臺灣臺中地方法院民事判決
113年度中訴字第6號
原 告
即反訴被告 王慧綺
王盈勝
王盈智
上三人共同
訴訟代理人 張思涵律師
被 告
即反訴原告 全家便利商店股份有限公司
法定代理人 葉榮廷
訴訟代理人 孫德至律師
廖家伶律師
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國113年5月28日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將門牌臺中市○○區○○路000號房屋騰空遷讓返還予原告。被告應給付原告新臺幣伍萬貳仟元，及自民國112年11月4日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
被告應自民國112年10月1日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告新臺幣壹拾壹萬伍仟元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔五分之三，其餘由原告負擔。本判決第一項得假執行。但被告如以新臺幣貳拾萬陸仟元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項得假執行。但被告如以新臺幣伍萬貳仟元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第三項所命各期給付已到期部分，得假執行。但被告如以每期新臺幣壹拾壹萬伍仟元為原告預供擔保，得免為假執行。反訴原告之訴及假執行之聲請均駁回。
反訴訴訟費用由反訴原告負擔。
事實及理由
壹、本訴部分：
一、原告主張：
（一）原告為門牌臺中市○○區○○路000號房屋（下稱系爭房屋） 之所有權人，兩造於民國109年9月10日簽訂「租賃契約（ 下稱系爭租約）」，由被告向原告承租系爭房屋，租期自 109年8月10日起至112年1月31日止，每月租金自109年8月 10日起至110年1月31日止為新臺幣（下同）6萬元、自110
年2月1日起至112年1月31日止為63,000元。原告於111年4 月6日即依系爭租約第7條第3項前段之規定，先行通知被 告租期屆滿後之租賃條件為每月租金115,000元，若被告 不同意，則兩造間之租賃關係於租期屆滿時消滅，惟因被 告始終未以相同租賃條件提出續約要約，足徵被告並無續 租之意願，原告遂於111年5月20日、111年11月2日兩度通 知被告不再期滿續約，請被告於租賃期限屆滿時依約返還 系爭房屋。詎料，被告迄今仍不願搬遷，試圖以霸佔系爭 房屋之方式，迫使原告與其續約，致原告受有每月租金價 差之損害。
（二）系爭房屋為原告所有，兩造間系爭租約之租賃期限亦已屆 滿，被告已無占有系爭房屋之正當權源，故原告爰依民法 第767條第1項、第455條之規定，請求被告將系爭房屋騰 空遷讓返還，並依民法第179條之規定，請求被告賠償自1 12年2月起至112年9月止共計8個月之租金價差損害416,00 0元【計算式：（115,000元－63,000元）×8個月＝416,000 元】，及自112年10月1日起按月給付相當於租金之損害11 5,000元。並聲明：⑴被告應將系爭房屋騰空遷讓返還予原 告；⑵被告應給付原告416,000元，及自起訴狀繕本送達之 翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；⑶被 告應自112年10月1日起至遷讓系爭房屋之日止，按月給付 原告115,000元。
