臺灣屏東地方法院民事判決
112年度原簡上字第4號
上 訴 人 田淑麗
田雪玉
田允水
共 同
訴訟代理人 林鈺維律師（法扶律師）
被 上訴 人 施英鳳
訴訟代理人 李俊賢律師
複 代理 人 巫郁慧律師
受 告 知
訴 訟 人 內政部國土管理署
法定代理人 吳欣修
訴訟代理人 陳威廷
陳崇城
上列當事人間請求分割共有物事件，上訴人對於中華民國112年1
月9日本院潮州簡易庭111年度潮原簡字第21號第一審判決提起上
訴，本院於113年6月12日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原判決廢棄。
兩造共有坐落屏東縣○○鄉○○段000地號土地及其地上55建號建物均分歸上訴人按每人應有部分3分之1維持共有。前項分割結果，上訴人應補償被上訴人新臺幣75萬3,500元。第一、二審訴訟費用由兩造按原應有部分比例負擔。 事實及理由
一、被上訴人於原審起訴主張：兩造共有坐落屏東縣○○鄉○○段00 0地號土地及其上55建號建物（門牌號碼同鄉獅子村獅子三 巷22之1號，以下合稱系爭房地），原為被上訴人之夫、上 訴人之兄弟田深耕所有，田深耕死亡後，由兩造共同繼承， 嗣後並達成調解，由被上訴人取得應有部分1/2，上訴人每 人各取得應有部分1/6。系爭房地並無因其之使用目的而有 不能分割之情形，且共有人間未以契約訂有不分割之期限， 惟其分割方法不能協議決定，被上訴人自得依法訴請裁判分 割。又系爭房地倘以原物分割，兩造受分配之面積均屬過小 ，難以維持住家之基本使用機能，且因分割後兩造各無獨立 之出入門戶，勢須劃出共同使用之門廳或走道，使用上既有 所不便，經濟價值亦有所減損，以原物分割系爭房地實有困
難。是系爭房地採變價分割，以價金分配於兩造，應係最符 合全體共有人利益之分割方法，亦最為公平，爰依民法第82 3條第1項及第824條第2項第2款規定，請求准予變價分割系 爭房地等語。並聲明：兩造共有系爭房地請准變價分割，所 得價金由兩造按原應有部分比例分配。
二、上訴人於原審則以：同意分割，但不同意變價分割，請求分 歸上訴人取得，並繼續維持共有，上訴人願向被上訴人價購 等語，資為抗辯。並聲明：被上訴人之訴駁回。三、原審判決：兩造共有系爭房地為變價分割，所得價金由兩造 按原應有部分比例分配 。上訴人聲明不服，提起上訴，上 訴意旨略以：系爭土地登記之地上權人，原為上訴人及田深 耕之母田秋香，田秋香於66年間將上開地上權贈與田深耕、 田允水及王義（3子，從父姓），其等取得該地上權應有部 分各3分之1，嗣後因此取得其所有權應有部分各3分之1，田 允水及王義並於84年3月1日將其應有部分贈與並移轉登記予 田深耕，由田深耕取得其所有權全部，故系爭土地乃田家之 祖產，與田家家人間有深厚之感情，且上訴人田允水目前並 無適切之居住場所，亟需系爭房地供居住使用。被上訴人於 原審係主張變價分割，可見其並無居住使用系爭房地之迫切 需要，且田深耕死亡後，被上訴人一直未繳納抵押貸款本息 ，土地銀行之承辦人，因惟恐貸款本息持續未繳納，系爭房 地將面臨拍賣之命運，方找到上訴人田允水告知此事，上訴 人田允水因此繼續繳納貸款本息至今，被上訴人倘如其所言 ，確有繼續居住使用系爭房地之需要，應不致放任不管，而 不繳納貸款本息。再者，田深耕與莊白梅離婚後，於99年間 再與被上訴人結婚，田深耕二段婚姻均未生育子女，田深耕 於107年6月1日死亡後，系爭房地之抵押貸款本息，均係由 田允水繳納，每月繳納約新臺幣（下同）7,800元，目前尚 欠本金51萬餘元。衡量兩造之情形，應認將系爭房地分歸上 訴人取得，再由上訴人按鑑定結果以金錢補償被上訴人，乃 屬較為適當公平之分割方法等語。並聲明：如主文所示。被 上訴人之答辯意旨除如前述外，另補充略以：田深耕及上訴 人田允水，在田秋香生前，即因其安排，分別取得系爭土地 及自該地號分出之同段448-1地號土地，同段448-1地號土地 目前仍係空地，可供建築使用，上訴人主張系爭房地係祖產 ，以分歸上訴人取得為宜，其說法並不成立。且被上訴人除 系爭房地外，別無其他居住處所，不似上訴人田允水尚有土 地可供建築房屋使用，就此而言，將系爭房地分歸被上訴人 取得，應較為適當。又田深耕於107年6月1日死亡後，被上 訴人曾於107年6月29日繳納抵押貸款本息，此後亦曾繳納數
