臺灣基隆地方法院民事判決
113年度訴字第158號
原 告 社團法人基隆市中區扶輪社
法定代理人 謝一弘
訴訟代理人 郭百祿律師
被 告 櫻花社區公寓大廈管理委員會
法定代理人 陳鏈池
訴訟代理人 林富貴律師
上列當事人間確認區分所有權人會議決議無效等事件，本院於民
國113年5月28日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、原告先位之訴駁回。
二、櫻花社區民國112年12月17日第十四屆112年度區分所有權人 會議案由三管理費及停車費調整案，其中管理費「店舖住戶 原750元/月，調整後1,500元/月」之決議，應予撤銷。三、訴訟費用新臺幣壹萬柒仟參佰參拾伍元由原告負擔。 事實及理由
一、原告起訴主張：
(一)原告為櫻花社區（下稱系爭社區）內門牌號碼基隆市○○區○○ ○街000號1樓房屋（下稱原告房屋）之區分所有權人。系爭 社區之區分建物所有權人約有280戶，其中除有7戶之1樓店 舖住戶外（含原告房屋），其餘均為一般住戶。詎被告於民 國112年12月17日召開系爭社區第十四屆112年度區分所有權 人會議（下稱112年12月17日區分所有權人會議），案由三 關於管理費及停車費調整案，其中就管理費部分，決議以： 一般住戶之管理費由原新臺幣（下同）500元/月調整為1,00 0元/月、店舖住戶則由750元/月調整為1,500元/月（下稱系 爭決議）之差別費率收取管理費。惟原告房屋為1樓店舖住 戶，並未使用電梯，亦無門禁管制保障居住安全、亦無較一 般住戶享有較優先之公共設施服務待遇，反而一般住戶享有 垃圾收取服務，而店舖住戶卻無法享有相等待遇，店舖住戶 既未享有較一般住戶較優等之禮遇，何以店舖住戶卻要比一 般住戶每月多繳納百分之50之管理費，且112年12月17日區 分所有權人會議並未提出任何理由說明店鋪住戶與一般住戶 管理費差別化收取之標準為何？遽藉由多數決（一般住戶27 3戶）之方式，形成對少數區分所有權人（含原告）不利之 管理費差別化收取標準之系爭決議，顯已悖離「按應有部分
比例分擔」之原則，造成少數區分所有權人長期不合理及不 公平之負擔，損害原告等店舖住戶權益，系爭決議顯有違公 序良俗、平等原則、誠信原則，且屬權利濫用，原告自得依 民法第71條、第148條第2項等規定，並依公寓大廈管理條例 第1條第2項規定，適用民法第56條第2項規定，主張系爭決 議應屬無效。並先位聲明：系爭決議無效。
(二)退而言之，系爭決議縱非無效。惟被告召開112年12月17日 區分所有權人會議，並未依公寓大廈管理條例第30條第1項 規定，於開會前10日以書面載明開會內容，通知各區分所有 權人，原告未於開會前10日接獲書面之開會通知，致未能參 加112年12月17日區分所有權人會議，被告之召集程序顯然 違反公寓大廈管理條例第30條第1項規定，原告亦得依公寓 大廈管理條例第1條第2項規定，適用民法第56條第1項規定 ，主張系爭決議應予撤銷。並備位聲明：系爭決議應予撤銷 。
二、被告求為判決：原告之訴駁回，其答辯意旨略以：(一)先位請求部分：
⒈觀諸88年5月16日修訂之安樂三期六標國宅住戶管理委員會組 織結構規範暨住戶規約，約定「……拾壹、月費繳納 一、收 費標準：㈠管理費收入：由互助委員會按實核定，並由住戶 大會表決通過。營業戶及一樓店面商家戶，按住家收費標準 加收百分之五十。」及100年12月更訂之櫻花社區公寓大廈 住戶規約第41條第1項約定「管理費用之收費標準為成立委 員會後，依各區分所有權人之權狀實際坪數『含附屬物及公 設面積』每戶收取500元、店舖750元，除支付定期性管理費 用，餘款移入公共基金，以充裕其數額。」