二、被告抗辯：依照系爭租約第7條第3項有關續約之機制，原告 既於租賃期滿後擬繼續出租系爭房屋，依租約約定即屬原告 已預先同意被告得以與第三人相同租賃條件為續租，於被告 為願意續租之意思表示時，該續租之租賃契約即為成立且生 效，兩造間業已依原告與訴外人統一超商股份有限公司（下 稱統一超商）之相同租賃條件成立新租約，被告當有合法占 有權源。縱認被告與原告間目前尚無租賃關係存在，依約原 告亦負有與被告以與訴外人統一超商同一租賃條件簽訂租約 之義務，被告就系爭房屋有合法占有權源。退步而言，縱認 被告就系爭房屋無合法占有權源，證人鄭清妃律師不僅為統 一超商之顧問律師，亦曾就租賃事項給予統一超商建議，足 證原證4之租約乃係原告甚或是統一超商為阻撓被告行使優 先承租權及原告為請求租金價差損害而訂定之虛假租約，則 原告得否依原證4之租約向被告請求租金價差之損害，不無 疑義。退萬步言，縱得以原證4向被告請求租金價差之損害 ，原告主張之每月租金價差亦僅得自原證4所載起租日112年 9月1日起算，原告主張自112年2月起算租金價差之損害，並 不足取。並聲明：原告之訴駁回；如受不利之判決，請准供
擔保免為假執行。
三、本院所為之判斷：
（一）按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之 ，民法第767條第1項前段定有明文。而以無權占有為原因 ，請求返還所有物之訴，被告對原告就其物有所有權存在 之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，原告於被告 無權占有之事實，無舉證責任，被告應就其取得占有，係 有正當權源之事實證明之，如不能證明，則應認原告之請 求為有理由（最高法院91年度台上字第2182號判決意旨參 照）。查：
1、門牌臺中市○○區○○路000號系爭房屋，係原告王慧綺（應 有部分9分之2）、王盈勝（應有部分9分之5）、王盈智（ 應有部分9分之2）所共有；原告王慧綺、王盈勝、王盈智 前將系爭房屋出租予被告，兩造於109年9月10日簽訂「房 屋租賃契約書」，約定租賃期間自109年8月10日起至112 年1月31日止，約定租金為109年8月10日至110年1月31日 每月6萬元、110年2月1日至112年1月31日每月63,000元； 系爭房屋之租賃期間已經屆滿，目前仍由被告占有使用中 等情，此有臺中市政府地方稅務局房屋稅籍證明書（見本 院卷一第25至28頁）、臺中市大里地政事務所建物所有權 狀（見本院卷一第29至33頁）、房屋租賃契約書（見本院 卷一第35至39頁）在卷可稽，兩造對此亦不爭執，則被告 既主張其占有使用系爭房屋具有正當權源，即應就此負舉 證之責。
2、原告王慧綺於109年9月10日以其個人名義與訴外人統一超 商簽訂「租賃契約」，由統一超商向原告王慧綺承租系爭 房屋，租賃期間自系爭租約屆期後之112年2月1日起至122 年1月31日止，約定租金112年2月1日至115年1月31日每月 8萬元、115年2月1日至118年1月31日每月85,000元、118 年2月1日至122年1月31日每月9萬元，並約定於112年2月1 日前點交系爭房屋；嗣於111年1月21日雙方另行簽訂「協 議書」，將原約定之租賃期間延後自112年5月1日起租， 並將租金調漲為112年5月1日至115年4月30日每月115,000 元、115年5月1日至118年4月30日每月12萬元、118年5月1 日至122年4月30日止每月125,000元；惟因系爭房屋一直 由被告占用未遷讓返還，原告王慧綺乃與統一超商合意解 除前開租約，並於112年6月16日簽訂「租約解約協議書」 及於112年6月17日將統一超商先前給付之訂金1,039,544 元悉數歸還等情，此有統一超商提出之民事陳報狀（見本 院卷一第249至250頁）、租賃契約（見本院卷一第253至2
