臺灣基隆地方法院民事判決
112年度訴字第474號
原 告 李佳薇
訴訟代理人 張琦翔
被 告 羅永成
訴訟代理人 羅鈺絜
上列當事人間減少價金事件，本院於民國113年5月23日言詞辯論
終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：
(一)兩造前於民國112年5月13日簽訂不動產買賣契約書(下稱系 爭買賣契約)，約定由原告以新臺幣(下同)720萬元之對價， 向被告買受其所有之門牌號碼基隆市○○區○○路000巷00弄00 號2樓房屋(下稱系爭房屋)暨其基地(與系爭房屋下合稱系爭 不動產)，原告已付清買賣價金，被告亦已將系爭不動產所 有權移轉登記予原告並於000年0月間交付系爭不動產。詎原 告取得系爭房屋開始僱工裝潢後，竟於112年7月4日突然接 到水電師傅來電稱系爭房屋樓下，即門牌號碼基隆市○○區○○ 路000巷00弄00號1樓房屋(下稱系爭1樓房屋)所有權人劉晉 瑋(下逕稱其名)反應系爭房屋後陽台有漏水問題，且過去已 多次向管理委員會、被告與其姊羅鈺絜(下逕稱其名)反應， 經原告當晚前往系爭房屋暸解狀況，始知系爭房屋早已於數 月前便有不斷漏水之情況，劉晉瑋並表示曾向系爭房屋所在 之陽光故鄉社區(下稱系爭社區)管理委員會(下稱系爭管委 會)反應，系爭管委會亦有通知被告系爭房屋有漏水之情形 。又經原告詢問系爭社區總幹事，得知其確曾通知羅鈺絜系 爭房屋漏水之事，且被告亦曾請師傅對系爭房屋進行漏水修 繕，並為此出具裝修切結書(下稱系爭裝修切結書)予系爭社 區。
(二)又112年7月8日羅鈺絜經原告通知與工班師傅到場確認情況 ，依當日二人對話錄音譯文(下稱系爭112年7月8日對話譯文 ），工班師傅明確提及系爭房屋先前早已有漏水情況，羅鈺 絜便要求其將陽台灌滿水測試是否會造成系爭1樓房屋漏水 ；又原告與羅鈺絜於112年7月11日晚間共同至系爭房屋查看 漏水情況時之對話錄音譯文(下稱系爭112年7月11日對話譯 文），羅鈺絜亦當場表示：「…，它有漏的時候我有來處理 過，然後在我交給你們之前，它是沒有發生漏水的狀況之下 ，所以不是我沒有告知，是沒有這個事情的，阿這樣說我詐 欺，說我沒有怎樣，然後甚至於我跟仲介也說這間房子我都 沒住過，裡面到底怎樣的…我知道的該修理的我都修理了， 我知道的部分我都…。」等語，可見系爭房屋先前早已有嚴 重漏水之瑕疵，雖經修繕但仍未改善，且為被告與羅鈺絜明 知，惟其等自雙方看屋、簽約買賣至付款點交，皆未向原告 表示任何與房屋漏水相關之訊息，更於不動產標的現況說明 書上之第39項「有無滲漏水情況」勾選「否」及第41項「建 物排水系統有無正常」勾選「有」，表示系爭房屋並無滲漏 水情況、排水系統皆為正常，使原告誤信系爭房屋並無漏水 而買受。
(三)系爭房屋漏水之情況不僅使房屋本身及系爭1樓房屋受潮， 更影響結構安全，已明顯減少房屋之通常效用及價值，應係 民法第354條規定之瑕疵，原告自得依民法第359條規定向被 告請求減少價金。又系爭房屋之漏水情況於點交後再次發生 ，可見漏水並未修復，依據不動產估價師公會統計，漏水已 修復之房屋，折價幅度為房屋價格之15%〜19%，而系爭房屋 漏水情況尚未修復，對於房屋之負面影響及折價情況應更嚴 重，原告爰以不動產估價師公會統計之折價幅度，請求減少 系爭房屋買賣價金之15%即108萬元，被告於此減少價金之範 圍內，即無請求權存在，惟被告已全額收受系爭房屋之買賣 價金720萬元，其就該108萬元價金無法律上之原因而受有利 益，致使原告受有損害，原告自得依民法第179條不當得利 之法律關係，請求被告給付108萬元。
(四)並聲明：
被告應給付原告108萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清 償日止，按年息5%計算之利息；另陳明願供擔保請准宣告假 執行。
二、被告則聲明請求駁回原告之訴及假執行之聲請，並陳明如受 不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行，其答辯略以：(一)被告因工作關係長期居住於國外，系爭不動產自95年購入至 今均閒置或出租他人，房屋維護及代租事項均由羅鈺絜代為
