明承受訴訟狀在卷可稽，核 與上開規定相符，應予准許。
二、次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求 之基礎事實同一者，或擴張或減縮應受判決事項之聲明者， 不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2、3款定有明文。本 件原告起訴，其聲明原為：㈠被告應將坐落於新北市○○區○○ 段000000000地號土地（下稱系爭土地）如起訴狀附圖1所示 之警衛室（如附圖1所示紅框部分，面積約1坪，以實測範圍 為準）拆除，並將占用之土地返還原告及全體共有人。㈡被 告應同意並容忍新北市政府消防局將警衛室旁如起訴狀附圖
2所示消防栓及水表遷移至如起訴狀附圖3所示之附近路面， 變更為地下形式。㈢原告願供擔保，請准宣告假執行。嗣經 本院囑託板橋地政事務所測量後，將聲明第1、2項變更為： ㈠被告應將坐落於系爭土地如複丈圖圖示A之警衛室（測量面 積9.45平方公尺，下稱系爭警衛室）拆除，並將占用之土地 返還原告及全體共有人。㈡被告應同意並容忍新北市政府消 防局將警衛室旁如複丈圖圖示B及C之消防栓（測量面積0.1 平方公尺，下稱系爭消防栓）及水表（測量面積0.81平方公 尺，下稱系爭水表）遷移至如複丈圖圖示Bl（測量面積0.29 平方公尺）及Cl（測量面積0.51平方公尺）所示之附近路面 ，變更為地下形式。經核原告所為上開訴之變更，其請求之 基礎事實同一，且屬擴張應受判決事項之聲明，合於前開規 定，亦應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：
㈠原告於民國110年8月26日購入新北市○○區○○○路○段000巷00號 1樓（即品味人生公寓大廈之1樓）房地（下稱系爭房地）， 惟於入住後發現被告在系爭房地左側之法定空地建築系爭警 衛室，經原告與86年5月7日板橋地政事務所建物測量成果圖 比較後，發現系爭警衛室是違章建築，且系爭警衛室嚴重影 響原告通風、採光之權益，又有阻塞原告逃生通道之疑慮。 另被告於系爭警衛室旁設置系爭消防栓及水表亦有礙原告通 行，原告於臨時區分所有權人會議提案建議拆除，未獲置理 後，乃委請律師於112年5月25日以112年度智行字第052501 號律師函請求被告拆除系爭警衛室、消防栓及水表，亦未獲 被告回應。
㈡經查，原告係品味人生公寓大廈社區（下稱系爭大廈或品味 社區）之共有人，該大廈住戶規約與住戶間未對法定空地有 任何分管之協議，被告擅自興建系爭警衛室於系爭房地左側 法定空地上，屬無權占有該法定空地，原告爰依民法第767 條第1項（起訴狀漏載第1項，爰補充之）、第821條規定， 請求被告拆除系爭警衛室，並將法定空地返還予全體共有人 。
㈢次查，被告於系爭警衛室旁設置系爭消防栓與水表4個，嚴重 阻塞原告出入通行之權能，侵害原告所有權能之完整性。又 經原告向新北市政府消防局陳情後，該局以112年5月11日新 北消救字第1120892688號回復原告：「基於救災需求，不同 意廢除消防栓，同意將消防栓變更為地下形式並就近遷移至 路面，因現場消防栓位於社區大樓警衛室旁，需取得社區管 委會同意後始可遷移，請陳情人獲得社區管委會同意後持會
勘紀錄至臺灣自來水第十二區管理處板橋服務所申請遷移事 宜。」因此，原告自得依民法第767條第1項中段（起訴狀漏 載第1項，爰補充之），請求被告同意遷移系爭消防栓及水 表，以排除其對原告所有權之侵害。
㈣並聲明：
⒈被告應將坐落系爭土地之系爭警衛室拆除，並將占用之土 地返還原告及全體共有人。
