遷讓房屋等
臺灣士林地方法院(民事),重訴字,111年度,144號
SLDV,111,重訴,144,20240619,1

臺灣士林地方法院民事判決
111年度重訴字第144號
原 告
即反訴被告 楊隆榮
訴訟代理人 陳德峯律師
黃昆培律師
被 告 林怡芳

石啟生
共 同
訴訟代理人 林盛煌律師
邱姝瑄律師
被 告
即反訴原告 周嘉美
訴訟代理人 涂惠民律師
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國113年5月7日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
反訴被告應將臺北市○○區○○段○○段○○○○○○○○○地號土地（權利範圍均為八一九０分之二一二）及其上同小段五一七八四建號建物（權利範圍全部）移轉登記予反訴原告。
反訴被告應向訴外人華泰商業銀行股份有限公司清償前項不動產於民國一０四年八月二十六日設定擔保債權總金額新臺幣壹仟壹佰零四萬元之最高限額抵押權所擔保之全部抵押債權金額，並塗銷該最高限額抵押權登記。
反訴原告其餘之訴駁回。
反訴訴訟費用由反訴被告負擔。
事實及理由
壹、程序事項
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2 款定有明文。查原告即反訴被告（下稱原告）原以被告林怡 芳為被告提起本件訴訟，聲明請求：㈠、林怡芳應將門牌號 碼臺北市○○區○○街00巷0弄0號房屋（即臺北市○○區○○段0○段 00000○號，下稱系爭房屋）遷讓返還予原告；㈡、林怡芳應 自民國111年4月起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原 告新臺幣（下同）2萬元；㈢、願供擔保請准宣告假執行（見 本院卷一第12頁），嗣追加石啟生（下與林怡芳合稱林怡芳



等2人）、周嘉美（下與林怡芳等2人合稱被告）為被告，並 變更上開聲明為：㈠、被告應將系爭房屋遷讓返還予原告；㈡ 、林怡芳應自111年4月起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月 給付原告2萬元；㈢、石啟生應自111年4月起至遷讓返還系爭 房屋之日止，按月給付原告2萬元；㈣、周嘉美應自111年4月 起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告2萬元；㈤、上 開第㈡至㈣項所命給付，如其中任一負給付義務之被告已為給 付，於其給付範圍內，其餘被告同免給付義務；㈥、願供擔 保請准宣告假執行（見本院卷一第538至540頁、卷五第406 頁），經核係基於同一基礎事實所為變更、追加，於法並無 不合，應予准許。
二、次按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原 告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴；反訴之標的， 如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連 者，不得提起，民事訴訟法第259條、第260條第1項分別定 有明文。查原告主張其為系爭房屋之所有權人，依民法第76 7條第1項前段、第179條、第184條第1項前段規定，請求被 告返還系爭房屋，及給付相當於租金之不當得利或賠償損害 。周嘉美則反訴㈠、先位依民法第113條、第179條、第184條 第1項前段、後段、第767條第1項中段規定，請求原告將系 爭房屋及其坐落之臺北市○○區○○段0○段000○00000地號土地 （權利範圍均為8190分之212，下合稱系爭土地，並與系爭 房屋合稱系爭不動產）於102年9月4日以買賣為原因所為之 所有權移轉登記（下稱系爭所有權移轉登記）予以塗銷，備 位依民法第179條、第541條第2項規定，請求原告將系爭不 動產移轉登記予周嘉美；㈡、依民法第179條、第184條第1項 前段、後段、第227條第2項、類推適用民法第544條規定， 請求原告給付624萬3,115元，及自民事變更訴訟狀繕本送達 原告翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息（見本 院卷三第54、56頁）。