臺灣臺中地方法院民事判決
112年度中簡字第3507號
原 告 洪嵩育
訴訟代理人 黃煦詮律師
被 告 洪崇文
上列當事人間損害賠償事件，本院於民國113年5月10日言詞辯論
終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實 及 理 由
一、原告主張：兩造於民國112年1月18日約定，由原告以新臺幣 （下同）490萬元向被告購買坐落於臺中市○○區○○段0000地 號土地及其上同區段308建號建物（門牌號碼：臺中市○○區○ ○○○街0○0號，下合稱系爭房地），同日簽訂不動產契約書（ 下稱系爭買賣契約）、金信託履約保證申請書，原告給付5 萬元現金及面額44萬元之本票作為第一期款（簽約款）之金 額，兩造並同意以銀行申辦貸款方式繳納第四期（尾款）39 2萬元。嗣於112年2月14日被告告知系爭房地尚有房客租約 問題欲延緩履約期間，而未依系爭買賣契約約定於112年2月 14日備齊一切過戶所需之證件資料並完成用印手續交付特約 地政士收執，原告亦同意終止履約期程，故於112年2月20日 草擬提出協議書，詎料被告並未簽署，復於112年2月21日改 稱願完成交易但應由原告自行處理房客霸佔問題云云，原告 旋寄存證信函通知被告重新協議履約時間，然被告卻寄發存 證信函表示系爭買賣契約並未改變，片面限期要求繼續履行 系爭契約，若違約，將解除契約並沒收上開現金及本票云云 ，而無視雙方已經合意中止契約履行之事實。又，原告於11 2年2月14日經許儷馨代書告知，需將第一期款項差額44萬元 轉入履保帳戶，惟恰原告北上出差，代書無法代辦，嗣經代 書及仲介告知被告欲暫停交易，原告未再進一步動作，非刻 意違約或拒絕繳納，然而原告卻違約解除系爭契約並沒收原 告上開繳納之價金及本票，於後旋於112年4月12日將系爭房 地以520萬元交易予第三人並順利過戶，彷彿前揭房客障礙 問題均迅予解決不成問題，益徵原告即有意拒履行系爭契約 而藉故以他法將系爭房地移轉予他人，致系爭買賣契約陷於 主觀給付不能，故原告自得依民法第225條之規定，得請求 被告給付相當於不能移轉系爭房地之價額（即被告實際出售 之價格），扣除系爭契約尚未給付之價金，共計35萬元等語 。聲明：被告應給付原告35萬元，及自起訴狀繕本送達翌日
起至清償日止，按年息5％計算之利息；原告願供擔保，請准 宣告假執行。
二、被告則以：原告於購買系爭房地時即知悉系爭房地內尚有人 居住，因此，兩造始合意約定於112年2月14日再交付過戶所 需資料予地政士辦理過戶手續，被告從未因上述原因，要求 延後履行系爭買賣契約，亦未曾承諾，或簽立原告所傳送之 協議書草稿，被告僅要求原告應盡快依約於112年1月31日前 給付第一期款項，系爭房地是否有人居住、搬遷是否有困難 等情節，均非原告給付第一期買賣價金之條件，原告不得以 此為由，拒絕履行第一期買賣價金之義務，惟原告遲112年3 月15日仍未匯入差額44萬元，經被告存證信函催告，原告仍 未履行第一期款項之義務，被告遂於113年3月30日以存證信 函通知解除契約，原告於同日收受該信函而發生解除契約之 效力，故系爭契約既已經被告於113年3月30日解除，溯及訂 約實施其效力，與自始未定契約同，原告以被告未履行系爭 買賣契約為由提起本件請求損害賠償，顯無理由等語，資為 抗辯。並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回；如受不利 判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、本院之判斷：
原告主張兩造就系爭買賣契約已達成中止契約之合意，故其 未依約繳納第一期款項差額44萬元入履保帳戶，並未違約， 被告違約解除契約，擅自將系爭房地出售予第三人，應給付 其間買賣差價35萬元予原告作為損害賠償之金額等語，為被 告否認，並以前詞置辯，茲分述如下：
㈠按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約 即為成立；當事人對於必要之點，意思一致，而對於非必要 之點，未經表示意思者，推定其契約為成立，關於該非必要 之點，當事人意思不一致時，法院應依其事件之性質定之， 民法第153條定有明文。次按當事人主張有利於己之事實者 ，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條亦有規定。 又民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責 ，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被 告就其抗辯之事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累， 亦應駁回原告之請求（最高法院100年度台上字第415號判決 要旨參照）。
㈡原告主張被告於112年2月14日告知系爭房地尚有房客租約問 題欲延緩履約期間，原告亦同意中止履約期程，故於112年2 月20日草擬提出協議書等節，對照系爭買賣契約第三條約定 買賣價金之給付：付款方式第一期簽約款49萬元，買方將定 金交由特約地政士匯入履保帳戶，差額本票於1月31日前匯
入；第二期備證用印款49萬元，賣方應於112年2月14日備齊 一切過戶所需之證件資料並完成用印手續交付特約地政士收 執，買方最遲應於前開日期將第二期款存匯入履保帳戶；3 月10日第三期完稅，無需繳完稅款；3月17日第四期尾款392 萬元等語（見卷第21頁），可知原告所主張兩造中止契約履 約之期程，依上開時序，應不包括第一期簽約款之履行。亦 即不論雙方有無中止履約期程，原告本即應於112年1月31日 前繳交第一期簽約款49萬元入履保帳戶。
