臺灣臺北地方法院民事判決
112年度北訴字第79號
原 告 鄭景仁
訴訟代理人 曾浩維律師
被 告 洪上賀
訴訟代理人 林世昌律師
複代理人 顏伯勳律師
上列當事人間請求給付租金等事件，於中華民國113年5月31日言
詞辯論終結，本院判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣肆萬元，及自民國一百十一年十一月三十日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔七十二分之一，餘由原告負擔。本判決原告勝訴部分得假執行；但被告如以新臺幣肆萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：
本件原告提起之訴訟，其中請求被告返還不當得利部分並非 屬民事訴訟法第427條第2項各款列舉應適用簡易程序之事件 ，且本件訴訟標的價額經核定為新臺幣（下同）288萬元， 已逾民事訴訟法第427條第1項所規定之金額，故本件應適用 通常訴訟程序審理，先予敘明。
貳、實體方面：
一、原告主張
㈠原告自民國100年起即長期出租門牌號碼臺北市○○○路0段000 號之1、2樓房屋(下稱系爭房屋)予被告。原告與被告約定之 租期通常為1年，約定之租金隨著市場行情逐年調高。兩造 於111年簽訂房屋租賃契約(下稱系爭租約)，約定租賃期間 自111年1月1日起至112年12月31日止，租期2年，租金每月2 7萬元，押租金45萬元，而為平衡原告不調漲租金之不利益 ，雙方因此於租約末頁加註特別約定條款「一樓如景氣不佳 ，一年後可歸還」，故系爭租約雙方約定有最低租期1年， 倘1年後因景氣不佳因素，被告可提前終止租約歸還系爭房 屋，以保障原告可至少收取1年的租金。此外，原告之父親 鄭天水自100年以來陸陸續續對被告借款負有債務300萬元， 鄭天水與原告固為不同之法律個體，惟被告希望原告能代鄭 天水清償，兩造因此約定附停止條件，由「原告交付被告現
金50萬元後」、「被告應開立系爭租約租金1年12期之遠期 支票」、「原告收受支票後另簽發150萬元支票給被告」， 如條件達成，原告可同意由原告以200萬元之代價，清償鄭 天水對被告之債務300萬元，從此鄭天水與被告結清債務。 詎原告於110年12月29日交付被告現金50萬元後，被告拒絕 依約交付支票，更單方面要求原告以系爭房屋之租金抵扣債 務。被告除111年1月外，未再給付原告任何租金。嗣被告於 111年7月22日以長昌字第111072001號函表示於111年7月31 日終止系爭租約，違反系爭租約之最低租期的約定，致使原 告損失系爭租約保障至少為期1年的租金收入的履行利益。 原告以111年7月22日(111)大成邑字第008號函表示不同意被 告違約於最低租期1年內提前終止系爭租約，惟被告不置可 否將鑰匙返還原告，原告並表明此不代表原告同意被告提前 終止租約。
㈡被告應給付原告288萬元。
⒈被告應給付111年2月至7月共計6個月之租金162萬元：被告僅 給付111年1月份租金，惟被告使用系爭房屋至111年7月份返 還鑰匙，被告應給付原告111年2月至7月尚未給付之租金， 共162萬元(計算式:27萬元x6=162萬元)。 ⒉被告應賠償其違反最低租期1年之約定，即系爭房屋1樓短少 租111年8月至12月共計5個月租金105萬元，系爭房屋二樓提 前解約損害賠償1個月租金6萬元，及律師費10萬元。依系爭 租契約特別約款之約定，被告未完整履行系爭租約1年之租 期，即擅自主張終止契約，屬於可歸責於被告之事由，致為 不完全給付，而因被告主張終止契約，後續未滿1年的租期 租約已無履行的可能，屬於可歸責於承租人之給付不能，依 給付不能之規定，被告應賠償原告依系爭租約可得預期之租 金利益，即系爭房屋1樓111年8月至12月剩餘未滿一年之租 金，共五個月租金105萬元(計算式：21萬元x 5=105萬元)， 並提早終止系爭房屋2樓應賠償之1個月租金6萬元，又本件 興訟之原因，係被告遲遲不願解決本件糾紛，致使原告為伸 張權利而所為之，本屬原告伸張權利之必要費用，被告應賠 償之，是被告應賠償付原告因涉訟所支付之律師費10萬元。 ⒊被告應返還不當得利50萬元：依兩造間的附停止條件代償原 告之父親鄭天水對被告之債務300萬元約定，原告交付被告 現金50萬元後，被告應開立係爭租約租金一年12期之遠期支 票，惟被告拒絕交付。被告因毀諾未交付支票而條件尚未成 就，是以200萬元代償原告之父親鄭天水對被告之債務300萬 元之法律效果並未生效。原告與被告簽訂之系爭租約，與被 告與鄭天水之金錢借貸關係，要屬不同當事人、不同法律關
係之不同事件，故被告保留50萬元之現金並無法律上之理由 而受有利益，原告依民法第179條不當得利向被告請求先前 給付之現金50萬元。