58頁）、協議書（見本院卷一第259至260頁）、租約解約 協議書（見本院卷一第261頁）、上海商業儲蓄銀行匯出 匯款申請書（見本院卷一第263頁）在卷可稽。 3、觀諸系爭租約第7條第3項之約定：「租賃期滿後如甲方（ 即原告）擬繼續出租時，乙方有第一優先承租權。甲方如 欲出租予乙方以外之第三人，應於租賃期滿六個月前，將 租賃條件以書面通知乙方，並確認乙方是否有續約意願， 如乙方以相同租賃條件向甲方提出續租要約時，雙方應於 本租賃期滿日前另依該租賃條件簽訂租賃契約書。甲方如 有違反，乙方於本租賃期滿後六個月內有權再依原租賃條 件使用本房屋，甲方絕無異議。」（見本院卷一第38頁） 。本件原告在系爭租約之租期屆滿前6個月，即於111年4 月6日以存證信函通知被告，有無意願以每月租金115,000 元之租賃條件續租，並限期10日回覆確認，嗣經被告於11 1年4月18日以存證信函回覆，不同意原告單方提出之續約 條件後，原告乃於111年5月20日、111年11月2日以存證信 函告知被告租期屆滿不再續約，而被告則於112年1月17日 以存證信函向原告表示希望秉持誠信與良性溝通以磋商後 續租賃事宜等情，此有兩造間之往來存證信函（見本院卷 一第41至42、43至45、47、119至120、128至130頁）在卷 可稽。由此可知，原告確實有繼續出租系爭房屋之意思， 亦依約於租期屆滿前6個月，將其與第三人之租賃條件即 每月租金115,000元，以書面通知被告確認有無續約之意 願，足徵原告並無違反前開約定之情。
4、按租金為租賃契約之重要條件，出租人固有將此條件通知 優先承租權人之義務，如優先承租權人未表示依此條件承 租時，出租人尚不負與優先承租權人訂立租約之義務，雙 方之租賃關係，尤無從認已合法成立（最高法院56年台上 字第672號判例意旨參照）。本件被告既然無法接受原告 所提出調整租金之續約租賃條件，並表示不同意以每月11 5,000元之租賃條件續約，而原告亦無按照原訂租金續約 之意願，可見兩造間並無續約之意思合致，縱使被告事後 再向原告提出續租之要約，惟就原告所要求之租金數額之 契約必要之點，亦未表示接受原告之租賃條件，兩造迄至 系爭租約租期屆滿消滅時仍未成立新租約，則被告抗辯在 其為續約之意願時，兩造間即已成立新租賃關係而屬有權 繼續占有系爭房屋云云，即屬無據。
5、另就被告抗辯原告未告知其與統一超商之租約而有違反系 爭租約第7條第3項之約定部分，細繹系爭租約第7條第3項 之約定可知，該條項僅係約定原告欲出租予被告以外之第
三人時，應將「租賃條件」以書面通知被告，並未要求原 告必須將承租對象及該租賃契約提出予被告知悉後，被告 始需為續約與否之意思表示；而依前開約定，被告若有續 約之意願，應以相同租賃條件向原告提出續約之要約，並 於租約期滿前另依該租賃條件與原告簽訂新租約，惟本件 被告既不接受原告提出之租賃條件，亦未與原告就後續租 金數額達成共識，更無法重行簽訂租約，則原告既已依約 將其與第三人之租賃條件以書面告知被告，尚難謂其有何 違反系爭租約第7條第3項約定之情。故被告所辯，要難採 信。
6、是按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅， 民法第450條定有明文。兩造間之系爭租約既已於112年1 月31日因租期屆滿而消滅，兩造因就續約之租金無法達成 共識而未重新簽約，原告並已告知被告不續租之意思表示 ，則被告於兩造間之租賃關係消滅後，即無繼續占有使用 系爭房屋之正當權源，而為無權占有。從而，原告以系爭 房屋所有權人之地位，依民法第767條第1項前段之規定， 請求被告應將系爭房屋騰空遷讓返還，即屬有據，應予准 許。
（二）次按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還 其利益；雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同， 民法第179條定有明文。又按無權占有他人之土地，可能 獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，故如無權占 有他人之房屋，加害人應返還之不當得利之範圍，為相當 於租金之利益（最高法院97年度台上字第294號判決參照 ）。查：