㈡原告雖主張兩造已合意中止系爭買賣契約之履約期程，惟觀 乎原告所提出之協議書（見卷第27頁），該協議書並未經兩 造簽名確認，就書面契約之形式而言，已無法證明兩造間有 合意中止之契約存在。且據證人即系爭買賣之房屋仲介人員 洪誥澧證稱：被告簽約後有說要暫緩跟解約；2月13日有通 知原告；112年2月15日在臺中市○○區○○路○段000號，買賣雙 方、仲介及代書有參與討論暫緩及解約，有提供協議書但被 告不接受協調；他們原本有暫緩的意思，但是條件上沒有協 調出來，被告說要解約；條件是指原證二協議書的條件，且 時間上沒有辦法交屋等語（見卷第147-149頁），及證人即 代書許儷馨證稱：簽約後被告曾要求暫停延緩履約；我、洪 誥澧、被告及女性朋友有於112年2月15日在臺中市○○區○○路 ○段000號參與討論；原告是說暫緩，但是需要協調內容的細 節，被告得知後，還在協調裡面的細節，所以雙方沒有簽立 協議書；是有達成延緩協議，只是細節還在協議；那時候他 們說房屋不能騰空，時間要往後延，我這邊得到的消息是2 月15日，當時2月15日我知道原告還沒有匯款第一期款，我 就提醒原告要匯款，原告本來想要匯款了，但是又知道房屋 不能騰空，時間要往後延，所以有原證二的協議書等語（見 卷第151-154頁），再參以被告與其仲介陳翊菱於112年2月2 1日之對話「IVY，條件我不接受。我提議：1、完成交易， 款項結清，後續買方處理以買方的角度比較好處理霸佔的問 題2、直接解約，這樣對妳我都好」等語（見卷第173頁）， 足徵兩造間應是有延緩系爭買賣契約所約定期程之意願，但 實際上並未就「各延緩之期程」此必要之點達成意思表示一 致，因此未能簽立原證二之協議書，且原告已明確表示完成 交易或解除契約，自難認雙方已達成中止系爭買賣契約履約 期程之合意。既此，原告仍應依系爭買賣契約所約定之期程 給付價金。
㈢再按契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期 限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約，民法 第254條定有明文。又民法第254條所定解除權之行使，須以
契約當事人之一方遲延給付為前提，倘因存有不可歸責於一 方 (債務人) 當事人之事由，致未為給付，而不必負遲延責 任者 (見：民法第230條) 即難認已具備法定解除權行使之 要件，基此所為定期催告後之解除契約，自不生效力（最高 法院80年度台上字第2786號判決意旨參照）。是以，若因可 歸責於被告之事由以致給付遲延，並經原告定相當期限催告 被告履行，被告仍未於期限內履行時，原告即得解除系爭合 約。承如前述，原告依約本應於112年1月31日前給付第一期 簽約款，且兩造尚無中止系爭買賣契約履行之合意，原告復 未舉證有何不可歸責於己之事由，致未能給付，其自有依約 履行給付價金之義務，而查被告遲至112年3月15日尚未將第 一期簽約款差額44萬元匯入履保帳戶，被告於112年3月15日 寄發臺中中正路郵局存證號碼82號存證信函催請原告於文到 7日內依約給付第一期買賣價金，該函文於112年3月16日送 達，原告仍未為置理，被告遂於112年3月30日以臺中中正路 郵局存證號碼105號存證信函寄予原告表達解除系爭買賣契 約之意思表示，原告於同日收受該存證信函，且第一建築經 理股份有限公司亦以台北體育場郵局存證號碼272號存證信 函催請原告給付簽約款差額44萬元，嗣於112年3月31日同意 解除暨中止系爭房地買賣之履約保證等情，有上開存證信函 及回執、解約暨中止履約保證同意書等附卷可稽（見卷第39 -41、47-49、179-189頁），堪認系爭爭買賣契約已生合法 解除契約之效力，從112年3月30日起系爭買賣契約溯及訂約 時失其效力，系爭買賣契約既失其效力，雙方即無再依約給 付的義務，原告自不得再行請求被告辦理系爭房地所有權移 轉登記，縱被告嗣後將系爭房地出售予他人而收取買賣價金 ，亦均與原告無涉。從而，原告主張系爭買賣契約陷於主觀 給付不能，被告應給付相當於不能移轉系爭房地之價額（即 被告實際出售之價格520萬元），扣除兩造約定之系爭買賣 契約尚未給付之價金，計為35萬元，洵屬無據。四、綜上所述，原告依民法第225條規定，請求被告給付35萬元 ，及自起訴狀送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算 之利息，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，則原 告假執行之聲請即欠缺依據，應併予駁回。
五、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘主張、陳述並所提證 據均與本件之結論無影響，爰不再一一論述，附此敘明。六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 113 年 6 月 7 日 臺灣臺中地方法院臺中簡易庭
法 官 王怡菁
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 6 月 7 日 書記官 王素珍
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