⒋綜上，被告應給付原告系爭房屋111年2月至7月租金計162萬 元，系爭房屋1樓短少租111年8月至12月共計5個月租金105 萬元，系爭房屋2樓提前解約損害賠償1個月租金6萬元，律 師費10萬元，及不當得利50萬元。扣除被告之押租金45萬元 後，被告尚應給付原告288萬元【(162萬元+105萬元+6萬元+ 10萬元+50萬元)-45萬元=288萬元】。 ㈢並聲明：被告應給付原告288萬元，及自訴狀繕本送達告之日 起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，並願供擔保請求 准予假執行。
二、被告辯稱：
㈠系爭租約手寫之「一樓如景氣不佳，一年後可歸還。」係原 告未徵得被告同意之前提下，於被告簽署系爭租約後自行加 註，被告事後亦未同意其自行加註之文字，被告自不受原告 自行加註文字之拘束。再者，「一年後可歸還」並未限制或 排除系爭租約其他條款之適用，被告自得依照系爭租約第18 條第1項約定終止系爭租約；且兩造於111年7月29日已完成 點交程序，系爭租約於同年7月31日正式終止。兩造完成點 交程序後，原告即於系爭房屋1樓門口懸掛布條招租，其後 亦將系爭房屋於同年間出租訴外人張文彥為碗盤、瓷器大特 賣營業使用，並同時於該房屋續續刊登「黃金店面出租」之 廣告布條，另系爭房屋於同年12月亦進行大規模裝潢，顯然 原告將系爭房屋收回後，另行與第三人進行合作收益，該址 經裝潢後，目前一樓為大安漢補世家中醫診所、二樓為莊雅 惠中醫診所，足證兩造確有於111年7月31日終止系爭租約之 合意，原告請求被告給付111年8月至12月之租金，實屬無據 。退步言之，縱認雙方並未合意於111年7月31日終止系爭租 約，被告亦依系爭租約第18條規定，終止該租約，故被告終 止系爭租約，僅須賠償原告一個月租金。另縱本院認定被告 應再給付後續未滿1年可預期之租金利益105萬元，然被告終 止租約後，原告即於同年度將系爭不動產再出租訴外人張文 彥，並收取10萬元租金利益，原告亦享有提前租賃系爭房屋 予前揭二中醫診所，收取租金利益，則應依民法第216條之1 之規定，應將其所收取之租金利益，於其所主張105萬元之 請求中扣除。
㈡我國民事訴訟除第三審程序外，未採取強制律師代理制度， 民事訴訟事件第一、二審是否委請律師代理訴訟概依當事人 之自由，原則上由本人自為訴訟行為，原告欲委請律師代理
訴訟亦為其自由選擇，並非法律強制規定，故原告請求被告 賠償律師費10萬元云云，實屬無據。
㈢原告之父親鄭天水先前積欠被告300萬元，嗣後兩造達成協議 ，由原告以200萬元承擔鄭天水對被告之300萬元債務，以及 系爭房屋月租金27萬元。兩造之上開協議中，並未設有任何 條件以作為債務承擔之生效要件，兩造後續提及之開票問題 ，僅係上開協議之履行方式，不影響原告已經承擔鄭天水欠 被告之債務。兩造間之債務承擔契約既已於被告選擇原告提 出之方案一選項時，即已成立生效，則被告受領原告給付之 50萬元，自屬有法律上之理由。
㈣若原告對被告請求之債權存在，因被告對原告仍有45萬元押 租金債權、債務承擔之150萬元(原告承擔200萬元債務，已 給付50萬元)，總計被告對原告有195萬元(計算式：150萬元 +45萬元=195萬元)債權存在，該債權已屆清償期，且無性質 上不能抵銷或特約不得抵銷之情況。依照民法第334條第1項 規定，被告以對於原告之195萬元債權與原告於本件訴訟上 請求且經本院認定有理由之範圍內，互為抵銷。 ㈤並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回；如受不利判決， 願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事實：
㈠兩造於111年簽訂系爭租約，約定租賃期間自111年1月1日起 至112年12月31日止，租期2年，租金每月27萬元，押租金45 萬元。
㈡被告僅匯款111年1月份房租予原告。
㈢被告於111年7月22日以古亭郵局第0786號存證信函，寄發長 昌字第111072001號函，表示於111年7月31日終止系爭租約 。
㈣原告於111年7月22日寄發大成邑字第008號函，表示不同意被 告提前終止系爭租約，亦不同意被告交屋，被告不論以任何 方式交付鑰匙，要不構成原告同意終止租約之明示或默示同 意。
㈤被告於111年7月29日返還系爭房屋鑰匙予原告。 ㈥原告於110年12月29日交付被告現金50萬元清償其父鄭天水之 債務。
四、本院得心證之理由
㈠原告主張被告應給付111年2月至7月共計6個月之租金162萬元 部分：原告主張被告僅給付111年1月份租金，惟被告使用系 爭房屋至111年7月份返還鑰匙，故被告應給付原告111年2月 至7月尚未給付之租金共162萬元等情，為被告所不爭執，原 告此部分之主張，為有理由。
