臺灣宜蘭地方法院民事判決
112年度訴字第594號
原 告 蕭玉紅
訴訟代理人 林煥宗
被 告 徐春花
上列當事人間分割共有物等事件，本院於民國113年5月22日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
一、兩造共有附表一所示不動產准予變賣，所得價金由兩造按附 表二「所有權應有部分」欄所示比例分配。
二、被告於繼承林佳聲之遺產範圍內應給付原告新臺幣（下同） 2萬1,867元。
三、被告應給付原告2萬4,800元。
四、原告其餘之訴駁回。
五、訴訟費用由被告負擔3之2，餘由原告負擔。 事實及理由
一、原告主張：附表一所示不動產（下併稱系爭房地或分稱系爭 土地、建物）為兩造共有，而兩造所有權應有部分如附表二 「所有權應有部分」欄所示。又系爭房地並無不分割之約定 ，亦無不能分割情事，因兩造無法協議分割，且因系爭房地 為獨棟建物及其坐落基地，原物分割顯有困難，應予變價分 割。另系爭建物自107年11月16日起係遭原共有人即被告之 被繼承人林佳聲單獨使用收益，林佳聲於110年3月29日死亡 後，仍續由被告單獨占有迄今，林佳聲、被告逾越其應有部 分範圍之使用收益並無法律上之原因，且不法侵害原告之所 有權，故林佳聲、被告各獲有相當於租金之不當得利。以系 爭房地每月租金8,630元計算起訴前5年之期間，是被告因繼 承林佳聲應返還不當得利部分以及被告應返還之不當得利合 計應為51萬7,800元。爰依民法第823條第1項、第824條第2 項第2款、第179條規定提起本件訴訟，並聲明：㈠系爭房地 應予變價分割，所得價金依附表二「所有權應有部分」欄所 示比例分配。㈡被告應給付原告51萬7,800元二、被告部分：同意原告關於系爭房地之分割方案。但有關原告 請求返還不當得利部分，因系爭房地自昔日由林佳聲、原告 之配偶即訴外人林煥宗以及訴外人林聰根3兄弟共有時起， 即係由林佳聲單獨占有使用系爭建物，林佳聲死亡後由伊因 繼承取得所有權，並繼續居住於系爭建物。期間均未阻止原 告使用，且共有人亦未曾表示要求租金或使用系爭建物。實 則，林煥宗早將系爭房地所有權應有部分出賣林佳聲，僅未 辦理所有權移轉登記，且目前系爭建物尚有祖先牌位，均由
被告供奉，如原告欲主張系爭房地所有權，則被告應可主張 代管房屋之修繕費用，是原告主張被告應返還不當得利並無 理由。且縱使原告主張有理由，請求金額亦有過高等語為辯 。並聲明請求駁回原告之訴。
三、原告上述主張系爭房地為兩造共有，而兩造所有權應有部分 如附表二「所有權應有部分」欄所示。又系爭房地並無不分 割之約定，亦無不能分割情事，因兩造無法協議分割，且系 爭房地為獨棟三層建物並加蓋四層鐵皮屋，目前由被告占有 使用系爭建物等情，已據原告提出系爭房地登記謄本、宜蘭 縣政府財政稅務局房屋稅籍證明書、本院調解不成立證明書 為憑，且為被告所不爭執，並經本院現場勘驗明確，有勘驗 筆錄、照片，並囑託宜蘭縣宜蘭地政事務所繪製如附圖即11 3年3月7日土地複丈成果圖可參，堪信屬實。四、系爭房地應予變價分割，所得價金依附表二「所有權應有部 分」欄所示比例分配：
㈠按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。 但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不 在此限。民法第823條第1項定有明文。查系爭房地為兩造所 共有，且共有人間就系爭房地無不能分割之約定，系爭房地 亦無不能分割之情形，且兩造前經調解未能成立等情，已如 前述，是原告請求裁判分割系爭房地，依前開法條規定，自 無不合。
㈡又按共有物之分割，依共有人協議之方法行之；分割之方法 不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒 絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配： 一、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯 有困難者，得將原物分配於部分共有人。二、原物分配顯有 困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物 之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共 有人。民法第824條第1項、第2項所明定。又法院裁判分割 共有物，須斟酌各共有人之利害關係、使用情形、共有物之 性質及價值、經濟效用，符合公平經濟原則，其分割方法始 得謂為適當。查系爭房地為一獨棟3層RC加強磚造並增建4層 之建物及其坐落之基地，已如前述，考量系爭建物使用之完 整性以發揮其經濟效用，且被告對原告之分割方案亦未提出 反對意見，是原告主張將系爭房地予以變賣，所得價金按如 附表二所示比例分配予兩造，符合物之經濟效用且於共有人 間能夠維持公平，應屬妥適。
