臺灣宜蘭地方法院民事判決
111年度重訴字第76號
原 告 吳國華
訴訟代理人 王清白律師
吳光群律師
被 告 吳嘉玲
訴訟代理人 吳明哲
受 告知人 宜蘭縣礁溪鄉農會(即抵押權人)
法定代理人 李明鴻
上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國113年5月27日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、兩造共有坐落宜蘭縣○○鄉○○○段000地號土地(下稱系爭土地) ，依後列方式分割：㈠、如附圖一編號Ba部分面積241.57平 方公尺分歸被告所有。㈡、如附圖一編號a1部分面積676.33 平方公尺歸原告所有。㈢、如附圖一編號a2部分面積92.33平 方公尺分歸兩造以權利範圍原告5/6、被告1/6比例保持共有 。㈣、被告應補償原告新臺幣(下同)346萬3,825元。二、被告應就宜蘭縣○○鄉○○○○00○○○○○○00000號使用執照所套繪 之宜蘭縣○○鄉○○○段000地號土地，依前項聲明辦理法定空地 分割並解除系爭土地套繪之建築管制。
三、訴訟費用24萬2,670元由被告負擔1/6即4萬445元，並應自本 判決確定之翌日起至清償日止加給按週年利率5%計算之利息 ；餘由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
本件原告起訴時以民法第823條、第824條規定請求原物分割 系爭土地。嗣原告於本院審理時，追加依民法第767條規定 主張被告應就宜籣縣礁溪鄉公所就被告所有房屋所核發79年 建局礁字第13371號使用執照所套繪之系爭土地法定空地， 以使原告分得部部分土地得解除系爭土地上原有之建築管制 。核所追加請求事項與原起訴之基礎事實同一，且所提出之 證據均可予以援用，由本院於同一程序審理判斷以解決紛爭 ，合於民事訴訟法第255條第1項第2款規定，應認為合法。貳、實體部分：
一、原告起訴主張：
系爭土地為兩造共有，各共有人權利範圍為原告5/6、被告1 /6。系爭土地並無因物之使用目的不能分割情形，兩造亦無 以契約訂有不分割之期限；但就共有物分割方法兩造遲無法
達成協議，爰依民法第823條第1項、第824條規定，請求以 原物分割方式。原告主張分割方法以附圖一編號Ba部分土地 面積241.57平方公尺，已符合被告所有礁溪鄉玉光一段41建 號建物(下稱系爭房屋)應保留最小基地面積，由原告取得附 圖一編號a1部分面積676.33平方公尺，另建築退縮地即附圖 一編號a2部分土地面積92.33平方公尺，由兩造按原應有部 分維持共有，不僅公平，也可減少被告應找補之金額，並依 内政部實價登錄網站宜蘭縣礁溪鄉玉光一段與系爭土地相同 使用地類別之甲種建築用地，其中563-2地號土地於111年1 月5日以每坪12萬3,537元成交，另1055地號土地於111年9月 6日以每坪13萬4,982元成交，取其平均為每坪12萬9,260元 ，換算每平方公尺3萬9,101元，被告應找補原告346萬3,825 元。再者，坐落系爭土地上被告所有系爭房屋之使用執照申 請書，係以系爭土地全部面積扣除道路退縮地及建蔽率60% 後，剩餘全部之390.70平方公尺作為法定空地，縱原告分割 取得系爭土地附圖一編號al之部分，倘未能解除法定空地建 築限制，將無法再進行建築使用，爰依民法第767條第1項中 段請求除去法定空地之建築管制限制，俾就系爭土地於分割 後得為完整經濟上使用。並聲明：如主文所示。二、被告答辯聲明請求原告之訴駁回。答辯意旨： 不同意原告主張的分割方案。且原告是非法取得系爭土地應 有部分，從我的祖父那代三兄弟，持分各三分之一，最小的 叔公精神上有問題，原告想辦法偷拿伊祖父的也就是老大的 印章去辦理繼承登記給老二，即原告的親生父親，過給老二 後，原告給伊祖父做乾兒子，又來分伊祖父這一份，老二的 大兒子也有精神狀況的問題，原告把他這個哥哥也關在療養 院，原告是監護人，再以他親生兒子，去給原告的親生父親 也就是祖父的二弟做兒子。故原告主張分割土地並不合法。三、本院之判斷：
㈠、本件原告主張系爭土地為兩造共有，原告之應有部分5/6、被 告應有部分1/6乙節，有系爭土地之登記謄本為證(見本院卷 第47至49頁)，自足認為真實。
㈡、按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物； 但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不 在此限，民法第823條第1項定有明文。查本件系爭土地並無 因物之使用目的不能分割或約定不分割之情事，而兩造就本 件共有物分割事宜，前經本院111年度調字第37號行調解程 序因無法達成分割協議；於訴訟程序進行時被告仍不同意原 告主張之分割方案，則原告依首揭法律規定，請求判決分割 系爭共有物，即屬有據。至於被告訴訟代理人於最後言詞辯