㈡原告主張被告應賠償其違反最低租期1年之約定，即系爭房屋 1樓短少租111年8月至12月共計5個月租金105萬元、系爭房 屋二樓提前解約損害賠償1個月租金6萬元部分： ⒈原告主張系爭租約有手寫之「一樓如景氣不佳，一年後可歸 還。」文字等情，被告雖辯稱此係原告未徵得被告同意之前 提下，於被告簽署系爭租約後自行加註之文字云云，惟經本 院命被告提出其持有之系爭租約影本後，觀諸被告提出之系 爭租約影本亦有前揭文字等情，有被告提出之系爭租約影本 在卷可稽（見本院卷㈠第231頁），是被告前揭所辯，並不足 採。
⒉系爭租約第3條約定：「租金每個月新台幣27萬（一F21萬、F 6萬）元」、第18條第1款約定：「租賃期間內乙方（即被告 ）若擬提前遷離他處時，乙方應賠償甲方（即原告）一個月 租金，乙方絕無異議。」，有原告提出之系爭租約影本在卷 可參（見本院卷㈠第65、67頁）。被告固辯稱兩造於111年7 月31日合意終止系爭租約云云，惟原告於111年7月22日寄發 大成邑字第008號函，表示不同意被告提前終止系爭租約， 亦不同意被告交屋，被告不論以任何方式交付鑰匙，要不構 成原告同意終止租約之明示或默示同意等情，有原告提出之 前揭函影本在卷足參（見本院卷㈠第105-109頁），是被告辯 稱兩造於111年7月31日合意約止系爭租約云云，並不可採。 而原告固主張被告應給付系爭房屋1樓短少租111年8月至12 月共計5個月租金105萬元云云，惟系爭租約僅約定「一樓如 景氣不佳，一年後可歸還。」，並未明文約定違反時仍應給 付1年之租金，而前揭系爭租約第18條第1款業已明文約定如 被告提前搬離他處，應給付1個月租金，是本件被告提前終 止租約，依前揭約款，應給付原告1個月之租金27萬元，原 告逾此之請求，即無理由。
㈢原告主張被告應給付律師費10萬元部分：系爭租約第12條約 定：「乙方若有違約情事，致損害甲方之權益時願聽從甲方 賠償損害，如甲方因涉訟所繳納之訴訟費、律師費用，均應 由乙方負責賠償」，有原告提出之系爭租約影本在卷可參（ 見本院卷㈠第67頁），而原告主張其支出律師費用10萬元， 亦有原告提出之收據影本在卷可佐（見本院卷㈠第111頁）， 是原告前揭請求，洵屬有據。
㈣原告主張被告應返還不當得利50萬元部分：原告固主張其代 其父親鄭天水清償債務，係以「被告應開立系爭租約租金1 年12期之遠期支票」為停止條件，原告可同意由原告以200 萬元之代價，清償鄭天水對被告之債務300萬元云云，惟觀 諸原告提出之line對話紀錄，原告提出二方案：「⒈27萬/月
1.2樓租金 年初父親債議還200萬清償。⒉21萬/月1樓，2樓6 萬（不收租）償還3年，抵消父親債務」、「我選一」（見 本院卷㈠第71頁），是由前揭對話紀錄，並未以「被告應開 立系爭租約租金1年12期之遠期支票」為債務承擔之停止條 件，原告復未提出其他證據予以證明，是其前揭主張並不足 採，故原告前揭請求，並無理由。
㈤按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各 得以其債務，與他方之債務，互為抵銷。但依債之性質不能 抵銷或依當事人之特約不得抵銷者，不在此限，民法第334 條第1項定有明文。本件被告以其對於原告有195萬元債權為 抵銷之抗辯，經查，被告對於原告有45萬元押租金債權等情 ，為兩造所不爭執，而原告債務承擔200萬元，僅給付50萬 元等情，已如前述，故其對原告尚有150萬元之債權，是被 告得以其對原告之195萬元（計算式：45萬元+150萬元=195 萬元）債權為抵銷。而被告應給付原告111年2月至7月共計6 個月之租金162萬元、賠償1個月之租金27萬元，及賠償律師 費用10萬元，計199萬元（計算式：162萬元+27萬元+10萬元 =199萬元）等情，亦如前述，是被告以其對原告之195萬元 債權抵銷後，尚應給付原告4萬元。
五、從而，原告提起本件訴訟，請求被告給付4萬元，及自起訴 狀繕本送達被告翌日即111年11月30日起至清償日止，按年 息5%計算之利息，為有理由，應予准許。逾此部分之請求， 則無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一詳予論駁，併予敘明。 七、本判決原告勝訴部分未逾50萬元，應依民事訴訟法第389條 第1項第5款規定，依職權宣告假執行。又被告陳明願供擔保 請准宣告免為假執行，核無不合，爰酌定相當之擔保金額准 許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，併予駁 回。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 113 年 6 月 28 日 臺灣臺北地方法院民事庭
法 官 郭美杏
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺北市重慶南路一段126巷1號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 113 年 6 月 28 日 書記官 林玗倩