經核，周嘉美之反訴與原告所提本訴 ，均與系爭不動產之實際上所有權歸屬相關，可認本訴與反 訴間之原因事實及法律關係具有共通性或牽連性，相關訴訟 及證據資料均可相互援用，基於訴訟經濟、紛爭解決一次性 之考量，應認被告所提反訴，與前揭規定相合，應予准許。 嗣周嘉美變更上開反訴聲明㈡為：原告應向訴外人華泰商業 銀行股份有限公司（下稱華泰銀行）全數清償系爭不動產於 104年8月26日設定擔保債權總金額1,104萬元之最高限額抵 押權（下稱系爭抵押權）所擔保之全部抵押債權金額，並塗 銷系爭抵押權登記（見本院卷六第273、274頁、本院卷七第 91頁），係基於同一基礎事實所為變更，與民事訴訟法第25



5條第1項第2款規定相合，亦應准許。
貳、實體事項
甲、本訴部分：
一、原告主張：周嘉美自111年1月20日起，無權出租伊所有系爭 房屋予石啟生，系爭房屋現由石啟生、林怡芳直接占有，並 由周嘉美間接占有，爰依民法第179條、第184條第1項前段 、第767條第1項前段規定，請求被告遷讓返還系爭房屋，及 自111年4月起至返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金 之不當得利2萬元等語。並聲明：㈠、被告應將系爭房屋遷讓 返還原告；㈡、林怡芳應自111年4月起至遷讓返還系爭房屋 之日止，按月給付原告2萬元；㈢、石啟生應自111年4月起至 遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告2萬元；㈣、周嘉美 應自111年4月起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告 2萬元；㈤、上開第㈡至㈣項所命給付，如其中任一負給付義務 之被告已為給付，於其給付範圍內，其餘被告同免給付義務 ；㈥、願供擔保請准宣告假執行。
二、被告答辯：
㈠、林怡芳2人辯以：系爭房屋乃石啟生出面承租，林怡芳為其配 偶，僅為石啟生之占有輔助人。又系爭房屋之實際所有權人 為周嘉美，石啟生向周嘉美承租系爭房屋，並非無權占有， 縱周嘉美非實際所有權人，石啟生亦為善意占有人等語。並 聲明：㈠、原告之訴及假執行聲請均駁回。㈡、如獲不利益判 決，願供擔保請准宣告免為假執行。
㈡、周嘉美則以：伊於000年0月間遭檢察官起訴，原告向伊訛稱 ：可幫忙保管名下財產云云，致伊陷於錯誤，而與原告就系 爭不動產成立借名登記契約，並於102年8月27日，與原告基 於通謀虛偽意思表示簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣 契約），復於同年9月4日基於通謀虛偽意思表示，將系爭不 動產移轉登記予原告。伊為系爭不動產之實際上所有權人， 原告不得請求伊返還系爭房屋及給付相當於租金之不當得利 等語，資為抗辯。並聲明：㈠、原告之訴及假執行聲請均駁 回。㈡、如受不利益判決，願供擔保請准宣告免為假執行。乙、反訴部分：
㈠、周嘉美主張：伊與原告係基於通謀虛偽意思表示而為簽訂系 爭買賣契約之債權行為及將系爭不動產所有權移轉登記予原 告之物權行為，依民法第87條第1項規定，應屬無效。又上 開債權行為與物權行為乃伊為脫產逃避強制執行所為，屬脫 法行為，且違反善良風俗，依民法第72條規定，亦屬無效。 另伊實係受原告之詐欺而為前開債權行為與物權行為，爰先 位依民法第113條、第179條、第184條第1項前段、後段、第