論期日始提出原告取得系爭土地所有權應有部分過程不合法 云云之抗辯，未提出任何證據供本院參酌，顯有延滯訴訟情 事，本院認不可採。況不動產物權經登記者，推定登記權利 人適法有此權利，民法第759條之1定有明文。本法所為之登 記，有絕對效力，土地法第43條亦有明文。查系爭土地登記 謄本登記顯示為兩造共有人，原告權利範圍5/6、被告權利 範圍1/6，則本件兩造分割共有物事件之權利狀態，自應依 此審判。被告所辯並無理由。
㈢、系爭土地分割方法之酌定：
１、按共有物之分割方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅 時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求 ，命為下列之分配：一、以原物分配於各共有人，但各共有 人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人 ；二、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於 各共有人，或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣 ，以價金分配於各共有人，民法第824條第2項定有明文。所 謂原物分配有困難，係指共有物性質上不能以原物分配或以 原物分配有事實上或法律上困難之情形，例如原物性質上無 法分割或分割將減損其價值之情形，始得依變賣之方法分配 價金，以維護共有物之經濟效益，及兼顧共有人之利益與實 質公平。又裁判上定共有物分割之方法，法院有自由裁量權 ，不受任何人主張之拘束，須斟酌各共有人之利害關係、使 用情形、共有物之性質及價值、經濟效用，並符合公平經濟 原則，以定其適當分割方法。
２、查據本院現場履勘結果：系爭土地坐落於礁溪鄉瑪僯路民生 排水道旁，該排水道經舖有柏油路面，據在場當事人稱均是 由此通行至系爭土地，目前通行無問題。系爭土地有瑪僯路 42之1號及41號房屋，其中41號房屋在另案遺產分割訴訟中 ，不在本件標的，兩造均稱本次分割不考慮該屋在內；瑪僯 路42之1號房屋即系爭房屋為二層樓RC造建物，北側搭有鐵 皮頂棚架等情，製有勘驗筆錄及現場照片(見本院卷第61至7 1頁)可按，系爭房屋坐落情形並經本院囑託宜蘭縣宜蘭地政 事務所指派測量人員實地測量後繪製如附圖二所示之土地複 丈成果圖在卷可按。而原告所主張如附圖一分割方案，已據 本院先函請宜蘭縣建築師公會鑑定系爭房屋，依照建築基地 法定空地分割辦法分割系爭土地，應分割取得最小面積，依 建築師公會提出之鑑定報告書(外放)，結論與建議：「㈠按 使用執照核算，擬分割礁溪鄉玉光一段41號建物所占土地， 其最小面積應為241.57平方公尺，並符合連接建築線、建築 物應具獨立出入口等規定，參考附件5-2所示擬分割方案。㈡
如考慮分割後土地較為方整便於利用，可參考附件5-3所示 擬分割方案，分割後礁溪鄉玉光一段41號建物所占土地面積 為266.27平方公尺，或參考宜蘭地政事務所111年5月24日複 丈成果圖所測算分割方案，分割後礁溪鄉玉光一段41號建物 所占土地面積為267.04平方公尺。㈢根據宜蘭縣政府112年9 月23日府建都字第1120167668號建築線指示成果圖，礁溪鄉 玉光一段638號土地申請建築時應按建築線退縮土地面積為9 3.09平方公尺，退縮地非有效建築基地，…。」，及113年1 月3日113宜縣建師鑑字第0003號補充說明：「㈠依據宜蘭縣 政府112年9月23日府建都字第1120167668號建築線指示成果 圖所示，礁溪鄉玉光一段638地號土地未來申請建築時應按 建築線退縮之退縮地，參見鑑定報告書附件5-2、5-3包括退 縮地(1)、退縮地(2)兩部分，該二退縮地已作為既成道路供 公眾通行使用，非有效建築基地，因此無建蔽率、容積率等 建築使用之權利。㈡按建築線退縮之退縮地(1)、退縮地(2) ，得事先於申請建造執照前辦理土地分割，或於取得建造執 照後、申請使用執照前辦理土地分割(實際分割退縮地之面 積，以建造執照所載之檢討結果為準）；至於退縮地(1)、 退縮地(2)土地分割後的所有權屬，得維持目前兩造依其原 持分比例共有的狀態，或作其他的土地所有權利變動處分， 並不影響土地之分割。」等語。而原告依上開鑑定結果主張 如附圖一所示分割方案，係以：編號Ba部分，面積241.57平 方公尺，由被告取得；編號a1部分，面積676.33平方公尺， 由原告取得；編號a2部分，面積92.33平方公尺並由兩造依 原應有比例維持共有，以此方法兩造分割後土地均有適當方 式可通行至公路即瑪僯路，而無形成袋地之虞。