五、被告應給付原告自107年11月16日起至112年11月15日止因林 佳聲及被告占用建物全部之相當於租金之不當得利：
㈠按各共有人，除契約另有約定外，按其應有部分，對於共有 物之全部，有使用收益之權。各共有人，得自由處分其應有 部分，共有物之處分、變更、及設定負擔，應得共有人全體 之同意。民法第818條、第819條分別定有明文。又共有人對 共有物之特定部分使用收益，仍須徵得他共有人全體之同意 ，非謂共有人得對共有物之全部或任何一部有自由使用收益 之權利，如共有人不顧他共有人之利益，而就共有物之全部 或一部任意使用收益，即屬侵害他共有人之權利（最高法院 109年台上字第21號判決意參照）。查原告係於104年7月31 日登記為系爭房地之共有人，且被告亦不爭執原告起訴回溯 5年內即自107年11月16日起至110年3月28日林佳聲死亡前， 係由林佳聲占有使用系爭建物全部；林佳聲死亡後即自110 年3月29日起至本件起訴日112年11月15日止，則係由被告占 有使用系爭建物全部等情。而被告並未舉證證明林佳聲或被 告有經包含原告在內之全體共有人同意而占有使用系爭建物 全部。是依前述說明，林佳聲生前、被告未經全體共有人同 意而占有使用系爭建物全部，使原告有不能按其應有部分使 用收益系爭建物之情形，則林佳聲、被告就超越其權利範圍 為使用收益，即屬侵害他共有人即原告之權利。 ㈡次按，無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還 其利益，民法第179條前段定有明文。又按民法第818條所定 各共有人按其應有部分，對於共有物之全部有使用收益之權 ，係指各共有人得就共有物全部，於無害他共有人之權利限 度內，可按其應有部分行使用益權而言，故共有人如逾越其 應有部分之範圍使用收益時，即係超越其權利範圍而為使用 收益，其所受超過利益，即屬不當得利。
⒈原告就系爭房地之所有權應有部分為3分之1，林佳聲、被告 分別於上述期間逾越其應有部分範圍而占有使用系爭建物全 部，已如前述。是依前述說明，林佳聲、被告當各獲有相當 租金之利益，致原告受有無法使用之損害，自屬不當得利。 且租金之請求權，因5年間不行使而消滅，為民法第126條所 明定。原告係於112年11月15日起訴，有本院收文戳為憑， 原告按其應有部分併請求起訴日回溯5年之不當得利，即請 求林佳聲之繼承人即被告給付就繼承林佳聲所負返還107年1 1月16日起至110年3月28日止之不當得利債務，及請求被告 返還110年3月29日起至112年11月15日止相當於租金之不當 得利，即有理由。
⒉復按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總 價年息10%為限，土地法第97條第1項定有明文。而依土地法 施行法第25條規定，土地價額指法定地價，建築物價額則指
依該管縣市地政機關估定之價額。又法定地價，依土地法第 148條規定，係指土地所有權人依土地法申報之地價。關於 建築物之估定價額，經參酌土地法第164條規定及房屋稅條 例第10條第1項、第11條等規定，可知房屋課稅現值由不動 產評價委員會核定，堪認適足作為建築物價額之基準。再者 ，房屋性質不能脫離土地之占有而存在，故房屋租金自當包 括建築物及其基地之總價額為其基準。查系爭建物坐落宜蘭 縣宜蘭市民權路2段，鄰近堤防、西門橋下，附近有宜蘭酒 場，周遭住宅林立，距離宜蘭市區中心行車約1至2分鐘等情 ，業據本院現場勘驗明確，有勘驗筆錄與照片可憑。本院審 酌系爭建物坐落鄰近市區、經濟商業尚可、以及林佳聲、被 告均以系爭建物供作住家並未營利或出租而獲利等情，認系 爭建物之租金以系爭土地及建物申報總價年息8%計算，方屬 允當。