期貸款本息，嗣後上訴人因知悉其等亦因共同繼承而取得田 深耕之遺產，方出面繳納貸款本息，被上訴人亦因上訴人已 繳納貸款本息，而未再繼續繳納，被上訴人並非放任不繳。 況田深耕死亡前，系爭抵押貸款本息已繳納約20年，被上訴 人於97年間與田深耕同居後，直至田深耕死亡前，均有以被 上訴人個人之收入，分擔繳納貸款本息，並非完全未出資繳 納。其次，被上訴人雖係於99年9月9日方與田深耕結婚，但 在結婚前即已在系爭房地居住約2年，且被上訴人與田深耕 在前一段婚姻均未生育子女，二人均有在此居住養老之意思 。再者，田深耕罹患肺癌後，均係由被上訴人獨力照顧，上 訴人則不相聞問，被上訴人在系爭房地居住已久，已有相當 之感情，將系爭房地分歸被上訴人取得，再由被上訴人按鑑 定結果以金錢補償上訴人，亦屬合理且適當。此外，被上訴 人於原審之所以主張變價分割，並非不欲取得系爭房地，而 係依兩造在前一遺產分割訴訟中所表達之意見，認為認一造 均難取得系爭房地全部，因此方主張採用變價分割方法，實 際上被上訴人始終欲取得系爭房地等語。並聲明：上訴駁回 。
四、本院之判斷：
㈠按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物， 但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不 在此限。分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅 時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求 ，命為下列之分配：一、以原物分配於各共有人。但各共有 人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人 。二、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於 各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣 ，以價金分配於各共有人。民法第823條第1項及第824條第2 項分別定有明文。經查，系爭房地為兩造所共有，上訴人每 人應有部分各為1/6，被上訴人之應有部分為1/2，且依其使 用目的並無不能分割之情事，共有人間亦未以契約訂有不分 割之期限，惟其分割方法不能協議決定等事實，為兩造所不 爭執，並有土地、建物登記謄本在卷可稽（見原審卷第59至 65頁），揆諸前揭規定，被上訴人請求裁判分割系爭房地， 於法自無不合，應予准許。
㈡按分割共有物，究以原物分割或變價分配其價金，法院固有 自由裁量之權，不受共有人主張之拘束，但仍應斟酌當事人 之聲明，共有物之性質、經濟效用及全體共有人利益等，公 平裁量，必於原物分配有困難者，始予變賣，以價金分配於 各共有人（最高法院98年度台上字第2058號判決意旨參照）
。簡言之，分割共有物究以原物分割或變價分割為適當，法 院應斟酌當事人意願、共有物之使用情形、經濟效用及全體 共有人之利益等情形而為適當之分割，不受共有人所主張分 割方法之拘束（最高法院90年度台上字第1607號、94年度台 上字第1149號判決意旨參照）。是以，裁判分割共有物訴訟 ，為形式之形成訴訟，其事件本質為非訟事件，故法院定共 有物之分割方法，應斟酌當事人之聲明、共有物之性質、經 濟效用及全體共有人之利益等公平決之。
