臺灣彰化地方法院民事判決
112年度訴字第1129號
原 告 大和地產股份有限公司
法定代理人 曾于薾
訴訟代理人 張順畝
被 告 張上州
訴訟代理人 朱坤棋律師
上列當事人間請求給付服務費等事件，本院於民國113年5月16日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應給付原告新臺幣68萬元，及自民國112年11月30日起 至清償日止，按週年利率5％計算之利息。
二、被告應於原告交付彰化縣員林地政事務所權狀字號112員建 狀字第002626號建物所有權狀予被告之同時，給付原告新臺 幣1萬7,572元。
三、訴訟費用由被告負擔。
四、本判決第一項，於原告以新臺幣22萬7,000元為被告供擔保 ，得假執行。但被告如以新臺幣68萬元為原告預供擔保，得 免為假執行。
五、本判決第二項，得假執行。但被告如以新臺幣1萬7,572元為 原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但被告同 意者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項但書第1款定有 明文。查原告訴訟代理人張順畝於起訴時擔任原告，並聲明 ：被告應給付原告新臺幣（下同）69萬7,175元，及自民國1 12年8月16日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。嗣 變更原告為大和地產股份有限公司，並變更聲明如主文第1 、2項所示（卷第65、218、219頁），且經被告同意（卷第9 0、219頁），是原告訴之變更，與前揭規定相符，程序上應 予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：兩造於112年6月9日簽立專任委託契約書（下稱 系爭契約書），由被告委託原告銷售坐落彰化縣○○市○○○○○○ 段000地號土地及其上門牌號碼民生路19號建物（下稱系爭 建物，與上開土地合稱系爭房地），委託售價為1,880萬元 、底價1,570萬元，委託銷售期間自112年6月9日至112年12 月31日。原告於112年7月25日已覓得買方即訴外人張怡雯願
出價1,700萬元購買系爭房地，原告隨即通知被告。嗣因被 告認費用計算太複雜，兩造遂於112年8月16日簽立契約內容 合議書（下稱系爭合議書），將委託總價變更為被告實拿1, 440萬元以上，且約定該委託銷售價格之委託銷售期限係112 年9月30日，而買方出價已達此條件。嗣原告不斷通知被告 與買方簽約，詎被告竟以生病住院為由，藉故拖延並拒絕簽 約，顯可歸責於被告，依民法第565條規定、系爭契約書第4 條第1項前段、第3項第4款前段約定，被告應給付買方出價4 ％之服務報酬即68萬元（計算式：17,000,000×4％=680,000） 予原告。另系爭建物原未辦保存登記，被告曾委託原告辦理 保存登記，原告另委請代書辦理而先行支出代辦保存登記費 用1萬7,175元，原告現已取得系爭建物所有權狀（權狀字號 ：彰化縣員林地政事務所112員建狀字第002626號，下稱系 爭權狀），原告自得請求被告返還代墊費用及自民事更正聲 明暨準備㈠狀繕本送達翌日即112年11月30日起至113年5月16 日止，按週年利率5％計算之利息，本息共計1萬7,572元。為 此，爰擇一依民法第565條規定、系爭契約書第4條第1項前 段、第3項第4款前段約定，請求被告給付原告服務報酬，併 依民法第546條第1項規定，請求被告於原告交付系爭權狀之 同時，給付代辦保存登記費用等語。並聲明：㈠如主文第1、 2項所示。㈡願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：就返還代辦保存登記費用本息部分，被告於言詞 辯論期日認諾，同意原告上開請求。