767條第1項中段規定，擇一請求原告塗銷系爭所有權移轉登 記。況伊已終止與原告間就系爭不動產之借名登記法律關係 ，爰備位依民法第179條、類推適用同法第541條第2項規定 ，擇一請求原告將系爭不動產移轉登記予伊。另若上開債權 行為與物權行為屬無效，原告未經伊同意，於104年8月26日 以系爭不動產設定系爭抵押權予華泰銀行，以擔保其對華泰 銀行之個人貸款，已不法侵害伊對系爭不動產之所有權，爰 依民法第179條、第184條第1項前段、後段規定，請求原告 負損害賠償責任。若上開債權行為與物權行為非屬無效，原 告亦已逾越與伊間就系爭不動產成立借名登記契約之權限， 致伊受有損害，則依民法第227條第2項、類推適用民法第54 4條規定，請求原告負損害賠償責任，並訴請原告清償系爭 抵押權所擔保之全部債權金額，及塗銷系爭抵押權登記，以 回復原狀等語。並聲明：㈠、⒈先位聲明：原告應塗銷系爭所 有權移轉登記；⒉備位聲明：原告應將系爭不動產移轉登記 予被告；㈡、原告應向華泰銀行清償系爭抵押權所擔保之全 部抵押債權金額，及塗銷系爭抵押權登記。
㈡、原告則以：伊與周嘉美間就系爭不動產不存在借名登記契約 ，系爭買賣契約及系爭不動產之所有權移轉，並非基於通謀 虛偽意思表示所為。況周嘉美自承係基於脫產之不法原因將 系爭不動產移轉登記予伊，依民法第180條第4款規定，周嘉 美亦不得請求返還。又伊身為系爭不動產之實際上所有權人 ，以系爭不動產設定系爭抵押權予華泰銀行借款，自無侵害 周嘉美所有權，亦無逾越授權範圍之情事等語，資為抗辯。 並聲明：周嘉美之反訴駁回。
丙、兩造不爭執之事項：
一、周嘉美因涉犯偽證罪、公然侮辱罪、誹謗罪嫌，於102年7月 4日，經臺灣士林地方檢察署（下稱士林地檢）檢察官以102 年度偵字第696、1505號提起公訴，嗣經本院以102年度訴字 第229號判決周嘉美犯誹謗罪，處拘役20日，其餘被訴部分 無罪，周嘉美及檢察官不服，均提起上訴，經臺灣高等法院 於103年10月16日以103年度上訴字第279號判決撤銷周嘉美 有罪部分，改判其被訴公然侮辱及誹謗部分均無罪，並駁回 檢察官上訴確定在案。
二、周嘉美於100年1月12日以買賣為原因，登記為系爭不動產之 所有權人。周嘉美於100年3月9日向訴外人新光人壽保險股 份有限公司（下稱新光人壽）借款495萬元，並於同年月18 日以系爭不動產設定擔保債權總金額588萬之第1順位最高限 額抵押權予新光人壽，復於102年8月13日向新光人壽借款31 5萬元，並於同年月14日以系爭不動產設定擔保債權總金額3



72萬之第2順位最高限額抵押權予新光人壽。嗣上開2最高限 額抵押權均於104年4月17日以清償為原因經塗銷。三、周嘉美依序於102年8月20日、同年月22日匯款315萬元、190 萬元予原告之女即訴外人楊哲菱於華泰銀行大同分行開設帳 號000000000000號帳戶（下稱楊哲菱華泰銀行帳戶）。四、周嘉美於102年8月26日以系爭不動產設定擔保債權總金額50 0萬元之最高限額抵押權予原告。
五、原告與周嘉美於102年8月27日簽立系爭買賣契約（如本院卷 五第254至262頁所示）。周嘉美於同年月26日收受原告交付 附表編號1至3所示支票、於同年9月11日收受原告交付附表 編號4、5所示支票、於同年月23日收受原告交付附表編號6 所示支票（下與附表編號1至5所示支票合稱系爭支票），系 爭支票之兌現經過如附表所示。周嘉美則於102年9月4日， 將系爭不動產以買賣為原因，移轉登記予原告（即系爭所有 權移轉登記）。
六、周嘉美於102年11月15日自其名下新光商業銀行股份有限公 司（下稱新光銀行）承德分行0000000000000號帳戶（下稱 周嘉美新光銀行帳戶）轉帳120萬元清償其積欠新光人壽之 本金120萬元。原告之女即訴外人楊如蘋於103年3月28日匯 款190萬3,753元至新光人壽新光銀行城內分行000000000000 00號帳戶（下稱新光人壽新光銀行帳戶）以清償周嘉美積欠 新光人壽之借款。原告於104年4月16日自其名下台北富邦商 業銀行股份有限公司（下稱台北富邦銀行）大同分行000000 000000號帳戶（下稱原告台北富邦銀行帳戶）匯款470萬元 至周嘉美新光銀行帳戶，周嘉美於同日轉帳465萬9,339元至 新光人壽新光銀行帳戶清償其積欠新光人壽之債務。七、周嘉美於102年8月20日，以贈與為原因，將臺北市○○區○○○ 路0段000巷00號未保存登記房屋之事實上處分權讓予原告； 又於102年9月2日以贈與為原因，將彰化縣○○鄉○○段000000○ 000000地號土地（應有部分均1/2）移轉登記予原告；再於 同年月18日，以買賣為原因，將新北市○○區○○○段○○○段0000 00地號（重測後為三重區成功段203地號，應有部分1/4）， 及其上同小段4635建號建物（重測後為三重區成功段628建 號，門牌號碼：新北市○○區○○路0段00巷0號4樓）房屋移轉 登記予原告。