1、兩造間就系爭房屋之租賃關係既已於112年1月31日因租期 屆滿而消滅，被告於租賃關係消滅後，即應將系爭房屋騰 空遷讓返還，則被告於系爭房屋之租賃關係消滅後即112 年2月1日起繼續占有使用，即屬無權占有系爭房屋，且獲 有相當於租金之不當得利，致原告受有無法使用收益系爭 房屋之損害，故原告依不當得利之法律關係，請求被告給 付相當於租金之不當得利，即屬有據。
2、參以，原告王慧綺與訴外人統一超商所簽訂之前開「租賃 契約」及「協議書」，其租賃期間係自112年5月1日起租 ，每月租金115,000元，惟前開租約業經雙方合意於112年 6月16日解約，業如前述；而原告另行於112年7月20日與 訴外人安然法律事務所簽訂之「租賃契約（即原證4）」 ，其租賃期間係自112年9月1日起至113年8月31日止，約 定租金每月115,000元，安然法律事務所於112年7月20日
匯款給付訂金836,441元，此有租賃契約（見本院卷一第4 9至57頁）、原告王慧綺上海商業儲蓄銀行大里分行帳戶 存摺內頁明細（見本院卷一第189頁）在卷可稽；依此可 知，系爭房屋在112年2月1日系爭租約屆期消滅後至112年 9月1日前並無新租賃契約存在。
3、佐以，證人即安然法律事務所代表人鄭清妃律師於本院審 理中證稱：本件係因伊客戶得知原告要出租，覺得地點很 好，找伊一起合作租下該標的要做生意用；當時有先給付 訂金836,441元（相當於6個月租金即每月租金115,000元 及押金23萬元，預扣10％之租賃所得稅及二代健保補充保 費後計算而得），原告因與被告間之紛爭未決，尚未取回 系爭房屋，以致無法依約點交，我們在將來合作及長期租 用種種考量下，未主張解約請求給付違約金，而係要求展 期1年等語（見本院卷一第287至293頁），並提出存證信 函（見本院卷一第295至296頁）、協議書（見本院卷一第 297至298頁）、保密合約書（見本院卷二第29至30頁）為 證。故被告僅以證人鄭清妃律師係訴外人統一超商之顧問 律師為由，抗辯前開租約係為阻撓被告續約之虛假契約部 分，既無法提出相關事證以供本院查證，尚難遽以採信其 辯解。
4、依此可知，原告與訴外人安然法律事務所間之租賃契約關 係，自112年9月1日起至今仍在有效存續期間內，則原告 主張就112年9月1日起至被告遷讓返還系爭房屋之日止， 以系爭房屋每月租金115,000元之數額，據以為被告使用 系爭房屋所受之利益及原告因無法使用系爭房屋所受之損 害，即屬適當，故原告請求被告給付112年9月份之租金差 額52,000元【計算式：約定租金115,000元－被告已給付63 ,000元＝52,000元】，及自112年10月1日起至騰空遷讓返 還系爭房屋之日止，按月給付相當於前開租金之不當得利 115,000元，即屬有據，應予准許。至於，系爭房屋自兩 造間之系爭租賃關係消滅後即112年2月1日起至112年8月3 1日止之期間，因原告與統一超商間之租賃關係已經雙方 合意解除，則該段期間即屬無租賃關係存在之狀態，故原 告於該段期間所受相當於租金之損害，仍應以兩造間系爭 租約所約定每月租金63,000元，據以為相當於租金之不當 得利計算基準，惟因原告自承被告就該段期間已經按月給 付63,000元，則原告請求被告給付該段期間之租金差額36 4,000元【計算式：（115,000元－63,000元）×7個月＝364, 000元】，即屬無據，要難准許。
5、從而，原告依不當得利之法律關係，請求被告給付112年9