可知，店舖住戶 之管理費均較一般住戶之管理費多收取百分之50，乃系爭社 區數十年來長期約定之差別化收取標準，系爭決議關於管理 費之調整及其幅度均係沿襲系爭社區自88年起住戶規約就店 舖住戶及一般住戶之管理費為不同之收費標準之約定，符合 系爭社區所有區分所有權人長期以來之預期及信賴保護。 ⒉系爭社區之店鋪住戶計有全家便利商店2戶、基隆教會安樂之 家、吳平國中館2戶、基隆中區扶輪社（即原告）、晨宇補 習班，共7戶。系爭社區為開放型社區，倘若於店鋪前二邊 花園中間設置門禁管制，人員進出系爭社區均需確認身分或 登記，致店鋪生意受有影響，店鋪所有權人是否同意？又便 利商店之進、卸貨及消費者進出購物，教會辦理活動（如唱 詩歌、做禮拜），補習班學生上下課、家長接送學生等情， 均影響住戶安寧、環境衛生以及進出動線，使系爭社區必須 增加保全人員及清潔人員清理周邊環境，再因店鋪營業或業
務之需而於社區共用之外牆、花園私設廣告招牌，此亦影響 系爭社區觀瞻，且店鋪住戶取得所有權時已知悉住戶規約之 存在，是店鋪住戶管理費與一般住戶不同乃私法自治之範疇 ，並未違反公共秩序或善良風俗。
⒊又公寓大廈之管理費用，除用於維護、修繕、管理共用部分 、約定共用部分外，並及於公寓大廈整體（含專用部分）之 安全維護、管理組織之人事費、稅捐及其他基地之經常管理 費用等，故區分所有權人會議或規約就管理費之收取，斟酌 區分所有建物面積，甚而依其居住之情形，實際獲益程度等 訂定負擔標準時，參酌公寓大廈管理條例第10條第2項情況 ，為法之所許。就商場與住宅混合之公寓大廈，與一般純住 宅之大廈不同，客觀上，商場與住戶之實際用益狀態及實際 享受管理委員會所提供之管理服務，及對社區環境品質之影 響（含有形及無形之影響）程度明顯不同，基於為增進社區 共同利益，確保社區環境品質，並考量商場與住戶對公共設 施使用之消耗程度差異及增加或減少修繕、管理、維護費用 之必要，基於私法自治，非不得經由區分所有權人會議決議 ，對於店鋪住戶與一般住戶就管理費計算採相異之標準。(二)備位請求部分：
112年12月17日區分所有權人會議之公告有張貼於系爭社區 公告欄內，且系爭社區總幹事有將開會通知單等相關資料交 付原告，並無未公告及通知之召集程序違反法令等情事。三、得心證之理由：
(一)原告之先位請求：
原告主張之先位事實，被告除否認系爭決議有背於公共秩序 、善良風俗或違反誠信原則外，對於原告其餘主張並不爭執 ，是本件爭點即為系爭決議有無背於公共秩序、善良風俗或 違反誠信原則？茲析述如下：
⒈按總會決議之內容違反法令或章程者，無效，民法第56條第2 項定有明文。又公寓大廈管理條例對於區分所有權人會議決 議內容如有違反法令或規約等情事時，其效力如何，並無明 文規定，依同條例第1條第2項規定，即應適用其他法令之規 定。而觀之公寓大廈之區分所有權人會議，主要係為區分所 有建物內各區分所有權人之利害關係事項所召開，其決議性 質上係多數區分所有權人平行意思表示趨於一致之合同行為 ，而發生一定私法上之效力，與民法上社團法人為規範社員 相互權利義務關係而召開之總會決議，性質上、利益上之狀 態相類似，基於相同之法律理由，自可類推適用社團總會決 議效力之規定。
⒉按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目
的。行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法，民法第14 8條定有明文。違反者，當屬無效。惟所謂違反平等原則之 權利濫用，該平等原則非指機械的、絕對的齊頭式或形式上 平等，而係指「等者等之，不等者不等之」之實質平等，是 以自不排除針對事物性質之差異而為合理之區別待遇（司法 院大法官會議釋字第485號解釋意旨參照）。又是否以損害 他人為主要目的，應就權利人因權利行使所能取得之利益， 與他人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定 之。