㈢系爭房屋為2層樓加強磚造樓房，有勘驗筆錄在卷可稽（見原 審卷第93頁），依其構造及使用關係無從割裂，核屬適於單 一使用，如以原物分割方式由共有人各分配取得其一部分， 有損系系爭房地之完整性，無法發揮系爭房地最高之經濟上 利用價值，故系爭房地之分割，性質上不宜以原物分配於共 有人，由其等各取得一部分。而民法第824條第2項第2款所 謂原物分配有困難，係指共有物性質上不能以原物分配或以 原物分配有困難之情形，例如共有物本身無法為原物分割， 或雖非不能分割，然分割後將顯然減損其價值或難以為通常 使用（最高法院98年度台上字第223號裁判意旨參照）。系 爭房地固不宜以原物分配由共有人各取得其一部分之方式分 割，惟如將系爭房地以原物分割由單一共有人取得，或由有 維持共有意願之共有人共同取得，再以金錢補償未受分配之 共有人，並無分割上之困難，或分割後將減損共有物之價值 而無法為通常使用之情事。本件上訴人主張由其等共同取得 系爭房地並維持共有，再以金錢補償被上訴人，而被上訴人 雖於原審請求變價分割，惟亦於本院審理中表示願意單獨取 得系爭房地，再以金錢補償上訴人，則本件兩造既均主張原 物分割，自不宜逕予變價分割，合先敘明。
㈣關於兩造究以何造受原物分配為宜，查系爭土地之地上權原 屬田秋香所有，田秋香將該地上權贈與上訴人田允水、田深 耕、王義三兄弟，其等嗣後因而取得系爭土地之所有權，上 訴人田允水及王義則於83年間再將其等之應有部分各1/3贈 與並移轉登記予田深耕等情，有土地登記簿在卷可稽（見本 院卷第411、413）。由此以觀，田秋香早已占用系爭房地多 時，並由其傳與其子使用並取得所有權，足認上訴人對於系 爭土地應較有情感上之緊密依存關係。此外，上訴人於原審 主張由其等受分配系爭房地（見原審卷第69頁），被上訴人 則堅決主張變價分割（見原審卷第123頁），尚難認被上訴 人有其所稱別無其他居住處所，而需系爭房地居住養老之情 形。是被上訴人於本院審理中雖亦表示有取得系爭房地之意 願，惟審酌被上訴人對於系爭房地並無受分配之迫切需求，
亦不存有上訴人所具之情感上依存關係，本院因認將系爭房 地分歸上訴人維持共有，每人應有部分各1/3，再以金錢補 償被上訴人，應較為適當。
㈤本件經囑託歐亞不動產估價師聯合事務所就系爭房地分歸上 訴人維持共有，應補償被上訴人之金額，為鑑定估價，鑑定 結果系爭房地之價值為150萬7,000元，上訴人應補償被上訴 人之金額為75萬3,500元。歐亞不動產估價師聯合事務所之 估價師係依「不動產估價技術規則」相關規定，並考量當地 就業機會、生活機能、交通醫療及教育資源匱乏，且無法留 住當地人口或吸引外來人口移入，所造成當地不動產市場交 易冷清、毫無租賃需求等情，運用不同估價方法估價所獲得 之價格進行綜合比較，檢視不同價格所蒐集資料可信度及估 價種類目的條件之差異，並考量價格形成因素之相近程度， 以成本法權重占100％，收益法權重占0％以評估系爭房地之適 當價格，有鑑價報告書附卷足參（見本院卷第103至216頁） 。本院認上開鑑價方法客觀公正，其評估價格核屬系爭房地 於現行不動產市場條件下之合理價值，其鑑定價格堪認與市 價相當而屬公允，而得採為計算上訴人應補償被上訴人金額 之依據。對此，上訴人陳明願按鑑定結果補償被上訴人，即 補償被上訴人75萬3,500元，尚符合被上訴人之利益，爰依 此方法分割系爭房地如主文第1、2項所示。
五、綜上所述，系爭房地應依如主文第2、3項所示之方法為分割 ，原審所為之分割方法與此有異，容有未洽，上訴意旨指摘 原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，應由本院將原判決 廢棄，改判如主文第2、3項所示。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第80條之1。中 華 民 國 113 年 6 月 20 日 民事第二庭 審判長法 官 凃春生
法 官 薛全晉
法 官 高世軒
正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 113 年 6 月 20 日 書記官 潘豐益