月份之租金差額52,000元，及自112年10月1日起至騰空遷 讓返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利 115,000元，核屬有據，應予准許。至於，原告逾此範圍 之請求，即屬無據，應予駁回。
（三）綜上所述，原告依民法第767條第1項前段、第179條之規 定，請求被告應將系爭房屋騰空遷讓返還予原告，並應給 付112年9月份之租金差額52,000元及自起訴狀繕本送達之 翌日即112年11月4日（見本院卷一第73頁）起至清償日止 ，按週年利率百分之5計算之利息，暨自112年10月1日起 至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告相當於租 金之不當得利115,000元，為有理由，應予准許。至於， 原告逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
四、本件原告勝訴部分，所命被告給付之金額均未逾50萬元，依 民事訴訟法第389條第1項第5款之規定，應由本院依職權宣 告假執行；被告陳明願供擔保請准宣告免為假執行，核無不 合，爰分別酌定相當之擔保金額准許之。
五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。 貳、反訴部分：
一、反訴原告主張：
（一）依照系爭租約第7條第3項之約定，反訴被告既於租賃期滿 後擬繼續出租系爭房屋，反訴原告即享有優先承租權，又 系爭租約有關續約之機制乃係出租人已預先同意，在原租 期屆滿後原承租人得以與第三人相同租賃條件為續租，是 以，本件反訴原告自111年1月起即多次口頭表明有續約意 願並行使優先承租權，而反訴被告於111年1月21日與訴外 人統一超商簽訂「協議書」，租賃期間自112年5月1日起 至122年4月30日止共10年，則反訴被告既於租賃期滿後擬 繼續出租系爭房屋，且反訴原告亦已為願意續租之意思表 示，反訴被告續租之要約即獲得承諾、停止條件亦成就， 該續租之租賃契約即為成立且生效，兩造間業已依斯時反 訴被告與統一超商間之相同租賃條件成立新租約。（二）反訴被告於111年4月6日以存證信函通知反訴原告系爭租 約期限屆滿後之租賃條件時，反訴被告與訴外人統一超商 業已簽訂被證18之協議書，反訴被告卻未將其等於斯時與 統一超商簽訂之同一條件通知反訴原告，僅係以存證信函 通知反訴原告其單方願意續約之條件，顯已違反系爭租約 第7條第3項之約定，反訴原告未同意其續約條件（即每月 租金調整為115,000元、續約租賃期間1年），不得解釋為 不欲履行優先承租權。故反訴被告以此主張反訴原告未以 存證信函所載之同一條件提出續約，已喪失續租資格云云
，顯無理由。再者，反訴原告依約享有第一優先承租權， 並非以反訴被告現在與第三人間存有租賃關係為前提，事 實上兩造於000年0月間洽商之時，反訴被告即已與統一超 商簽立租賃契約，當以相同租賃條件告知反訴原告而令反 訴原告得以行使優先承租權。
（三）反訴被告依約本應先將訴外人統一超商之租賃條件告知反 訴原告，並於反訴原告以相同租賃條件提出續租要約時， 兩造即有依該租賃條件簽訂租賃契約之義務。再者，原證 4之租賃條件既為兩造原租賃期滿後方始另行洽談之租賃 條件，即非反訴原告行使優先承租權應依照之租賃條件， 遑論證人鄭清妃律師為統一超商之顧問律師，且亦曾就租 賃事項給予統一超商建議，且迄今仍迴避提供其所稱之客 戶保密合約，足證原證4之租約乃係反訴被告甚或是統一 超商為阻撓反訴原告行使優先承租權而訂定之虛假租約， 反訴被告主張反訴原告僅得請求依原證4之租賃條件簽訂 租賃契約云云，實屬無理。