處理，羅鈺絜並於112年間委託訴外人即東森房屋業務員魏 忠敏(下逕稱其名)代為銷售系爭不動產。又系爭房屋自被告 購買至出售予原告時止，僅有2次疑似滲漏水之狀況，一次 為劉晉瑋向羅鈺絜表示系爭房屋公用浴室滲漏水至其房屋， 經羅鈺絜委請專業人士現場勘查後建議將其浴室地面刨除另 重新施作防水工程，施作完成後至今系爭1樓房屋所有權人 均未再反應有滲漏水情形；另一次則為系爭房屋所在社區之 管委會因地下室滲水須逐戶勘查滲水點，通知羅鈺絜配合勘 查，嗣經確定漏水原因為公共管道接口年久老化，與系爭房 屋並無關係，故系爭房屋並無原告所稱之「嚴重漏水之瑕疵 」。系爭不動產於出售時既無滲漏水事實，被告於屋況說明 書內勾選無漏水狀況並無不符，且羅鈺絜於交易過程中亦明 確告知原告浴室及外牆曾重新施工整理，為此原告並曾向羅 鈺絜詢問工程保固書及工程費用，故其主張不知系爭房屋前 曾有滲漏水至系爭1樓房屋之事，顯然不實。
(二)000年0月間，羅鈺絜自魏忠敏處得知劉晉瑋向原告反應有滲 漏水狀況，即會同魏忠敏前往了解，得知本次漏水處位於樓 下住戶廚房上方排水管道附近，與羅鈺絜於出售系爭房屋前 之修繕處不同，劉晉瑋並表示該處之前從未有漏水情形，而 該滲漏水處對應上方為系爭房屋廚房，該廚房現況業經原告 變更，與交屋時不同，劉晉瑋亦表示其至系爭房屋勘查時發 現廚房因原告施工導致水管漏水。系爭房屋之廚房既經原告 施工變動以非原始交付之屋況，劉晉瑋又表示該處滲漏水從 未發生，原告所指之滲漏水情形顯係其不當施工所致。又羅 鈺絜於原告提出滲漏水狀況時均積極處置，並明確表示若確 定漏水原因與被告有關願負修繕義務，惟原告竟要求於系爭 房屋未發生滲漏水處之前陽台、後陽台做放水靜置測試，系 爭房屋屋齡約為30年之中古屋，建商於興建該社區房屋時除 浴室會施予防水工程外，其他地方依建築常態均不會施作防 水工程，若在浴室外之處以放水靜置測試，滲漏水應為必然 發生之現象，且前後陽台多處於室外，為此建商均配置排水 孔，以防止積水導致滲漏水，原告將其排水孔堵住再放水測 試有違合理正常之使用，原告以不正確之使用方法測試，致 使樓下住戶反映未發生過滲漏水的前陽台發生滲漏水，此原 告施以不正常方式刻意造成之滲漏水情形，應由原告負責， 與被告無關。另原告前對被告提起詐欺告訴，經臺灣基隆地 方檢察署(下稱基隆地檢署)檢察官以112年度調偵字第2號案 件為不起訴處分，處分書中亦認依劉晉瑋之證言，系爭房屋 本次漏水位置與先前滲漏水位置完全不同，可見系爭房屋並 無原告所主張之漏水瑕疵。
(三)原告就其於112年7月4日與劉晉瑋對話之錄音譯文(下稱系爭 112年7月4日錄音譯文)，及於112年7月11日與系爭社區總幹 事對話之錄音譯文(下稱系爭總幹事對話錄音譯文)均斷章取 義扭曲當事人之意，系爭社區總幹事前聯絡被告及羅鈺絜， 係為處理社區公共管道漏水，又劉晉瑋於偵查中已表示無法 確定後陽台滴水為滲漏水所致；且本次滲漏水處均與總幹事 及劉晉瑋於錄音譯文中所稱之處無任何關聯，原告以前揭錄 音譯文指稱被告隱瞞系爭房屋有滲漏水情形，實係無中生有 。
三、經查，原告主張兩造前於112年5月13日簽訂不動產買賣契約 書，約定由原告以720萬元之對價，向被告買受其所有之門 牌號碼基隆市○○區○○路000巷00弄00號2樓房屋暨其基地，原 告已付清買賣價金，被告亦已將系爭不動產所有權移轉登記 予原告並於000年0月間交付系爭不動產等事實，業據其提出 不動產買賣契約書影本為證，並為被告所不爭執，應堪信為 真實。
四、本件原告主張系爭房屋有滲漏水之瑕疵，惟為被告所否認， 並以前揭情詞置辯。按當事人主張有利於己之事實者，就其 事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。次 按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危 險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或 減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，但減少之程度，無 關重要者，不得視為瑕疵；出賣人並應擔保其物於危險移轉 時，具有其所保證之品質；買賣因物有瑕疵，而出賣人依前 五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求 減少其價金；買賣標的物之利益及危險，自交付時起，均由 買受人承受負擔，但契約另有訂定者，不在此限，民法第35 4條第1、2項、第359條、第373條分別定有明文。