倘其權利之行使，自己所得利益極少而他人及國家社會 所受之損失甚大者，非不得視為以損害他人為主要目的，此 乃權利社會化之基本內涵所必然之解釋（最高法院71年台上 字第737號判決參照）。蓋現代一切之權利皆具有社會性及 公共性，權利之行使應受到社會作用及其目的之規制，自須 在權利人與社會全體之利益調和之狀態下為之，以貫徹權利 社會化之基本內涵；倘綜合一切具體情事觀察，權利之行使 ，對自己所獲得之利益極微，對他人及社會所造成之損失極 大者，實質上即屬違背法律之根本精神，亦即與權利社會化 之內涵及社會倫理背馳，應認為係權利之濫用。再所謂誠實 信用之原則，係在具體的權利義務之關係，依正義公平之方 法，確定並實現權利之內容，避免當事人間犧牲他方利益以 圖利自己，自應以權利人及義務人雙方利益為衡量依據，並 應考察權利義務之社會上作用，於具體事實妥善運用之方法 （最高法院86年度台再字第64號判決意旨參照）。又民法第 72條所謂法律行為有背於公共秩序或善良風俗者無效，乃指 法律行為本身違反國家社會一般利益及道德觀念而言。而法 律行為是否違反公序良俗，則應就法律行為之內容，附隨情 況，以及當事人之動機、目的及其他相關因素綜合判斷之（ 最高法院69年台上字第2603號判決、最高法院83年度台上字 第1530號判決參照）。
⒊區分所有物管理費之高低，涉及區分所有權人之權益，而各 共有人因所有之樓層、位置、面向有所不同，對於社區之管 理、維護自有不同之考量，為貫徹公寓大廈管理條例之社區 自治原則（區分所有權人會議可以說是公寓大廈自治管理之 主要支柱。有關公寓大廈之重建、修繕、改良、利用等「物 的管理」，以及住戶間之互動關係、群居生活等「人的管理 」，原則上均可透過區分所有權人會議決定之。而區分所有 權人參與集會之決議，以管理自身居住環境，決定自己生活 方式，乃構成員之具體表現，其對落實社區自治意識，確立 建築管理自決自治制度，具有正面的積極作用）、住戶自治 原則（公寓大廈管理條例規定應成立管理組織，諸如區分所
有權人會議、管理委員會，期能透過共同參與、多數決和強 制執行等方式，處理與住戶有切身利害關係的共同事務，實 踐住戶自治原則）均應透過區分所有權人會議決議行之，且 區分所有權人會議係經社區區分所有權人依法定程序過半數 以上所形成之多數決，區分所有權人決議容易造成侵犯平等 權的危險的範圍甚小，此時司法權在裁量區分所有權人會議 之決議有無差別待遇之不公平時，應採寬鬆的審查標準，因 此除非區分所有權人會議之決議確係流露出明顯故為差別化 待遇之恣意或濫權，否則即難認有違平等原則、誠實信用原 則等權利濫用而屬無效。
⒋本院審酌：
⑴區分所有權人或住戶實際使用社區公共設施之頻率多寡及 程度係屬不一，倘逐一區別各區分所有權人或住戶對於各 項公共設施之使用頻率或程度，而個別制定各區分所有權 人應繳納管理費之金額，非但耗時費事，更容易造成區分 所有權人間彼此錙銖必較、分裂對立之局面，此絕非現今 社會公寓大廈住戶之福，亦不符合公寓大廈管理條例制定 之本旨。故公寓大廈管理條例就各區分所有權人究應依如 何之標準繳納公共基金，並未強制定出收費標準，而係委 諸區分所有權人會議決議，以期各社區得以制定出符合該 社區現況之合理收費標準。再按規約為公寓大廈區分所有 權人為增進公共利益，確保良好生活環境，經區分所有權 人會議決議之共同遵守事項，公寓大廈管理條例第3條第1 2款亦定有明文。故如公寓大廈內部已依區分所有權人會 議或規約訂定費用基準，如無顯失公平之情事，區分所有 權人或依法律規定或依規約負有繳納公共基金或其他因共 有部分所生負擔之人，仍應按區分所有權人會議決議繳納 費用，法院無從於個案訴訟中逕行衡酌管理費之收取標準 是否允當。