（四）退萬步言，縱認反訴原告無逕與反訴被告締結租賃契約之 權，反訴原告如因反訴被告違反系爭租約第7條第3項之約 定，而受有不得繼續使用系爭房屋，被迫離開已建立及培 養客群之商圈，需另謀他址開設便利商店之所受損害及所 失利益，當得依照系爭租約第7條第10項之約定，向反訴 被告請求賠償損害。又反訴被告故意未提出其與訴外人統 一超商之租賃契約，阻礙反訴原告行使契約權利，導致兩 造之新租賃契約書迄未成立，嚴重損害反訴原告對於第一 優先承租權之信賴，顯屬違反誠實信用方法，依民法第24 5條之1第1項第3款規定，反訴被告自應對非因過失而信契 約能成立致受損害之反訴原告負損害賠償責任。反訴原告 所受損害包括無法繼續使用系爭房屋時，就既有資產設備 本身帳面價值之固有損失516,176元、須另謀他址開設便 利商店所生之必要裝潢、看板費用之損失3,837,882元、 被迫離開已建立及培養客群之商圈經營便利商店，預期於 新租約之租賃期間受有營業淨利之損失（即所失利益）1, 614,234元，反訴原告僅先就其中5,968,292元之金錢損害 賠償債權向反訴被告請求給付。
（五）綜上所述，反訴原告爰依系爭租約第7條第3項、第10項之 約定及民法第245條之1第1項第3款之規定，〈先位聲明〉請 求：⑴確認兩造就系爭房屋以被證18所示租賃條件為內容 之租賃關係存在；⑵反訴原告願供擔保，請准宣告假執行 ；〈備位聲明一〉請求：⑴反訴被告應就系爭房屋以被證18 所示之同一租賃條件，與反訴原告簽訂租賃契約；⑵反訴
原告願供擔保，請准宣告假執行；〈備位聲明二〉請求：⑴ 反訴被告應給付反訴原告5,968,292元，及自民事陳報暨 反訴起訴狀繕本送達反訴被告之翌日起至清償日止，按週 年利率百分之5計算之利息；⑵反訴原告願供擔保，請准宣 告假執行。
二、反訴被告抗辯：
（一）反訴原告主張只需其為願意續租之意思表示，該續租之租 賃契約即為成立且生效，兩造間不需重新簽訂租約即逕發 生續租之效果，與依系爭租約第7條第3項前段規定之續約 機制不符；且依系爭租約第7條第3項後段規定，反訴被告 若違反前開規定，其違反效果為反訴原告得繼續依原租賃 條件使用系爭房屋6個月，系爭租約於112年1月31日到期 ，反訴原告至多僅能依原租賃條件使用至112年7月31日； 則反訴原告主張其仍得以反訴被告與第三人統一超商間之 租賃條件繼續使用系爭房屋、反訴被告應以與第三人統一 超商間之租賃條件與其簽訂租約等，均顯無理由。再者， 反訴被告與統一超商間並無租賃關係存在，反訴被告縱有 與反訴原告締約之義務，亦僅有依原證4（即反訴被告與 訴外人安然法律事務所簽訂之租賃契約）之租賃條件與反 訴原告締約之義務，反訴原告主張反訴被告應就系爭房屋 以被證18（即反訴被告王慧綺與統一超商間之協議書）所 示同一租賃條件與其簽訂租賃契約，並無理由。（二）依系爭租約第7條第3條前段文義，反訴被告如欲出租系爭 房屋予第三人時，應於租賃期滿前6個月，將租賃條件以 書面通知反訴原告，並確認反訴原告是否有續約意願，如 反訴原告以相同租賃條件向反訴被告提出續租之要約時， 兩造應另簽訂租賃契約書。是如兩造尚未簽訂租賃契約書 ，則反訴原告無占有系爭房屋之合法權源，自不得主張兩 造仍有任何之租賃關係存在。又系爭租約第7條第3項關於 優先承租權之約定，反訴被告於系爭租約期滿時，如擬將 系爭房屋繼續出租他人，反訴被告應有義務將系爭房屋出 租第三人之相同租賃條件通知反訴原告（通知義務），然 系爭租約並未約定當反訴原告行使優先承租權時，反訴被 告不得拒絕，故是否同意承諾出租予反訴原告，乃出租人 即反訴被告之權利，該條項約定並未賦與反訴原告有「強 制締約權」，亦非如法定優先承租權有形成效力，反訴原 告認反訴被告有以與第三人統一超商同一租賃條件與被告 簽訂租約之義務，並無理由。
（三）再者，反訴被告並未違反系爭租約第7條第3項前段規定， 業如前述，是反訴原告自不得主張依系爭租約第7條第10