八、原告前向華泰銀行借款，並於104年8月26日將系爭不動產設 定系爭抵押權予華泰銀行，原告於110年5月26日以信託為原 因，將系爭不動產移轉登記予華泰銀行，華泰銀行於同年11 月18日，以塗銷信託為原因，將系爭不動產移轉登記予原告 。嗣原告與華泰銀行於111年3月21日將系爭抵押權之擔保債



權總金額變更為1,104萬元，目前原告尚積欠華泰銀行本金9 20萬元。
九、原告與訴外人陳寶蓮於102年9月10日簽訂房屋租賃契約書（ 如本院卷一第498至504頁所示），原告與訴外人戴金騰於00 0年0月間簽訂房屋租賃契約書（如本院卷一第508至514頁） ，原告與戴金騰於000年0月間簽訂房屋租賃契約書（如本院 卷一第38至44頁所示）。原告於109年12月3日寄發台北大同 郵局000552號存證信函（如本院卷五第274至276頁所示）予 戴金騰，並於109年12月4日送達戴金騰。陳寶蓮自102年10 月8日起至106年7月10日止，按月匯款2萬元至原告名下大台 北商業銀行股份有限公司（現更名為瑞興商業銀行銀股份有 限公，下稱瑞興銀行）士林分行帳號0000000000000號帳戶 （下稱原告瑞興銀行帳戶），詳如本院卷五第382、383頁表 格所示。原告於111年9月15日就原告瑞興銀行帳戶向瑞興銀 行申請掛失提款卡及印鑑。
十、石啟生與周嘉美於110年1月20日簽訂房屋租賃契約書（如本 院卷一第90至98頁所示），約定由石啟生向周嘉美承租系爭 房屋，租期自同日起至113年1月19日止，每月租金2萬3,000 元，並由石啟生之配偶林怡芳擔任連帶保證人。石啟生自11 0年1月起，均透過林怡芳按月繳納租金2萬3,000元予周嘉美 。石啟生、林怡芳自110年1月20日起共同居住在系爭房屋中 迄今，周嘉美則為系爭房屋之間接占有人。
十一、原告於111年3月14日委請律師寄發函文（如本院卷一第36 頁所示）予林怡芳請求其於文到7日內遷離系爭房屋，並於1 11年3月16日送達林怡芳。
丁、本院得心證之理由：
一、本訴部分：
㈠、按表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，其意思表示無 效。但不得以其無效對抗善意第三人。虛偽意思表示，隱藏 他項法律行為者，適用關於該項法律行為之規定，民法第87 條第1項、第2項分別定有明定。又民法第87條第1項所定之 通謀虛偽意思表示為無效。此與同條第2項所定虛偽意思表 示隱藏他項法律行為之隱藏行為，當事人雙方仍須受該隱藏 行為拘束之情形有間。前者為無效之行為，後者所隱藏之他 項行為仍屬有效，兩者在法律上之效果截然不同（最高法院 101年度台上字第1722號判決意旨參照）。又按稱「借名登 記」者，謂當事人約定一方將自己之財產以他方名義登記， 而仍由自己管理、使用、處分，他方允就該財產為出名登記 之契約。證明借名登記契約成立之證據資料，不以直接證據 為限，倘該方就利己之待證事實，苟能證明在經驗法則或論



理法則上，足以推認該待證事實存在之間接事實，非不得憑 此等間接事實，推理證明彼等間存有借名登記契約（最高法 院107年度台上字第414號判決要旨參照）。經查：　⒈原告與周嘉美於102年8月27日簽立系爭買賣契約，周嘉美於 同年月26日收受原告交付附表編號1至3所示支票、於同年9 月11日收受原告交付附表編號4、5所示支票、於同年月23日 收受原告交付附表編號6所示支票，系爭支票之兌現經過如 附表所示，周嘉美則於同年9月4日，將系爭不動產以買賣為 原因，移轉登記予原告等情，固為兩造所不爭執（見不爭執 事項五），惟證人紀清楚於本院到庭證稱：伊於60至62年間 ，在大龍峒菜市場認識原告，原告在8、90年間去做土地買 賣生意，開代書事務所，系爭買賣契約上的見證人是伊所簽 ，該份契約是在原告民族西路193號3樓辦公室簽的，因為系 爭不動產是伊過戶給伊媳婦周嘉美，周嘉美於102年有犯妨 害名譽罪被起訴，周嘉美問伊要怎麼辦，伊說原告是做土地 代書，可以去問他，原告說周嘉美被起訴，若被請求損害賠 償，周嘉美的財產會因為賠償而不見，原告就叫周嘉美一起 過來，由他先幫忙保管周嘉美的財產，等無罪後再把財產過 戶回來，他說要有買賣契約當作買賣，以後國稅局或是調查 局才不會調查到這個買賣是不實的，不然會被罰錢，伊等才 讓他去辦理，並簽立系爭買賣契約，原告與周嘉美沒有買賣 系爭不動產之真意，周嘉美有收到附表編號1至6所示支票， 原告說要這樣做買賣，要做資金流向，不然被調查局、國稅 局查到會罰，原告叫周嘉美拿支票去存，可以領的時候才去 領出來再拿給原告，伊於102年8月26日、同年9月11日、同 年月24日都有陪周嘉美去把錢領出來，領出來當天，伊就陪 周嘉美去交給原告，附表編號5支票是在伊台北富邦銀行帳 戶兌領，原告說這樣比較不會被查到，伊兌領後就領出來交 給周嘉美，周嘉美再拿去給原告，附表編號1支票兌領後， 是蔡心嵐領出來交給周嘉美，伊有陪蔡心嵐、周嘉美去領錢 等語（見本院卷六第469至474頁）。
　⒉又周嘉美因涉犯偽證罪、公然侮辱罪、誹謗罪嫌，於102年7 月4日，經士林地檢檢察官以102年度偵字第696、1505號提 起公訴乙節，為兩造所不爭執（見不爭執事項一），可見周 嘉美於000年0月間確實遭檢察官提起公訴，與原告、周嘉美 簽立系爭買賣契約、移轉系爭不動產之時點密接，周嘉美確 有移轉系爭不動產以規避該刑案告訴人將來可能之民事求償 之動機。
　⒊再原告主張乃以系爭支票之交付作為系爭買賣契約第1、3、4 期價款（見本院卷五第246、247頁），而參諸附表編號1所



示支票票款200萬元，於102年8月27日經兌領匯至蔡心嵐新 光銀行帳後，該帳戶於同年月29日經提領現金200萬元、編 號2、3所示支票票款共計200萬元，於102年8月26日經兌領 匯至周嘉美台北富邦銀行帳戶後，該帳戶旋於同日經提領現 金200萬元、編號4所示支票票款130萬元，於102年9月11日 經兌領匯至周嘉美台北富邦銀行帳戶後，該帳戶旋於同日經 提領現金180萬元、編號5所示支票票款200萬元，於102年9 月11日經兌領匯至紀清楚台北富邦銀行帳戶後，該帳戶於翌 日經現金結清提領200萬774元，編號6所示支票票款145萬元 ，於102年9月24日經兌領匯至周嘉美華泰銀行帳戶後，該帳 戶旋於同日經提領現金145萬元等情，有上開銀行帳戶交易 明細可稽（見本院卷三第588頁、卷四第298、402頁、卷六 第504頁），可見原告所交付之系爭支票，確實於兌領後之 同日或其後1、2日旋即遭提領而出，核與證人紀清楚證述系 爭支票票款經兌領後隨即由周嘉美、蔡心嵐、紀清楚提領後 ，由周嘉美交還原告乙節，並無不合。復酌以周嘉美依序於 102年8月20日、同年月22日匯款315萬元、190萬元至楊哲菱 華泰銀行帳戶，周嘉美於102年8月26日以系爭不動產設定擔 保債權總金額500萬元之最高限額抵押權予原告等情，為兩 造所不爭執（見不爭執事項三、四），又原告不否認周嘉美 前開匯款315萬元、190萬元至楊哲菱華泰銀行帳戶之款項， 實際上乃由其受領，及周嘉美另於同年9月5日交付現金338 萬元予原告（見本院卷五第394、395頁），而衡諸原告陳稱 其受領上開款項之原因，係周嘉美透過原告轉放貸獲利（見 本院卷五第395至397頁、卷六第483頁），可見周嘉美於102 年8、9月間具有相當資力，得交付原告高達843萬元（計算 式：315萬元＋190萬元＋338萬元＝843萬元）款項作為轉放貸 之用，應無於該段期間，另向原告借款400萬元之需求，則 原告主張周嘉美於000年0月間曾向其借款400萬元，經其開 立附表編號1至3支票予周嘉美，周嘉美於000年0月間以系爭 不動產設定擔保債權總金額500萬元之最高限額抵押權予原 告以擔保400萬元之借款，周嘉美其後反悔，方轉作系爭買 賣契約第1期價款云云（見本院卷六第201、202頁），是否 可採，顯有疑義。再佐以前揭系爭支票經兌領後隨即遭提領 之情狀，益徵周嘉美辯稱於102年8月26日以系爭不動產設定 擔保債權總金額500萬元之最高限額抵押權予原告，僅是配 合原告達成系爭不動產之實質脫產目的，原告交付如附表編 號1至3所示支票，僅係用以作為系爭買賣契約價金之金流， 其後已提領返還原告，並無給付買賣價金之真意等語，較為 可採。