另買方於000年0月00日 出價1,700萬元，並簽立不動產購買意願書（下稱系爭意願 書）及20萬元之斡旋金支票（下稱系爭支票）後，原告不但 未轉知被告，反而多次向被告表示售價偏高，建議降低售價 ，被告因聽信原告說詞始於112年8月16日簽立系爭合議書。 直到系爭合議書所載委託銷售期限屆至後，原告於112年10 月12日表示已覓得買家，要求被告同意繼續委託銷售系爭房 地，並提示系爭支票，被告見票載發票日為112年8月20日， 追問買方出價金額若干，原告仍拒不告知，被告深感原告不 可信賴，乃拒絕繼續委託，並於接獲本件起訴狀繕本後，始 知有買方於112年7月25日即出價1,700萬元。是兩造未簽立 買賣契約乃因原告未據實告知所致，並不可歸責於被告，故 原告依據系爭契約書第3項第4款約定請求給付服務報酬，並 無理由；且原告故意隱瞞買方出價1,700萬元，並建議被告 降低售價，衡情應係為買方殺價，或企圖從中謀取價差，是 原告違反忠實義務，竟為利於買方之行為，依民法第571條 規定，亦不得請求報酬等語置辯。並聲明：㈠原告聲明請求 被告給付68萬元本息部分及假執行之聲請均駁回。㈡如受不
利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項（卷第193-194、218頁）： ㈠兩造於112年6月9日簽立系爭契約書，由被告委託原告銷售系 爭房地，委託售價為1,880萬元、底價1,570萬元，委託銷售 期間自112年6月9日至112年12月31日，原告服務報酬以成交 價之4％計算。
㈡張順畝為原告公司之店長及監察人，並負責系爭房地委託銷 售事宜。
㈢張怡雯與原告於112年7月25日簽立系爭意願書，表明願以1,7 00萬元承購系爭房地，同日並由其母即訴外人賴淑芬簽發面 額20萬、發票日112年8月20日支票乙紙（即系爭支票）予原 告，並由張順畝代為收執。系爭意願書上並無賣方簽名。 ㈣兩造於112年8月16日簽立系爭合議書，載明委託銷售期限變 更為：112年9月30日止，委託總價變更為：扣除各種稅費、 服務費，賣方實拿1,440萬元。
㈤買方出價1,700萬元，扣除各種稅費、服務費後，被告實拿價 格為1,440萬元以上。
㈥系爭建物為未辦理保存登記建物，被告乃委託原告就系爭建 物辦理建物所有權第一次登記。原告另委由黃興文地政士事 務所代辦上開登記事宜，並為原告代墊保存登記費用17,175 元。
㈦彰化縣員林地政事務所於112年8月14日就系爭建物核發建物 所有權狀，系爭建物即為員林段7759建號建物。 ㈧被告與張怡雯至今均無就系爭房地成立買賣契約。四、得心證之理由：
㈠原告依系爭契約書第4條第1項前段、第3項第4款前段約定， 請求被告給付服務報酬68萬元，為有理由：
⒈系爭契約書第4條第1項、第3項第4款前段分別約定：「大和 地產於買賣契約成立時，得向委託人請求約定之服務報酬， 其內容如下：一、以成交價之4％計算，最高不得超過中央主 管機關之規定。前述成交價百分比例未記載，大和地產不得 向委託人收取服務報酬」、「三、委託人有下列情形之一者 ，應一次全部給付本條上述第一款（按即第4條第1項）所約 定之服務報酬：......㈣委託期間內因歸責於委託人自己事 由而拒絕以本委託與大和地產所仲介之買方訂立不動產買賣 契約時。」（卷第19頁）。
⒉經查，證人賴淑芬到庭證述略以：張順畝於112年8月18日就 有告知我因屋主北上，要我靜心等待。嗣又告知我，因被告 配偶即訴外人錢淑惠於112年9月12日至公司說被告還要開刀 ，故要等到10月初才能履約，之後便無消息，復於10月底時