項、民法第245條之1第1項第3款規定，請求反訴被告賠償 其無法繼續使用系爭房屋，被迫離開已建立及培養之客群 ，並需另謀他址開設便利商店之所受損失及所失利益合計 5,968,292元之損害。縱認反訴被告確實違反系爭租約第7 條第3項前段規定，其違反效果為反訴原告得繼續依原租 賃條件使用系爭房屋6個月，該規定之目的即係使反訴原 告有足夠時間尋找新店面，且反訴原告無權占用迄今已逾 1年，卻仍未有尋找新店面之行動，因此造成之損害，實 不可歸責於反訴被告，反訴原告自不得據此向反訴被告請 求損害賠償。況且，反訴原告本得依原證4之租賃條件與 反訴被告締結租賃契約，卻拒不為之，堅持以已經無效之 被證18協議書之租賃條件與反訴被告訂約，造成其無法合 法占有系爭房屋，因此所致之損害，自不應由反訴被告所 承擔。並聲明：反訴原告之訴駁回；如受不利判決，反訴 被告願供擔保請准宣告免為假執行。
三、本院所為之判斷：
（一）按系爭租約第7條第3項之約定：「租賃期滿後如甲方（即 反訴被告）擬繼續出租時，乙方（即反訴原告）有第一優 先承租權。甲方如欲出租予乙方以外之第三人，應於租賃 期滿六個月前，將租賃條件以書面通知乙方，並確認乙方 是否有續約意願，如乙方以相同租賃條件向甲方提出續租 要約時，雙方應於本租賃期滿日前另依該租賃條件簽訂租 賃契約書。甲方如有違反，乙方於本租賃期滿後六個月內 有權再依原租賃條件使用本房屋，甲方絕無異議。」（見 本院卷一第38頁）。查：
1、反訴被告在系爭租約之租期屆滿前6個月，即依系爭租約 第7條第3項之約定，於111年4月6日以存證信函通知反訴 原告，有無意願以每月租金115,000元之租賃條件續租， 並限期10日回覆確認，嗣因反訴原告於111年4月18日以存 證信函回覆，不同意反訴被告單方提出之續約條件後，反 訴被告乃於111年5月20日、111年11月2日以存證信函告知 反訴原告租期屆滿不再續約，反訴原告則於112年1月17日 再以存證信函向反訴被告表示希望秉持誠信與良性溝通以 磋商後續租賃事宜等情，此有兩造間之往來存證信函（見 本院卷一第41至42、43至45、47、119至120、128至130頁 ）在卷可稽。
2、由反訴被告111年4月6日寄送予反訴原告之存證信函（見 本院卷一第41至42頁），業經表明反訴被告係依據系爭租 約第7條第3項之約定，於租約屆滿前6個月說明續約意願 及續約條件，通知享有第一優先承租權之反訴原告回覆，
由該記載內容，反訴原告理當足以知悉反訴被告係欲出租 予反訴原告以外之第三人，始會踐行系爭租約第7條第3項 之約定，則反訴被告既已將其對第三人之租賃條件以書面 告知反訴原告，尚難謂有何違反系爭租約第7條第3項約定 之情。再者，系爭租約第7條第3項僅係約定，反訴被告欲 出租予反訴原告以外之第三人時，應將「租賃條件」以書 面通知反訴原告，並未要求反訴被告必須將其出租對象及 簽訂之租賃契約等事項提供予反訴原告知悉，反訴原告獲 悉後始需為續約與否之意思表示；且反訴原告若有續約之 意願，應以相同租賃條件向反訴被告提出續約之要約，並 於租約期滿前另依該租賃條件與反訴被告重行簽訂新租賃 契約，始符合系爭租約第7條第3項之約定。
3、又按租金為租賃契約之重要條件，出租人固有將此條件通 知優先承租權人之義務，如優先承租權人未表示依此條件 承租時，出租人尚不負與優先承租權人訂立租約之義務， 雙方之租賃關係，尤無從認已合法成立（最高法院56年台 上字第672號判例意旨參照）。本件反訴原告既不接受反 訴被告提出之續約租賃條件（即每月租金調整為115,000 元），亦無法與反訴被告就租金及續約取得共識，更未重 新簽訂租約，則兩造間已無租賃關係存在。至於，反訴原 告於無權占有系爭房屋期間，再行提出續租之要約，卻仍 不願依反訴被告與第三人即安然法律事務所之租賃條件承 租，則反訴原告主張在其為續租意思表示之時，兩造間之 新租約即已合法成立部分，顯與系爭租約第7條第3項之約 定不相符合，即屬無據。