而系爭社區自88年起依公寓大廈管理條例訂立 住戶規約，88年5月16日修訂之安樂三期六標國宅住戶管 理委員會組織結構規範暨住戶規約，內載「……拾壹、月費 繳納 一、收費標準：㈠管理費收入：由互助委員會按實 核定，並由住戶大會表決通過。營業戶及一樓店面商家戶 ，按住家收費標準加收百分之五十。」嗣後100年12月更 訂之住戶規約，其中第41條第1項約定「管理費用之收費 標準為成立委員會後，依各區分所有權人之權狀實際坪數 『含附屬物及公設面積』每戶收取500元、店舖750元，除支 付定期性管理費用，餘款移入公共基金，以充裕其數額。 」此有被告提出之前開住戶規約各1件可參，亦即系爭社 區早自88年起即已在住戶規約中約定以1樓店舖（商業用
）及2樓以上之純住家作為管理費收取標準之區別對象， 而訂定不同管理費之收費標準。嗣112年12月17日系爭決 議，一般住戶收取1,000元、店舖住戶收取1,500元，且調 整之金額幅度均同屬1倍，亦即一般住戶之管理費由原500 元調整為1,000元、店舖住戶則由750元調整為1,500元， 顯然系爭決議關於管理費之調整及其幅度均係沿襲系爭社 區自88年起住戶規約長期以來以1樓店舖及2樓以上純住家 作為不同管理費之收費標準之約定，符合系爭社區所有區 分所有權人長期以來之預期及信賴保護，系爭決議確有所 本，而非出於恣意，難謂有何權利濫用之情事。 ⑵又商場與住宅混合之大廈，與一般純住宅之大廈不同，在 客觀上，商場與住戶之實際用益狀態及實際享受管委會所 提供之管理服務，及對社區環境品質之影響（含有形及無 形之影響）程度明顯不同，基於為增進社區共同利益，確 保社區環境品質，並考量商場與住戶對公共設施使用之消 耗程度差異及增加修繕、管理、維護費用暨對住戶生活品 質之影響，基於私法自治，非不得經由區分所有權人會議 決議，對於商場與住戶採管理費不同之收費標準。由被告 就便利商店之消費者進出購物、教會群集唱詩歌、補習班 學生下上課、家長接送學生等上開抗辯可知，系爭社區對 於店舖住戶及一般住戶採取不同管理費之收取標準，究其 原因無非以1樓店舖為求營利，以消費者之頻繁進出或經 營型態、時間之不同所生之吵雜、清潔、環保、安全等疑 慮，勢必對社區生活環境造成不同程度之影響，有較高於 一般純住家之環境品質影響及安全管理要求因而收取較2 樓以上純住家為高之管理費，依照上開說明，自不違反平 等原則，更無所謂違反公序良俗、誠信原則之情事。至於 本件原告對於其區分所有建物其主要用途乃屬商業用，亦 不爭執，復有原告提出之建物登記第一類謄本可稽，系爭 社區之住戶規約及系爭決議之管理費收取標準，依權狀之 登記用途不同予以差別待遇，已有一客觀劃一之收費標準 ，當無再因應1樓個別區分所有建物之個別實際使用狀況 予以細分之必要，以免造成分類及執行上之困難，故原告 有無將原告房屋當作營業使用，則屬另事，並不影響其原 告房屋係屬商業用之本質而應適用店舖住戶之管理費收取 標準。惟倘系爭社區1樓營業用之戶數有限，經營分類在 實際執行上並無困難，被告不妨再考慮依實際營業之型態 及對社區住戶之生活環境品質影響，再細分訂定不同之管 理費收取標準，或許會更貼近實際使用之原則，附此敘明 。
⑶綜上，經本院認為系爭決議並無流露出明顯故為差別化待 遇之恣意或濫權，而有違平等原則、公序良俗、誠信原則 。此外，原告復未能舉證證明系爭決議有何違反平等原則 、誠信原則之情事，故原告以籠統含糊之差別化待遇為由 而主張系爭決議有違公共秩序、善良風俗、誠實信用原則 等權利濫用而屬無效，即無可採，應予駁回。
(二)原告之備位請求：
原告主張被告召開112年12月17日區分所有權人會議，未經 公告及通知原告，召集程序違反公寓大廈管理條例第30條第 1項前段規定，請求撤銷系爭決議之備位事實，此為被告所 否認並以上開情詞置辯，是本件爭點即為系爭決議有無違反 公寓大廈管理條例第30條第1項規定而應予撤銷，茲析述如 下：