⒉被告應同意並容忍新北市政府消防局將系爭警衛室旁之系 爭消防栓及水表遷移至如複丈圖圖示Bl（測量測量面積0. 29平方公尺）及Cl（測量面積0.51平方公尺）所示之附近 路面，變更為地下形式。
⒊原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：
㈠原告起訴狀所稱不實：
⒈系爭警衛室係建商於系爭大廈建成之初建成迄今，作為社 區警衛室，其内設置社區之消防設備，消防警報器，社區 住戶對講機與廣播器，社區電梯對講機與廣播器等公共安 全通信設備，屬共同使用之附屬建築物，系爭消防栓及水 表亦係品味社區建成之初即設置。原告係於110年8月6日 才購入系爭房地，購買前已至現場勘查過房屋之所有狀況 ，並且知悉系爭警衛室、水表及消防栓之存在，實無所稱 ：「惟於入住後，發現被告於原告所有建物左側之法定空 地建築一間警衛室」之事。
⒉原告起訴狀稱：「……且該警衛室嚴重影響原告之通風、採 光之權益，又有阻塞原告逃生通道之疑慮。」云云。惟查 ，原告所有之系爭房地，其建築樣式均如使照圖所示，其 建築物現狀均與使照圖相同。其本應有之通風及採光，有 前面正門大片落地門窗，及左側後方之二扇窗及冷氣孔， 均未被系爭警衛室遮擋，故不影響原告之通風採光權益， 也未阻塞原告逃生通道。會有阻礙者，僅其屋主自行裝設 之鐵窗，惟此係房屋所有權人自行裝設，非他人或社區裝 設，與被告無涉。
㈡有關拆除系爭警衛室部分：
⒈本件系爭警衛室係品味社區所增設，雖未辦理建物所有權登 記，惟其目的在於強化社區之安全性及維護電梯、通信等 設施，以免因不當使用造成危害公共安全之情事，而與增 進全體住戶之居住安全有關，且經被告占有使用，應認此 項增設建物在使用上及構造上均不具獨立性，尚不得單獨 成為所有權客體，性質上即為品味社區之共用部分，其權 利應屬全體區分所有權人共有，不因其是否違反行政規定
而有不同，被告主張應將之拆除，係屬對於公寓大廈之重 大修繕及改良，即應優先適用公寓大廈管理條例第31條之 規定，由品味社區區分所有權人會議決議行之，原告個人 本於其共有人之權利，依民法第821條規定為請求，於法不 合。
⒉品味社區第二十屆區分所有權人會議於112年8月5日開會（ 下稱系爭區權人會議），議題（二）：「品味人生社區警 衛室拆除討論：同意1票 不同意46票 決議：不同意拆除 警衛室」，故品味社區業經區分所有權人會議決議不拆除 系爭警衛室，原告訴請拆除，並無理由。
㈢有關系爭水表遷移部分：
⒈自來水法第23條第1項：「本法所稱用水設備，係指自來水 用戶，因接用自來水所裝設之進水管、量水器、受水管、 開關、分水支管、衛生設備之連接水管及水栓、水閥及加 壓設施等。」此項之量水器即係水表，依自來水法第61-1 條第1至3項：「第23條規定之用戶加壓受水設備所使用之 私有土地應由用戶取得該私有土地之所有權或地上權，始 得供水。前項用戶加壓受水設備之受水管所使用土地，取 得私有土地所有權人同意書且完成設置者，得予以供水。 用戶加壓受水設備所使用土地為公有土地，應取得公有土 地管理機關使用許可或同意書。故品味社區之水表水管等 加壓受水設備之設置，應由用戶取得加壓受水設備所使用 私有土地之所有權或地上權，或取得私有土地所有權人同 意書始得完成設置。惟被告並非原告水表水管等加壓受水 設備使用私有土地之所有權人。