聯絡我說屋主不賣了，並大約於11月跟我說屋主要調高價錢 等語（卷第138-140頁），核與證人黃興文證稱：系爭房地 買賣契約，原則上是由我擔任代書。大約於我代辦系爭建物 保存登記完畢後，張順畝就通知我說買方出價已經達標，就 等簽約，我並詢問張順畝有無簽約時間，但張順畝跟我說賣 方一直有事，後來又通知我說賣方生病住院，等恢復健康才 有辦法簽約，可是之後就取消簽約了，我有聽張順畝說是因 為賣方不想賣，才拒不簽約等語（卷第141-142頁）所述情 節大致相符，且依張順畝與黃興文LINE對話紀錄截圖（卷第 41、45頁）亦顯示：黃興文於112年8月17日詢問「時間？」 ，張順畝於同日回覆，因屋主家裡臨時出狀況，要等下月初 再來處理。張順畝再於112年9月12日通知黃興文，因屋主開 刀剛回來，還要休息才能出門，所以順延到10月中簽約等情 ，亦可資為證明。再佐以證人錢淑惠證稱：我跟被告於112 年8月16日有去原告公司，當天已同意以系爭合議書所載價 格出售系爭房地，且張順畝當天有請我們馬上去申請印鑑證 明等語（卷第187頁），足認張順畝於買方出價達標後，已 於112年8月16日與被告見面並請被告申請印鑑證明，並隨即 於翌日（17日）起聯絡代書、買方簽立買賣契約，足認彼時 買賣雙方對於系爭房地買賣條件即有一定共識，被告顯無可 能在未知悉買方條件下，即貿然同意出賣系爭房地，是原告 主張其在112年8月16日以前已告知買方出價1,700萬元等節 ，應堪採信。被告雖辯稱：賴淑芬僅係聽聞原告方單方說法 ，無從證明被告有故意拒絕簽約之事實等語。惟賴淑芬所證 ：張順畝於112年8月中下旬通知其簽約，嗣告知被告因病故 需改期等情，與黃興文前揭證詞、張順畝與黃興文上開LINE 對話紀錄所示內容相符，顯非虛妄，是被告所辯，尚非可採 。
⒊被告雖另辯稱：原告如有將買方出價1,700萬元之事實通知被 告，且被告同意以此價格出售，則原告必會要求被告於系爭 購買意願書賣方欄位簽署確認，惟該欄位仍為空白，表示原 告並未告知；又如被告同意出售，系爭支票即轉為定金，依 系爭契約書第6條第7項前段約定「如買方給付定金時，大和 地產應於24小時內送交委託人，不得隱瞞或扣留」，原告應 將系爭支票轉交被告，惟該支票仍由原告持有，顯見原告並 未告知其事；另錢淑惠全程參與系爭房地買賣過程，亦未收 到買方已出價1,700萬元之通知等語。然查，仲介將買方買 受條件告知賣方，與賣方是否在購買意願書上簽名確認，並 無必然關聯，自難僅憑被告未在系爭意願書上簽名一節，即 遽認原告未曾將買方之購買條件告知被告。又原告是否依系
爭契約書第6條第7項約定轉交系爭支票予被告，乃原告有無 依約履行契約義務之問題，無法因此遽認原告未將買方條件 告知被告。又證人錢淑惠固然證稱：112年8月16日張順畝說 房子很難賣，要我們降低售價，所以就簽立系爭合議書，變 更委託銷售價格為實拿1,440萬元，當時並無談到買方出價1 ,700萬元，如果知道，就不會簽立系爭合議書等語（卷第18 3-186頁），惟錢淑惠亦證稱同日張順畝已請其與被告馬上 申請印鑑證明等語，足認原告已告知買方出價條件予被告， 已如前述。是被告以上情辯稱原告未曾於112年8月16日將買 方已出價1,700萬元之事實告知被告等語，並非可採。 ⒋據此，被告委託原告銷售系爭房地，委託售價為1,880萬元、 底價1,570萬元，委託銷售期間自112年6月9日至112年12月3 1日，張怡雯與原告於112年7月25日表明願以1,700萬元承購 系爭房地；嗣兩造雖於112年8月16日簽立系爭合議書，將委 託總價變更為：扣除各種稅費、服務費，賣方實拿1,440萬 元，然買方出價1,700萬元，扣除各種稅費、服務費後，被 告得實拿價格仍為1,440萬元以上等情，為兩造所不爭，足 認原告已於委託期間內，覓得符合系爭契約書約定條件之買 方，惟經原告通知被告簽立買賣契約，被告卻藉故拖延迄今 拒不簽約，顯可歸責於被告。從而，原告主張被告應依系爭 契約書第4條第1項、第3項第4款前段約定，給付1,700萬元 之4％即68萬元（計算式：17,000,000×4％=680,000）予原告 作為服務報酬等語，應屬有據。又原告依上開約定請求被告 給付服務報酬，既有理由，則原告另依民法第565條規定為 同一請求，本院即毋庸審論。
㈡被告抗辯原告建議被告調降售價，企圖賺取價差，違反忠實 義務，依民法第571條規定，不得請求服務報酬，並無理由 ：