　⒋另周嘉美於100年3月9日向新光人壽借款495萬元，並於同年 月18日以系爭不動產設定擔保債權總金額588萬之第1順位最 高限額抵押權予新光人壽，復於102年8月13日向新光人壽借 款315萬元，並於同年月14日以系爭不動產設定擔保債權總 金額372萬之第2順位最高限額抵押權予新光人壽。嗣上開2 最高限額抵押權均於104年4月17日以清償為原因經塗銷等情 ，為兩造所不爭執（見不爭執事項二），可知周嘉美前以系 爭不動產設定予新光人壽之第1、2順位最高限額抵押權，直 至系爭不動產移轉登記予原告後之約1年半，始以清償為原 因塗銷登記，猶如原告在系爭不動產移轉登記於其名下後， 仍同意提供系爭不動產予周嘉美作為抵押品，以擔保周嘉美 對新光人壽之借款，此情顯與出賣人於移轉系爭不動產予買 受人前，即應將原抵押權設定登記塗銷之一般交易常情不符 。再者，系爭買賣契約第3條約定第2次款805萬元之履行條 件為：本次價款係賣方原向新光人壽抵押設定第一、二順位 共計960萬元，貸款805萬元，由買方承接貸款繳納本息，當 作買方價款之支付（見本院卷五第255頁），惟周嘉美抗辯 其自系爭不動產移轉登記予原告後，直至000年0月間，仍持 續繳納新光人壽房貸乙節，業據提出其新光銀行帳戶存摺交 易明細為憑（見本院卷三第518、524至558頁），足見原告 並未依系爭買賣契約第3條約定，承接周嘉美上開新光人壽 貸款與繳納本息作為第2期價款之支付。
　⒌至原告之女楊如蘋於103年3月28日匯款190萬3,753元至新光 人壽新光銀行帳戶以清償周嘉美積欠新光人壽之借款乙節， 固為兩造所不爭執（見不爭執事項六），惟周嘉美前於102 年8月20日、同年月22日曾依序交付原告315萬元、190萬元 ，已如前述，而原告主張關於505萬元（計算式：315萬元＋1 90萬元＝505萬元）款項部分，其中193萬9,000元部分經周嘉 美現金領回，其中311萬1,000元部分則經原告簽發同面額、 到期日103年8月22日支票予周嘉美云云，雖據原告提出其所 簽發票面金額311萬1,000元之支票1紙為憑（見本院卷五第4 00、401頁），惟原告未能舉證證明確實有交還193萬9,000 元現金予周嘉美，再衡以該193萬9,000元金額與楊如蘋於10 3年3月28日匯款190萬3,753元清償周嘉美積欠新光人壽借款 之款項金額甚為相近，時點亦在原告結算後，簽發票面金額 311萬1,000元支票予周嘉美之前，堪認周嘉美抗辯楊如蘋於 103年3月28日匯款190萬3,753元清償其新光人壽貸款部分， 係清償原告前揭積欠之190餘萬元款項等語，應屬可採，自 難逕認前開匯款實係作為清償系爭買賣契約第2期價金之款 項。另原告於104年4月16日自其台北富邦銀行帳戶匯款470



萬元至周嘉美新光銀行帳戶，周嘉美於同日轉帳465萬9,339 元至新光人壽新光銀行帳戶清償其積欠新光人壽之債務乙節 ，雖亦為兩造所不爭執（見不爭執事項六），然周嘉美曾於 102年9月5日交付原告338萬元，已如前述，而原告主張338 萬元款項部分，其中188萬元部分經周嘉美現金領回，其中1 50萬元部分則經原告簽發同面額、到期日104年4月2日支票 予周嘉美（見本院卷五第397頁）云云，固據原告提出其所 簽發票面金額150元之支票1紙為證（見本院卷五第402、403 頁），惟原告未能舉證證明確實有交付188萬元現金予周嘉 美；復參酌周嘉美抗辯於104年4月17日、同年月27日分別匯 款300萬元、100萬元予原告乙節，業據提出其新光銀行帳戶 存摺交易明細可考（見本院卷二第539、555、557頁），足 見原告與周嘉美間之資金往來頻繁，縱原告於周嘉美清償新 光人壽剩餘借款465萬9,339元之同日，曾匯款470萬元至周 嘉美新光銀行帳戶，亦難逕認係作為系爭買賣契約第2期款 之交付。從而，周嘉美辯稱原告實未給付系爭買賣契約第2 期價款等語，應非子虛。