⒉另依臺灣自來水公司營業章程第11條：「用戶用水設備分 外線及内線二部分。外線指配水管至量水器(或稱水量計 、水表）間之設備。内線指量水器後至水栓間之設備。若 設有總量水器者，以總量水器為内外線分界。外線由申請 用水人向所在地本公司服務（營運）所申請並繳付應繳各 費後，由本公司裝設；内線由申請用水人委託合格自來水 管承裝商裝設，但情形特殊經雙方同意者，得併外線計費 由本公司裝設。外線如以加大口徑辦理，並由本公司負擔 加大部分之差額者，用戶不得反對本公司駁接他人使用。 」第12條：「用水設備如須使用或通過他人之土地、建築 物或接用他人所有水管，申請用水人應事先取得所有權人 或管理人之同意書，或外線使用他人土地依自來水法第61 條之2規定取得確認有埋設權之證明文件。如在施工期間 或日後發生糾紛，由申請用水人自行負責。」
⒊依上法規可知，用戶用水設備分外線及内線二部分。外線
指配水管至量水器（或稱水量計、水表）間之設備。内線 指量水器後至水栓間之設備。外線由自來水公司設置管理 、内線由用戶設置管理，通過他人土地、建築物或接用他 人所有水管，申請用水人應事先取得所有權人或管理人之 同意。本件水表之遷移涉及内線及外線之設置，應經内線 用戶及内外線設備通過之土地或建築物所有權人同意始得 遷移（設置），被告並非内線用戶或内外線設備通過土地 之土地或建築物所有權人，自無權予以同意遷移。退萬步 言，原有用水設備之設置於品味社區建造之初已經通盤設 計考量而為設置，並使用至今，屬對品味社區最適當之路 徑及方式，對全體區分所有權人為最適當之方式，行之多 年無任何問題，不宜因品味社區内單一區分所有權人之私 人利益及考量而貿然遷移另為設置。原告基於為全體區分 所有權人公益之考量，亦不同意遷移。
⒋依公寓大廈管理條例第37條：「管理委員會會議決議之内 容不得違反本條例、規約或區分所有權人會議決議。」系 爭區權人會議議題（三）：「73號旁邊消防栓及自來水進 水表遷移討論：同意1票 不同意25票 保留下次討論19 票 決議：不同意消防栓及自來水錶遷移」。因品味社區 經區分所有權人會議決議不同意自來水表遷移，被告依公 寓大廈管理條例第37條自不得違反，而不得同意系爭水表 遷移。
㈣有關系爭消防栓遷移部分：
⒈同上情形，原告所稱之系爭消防栓於品味社區建成之初即 已設置迄今，其位置並非在原告所有系爭房地之門前，未 阻礙原告出入及通行之權能。
⒉依新北市政府消防局112年度會勘紀錄六會勘結論：「基於 救災需求不同意廢除消防栓，同意將消防栓變更為地下式 型式並就近遷移至路面（圖2紅框處），因現場消防栓位 於社區大樓警衛室旁，需取得社區管委會同意後始可遷移 ，……」。
⒊系爭區權人會議議題（三）：「73號旁邊消防栓及自來水 進水表遷移討論：同意1票 不同意25票 保留下次討論1 9票 決議：不同意消防栓及自來水錶遷移」，則依公寓 大廈管理條例第37條，被告自不得同意消防栓之遷移等語 ，資為抗辯。
㈤並聲明：原告之訴駁回；如受不利判決，被告願供擔保請准 宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：
㈠系爭大廈係於86年4月23日建築完成，原告於110年8月26日購
入系爭房地，系爭房地左側之法定空地蓋有未辦保存登記之 系爭警衛室，系爭警衛室旁設置系爭消防栓與水表4個。經 本院前往現場勘驗及囑託板橋地政事務所測量結果，系爭警 衛室、消防栓及水表均位於系爭土地上，測量面積依序為9. 45平方公尺、0.1平方公尺、0.51平方公尺，原告請求遷移 之消防栓地點亦位於系爭土地上，測量面積0.29平方公尺， 請求遷移之水表地點位於新北市○○○○○○○○○○○○○○○○○區○○段0 00地號土地（下稱936地號土地）上，測量面積0.51平方公 尺，有系爭警衛室之照片、系爭消防栓及水表位置之照片、 系爭房地之土地及建物第一類登記謄本、本院勘驗筆錄、板 橋地政事務所測量成果圖、936地號土地第二類登記謄本在 卷可證（見112年度板調字第46號卷〈下稱板調卷〉第17至73 頁、第85至91頁、本院卷第133頁、第137至148頁）。 ㈡系爭區權人會議議題討論之議題（二）：「品味人生社區警 衛室拆除討論：同意1票 不同意46票 決議：不同意拆除 警衛室」，議題（三）：「73號旁邊消防栓及自來水進水表 遷移 討論：同意1票 不同意25票 保留下次討論19票 決議 ：不同意消防栓及自來水錶遷移」，有系爭區權人會議紀錄 影本1份在卷可證（見板調卷第47至55頁）。 ㈢原告曾向新北市政府消防局陳情，該局於112年5月10日前往 現場會勘，並於112年5月11日以新北消救字第1120892688號 函復原告：「基於救災需求，不同意廢除消防栓，同意將消 防栓變更為地下形式並就近遷移至路面，因現場消防栓位於 社區大樓警衛室旁，需取得社區管委會同意後始可遷移，請 陳情人獲得社區管委會同意後持會勘紀錄至臺灣自來水第十 二區管理處板橋服務所申請遷移事宜。」有新北市政府消防 局上開函文（含會勘紀錄、消防栓移位置圖）影本1份在卷 可證（見板調卷第69至72頁）。
四、原告主張系爭警衛室是違章建築，影響原告通風、採光之權 益，亦有阻塞原告逃生通道之疑慮，其得依民法第767條第1 項、第821條規定，請求無權占有之被告拆除系爭警衛室， 並將占用之土地返還予原告及全體共有人；且被告於系爭警 衛室旁設置系爭消防栓及水表亦有礙原告通行，其亦得依民 法第767條第1項中段規定，請求被告同意並容忍遷移系爭消 防栓及水表，以排除對其對原告所有權之侵害等語，則為被 告所否認，並以前開情詞置辯。茲將本院之判斷說明如下： ㈠按公寓大廈，指構造上或使用上或在建築執照設計圖樣標有 明確界線，得區分為數部分之建築物及其基地。其中具有使 用上之獨立性，且為區分所有之標的者，為專有部分；專有 部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使
用者，則為共用部分。又共用部分及其相關設施之拆除、重 大修繕或改良，應依區分所有權人會議之決議為之；而區分 所有權人會議之決議，除規約另有規定外，應有區分所有權 人3分之2以上及其區分所有權比例合計3分之2以上出席，以 出席人數4分之3以上及其區分所有權比例占出席人數區分所 有權4分之3以上之同意行之，公寓大廈管理條例第3條第1、 3、4款、第11條第1項、第31條分別定有明文。經查，被告 雖不否認系爭警衛室為未辦保存登記之之違章建物，惟依兩 造所提出之系爭警衛室及系爭大廈照片所示（見板調卷第21 、23、25、29頁、本院卷第27頁、第31頁、第125頁、137至 139頁、第143頁），系爭警衛室與系爭大廈連為一體，且均 係由同一種建材建築而成，系爭警衛室旁即為系爭大廈地下 車道之出入口，在外觀上並無法區分二者建築之先後，則被 告抗辯系爭警衛室係建商於系爭大廈社區建成之初建成迄今 ，作為社區警衛室，其内設置社區之消防設備，消防警報器 ，社區住戶對講機與廣播器，社區電梯對講機與廣播器等公 共安全通信設備一節，並非無稽。又退步言之，縱系爭警衛 室係系爭社區建商於嗣後二次施工所增建，惟建商增設系爭 警衛室，其目的係在強化社區之安全性，與增進全體住戶之 居住安全相關，且其在構造上及使用上均不具獨立性，不得 為單獨為所有權客體，性質上為系爭大廈之共用部分，其權 利應屬全體區分所有權人共有，不因其是否違反行政規定之 違建而有不同。是以，系爭警衛室既為系爭大廈區分所有權 人全體所共有，原告主張應將之拆除，依公寓大廈管理條例 第11條第1項之規定，應依區分所有權人會議之決議為之， 原告個人本於其共有人之權利，依民法第767條第1項、第82 1條規定為請求，於法即有未合。況系爭區權人會議已決議 不同意拆除系爭警衛室，僅原告1人同意拆除（見本院卷第1 84頁），故原告此部分主張自不能採取。