再依兩造同意107年至112年間系爭建物之價值以系爭 建物課稅現值14萬9,200元計算（見本院卷第156頁）；而系 爭建物坐落土地最大投影面積58.63平方公尺，107年、108 年之申報地價為每平方公尺3,280元、109年、110年之申報 地價為每平方公尺3,360元、111年、112年之申報地價為每 平方公尺3,520元，有房屋稅籍證明書及地價表可憑（見本 院卷第19頁及第151頁）。是原告得請求被告給付因繼承林 佳聲之不當得利返還債務之數額即如附表三編號1至編號4所 示，合計為2萬1,687元；原告得請求被告返還之不當得利數 額即如附表三編號5至編號7所示合計為2萬4,800元。 ⒊另按繼承人對於被繼承人之債務，以因繼承所得遺產為限， 負清償責任；繼承人於知悉其得繼承之時起三個月內開具遺 產清冊陳報法院；繼承人未依第1156條、第1156條之1開具 遺產清冊陳報法院者，對於被繼承人債權人之全部債權，仍 應按其數額，比例計算，以遺產分別償還。但不得害及有優 先權人之利益。民法第1148條第2項、第1156條第1項、第11 62條之1第1項分別定有明文。經查，林佳聲於110年3月29日 死亡，被告為其繼承人等情，已如前述。準此，依前揭規定 ，被告就林佳聲對原告所負之不當得利返還債務，即應以所 繼承之遺產償還。
⒋故原告請求被告於繼承林佳聲遺產範圍內給付原告相當於租 金之不當得利2萬1,687元；請求被告給付原告相當於租金之 不當得利2萬4,800元，即屬有據。
六、綜上所述，原告依民法第823條第1項、第824條第2項第2款 、第179條規定，請求變價分割系爭房地，並請求被告應於 繼承林佳聲之遺產範圍內給付原告2萬1,687元、請求被告給 付原告2萬4,800元，為有理由，自應准許。逾此部分之請求
則無理由，自應駁回。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第80條之1 、第79條。中 華 民 國 113 年 6 月 12 日 民事庭 法 官 蔡仁昭
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日之不變期間內，向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 113 年 6 月 12 日 書記官 高雪琴
附表一
編號 面 積 備考 鄉鎮市區 段 小段 地號 平方公尺 1 宜蘭市 坤門五段 633 85.12
編號 建號 基 地 坐 落 -------------- 建 物 門 牌 建築式樣主要建築材料及房屋層數 建物面積（平方公尺） 備考 樓 層 面 積 合 計 附屬建物主要建築材料及用途 1 520 宜蘭縣○○市○○○段000地號 -------------- 宜蘭縣○○市○○路0段000巷0號 住家、鋼筋混凝土加強磚造 一層: 44.10 二層: 52.82 三層: 52.82 合計: 149.74 增建部分 如附圖即宜蘭縣宜蘭地政事務所113年3月7日土地複丈成果圖所示：一層增建之磚造建物面積15.92平方公尺（其中1.39平方公尺坐落於鄰地坤門五段632地號土地）、二層增建之RC加強磚造陽台面積4.17平方公尺、三層增建之RC加強磚造陽台面積4.17平方公尺、四層增建之鐵皮建物面積48.76平方公尺
附表二
編號 共有人 所有權應有部分 1 蕭玉紅 3分之1 2 徐春花 3分之2 附表三：
編號 年度 土地及建物 申報總價 年息 租金 應返還之不當得利（原告應有部分1/3） 1 107年（107年11月16日至107年12月31日） 341,506元 8% 3,443元 1,148元 2 108年 341,506元 8% 27,320元 9,107元 3 109年 346,197元 8% 27,696元 9,232元 4 110年（110年1月1日 至110年3月28日） 346,197元 8% 6,601元 2,200元 5 110年（110年3月29日 至110年12月31日） 346,197元 8% 21,094元 7,031元 6 111年 355,578元 8% 28,446元 9,482元 7 112年（112年1月1日 至112年11月15日） 355,578元 8% 24,861元 8,287元 備註：土地及建物申報總價為建物坐落土地面積58.63平方公尺乘以當年度土地申報地價加上建物價值149200元，元以下均四捨五入。