　⒍再證人紀清楚證稱：系爭房屋一開始是由伊出租給戴金騰、 陳寶蓮，他們伊開始租了10年左右，後來搬去中壢就沒有租 ，中間這段期間有再租給別人，後來又再租給戴金騰他們， 前面是伊跟他們打契約，中斷後再回來租則是周嘉美跟他們 打契約，都是伊與周嘉美一起拿契約去給他們的，系爭房屋 移轉給原告後，是以周嘉美名義租給戴金騰、陳寶蓮等語（ 見本院卷六第476、477頁），核與證人陳寶蓮於本院到庭證 稱：伊與配偶戴金騰自89、90年間開始向紀清楚承租系爭房 屋，一直都是向紀清楚租，有時是伊出面租，有時是戴金騰 出面租，在sars那段期間，伊等回中壢買房子，就沒有租， 後來又再回來租，租到109年12月左右，伊等都是配合紀清 楚指示簽約及匯款給付租金，周嘉美是紀清楚的媳婦，最後 3、4年比較有跟周嘉美碰面，伊等於109年11、12月搬家時 ，紀清楚或周嘉美跟伊說把系爭房屋鑰匙放在屋內就好，後 來周嘉美還有拿押租金來給伊等語（見本院卷六第461至468 頁）、證人戴金騰於本院到庭證稱：伊或伊配偶陳寶蓮約1 、20年間開始承租系爭房屋，一開始是向紀清楚承租，中間 中斷4年後又再回來租，此時才有跟周嘉美接洽，那時候紀 清楚還是會出面，周嘉美有信件會在系爭房屋，她會來拿。 伊與陳寶蓮承租系爭房屋約到109年11月，房屋及鑰匙還給 紀清楚，伊等在承租系爭房屋期間，系爭房屋若有設備上損 壞或需要檢修，是找紀清楚處理，中斷4年後回租的事情， 伊是將紀清楚與周嘉美視為一體的等語（見本院卷六第451



至460頁），大致相符，足見周嘉美於102年9月4日將系爭不 動產移轉登記予原告後，直至109年11、12月間止期間，均 由紀清楚、周嘉美出面與戴金騰、陳寶蓮接洽系爭房屋租賃 事宜。
　⒎至原告與陳寶蓮於102年9月10日簽訂房屋租賃契約書，又與 戴金騰分別於107年9月、000年0月間簽訂房屋租賃契約書等 情，固為兩造所不爭執（見不爭執事項九），惟證人戴金騰 於偵查中證稱：伊係與周嘉美租房及簽約，但周嘉美有一天 拿屋主是原告的空白合約給伊簽，周嘉美說銀行貸款需要， 所以才簽出租人不同之2份租賃契約等語（見士林地檢111年 度他字第1635號卷第438頁）、於本院證稱：本院卷一第508 至514頁租賃契約書（即107年9月房屋租賃契約書）是伊簽 立的，紀清楚有拿原告的契約，約1、2份，來叫伊等跟他租 ，他說因為周嘉美的房子因為有其他案件要移轉到原告，叫 伊把租金給原告，其後紀清楚又拿周嘉美或紀清楚的契約回 到原本的模式，叫伊把租金直接給周嘉美，伊在士林地檢作 證是將周嘉美、紀清楚視為一體。伊等在承租系爭房屋期間 ，系爭房屋若有設備上損壞或需要檢修，沒有找過原告處理 ，從來沒有見過原告，也沒有原告的電話等語（見本院卷六 第451、453至455、458、459頁），核與證人陳寶蓮證稱： 伊有簽立本院卷一第498至504頁租賃契約書（即102年9月10 日房屋租賃契約書），是紀清楚拿給伊簽的，紀清楚說原告 是他侄子或孫子，需要錢唸書，所以把錢匯款原告，但伊自 己不認識原告，房東紀清楚這樣說伊就照做，系爭房屋若有 設備損壞要修繕，伊等會告知紀清楚，不會與原告聯絡，也 沒有見過原告等語（見本院卷六第463、468頁）、證人紀清 楚證稱：有一陣子原告說系爭房屋要跟銀行貸款，若能提出 出租證明，能貸到比較多錢，本院卷一第38至44、508至514 頁租賃契約書都是原告要跟銀行貸款用的等語（見本院卷六 第476、477頁）大致相符，可知原告未曾就系爭房屋之租賃 事宜出面與陳寶蓮、戴金騰接洽，陳寶蓮、戴金騰僅是配合 紀清楚、周嘉美之指示簽立以原告為出租人之租賃契約。再 參諸原告之女楊哲菱與被告間於108年7月19日起至同年月21 日止之對話紀錄：「楊哲菱：我剛打紀伯電話沒有接可以幫 我問一下紀伯士林前港街跟三重重陽路的房子還有繼續出租 嘛？華泰銀行說租約到期了要看新租約。周嘉美：有。楊哲 菱：喔好那可能要請紀伯像去年一樣來寫個租約銀行需要影 本我看今天下午是不是有空我爸去山上時順便寫一下。周嘉 美：租約只要簽名蓋章，要寫身分證字號嗎。楊哲菱：要喔 。最後一頁的承租人資料都要填寫。跟第一頁的承租人。租