且由被告分 得附圖一編號Ba部分土地部分，已符合坐落其上被告所有系 爭房屋應保留最小基地面積；而附圖一編號a2即建築退縮地 由兩造案應有部分比例維持共有，亦可減少被告找補之負擔 。則本院審酌以上開方法分割，對全體共有人即兩造於土地 分割後均能使用無礙，被告系爭房屋得以保留，並可與周邊 土地為整體規畫使用，符社會經濟要求之原則，應堪採用。 雖如採此方案，被告分割後取得的面積較之原應有部分換算 得取得面積多出88.59平方公尺，而此自如由被告以合理價 額補償原告減少獲分配土地之價值，即可認不失公平。而經 兩造不爭執由内政部實價登錄網站資料顯示，宜蘭縣礁溪鄉 玉光一段與系爭土地相同使用地類別之甲種建築用地，其中 563-2地號土地於111年1月5日以每坪12萬3,537元成交，另1 055地號土地於111年9月6日以每坪13萬4,982元成交，取其 平均為每坪12萬9,260元，換算每平方公尺3萬9,101元 ，以
此計算原告應受補貼金額為346萬3,825元(計算式：39,101 元/㎡X88.59㎡=3,463,825)。以此為被告應補賠原告之價額， 應屬相當。
㈣、原告請求被告應將系爭土地，依主文第一項辦理法定空地分 割並解除土地套繪之建築管制為有理由：
按本法所稱建築基地，為供建築物本身所占之地面及其所應 留設之法定空地；應留設之法定空地，非依規定不得分割、 移轉，並不得重複使用；其分割要件及申請核發程序等事項 之辦法，由中央主管建築機關定之，建築法第11條第1項前 段、第3項分別定有明文。查系爭房屋為被告所有，系爭房 屋領有系爭使用執照，系爭土地有390.7平方公尺套繪為系 爭房屋法定空地等節，有宜蘭縣礁溪鄉公所111年9月12日礁 鄉工字第1110014762號函檢附之79年12月24日鄉建字第1337 1號使用執照申請書及竣工圖等相關資料、112年12月26日礁 鄉工字第1110104076號函等文件附卷可稽（見本院卷第125 至141頁，第173至180頁)，為被告不爭執。則原告於系爭土 地得分割取得之土地，已因被告所有之系爭房屋之法定空地 而受套繪管制之事實，自堪信為真實。系爭土地因作為被告 所有系爭房屋建築基地之法定空地，致原告分割後取得附圖 一編號a1部分仍受法定空地套繪管制而無法建築使用，自屬 對原告就系爭土地所有權之圓滿行使有所妨礙。查，被告取 得附圖一編號Ba部分土地面積為241.57平方公尺，已符合被 告所有系爭房屋應保留最小基地面積，有如前述，故被告就 其所有系爭房屋於原告分割取得之附圖一編號a1部分，維持 法定空地套繪之建築管制，已無必要。從而，原告依民法第 767條第1項中段之規定，請求被告應將79年建局礁字第1337 1號使用執照所套繪之系爭土地，依主文第一項辦理法定空 地分割並解除土地套繪之建築管制之聲請，即屬有據，應予 准許。
㈤、關於抵押權轉載部分：
末按共有人自共有物分割之效力發生時起，取得分得部分之 所有權；應有部分有抵押權或質權者，其權利不因共有物之 分割而受影響，但有下列情形之一者，其權利移存於抵押人 或出質人所分得之部分：①權利人同意分割、②權利人已參加 共有物分割訴訟、③權利人經共有人告知訴訟而未參加。民 法第824條之1第2項、第3項、第881條第1項、第2項分別定 有明文。查本件被告就系爭土地設定抵押權予訴外人宜蘭縣 礁溪鄉農會，有系爭土地之登記謄本附卷可稽，本院依原告 之聲請對抵押權人宜蘭縣礁溪鄉農會告知本件訴訟，未據抵 押權人表明參加訴訟，則依上開規定，系爭抵押權於本件分
割共有物判決確定後，即應移存至抵押人即被告分得部分即 附圖一編號Ba部分。又民法第824條之1第2項但書各款規定 ，乃法律明文規定之法定效果，無庸當事人為任何聲明，亦 無庸於判決主文內諭知，僅於判決理由中說明為已足。是本 院不另於於判決主文為諭知。
四、綜上所述，原告依民法第823條第1項規定，請求判決分割系 爭土地如主文第一項所示。又原告依民法第767條規定，請 求被告應將系爭土地辦理法定空地分割並解除土地套繪之建 築管制，亦有理由，應予准許。並依民事訴訟法第80條之1 規定定訴訟費用負擔方法如主文所示。
中 華 民 國 113 年 6 月 11 日 臺灣宜蘭地方法院民事庭
法 官 張軒豪
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 113 年 6 月 11 日 書記官 林憶蓉
第一審訴訟費用138,720元+測量費用11,950元(6,850+5,100)+鑑定費用92,000元(均由原告預墊)=242,670元。