⒈按「區分所有權人會議，應由召集人於開會前十日以書面載 明開會內容，通知各區分所有權人。但有急迫情事須召開臨 時會者，得以公告為之；公告期間不得少於二日。」公寓大 廈管理條例第30條第1項前段定有明文。次按「總會之召集 程序或決議方法，違反法令或章程時，社員得於決議後3個 月內請求法院撤銷其決議。但出席社員，對召集程序或決議 方法，未當場表示異議者，不在此限。」民法第56條第1項 定有明文。而公寓大廈管理條例對於區分所有權人會議之召 集程序、決議方法或其決議之內容違法時，究應如何處理， 並無明文規定，惟依區分所有權人團體係由區分所有權人集 合而成之社員團體以觀，其性質猶如民法中之社團總會；又 區分所有權人團體固非社團，無獨立之法人格，然依公寓大 廈管理條例第36條、第38條第1項之規定，管理委員會之職 務之一即在執行區分所有權人會議決議之事項，且具有當事 人能力。是為給予救濟途徑、便利紛爭之解決，應認區分所 有權人會議如有召集程序、決議方法上之瑕疵，或其決議之 內容違法時，各區分所有權人得類推適用民法第56條之規定 ，以管理委員會為被告，提起撤銷區分所有權人會議決議之 訴。
⒉被告雖抗辯112年12月17日區分所有權人會議之公告張貼於系 爭社區公告欄內等語，並提出112年度第14屆管理委員會區 分所有權人會議公告及將公告張貼於系爭社區公告欄之照片 等件為證，觀諸112年度第14屆管理委員會區分所有權人會 議公告，其內明載112年度第14屆管理委員會區分所有權人 會議之時間及地點，並註明已將開會通知單、出席委託書， 置放於住戶信箱請住戶查收，且公告日期自112年12月5日起 至同月16日止。惟依照上開說明，區分所有權人會議除有急
迫情事須召開臨時會，應由召集人於開會前十日以書面載明 開會內容，通知各區分所有權人，而非以公告方式為之，況 且原告係屬1樓住戶，位在被告社區某棟樓大門之旁，由開 放空間直通社區外面，其出入無需經由大門內部，有照片在 卷可稽，則被告將公告張貼於系爭社區公告欄，亦難認對原 告已生公告之效力。
⒊原告係屬1樓住戶，並無信箱，此為兩造所不爭，被告雖又抗 辯社區總幹事有將開會通知單等相關資料交付原告等語，然 此為原告所否認，而被告對社區總幹事有將開會通知單等相 關資料交付原告之有利事實，則未能舉證以實其說，故原告 主張被告並未將112年12月17日區分所有權人會議開會通知 單等相關資料合法通知原告而主張系爭決議之召集程序有違 反公寓大廈管理條例第30條第1項前段規定之瑕疵，應予撤 銷，自屬可採。原告備位請求系爭決議應予撤銷，於法自屬 有據，應予准許。
四、綜上所述，原告先位之訴，請求確認系爭決議無效，為無理 由，不應准許。原告備位之訴，類推適用民法第56條第2項 規定，請求撤銷系爭決議，為有理由，應予准許。五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據暨攻 擊防禦方法，經本院審酌後，認均與本件判決結果無影響， 毋庸再予一一審酌。
六、本件訴訟費用即第一審裁判費17,335元，由原告負擔。七、據上論結，原告先位之訴為無理由，備位之訴為有理由，依 民事訴訟法第79條、第87條第1項，判決如主文。 中 華 民 國 113 年 6 月 13 日
民事庭法 官 徐世禎
以上正本係照原本作成。
對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，敘述上訴之理由，上訴於臺灣高等法院，並按他造當事人之人數附具繕本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 6 月 13 日 書 記 官 林煜庭