期也要寫。其餘租金金額不寫」等語（見本院卷三第620至6 28頁），足見楊哲菱確曾代原告與周嘉美聯繫，告知因華泰 銀行之要求，委請紀清楚配合出面書寫系爭房屋之租賃契約 ，亦與證人紀清楚前開證述內容相吻。復衡以陳寶蓮自106 年8月起至108年3月止，每月匯款2萬元房租予紀清楚、自10 8年4月起至109年4月止，每月匯款2萬元房租予周嘉美、戴 金騰自109年5月起至同年11月，每月匯款2萬元予周嘉美等 情，業據證人陳寶蓮、戴金騰證述明確（見本院卷六第453 、465至466頁），並有紀清楚之郵局帳戶存摺交易明細、周 嘉美新光銀行帳戶存摺交易明細（見本院卷一第404至416、 420至444頁）足佐，可稽戴金騰固於107年9月、000年0月間 ，分別與原告簽訂租賃期間依序為107年9月10日起至108年9 月9日止、108年9月10日起至109年9月9日止之房屋租賃契約 書（見本院卷一第38至44、508至514頁），惟戴金騰於上開 期間之每月租金，實係匯款予紀清楚或周嘉美，未曾交付予 原告，核與證人陳寶蓮、戴金騰、紀清楚前揭證述內容並無 不合，足徵周嘉美辯稱原告提出之系爭房屋租賃契約書僅是 原告用以向銀行貸款之用，原告與戴金騰、陳寶蓮間並無就 系爭房屋成立租賃契約之真意等語，尚非無稽。　⒏另陳寶蓮自102年10月8日起至106年7月10日止，每月匯款2萬 元至原告瑞興銀行帳戶，固為兩造所不爭執（見不爭執事項 九），且證人陳寶蓮證稱：自102年10月起至106年7月止， 每月匯款2萬元至原告瑞興銀行帳戶係匯房租，是紀清楚跟 伊講匯到該帳戶等語（見本院卷六第464頁），惟周嘉美抗 辯原告瑞興銀行帳戶於000年0月間辦理掛失、變更印鑑章前 ，乃由其保管使用等語，業據周嘉美提出000年0月間辦理掛 失、變更前之提款卡與印鑑章原本為憑（見本院卷六第263 、291頁），且原告不爭執上開提款卡、印鑑章之真正（見 本院卷六第263頁），並據證人紀清楚證稱：原告要做資金 流向，有拿原告瑞興銀行帳戶的提款卡讓周嘉美自己領錢出 來用，那張提款卡都是周嘉美在保管，不管是陳寶蓮匯的租 金或是什麼，都是周嘉美在管理等語（見本院卷六第479頁 ）明確，此外，原告未能就周嘉美乃盜用其瑞興銀行帳戶提 款卡與印鑑章原本乙節，舉證以實其說，堪認周嘉美係經原 告同意取得其瑞興銀行帳戶提款卡與印鑑章原本，是周嘉美 辯稱：原告瑞興銀行帳戶於000年0月間前，乃由其保管使用 等語，應可採信。則陳寶蓮自102年10月8日起至106年7月10 日止，每月匯款2萬元至原告瑞興銀行帳戶之款項，實際上 應係交付予周嘉美，無從認係陳寶蓮或戴金騰用以支付予原 告之租金，是原告與陳寶蓮雖於102年9月10日簽訂租賃期間



為同日起至103年9月9日之房屋租賃契約書（見本院卷一第4 98至504頁），亦難認陳寶蓮與原告間有就系爭房屋成立租 賃契約之真意。從而，尚無從以原告與陳寶蓮於102年9月10 日簽訂房屋租賃契約書，及原告與戴金騰分別於107年9月、 000年0月間簽訂房屋租賃契約書，遽認原告於上開期間確有 占有系爭房屋並出租予他人之事實。
⒐又石啟生與周嘉美於110年1月20日簽訂房屋租賃契約書，約 定由石啟生向周嘉美承租系爭房屋，租期自同日起至113年1 月19日止，每月租金2萬3,000元，並由林怡芳擔任連帶保證 人。石啟生自110年1月起，均透過林怡芳按月繳納租金2萬3 ,000元予周嘉美。林怡芳等2人自110年1月20日起共同居住 在系爭房屋中迄今，周嘉美則為系爭房屋之間接占有人等情 ，為兩造所不爭執（見不爭執事項十），由上節以觀，足徵 原告自102年9月4日登記為系爭不動產之所有權人後迄今， 並未自周嘉美處取得系爭房屋之占有，系爭房屋實際上仍由 周嘉美管理使用，核與一般借名登記財產之管理使用情形相 符。
　⒑再者，系爭房屋自109年起免繳房屋稅，有臺北市政府都市發 展局函文可稽（見本院卷六第485頁），且為兩造所不爭執 （見本院卷六第497頁、卷七第37頁），而周嘉美抗辯有繳