而所謂物 之瑕疵係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依 當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備 者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限；又物之出 賣人就出賣標的物所負物之瑕疵擔保責任，以該瑕疵於「危 險移轉時」存在者為限，此觀民法第354條規定自明。倘瑕 疵係於危險移轉後，始行發生，即非出賣人應負物之瑕疵擔 保責任範疇（最高法院73年台上字第1173號判例、95年度台 上字第951號判決意旨參照）。經查：
(一)原告主張系爭房屋於危險移轉時即交屋時有滲漏水之瑕疵， 固據其提出系爭112年7月4日錄音譯文、系爭112年7月8日對 話譯文、系爭總幹事對話錄音譯文、系爭112年7月11日對話 譯文、系爭裝修切結書、系爭1樓房屋相片為證，惟查：
1.劉晉瑋於系爭112年7月4日錄音譯文中雖向原告配偶表示「 後陽台齁…前一兩個月這裡，一直在滴水...」、「但是因為 那時候他在整理家裡，可是我不知道，我今天上去看他陽台 也沒沒弄啊，我也不知道他為什麼會漏水…」、「本來我也 沒注意，你看這都是後來滴的…可能是石灰還什麼我也搞不 清楚...」等語，然其於基隆地檢署112年度偵字第11322號 詐欺案件偵查中，就上開後陽台漏水情形於112年11月22日 到庭證稱：「(問：在你居住期間，基隆市○○區○○○路000巷0 0弄00號1樓住處是否曾有發生2樓發生滲漏水之情事？)我長 期觀察一年發現，在主臥室浴室天花板有滲水情形，後來得 知是馬桶管旁水泥面防水面失去效用，111年10月我有聯絡 被告羅永成，被告羅永成有處理，應該是把馬桶拆掉，處理 完後就沒有漏水。112年4、5月我的住處後陽台又有漏水， 一樣處理完就沒有再發生。之後是於112年6、7月，也就是 新屋主裝修房屋時，我發現我的廚房有漏水，我晚上上去看 時，發現新屋主拆除廚具導致漏水情況，連2樓都在積水。 」、「(問：所以在被告羅永成於111年10月間，請水電師傅 抓漏後，至112年4、5月間均無漏水之情形？)沒有。」等語 (見外放刑事偵查影卷第150頁背面、第151頁)，再參諸涂嘉 偉同日證稱「(問：被告羅永成、證人羅鈺絜有無於110、11 1年間，委託你至基隆市安樂區基金一路135巷21弄56號2樓 施作廁所防水工程？)證人羅鈺絜聯繫我跟我說，基隆市安 樂區基金一路135巷21弄56號1樓浴室有漏水情形，我去現場 2樓看時，我有拔除磁磚，另外再做防水工程。」、「(問： 承上，施作完畢後，是否還有聽聞被告羅永成、證人羅鈺絜 講述1樓尚有發生滲漏水之情事？)廁所部分是沒有。」、「 (問：證人羅鈺絜是否有於112年4、5月間，委託你至基隆市 安樂區基金一路135巷21弄56號2樓施作外牆防水工程、室內 水泥粉刷、天花板更新等工程？）證人羅鈺絜當時只是請我 去做洗外牆、施作外牆防水工程，等於是做預防，只是在做 上開工程時，基隆市安樂區基金一路135巷21弄56號1樓有反 應外牆滲漏水，我不清楚是否是因為有搭建鐵皮，因為矽利 康的關係導致滲漏水。後來證人羅鈺絜又再請我去修繕，他 告訴我1樓後陽台有漏水情形，我把2樓的牆壁打除，換新的 彎管。」(見外放刑事偵查影卷第151頁背面)，足見系爭房 屋於被告出售並交付予原告前，雖有主臥室浴室、後陽台漏 水至系爭1樓房屋之情形，惟均已經被告修繕完成而不存在 ，自不得以此即謂系爭房屋有何民法第354條所定物之瑕疵 。
(二)再查，依系爭切結書內容，系爭房屋雖於112年4月17日至5