⒈按居間人違反其對於委託人之義務，而為利於委託人之相對 人之行為，或違反誠實及信用方法，由相對人收受利益者， 不得向委託人請求報酬及償還費用，民法第571條定有明文 。
⒉被告雖辯稱：系爭房地若以1,700萬元成交，依照所扣除稅費 之稅率不同，原告至少可實拿1,504萬元或1,568萬元，惟原 告於112年7月25日就已與買方簽立系爭意願書，卻不即時通 知被告，反稱系爭房地乏人問津，故意隱瞞買方出價1,700 萬元之事實，並建議被告降低售價，被告始於112年8月16日 簽立系爭合議書，而同意只實拿1,440萬元。且依委託銷售 當時之手寫試算單，原告已稱出售價格如達到1,700萬元時 ，其服務費可調高為成交價之6％（即102萬元），顯見原告
一再營造系爭房地出售困難之假象，衡情原告之行為應係為 買方殺價，或企圖從中謀取價差等語。惟查，依系爭意願書 第9條第1項第1款約定：「買方於簽訂不動產買賣契約時， 應給付購買總價1％計算之服務報酬，原出價金則轉作簽約款 之一部份。」（卷第29頁），考量112年8月16日買方早已確 定願出價1,700萬元，張順畝要求被告降低售價，將減少原 告自買方所得獲取之報酬，是張順畝顯無勸說被告降低售價 之動機；而被告所提手寫試算單（卷第159頁），與原告所 提之試算單（卷第169頁）內容不同，原告已爭執形式上真 正，且被告所提試算單上半部所載略為：「1550-62萬=1488 =1443」、「1440萬+40 1480」、「1700 0.94=1598」等情 ，並未有相關計算內容之說明，亦無從據此認定原告係為調 高服務報酬而故意勸說被告簽立系爭合議書之情。此外，被 告復未能提出其他證據證明原告有為買方殺價，或企圖從中 謀取價差之事實，是被告以前揭所辯，要屬乏據，無從採信 。
㈢原告依民法第546條規定，請求被告於原告交付系爭權狀予被 告之同時，給付原告1萬7,572元，為有理由： 按當事人於言詞辯論時為訴訟標的之認諾者，應本於其認諾 為該當事人敗訴之判決，民事訴訟法第384條定有明文。被 告既於言詞辯論時對有關原告請求代辦保存登記費用本息之 訴訟標的認諾，此部分自應依上開規定為被告敗訴判決。從 而，原告請求被告於原告交付系爭權狀予被告之同時，給付 原告1萬7,572元，自屬有據。
五、綜上所述，原告依系爭契約書第4條第1項前段、第3項第4款 前段約定，請求被告給付原告68萬元，及自民事更正聲明暨 準備㈠狀繕本送達翌日即112年11月30日（送達日期為兩造所 不爭，卷第89-90頁）起至清償日止，按週年利率5％計算之 利息，併依民法第546條第1項規定，請求被告於原告交付系 爭權狀予被告之同時，給付原告1萬7,572元，為有理由，應 予准許。
六、原告陳明願供擔保，請求宣告假執行，經核就主文第1項請 求，合於民事訴訟法第390條第2項規定，應予准許。另被告 就主文第2項請求為認諾，應依同法第389條第1項第1款規定 ，依職權宣告假執行。併依同法第392條第2項規定，職權酌 定相當之擔保金額，准被告供擔保後免為假執行。七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經 本院審酌後，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此 敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 113 年 6 月 6 日 民事第一庭 審判長法 官 陳弘仁 法 官 劉玉媛 法 官 張亦忱
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。(須按他造當事人之人數附繕本)。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 6 月 7 日 書記官 黃明慧
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