4、況且，原告王慧綺於109年9月10日與訴外人統一超商簽訂 之「租賃契約」（見本院卷一第253至258頁），及於111 年1月21日另行簽訂之「協議書」（見本院卷一第259至26 0頁，即被證18），業經雙方於112年6月16日簽訂「租約 解約協議書」，合意解除契約（見本院卷一第261頁）， 則反訴原告既於系爭租約之租期屆滿前即表示不願接受前 開協議書之租賃條件（即每月租金115,000元），並經反 訴被告表明不續約之意思，而該協議書之約定，嗣後業經 原告王慧綺與統一超商合意解除契約，則反訴原告事後再 行主張兩造應依前開已經解約之協議書所示之租賃條件續 約，即屬無據。
5、從而，反訴原告主張反訴被告違反系爭租約第7條第3項之 約定，請求確認兩造間就系爭房屋以被證18之協議書所示 租賃條件為內容之租賃關係存在，及反訴被告應就系爭房 屋以被證18之協議書所示之同一租賃條件，與反訴原告簽
訂租賃契約，即屬無據，要難准許。
（二）次按系爭租約第7條第10項約定：「任一方因違反本契約 相關規定，致他方受有損害時，應負損害賠償責任。」（ 見本院卷一第38頁）。又按契約未成立時，當事人為準備 或商議訂立契約而有其他顯然違反誠實及信用方法者，對 於非因過失而信契約能成立致受損害之他方當事人，負賠 償責任，民法第245條之1第1項第3款定有明文。查： 1、本件反訴被告因有另行出租系爭房屋之意思，業已於系爭 租約之租期屆滿前6個月，將其與訴外人統一超商之租賃 條件即每月租金115,000元，以書面通知反訴原告確認有 無續約之意願，足徵反訴被告並無違反前開約定之情，業 如前述。而系爭租約之租期屆滿後，反訴原告事後雖另行 表示有續約之意願，卻未提出具體之租金數額，並徵得反 訴被告之同意重新簽訂租約，亦不願接受反訴被告先前提 出之租賃條件，在兩造無法成立新租賃關係之前提下，仍 繼續無權占有使用系爭房屋，以反訴原告為具備相當規模 之上市公司，其經濟實力遠優於反訴被告，則反訴原告不 願接受反訴被告調漲租金之要求，亦無法提出具體之租金 數額，以與反訴被告達成續約之共識，尚難謂反訴被告不 接受反訴原告續約之要求，即係違反誠實及信用方法。 2、從而，反訴原告主張反訴被告應依系爭租約第7條第10項 之約定及民法第245條之1第1項第3款之規定，賠償反訴原 告所受損害，包括無法繼續使用系爭房屋時，就既有資產 設備本身帳面價值之固有損失516,176元、須另謀他址開 設便利商店所生之必要裝潢、看板費用之損失3,837,882 元、被迫離開已建立及培養客群之商圈經營便利商店，預 期於新租約之租賃期間受有營業淨利之損失（即所失利益 ）1,614,234元，合計5,968,292元，即屬無據，要難准許 。
（三）綜上所述，反訴原告依系爭租約第7條第3項、第10項之約 定及民法第245條之1第1項第3款之規定，先位聲明請求確 認兩造就系爭房屋以被證18所示租賃條件為內容之租賃關 係存在；備位聲明一請求反訴被告應就系爭房屋以被證18 所示之同一租賃條件，與反訴原告簽訂租賃契約；備位聲 明二請求反訴被告應給付反訴原告5,968,292元，及自民 事陳報暨反訴起訴狀繕本送達反訴被告之翌日起至清償日 止，按週年利率百分之5計算之利息；均無理由，應予駁 回。本件反訴原告之訴既經駁回，其所假執行之聲請，即 失所附麗，應併予駁回。
四、反訴訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 113 年 6 月 27 日 民 事 庭 法 官 巫淑芳
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本），如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 6 月 27 日 書記官 許靜茹
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