㈡次按非法人團體設有代表人或管理人者，依民事訴訟法第40 條第3項規定固有當事人能力，但在實體法上並無權利能力( 最高法院67年台上字第865號、68年台抗字第82號判例意旨 參照)，即不能為權利之主體。而公寓大廈管理委員會乃區 分所有權人會議之執行機關，執行區分所有權人會議決議事 項及區分所有權人所訂定之規約，並在其授權範圍內，以管 委會之名義，對外為法律行為，其效果仍歸區分所有權人所 有，故依公寓大廈管理條例第38條第1項規定，公寓大廈管 理委員會雖有當事人能力，但此僅訴訟法上之能力，其本身 仍無權利能力。而本件系爭警衛室係屬系爭大廈全體區分所 有權人共有，被告僅為系爭大廈區分所有權人會議之執行機
關，並非系爭警衛室之所有權人或事實上處分權人，則原告 訴請被告拆除系爭警衛室，於法亦無依據。
㈢復按各共有人對於第三人得就共有物之全部，為本於所有權 之請求，但回復共有物之請求，僅得為全體共有人之利益為 之，民法第821條定有明文。查系爭警衛室之設置雖與原始 之設計圖略有不同，但該部分仍屬建商所興建屬於系爭大廈 全體共有人所有之公共設施，目的在強化社區之安全性，與 增進全體住戶之居住安全，且系爭區權人會議討論結果，僅 原告1票同意拆除系爭警衛室，不同意者多達46票，業如前 述，可見品味社區絕大多數住戶不同意拆除系爭警衛室，是 顯難認為拆除系爭警衛室，係基於全體共有人之利益，故原 告請求拆除系爭警衛室並返還該部分土地予原告及全體共有 人，僅係基於其個人之利益，而與前開規定有違，亦不能准 許。
㈣至原告另依民法第767條第1項中段規定，請求被告同意並容 忍新北市政府消防局遷移系爭消防栓及水表，以排除對其所 有權之侵害部分，因系爭消防栓及水表係由新北市政府防消 局及臺灣自來水公司依法令所設置，並非被告私人所設置， 被告當無同意並容忍新北市政府消防局遷移之可言；且系爭 消防栓及水表均坐落於系爭土地上，系爭土地屬於系爭大廈 全體區分所有權人所共有，被告僅為系爭大廈區分所有權人 會議之執行機關，更無同意並容忍新北市政府消防局遷移系 爭消防栓及水表之餘地，是原告此部分請求，亦難認有據， 無從准許。
五、綜上所述，原告依民法第767條第1項、第821條規定，請求 被告將坐落系爭土地之系爭警衛室拆除，並將占用之土地返 還原告及全體共有人，及依民法第767條第1項中段規定，請 求被告同意並容忍新北市政府消防局將警衛室旁之系爭防栓 及水表遷移至如複丈圖圖示Bl（測量測量面積0.29平方公尺 ）及Cl（測量面積0.51平方公尺）所示之附近路面，變更為 地下形式，均為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回， 其假執行之聲請亦失所依據，應併予駁回。 六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 逐一論列，附此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條， 判決如主文。
中 華 民 國 113 年 6 月 18 日 民事第五庭 法 官 高文淵
上列正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 113 年 6 月 18 日 書記官 廖美紅
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