月10日間經被告委由訴外人涂嘉偉施工；且依系爭總幹事對 話錄音譯文，系爭社區總幹事於原告配偶詢問「就是只要是 漏水有反應通知管委會，就是會通知房客？」、「你有通知 過那個姊姊就對了？」時，雖回答「嘿啊」、「對，有，我 跟她講了好多次電話。」等語；另羅鈺絜於系爭112年7月11 日對話譯文中雖對原告稱「…，它有漏的時候我有來處理過 ，然後在我交給你們之前，它是沒有發生漏水的狀況之下， 所以不是我沒有告知…我知道的該修理的我都修理了」，然 此等證據均僅能證明系爭房屋於出售予原告前曾有漏水情形 ，且為被告及羅鈺絜所知悉，而系爭房屋之漏水情形經被告 修繕後已不存在等情，既如前述，則上開切結書及錄音譯文 自無從證明原告之主張。
(三)又查，羅鈺絜於系爭112年7月8日對話譯文中與涂嘉偉對話 時，雖要求涂嘉偉在陽台進行放水測試，且依系爭1樓房屋 相片，該房屋於系爭房屋陽台放水測試後，確有牆面滲漏情 形，惟查，劉晉瑋於前揭刑事案件偵查中就此證稱：「(問 ：告訴人李佳薇做了放水測試後，基隆市安樂區基金一路13 5巷21弄56號1樓住處有無發生滲漏水？)告訴人李佳薇問我 可否做放水測試，經過我的同意後，有做測試，做放水測試 後不知道第幾天，我們家前陽台、廚房有幾處有發生滴水狀 況，但是沒有試水就沒有發生這些情形。狀況不嚴重，只是 用滴的。」、「(問：該次放水測試，你房屋滲漏水位置跟 之前滲漏水位置有無相同？)完全是不同點，放水測試滲漏 水的位置是在前陽台、廚房。」、「這個房子已經29年，當 時建築技術沒那麼好，不可能完全沒漏水，做放水測試其實 沒有意義，因為一般人不會讓自己的住家淹水。當時新屋主 在拆除廚房時，有碰到旁邊的水龍頭另外水龍頭是牽線到房 屋內部，可能因為老舊，導致水龍頭斷裂。後來新屋主把水 龍頭換掉後，就沒有再發生這種情形。」等語(見外放刑事 偵查影卷第150頁背面、第151頁)，而涂嘉偉亦於同日證稱 ：「(問： 證人羅鈺絜是否有於112年6、7月間，向你反應 基隆市安樂區基金一路135巷21弄56號2樓新住戶表示該屋尚 有漏水？)有。」、「我去現場看時，新屋主把浴室磁磚都 打除了，而2樓浴室對應1樓的位置，剛好是在1樓廚房的旁 邊，所以有可能是跟新屋主在施作新浴室工程有關。」、「 (問：此次漏水之情形與先前是否相同？)不一樣，滲漏水位 置完全不同，112年6、7月間滲漏水是新的位置。」(見外放 刑事偵查影卷第151頁背面、第153頁)，顯見系爭房屋於交 付予原告後，雖有滲漏水至系爭1樓房屋之情形，惟漏水處 均與交屋前之漏水處不同，其中廚房因原告施工所致之漏水
情形，不僅與被告無關，且業已修復；而系爭房屋屋齡已逾 30年，為兩造所不爭執，本難以現代建築技術為標準衡量當 時防水層之施作工法，況一般房屋廚房及前陽台依其正常用 途，並非時時積水之處，若平日並未無滲漏水情形，僅於刻 意積水進行放水測試時有漏水情形，自難指為瑕疵，是原告 此部分主張，亦非有理。
(四)此外，原告復未能提出其他證據證明系爭房屋於危險移轉時 存在物之瑕疵，是其依民法第359條規定請求減少價金，及 依民法第179條規定請求返還減少之價金，為無理由。五、綜上所述，原告依民法第359條、第179條規定，請求被告 給付108萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按 年息5%計算之利息，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁 回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。六、本件事證已臻明確，原告雖另聲請本院囑託台灣營建防水技術協進會鑑定系爭房屋漏水原因，惟查，系爭房屋交付予原告前之漏水均已修復，交付後之漏水或與被告無關，或純係因放水測試所致，而均非民法第354條所定之瑕疵等情，既如前述，本件自無囑託鑑定之必要。至兩造其餘攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，均附此敘明。七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條， 爰判決如主文。
中 華 民 國 113 年 6 月 21 日 民事庭法 官 姚貴美
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 113 年 6 月 21 日 書記官 林萱恩